最新物业管理问题事例范文范本(大全17篇)

诗歌是用感性语言描写具体事物或抒发抽象情感的一种文学形式。怎样学习和掌握舞蹈的基本功和舞蹈风格？总结范文仅供参考，我们应该根据自己的实际情况进行思考和撰写。

物业管理问题事例范文范本篇一

我先后在北京市双榆树一小和中关村一小担任校长，尽管在不同学校关注的重点和处理问题的方式可能不一样，但也有很多共性，用一句话概括就是：自主发展，主动适应，追求卓越，面向未来。

所谓学校自主发展，我的理解是：在遵循国家有关法规和教育（－雪风网络xfhttp教育网）方针的前提下，不一味等、靠、要，而是主动根据社会需求，结合本校实际，自主决策，依靠自己努力，争取多方支持，把学校办好。在深化教育（－雪风网络xfhttp教育网）管理体制改革、突出学校办学主体作用的情况下，学校自主权越多，意味着学校的责任越重，但是也越能激活学校自主发展的能力。

学校要发展，必须有自己的特色，做到自主发展。但自主发展，不等于随心所欲。我的体会是：必须遵循“四个原则”，分析“四种状况”，做到“四个结合”，即：遵循方向性原则、可行性原则、前瞻性原则、创造性原则；分析学校财力状况、教学状况、师资状况、生源状况；做到校情和社情结合、近期和长远结合、常规与特色结合、继承与创新结合。要自主发展，首先要自律，不能盲目，不能乱来；其次是自立，不能有依赖思想，不能等、靠、要，而要心中有数，科学决策。

对一所小学来说，学校的服务意识有3层含义：服务于所在社区、服务于本校每一个学生、服务于本校的每一个教师。服务于学生，是为社区服务的具体体现；服务于教师，是为学生服务的核心；而服务于学生又是全校干部教师的共同职责。

我校地处中关村高科技园区，被中科院各科研单位与高科技企业所环绕，这里是北京乃至全国最大的智力密集区，学校有着良好的社会资源。众多高文化素质的家长要求子女享受高质量的.教育（－雪风网络xfhttp教育网），对我们来说是挑战；那么多有智慧的头脑等待我们去利用，是我们的机遇。我们聘请家长中的专家、学者等社会知名人士组成百名知名家长、百名博士后的“双百”家长顾问团，借“外脑”为一小的发展出谋划策。我们请两院院士做科技辅导员，组织孩子参观高科技实验室，为孩子们举办科技讲座和报告。

在课堂教学改革中，我们在教学管理中主动适应，在课程设置上提出“课堂瘦身计划”：在保证教学质量的前提下，每天下午的授课时间由40分钟变为30分钟，把“节省”出来的时间用于校本课程的开发，为学生个性发展开辟更广阔的天地。

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物业管理问题事例范文范本篇二

3. 请你讲一位你最佩服的人。

4. 你觉得从工作的角度分析自己，你自己最大的优点和缺点是什么？

5. 你觉得自己那方面能力最急需提高？

6. 你希望你的上司是什么样的人？

7. 你为什么离开了上一个工作岗位？

8. 你希望两年以后你在公司是什么样子？

9. 请你讲一件你在以前的工作中印象最深的事情。

10. 请你讲一件你在以前的工作中作得最有成就感的事情。

11. 你觉得在你以前的工作中（包括兼职工作）有什么体会、收获？

12. 你怎么理解团队精神？

13. 你对我们公司现在了解多少呀？

14. 你今后有没有考研的打算呀？

15. 你觉得什么样的工作最适合你？

16. 你觉得什么样的工作最不适合你。

17. 你父母作什么的？

18. 你有什么业余爱好？

19. 你喜欢看什么书？

20. 你觉得将来什么时候离开公司比较合适？

21. 你英语六级多少分呀？

22. 你有没有出国的打算呀？

物业管理问题事例范文范本篇三

第一条为规范我市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据价格管理和物业管理的有关规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于已取得经营资格的物业管理企业对本市住宅、办公、工业、商业等物业提供物业管理服务的收费行为。

政府开发的准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房等的物业管理服务收费，适用本规定。

第三条本规定所称物业管理服务收费，是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、运营、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条物业管理服务收费应当遵循合法、公开及费用与服务水平相适应的原则。

第五条住宅物业的物业管理服务收费实行政府指导价。业主与物业管理企业应当根据市价格主管部门和市物业管理行政主管部门公布的指导标准在物业管理服务合同中约定收费标准。

非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。

市价格主管部门应当会同市物业管理行政主管部门定期发布住宅物业管理服务收费指导标准。

第六条建设单位销售物业时，应当向物业买受人明示前期物业管理服务费标准。

建设单位与物业买受人签订买卖合同时，应当明确物业管理企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。涉及物业买受人共同利益的，相关约定应当一致。

物业入住前的物业管理服务费用由开发建设单位承担。

第七条物业管理服务收费可以采取酬金制或者包干制等形式。

酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的计费方式。

物业管理服务合同中应当明确约定物业管理服务收费的计费方式。

第八条物业管理服务收费实行酬金制的，预收的物业管理服务费包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。

物业管理服务收费实行包干制的，物业管理服务费包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

第九条下列项目支出可以列入物业管理服务成本或者物业管理服务支出，但不得重复计算：

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;。

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;。

(三)清洁卫生费用;。

(四)绿化养护费用;。

(五)公共秩序维护费用;。

(六)物业共用部位水、电费用;。

(七)用于物业管理的固定资产折旧及办公费用;。

(八)物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用;。

(九)必要的社区文化、体育活动费用;。

(十)经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资(基)金予以列支，不得计入物业管理服务成本或者物业管理服务支出。

第十条物业管理企业应提供下列基本服务项目：

(一)清洁卫生。做好公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁，做好除“四害”消杀服务工作。

(二)公共秩序维护。协助有关部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，实行24小时值班、巡逻。

(三)园林绿地养护。对公共园林绿地的花、木、草进行定期修剪、施肥，保持绿化物生长良好;按照管理服务合同和服务公约规定对其他园林设施进行日常养护。

(四)物业共用部位、共用设施、设备日常维护。做好共用部位、场地及设施、设备的日常维修养护。

(五)物业管理法律法规规定的其他服务项目以及根据物业管理服务合同约定的其他服务项目。

第十一条实行酬金制的，物业管理企业在测算物业管理服务费时，应以实际的支出为计算依据，以本物业管理区域的物业管理服务支出为基数计提酬金。

酬金的提取由物业管理企业和业主根据供求关系、企业资质、管理标准、服务内容和服务水平等因素，通过招标、协议等方式确定比例或固定数额。

物业管理企业在接管项目之前及每年年底前，应根据本物业管理区域的实际情况及业主对物业管理服务的需求，制定下年度本物业管理区域的开支项目和标准的预算方案，经业主委员会审核并报业主大会同意后实施。

物业管理服务收费标准根据业主大会批准的预算确定。实行政府指导价的，不得超出政府公布的指导价范围。

第十二条业主委员会和物业管理企业应每三个月公布一次物业管理服务费的收支帐目，接受业主的监督。

实行酬金制的，预收的物业管理服务费属于代管性质，为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业管理服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应在每年初进行上年度的物业管理服务费决算，经业主委员会审核后向业主公布。

物业管理服务费除去物业管理支出和物业管理企业的酬金后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的物业管理服务费，不得擅自提取或挪作他用。

第十三条实行酬金制的，业主委员会和物业管理企业可以共同聘请专业机构对物业管理服务费用年度预决算和物业管理服务费用的收支情况进行审核、审计。

聘请专业机构审核、审计的费用计入物业管理服务支出。

第十四条物业管理企业利用产权为业主共有的场地、场所及设施、设备进行经营的收益属于全体业主，纳入物业管理服务费。

第十五条业主应当按照物业管理服务合同的约定按时足额交纳物业管理服务费。

已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理服务费由开发建设单位全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或物业使用人应当结清物业管理服务费。

违反合同约定逾期不交纳物业管理服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

第十六条物业管理服务费按房地产权利证书登记的房屋建筑面积收取。未办理房地产权利证书的，物业管理服务费按购房合同标明的建筑面积收取。

物业管理服务合同约定按其他方式收取的，从其约定。

第十七条物业管理服务费自业主入住之日起开始交纳。

已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理服务费由开发建设单位自首个业主入住之日起全额交纳。

前款所称“入住”是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续。入住人收到入住(入伙)通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。

第十八条因装修产生的垃圾由业主在规定的期限内负责清运。业主委托物业管理企业清运的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。

第十九条物业管理企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过10元/证的标准收取押金，证件完好退回的，应如数退回押金;如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。

第二十条业主或非业主房屋使用人进行房屋装修时，物业管理企业可向业主或非业主房屋使用人、装修承建单位收取装修保证金(押金)。

装修保证金(押金)标准由物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位在装修协议中约定。住宅物业的装修保证金(押金)不得超过元，由业主或非业主房屋使用人和装修承建单位分担。

装修保证金(押金)应当用于装修对物业公共部位损坏的修复。装修未对公共部位造成损坏的，物业管理企业应在装修验收后一个月内全额退还装修保证金(押金)。

物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位计算装修损坏赔付标准时，应出示修复的工(料)价单。

第二十一条除前述费用外，物业管理企业不得强制收取与装修管理相关的其他任何费用。

除装修保证金外，物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人强制收取并占用超过3个月的押金、保证金。

第二十二条未经业主大会同意，对取得国家、省、市各级优秀、示范物业管理项目称号的，其收费标准不得在原收费标准上另行上浮。

第二十三条住宅楼的电梯起始层住户不承担电梯运行费，其他楼层的电梯运行费不进行区分。

第二十四条物业管理服务费一般按月收取，但经双方协商同意按其他方式收取的除外。

第二十五条物业管理企业不得增设物业管理服务合同约定之外的其他强制性服务项目和收费。

物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的外来人员收取任何费用。

第二十六条物业管理企业可以根据业主和非业主房屋使用人的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第二十七条对同一物业管理区域内相同的物业，物业管理企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。

同一物业管理区域内分期开发的同类型物业，如业主享受相同的服务，物业管理企业不得对不同时间入伙的业主实行不同的收费标准。

第二十八条物业管理服务收费实行明码标价。物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部《物业服务收费明码标价规定》规定做好明码标价工作。

第二十九条市、区价格主管部门应加强对物业管理服务收费的监督检查，依法查处违反规定的收费行为。

第三十条本规定实施前由市、区价格主管部门核定的具体物业的物业管理服务收费标准的有关批文一律废止。业主大会和业主委员会未成立的，可以继续执行原收费标准。

第三十一条本规定自9月1日起执行。此前由市物价局和市国土资源和房产管理局(市住宅局)制定的物业管理服务收费政策与本规定相抵触的，按本规定执行。

物业管理问题事例范文范本篇四

很多人对物业管理证书还存在着不少疑问，为了帮助大家更好地认识物业管理师证书，下面百分网小编带来一些相关问题的解答，希望能对大家有帮助，更多内容欢迎关注应届毕业生网!

回答：国家人事部通知，2015年物业管理师的报考暂停，原因是国家取消部分注册类的行政审批手续，今后要过度到行业协会，目前正在办理，也就是说物业管理师考试没有取消，只是推迟，估计要推迟到2016年考试。注册类的证书都是有价值的，关键是能不能考出来，因为注册考试难度最大，一旦考出，证书含金量最高。

回答：(1)物业管理师，是指原来劳动部发证的，与物业管理员、助理物业管理师是一个系列。是属于劳动部门管辖层次的从业资格。

(2)注册物业管理师，是为区别于物业管理师而加了“注册”两个字，一般口语也叫“物业管理师”，是由建设部和人事部联合发证并需要注册的资质证书，属于本行业的执业资格证书。

2005年底新下发的通知，2006年第三季度举行了第一批人员的资格认证考试，目前，此证应该为我国物业管理行业含金量最高的一个!根据我国的有关规定，物业管理行业的主管部门是建设部，因此，对物业管理企业和从业人员的管理，应当是以建设部的'有关规定为主。但是，人事部又是专业人才的主管部门，因此，人才管理中有关资质认定的主管部门是人事部。那么，这两个部门都有对物业管理人员进行管理的权利，其中，业务方面由建设部管理，人员培养和考评由人事部管理。至于劳动和社会保障部门颁发的物业管理资格证书，主要是针对普通从业层面人员的从业资格管理，就像电工、锅炉工、水暖维修等专业技术岗位，都需要有劳动和社会保障部门颁发的岗位资格证书才能具备从业资格。这两类证书属于不同的层面，一个考评的是从业资格，一个考评的是从业水平。注册物业管理师资质的取得，不是一件轻而易举的事，从已经公布的考试大纲和考试参考教材可以看到，通过考试这种方式，培养和选拔的是物业管理行业的高级管理人才。因此，获得这样一个资质证书，也就证明你具备了在本行业从事经营管理的较高的能力和水平。而且在取得执业资格证书后，还要不断的对你进行后续教育，按照规定，每年接受继续教育的时间不得少于40小时，以使你的知识和能力不断适应物业管理业务发展的需要和能够把握本行业发展的前沿问题和发展趋势。

回答：注册物业管理师是指经过住房和城乡建设部举办的全国统一考试，获得《中华人民共和国物业管理师》证书后再经过人力资源和社会保障部进行注册，获得《中华人民共和国物业管理师》注册证，注册证有效期3年.

回答：一、 “物业管理师资格证”在社会的含金量有多高?

如今在社会上含金量高的、名气大的莫非是：“注册律师证”、“注册会计师”、“注册工程类的工程师等，而“注册物业管理师”许多人还没曾听说过，即使我们向他们解释说此证是全国统考，国务院统一颁证，并且通过率不高等等，社会上的人也对此证不以为然，原因是什么?很简单，原因是物业管理行业是一个低收入的行业，行业吸纳人才的吸引力很低，从事物业管理行业的大部分人学历不高、整体素质还有待提高;社会上对物业管理还严重存在偏见，每每听到物业管理行业就让社会上想到“黑物业”，强买强卖，服务差等等印象。今年广州市两会期间，有一位政协委员为物业服务行业说了一句公道话，提出给物业服务企业提高物业管理服务费的提案，现场遭到许多代表的炮轰(来自广州日报报道)。

虽然《条例》中注明“注册物业管理师”可以被聘请为“企业经济师”，但在社会上，甚至同行业对此证的认可度不高。像拥有“律师证”的人士是身份的象征，是社会精英的象征，拥有“注册会计师”是精英的象征与物业管理师相比，物业管理师证就显得卑微了。这说明社会上对物业管理行业还存在歧视。

另外，《条例》中没有明确要求项目负责人、部门经理、总监、副总经理、总经理必须持有”物业管理师资格证”，没有给从业人员设置门槛，导致”物业管理师资格证”权威性大降，没有权威性，又哪来的含金量?“律师证”为何吃香?是因为国家规定从事律师执业人员必须持有该证。

二、“物业管理师资格证”在行业内部的作用有多大?

一方面，因为《条例》中没有硬性要求中、高级物业管理从业人员必须持有该证，导致该证在行业内部的作用也大大下降;另一方面，目前市场上招聘物业管理中高级管理人员，对应聘者的要求大部分还停留在“持有物业管理企业经理上岗证”的要求上，极少有单位要求应试者持有”物业管理师资格证”，内部的认同度都不高，更何谈内部作用?本行业的人都知道，“物业管理企业经理上岗证”实际上是用钱来买的证件，只要交了钱，培训机构就会给你颁证，说句不好听的话，是“人”交了钱都能领个该证。可是物业管理企业招聘大多数还是只要求有此该就行，说明内部本身还没有重视”物业管理师资格证”，行业内部都不重视，又何谈在社会的含金量呢?第三方面，物业管理在中国运行了32年，直到2010年才正式启动注册管理师，而如今，在各物业管理企业的“大佬们”都是从事物业管理多年，大多数人是从国企业转岗或从基层岗位做到领导岗位，养尊处优惯了，又有多少大佬们愿意化工夫还来考这个不容易考的“物业管理师”，并且《条例》也没有硬性要求物业管理企业中高级管理人员必须持有该证才可上岗，这些行业的大佬们不重视”物业管理师资格证”，行业就重视不起来，有的人还认为，物业管理不是从事什么高科研行业，只要用心去工作，就能把事情做好，有没有该证，并不重要。

三、“物业管理师资格证”对从业人员本身有多少好处?

“物业管理师资格证”对从业人员本身有多少好处呢?当然，好处肯定还是有的，有总比没有好。一方面此该通过还是有一定的难度，相比什么各类“上岗证“、”经理证“含金量高多了;一方面此证由国务院颁发，将来的政策谁也不知道，万一哪天《条例》修改，要求中、高级管理人员必须持该证的时候，就大有作为;一方面，各公司在提升资质方面还是需要此证，有此证，在自己单位里还是能给公司带来帮助，同时，也能给自己在单位的发展起到辅助作用;一方面此证是终身制的，没有年限，手头多个证，多少对自己的职场发展，对自己的经济收入带来一些好处，挂靠费也会逐年增长的。一方面与竞争对手同等的条件下，有此证会有竞争优势。

说了这么多，做为一名物业管理从业人员，希望物业管理行业在社会不断得到认同和尊重，同时，也希望全国同行业携起手来，共同提高服务水平，让社会越来越重视物业管理行业，信任物业管理行业，携起手来共同提高物业管理从业人员的收入，让从事物业管理行业的人员在社会上有尊严，达到与其他行业从业人员相近的收入水平，能吸纳越来越多的高学历、高素质的人才进来，只有行业在社会上的地位提高了，”物业管理师资格证”自然也就被社会认可和重视了。行业有了地位，”物业管理师资格证”持有人员自然也就是身份的象征了。

物业管理问题事例范文范本篇五

目前实行的营改增税收制度主要是从以往增值税17%的标准税率与13%的低税率两个税率的基础上增加11%与6%两个低税率，这次的税收改革虽从一方面减少了目前我国物流企业、规模属大中型的生产企业以及规模属中小型的服务企业的税负，可另一方面却增加了规模属大中型的非生产服务企业的税负，令该部分企业的税负不减反增，详细的原因有以下几点:。

1.增值税的税率偏高二营改增的税收改革使得试点企业现在实行的增值税率大于原来实行的营业税税率二比如交通运输业和有形动产租赁业以往所实行的营业税税率分别为3%与5%，但在实行新的营改增税收制度后，交通运输业所要缴纳的税率变为11%，而有形动产租赁业所要缴纳的税率则变为17%.使得该部分企业所要缴纳的税大大增加二因为营改增税收制度所实行的税率大幅度地上升，一般的纳税人无法得到相对应的进项税额进行抵扣，进而使其所要承担的税负加重;对于这两行业的小规模纳税人企业，因为采取简易计算税负的方法，虽然也没有相应的进项税额抵扣，可因为现行所实行的税率是3%，与原来所实行的税率相同，亦或者稍低于原有的税率，所以就较少发生税负不减反增的问题。

2.能抵扣的成本项目权重较少二一般情况下，企业的成本项目有外购产品与服务成本和人工成本，而可以实行抵扣项目的只有外购产品与服务成本，且要具备相关的增值税专用发票方可抵扣，而对于劳动密集型的非生产服务企业，其所产生的人工成本较多，可这部分成本又无法实行抵扣，进而导致该部分企业的税基就偏高，就等同于增加其税负。

3.固定资产更新历时长二部分企业在实行营改增税收制度之前进行了企业内部固定资产的更新工作，并在较短的时间内是不会再次进行固定资产更新项目，所以就不会有较大的进项税额来抵扣，进而导致企业的税负加重，该现象在交通运输业与有形动产租赁业尤其明显二比如在交通运输行业，该行业的企业主要生产物是汽车、轮船等，这些生产物的使用时间长，一般情况下短时间内是不用进行更新的，主要的业务成本是日常的燃料费用、维护维修费用以及人工成本，这无疑就显示了该部分企业缺乏较大的进项税额进行抵扣，也表明了该部分企业的税负是大大地加重了。

4.取得增值税抵扣发票较难二目前，较多的试点企业表示，因为诸多的缘故，在实际的企业运作当中时常会碰到取得增值税抵扣发票较难的问题，而这样的情形尤其在交通运输业发生较多二比如交通运输业的修理费用，若给予交通运输业企业相关修理服务的是小规模纳税人，它是不能直接给予相应的增值税专用发票，而且这些小规模纳税人是不想前往税务机关为交通运输业企业开相应的发票的。

二、营改增仍存有的不足。

1.营改增所涉及的范畴较少二营改增所涉及的范畴较少令此次税收改革实行的真正目的没有得到相应的处理，重叠征税的现象仍有出现二现行的营改增税收制度的试点企业只规定交通运输业和一些服务行业，这样就会使得一些行业仍然存有营业税和增值税重叠征收的问题，例如建筑行业，建筑行业的企业是根据3%的税率实行征收营业税，可是建筑行业所使用的原材料又以17%的税率征收了增值税，而企业的营业税并没有相应抵扣税额的机制，进而导致建筑行业的企业要重叠缴纳增值税与营业税。

2.非生产服务型企业的一般纳税人与小规模纳税人所承担的税负相差较大二比如在服务型的企业，在未实行营改增税收制度之前，其所要实行的税率大概为5%，但实行税收改革后，服务型企业所要实行的税率就要按照企业的销售额划分一般纳税人以及小规模纳税人，依据财政厅与国家财务局的有关规定，如果企业销售额没有达到500万元则划分为小规模纳税人，所要承担的税率为3%，如果企业销售额高于500万元则划分为一般纳税人，所要承担的税率为6%，因为非生产服务型企业所能够抵扣的进行税额较少，进而使得该行业一般纳税人与和小规模纳税人所承担的税负相差加大。

三、对改进营改增税收改革的相关建议。

1.拓宽简易计税的涉及范畴二对于部分以劳动力为生产动力或者劳动与知识密集型的非生产服务型企业，能够实行较为简易的计税方式，减少营改增税收改革给该部分企业所引来的税负加重的情况，尽量与国家的相关政策相统一。

2.对营改增税改进行合理、科学、全方位的评定二增加营改增税改的涉及行业范畴，竭力完成社会全面实行税改的工作任务，从根本上处理增值税抵扣项目不滞后，全面消除行业重叠缴税的问题。

3.适当实行税收制度转换二对于部分主要依靠人力成本或者固定资产成本进行经营的企业，比如交通运输业、有形资产租赁业等，在刚进行固定资产更新的项目上尽量使用新旧税收制度相搭配的方法，提供较为特殊的税收优惠制度，进而尽量减少因为营改增税收改革的实行而加重该部分企业税收的现象。

4.在适当实行税收制度转换之际，财务部门也要加大对营改增税改的宣传力度二企业应当实时地注意有关财务部门所出台的相关制度，实时地对企业内部的进行整理、核实，做好有关部门所需要的文件，让企业可以在新税收政策出台下获取较大的优惠，真正、务实地减少企业税负二与此同时，企业应该特别注意且仔细探究财务部门所出台的相关制度尤其是针对本行业的政策，预测税收改革前后自身企业的税负情况，完成好企业自身的税收筹划任务。

现行的营改增试点计划虽使部分企业所承担的税负不减反增，但要真正地落实相应的税收制度，降低企业的税收负重，则需更深一层地探究评定税收改革对相关企业税收负重、财务管理等方面的作用，建立有关的对应策略，与此同时还需要社会各方面进行长期探索，给予往后税收改革试点行业相关的经验，实实在在地降低企业税负。

物业管理问题事例范文范本篇六

摘要：通信行业作为我国营改增背景下税务风险与筹划的试点行业之一，自20xx年6月正式实施，经过三年的发展，通信行业经过一系列的改造，完善了业务流程、通信系统及纳税人身份的转变，已经实现了顺利过渡。那么，在这个全新的税务环境下，如何更好的完善税务体系，使其完全适应通讯行业发展，是整个行业关注的重要内容。本文就将以移动通信集团山东有限公司聊城分公司为例，对营改增背景下税务风险与筹划问题进行探讨，并制定一系列的方案，希望能够对这一形势下的通讯行业的发展起到关键有效的作用，使其能够在面对税务风险的前提下保持稳步前行。

关键词：全面营改增；通信行业；税务风险；税务筹划。

纳税体制是我国市场经济发展的产物，营改增也是其中最重要的改革措施。从20xx年的设想到20xx年的全面实施，新型的税务模式已经完全成型，同时也大大提高了我国各个行业的发展进程。税务制度的完善，为企业的健康发展提供了良好的发展空间，那么对于与其他企业产品有着本质区别的通信行业，实现在营改增的背景下自身企业的高效运转，是其发展方向及动力，也极大鼓舞了其他企业的改革进程。

一、移动通信行业税务风险与筹划的意义。

(一)通信行业的良好运转要求具备完善的税务风险及筹划机制，这样企业在进行自身营销时，就能够及时的作出调整，并适应企业发展。具体来说，通信行业如果能够制定出合理的税务筹划机制，合理、理性的管理，就能够降低企业的经营税，实现最大的边际效益。

(二)合理的税务筹划机制能够提高企业的竞争力，将企业的资源发挥到极致，最大化的提高企业的管理效力。我国的税收机制本身就对经济发展起到经济杠杆作用，那么良好的税务筹划机制不仅能够提高自身的管理水平，也能够更好的发挥税务机制的效力，减少偷漏税的行为。而这也加强了政府有关部门与企业之间的合作，更好的实现企业在社会上的价值。

二、移动通信行业在营改增背景下进行税务筹划的风险分析。

(一)通信行业存在严重的混业经营风险。

在通信行业中，混业经营的情况一直存在，并且这种情况下产生的税务风险一直是影响着移动通讯行业发展的关键因素。其风险的产生很大一部分原因是与合同条款有关的，举个例子：政府在要求通信行业为其提供部分监控录像和视频服务时，整个过程就是一种混业经营的行为。原因就在于在整个过程中，可能企业并没有与政府签订完整的包括分设备款、服务费金额等在内的合同协定，那么政府可能就会从高计税。因此，这就需要通信行业必须将设备一体化纳入整个的服务体系中，并与政务达成共识。这样一来，通讯行业内的税收会大大降低，从而获得更多的盈利效益。

(二)通信行业的增值税发票管理存在风险。

增值税发票的管理是通信行业在发票管理中重点管理内容之一。企业应该高度重视这一管理内容，应该将增值税发票视同现金一样进行专人管理。实质上，营改增之后，发票管理制度也随之加强，不仅仅是将其作为企业增值税的凭证，还有就是从一定层面上约束了违法行为。我国很早就出现虚开增值税凭证以偷漏税的行为，因此税改后的通信行业要想在市场经济下长久发展，就必须完善相应的发票管理机制，以防承担严重的刑事责任。

(三)通信行业中存在视同销售的风险。

根据增值税税法的要求，在货物调拨、对外投资等九种业务下会涉及到视同销售行为，需要进行增值税的缴纳。那么在通信行业进行业务往来时，就要明确这些业务性质，避免出现因自身销售模式的问题带来的税务风险。如赠送sim卡、进行终端服务、客户咨询、积分兑换礼品等都可能会涉及到视同销售的实质。因此移动通信行业应将其所有涉及到视同销售行为的业务进行规范，建立一项有助于降低税务风险的有效管理机制，并且合理的根据具体的销售情况进行实施。

三、在税收筹划的基础上进行策略探究。

(一)调整并改善通信行业的现有业务。

移动通信行业中，基础电信服务适用率为11%、增值电信服务税率为6%。移动通信行业在进行所有的业务设置、套餐服务时都应遵循通信行业内的规定，因为这直接涉及到税务的缴纳。在内部要成立相应的监管机构，对企业内部各种项目进行经济监管，并且及时发现税务风险，与审计部门默契配合，严格遵守税务局的有关规定，减少不必要的麻烦。对外要注重与媒体大众的沟通交流，移动通信行业本身就是面向大众的，因此在进行业务推广时，要抓住大众这一有力的支撑点，让其信任，这样才能更好地进行接下来的工作。税务审计涉及范围广、且细致入微，因此需要多方的有力配合，才能发挥出最大的效益。

(二)建立完整的考核机制，加强发票管理。

虽然我国已经把发票管理视为很重要的一项工作内容，但由于企业更重经营而轻管理，发票风险意识较为簿弱，发票管理主要集中在财务部门，发票管理的整体效果没有明显增强，仍然存在很多不合理的成分。因此，在管理层面上，移动通信行业应优化内部管理机制，明确各个部门的工作、职责分明、分工合作，并且建立一套完整的考核保障机制，以适应逐渐加强的发票管理体系。除此之外，还要加强与客户的沟通，在客户选择业务之前就要解释清楚，避免出现漏洞。

(三)合理利用外部税务优惠政策。

营改增政策提出之后，移动通信行业作为其重要试点单位之一，政府为了减少通信行业的营业风险、维护其正常利益，在营改增初期对其提供了优惠政策。例如：国际业务免税、销售自己用过的资产时按2%征收增值税。这都是充分利用外部优惠政策的结果。移动通信行业应该严格利用这些优惠政策，并且与当地有关部门进行沟通交流，尽可能申请优惠、补偿，并且减少多余的支出，实现税务优惠政策与项目的有机结合。以期在营改增背景下，实现税务筹划的顺利过渡，最大化的降低税务风险，从而实现公司更大的效益。

(四)关注全面营改增企业，优化移动通信行业业务设置。

在营改增全面实施后，通信行业的相关成本都可以开具相应的增值税发票，那么在这个基础上，通信行业就可以关注这几类项目，例如：建筑施工、代办费、房屋租赁、渠道补贴等，进行合理的税务筹划。例如代办费，可以优化佣金系统，将佣金和税价分离，优先要求代办商提供增值税专用发票，根据代办商提供的发票类型进行最终的结算，从而可以有效的节约成本。再比如建筑施工，在采购招投标环节，即加强对施工方的资质审核，优先同增值税一般纳税人进行合作，完善合作体系，并在签订合同时，在合同中注明，要求对方提供增值税专用发票，为后期结算提供便利，降低公司税务成本。

(五)提高税务审计技巧。

税务审计技巧的不同会对税务金额的计算产生不同的影响，在进行税务审计时，通信行业要根据自身的行业规定及本公司的利益，进行税务结算，这不仅对于企业受益有利，还能提高审计效率。随着市场经济的不断发展，传统的审计工作已经不能适应企业发展，所以适时的调整审计技巧，也是适应市场经济发展的一个重要举措。值得注意的一点是，在进行审计调整时，不能盲目照搬其他行业的规则，必须是在跟据自身企业特点的前提下进行调整，实现税务筹划的完美过渡。

四、结语。

营改增是个大工程，不是一蹴而就的，需要多方面的努力与付出。营改增对于通信行业来说，既是机遇，又是挑战。不仅使通信行业减少了赋税，增加了企业效益，同时也带来了税务筹划的风险。因此，通讯行业要想在营改增的背景下实现税务筹划的顺利过渡，就要严谨的进行规划，转变经营方式，并且加强与政府的合作，优化业务项目，提高行业的稳步发展。

参考文献：

[1]廖海燕.“营改增”后移动通信行业的税务风险与筹划[j].财经界(学术版)，20xx，01(13)：333.

[2]祁雁菲，付雷.浅析“营改增”背景下企业的税收筹划策略[j].现代经济信息，20xx，05(14)：206.

[3]邹华玲.通信行业营改增后的风险控制及税收筹划问题分析[j].财会学习，20xx，06(18)：158.

物业管理问题事例范文范本篇七

物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展，改善了广大居民的生活、工作环境，推动了两个文明建设，为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。同时，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。据上海市价格举报投诉中心的资料显示，物业管理的投诉共有3526件，占整个投诉总量的14.6%，成为2003年市民投诉的七大热门行业之首。因而，研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。

1.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平。

目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

1.2业主的物业知识缺乏。

一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

1.4物业管理企业规模小，缺乏市场竞争力。

据资料显示，1997年底我国约有物业管理企业7000家，至2003年底达2万余家，增长速度极快。建设部2003年颁布的一级资质物业管理企业只有78家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生居民小区的物业管理问题，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。虽然2003年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章，但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式，据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京70个居民小区的调查结果显示，住房质量引起严重纠纷的小区占22.8%，与物业管理公司发生严重纠纷的小区占80%，随意修改规划的小区占34.2%，产生肢体冲突与暴力冲突的占37%，在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占60%，这充分说明现有管理模式存在着弊端。

1.6地区间发展不平衡。

从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批40家物业管理资质一级企业中深圳占了18家；全市有146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的1/7.据不完全统计，2002年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，经济发达城市已达50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

2.1走专业化发展之路。

物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

2.2走法制化发展之路。

实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的.同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。

2.3走集团化发展之路。

在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。

2.4走品牌化发展之路。

品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。

2.5走智能化发展之路。

随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。

2.6走“以人为本”的发展之路。

物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

3.结束语。

当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。

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物业管理问题事例范文范本篇八

1988年，上海至嘉定高速公路和被誉为“神州第一路”的沈大高速公路的通车拉开了中国高速公路大发展的序幕。回顾这些年的发展历程，我国的高速公路取得了世界瞩目的发展成就。但在这高速公路发展跻身世界前列的今天，我们的高速公路收费问题却出现了许多争论。

全世界收费公路14万公里，其中有10万公里在中国，占了全世界70%。为什么我国收费高速这么多呢。我认为主要是这些年我国高速公路的飞快发展前期大量的收费年限还没结束；另一个就是大部分的'收费公路想方设法延长收费期限本已到期的公路还在收费。目前我国公路建设的投资方式有两种：一种是政府利用贷款或向企业、个人有偿集资建设的公路，叫政府还贷路；另一种是国内外经济组织投资建设或依照公路法的规定受让政府还贷公路收费权的公路，叫经营性公路。这两种方式对应不同的收费年限。

年结束收费是吧。但令人意外的是在12月，京石高速的经营。

资来延长收费年限。但是你会发现往往外资股份只占很少一部分。这。

样一来经营权的转让这条公路的收费年限就增加为30年了。

还有一个就是高速公路收费站的密度问题。交通部规定40公里设。

一收费站，而有些地方政府规定，高等级公路每20公里甚至更短路。

程就可设1个收费站。在北京到武汉这段高速公路上全长1300公里。

总共有50多个收费站，平均每26公里一个收费站。有些地方甚至更。

短。还有就是在长沙星沙收费站这一段路共20公里，但收费站就有。

16个，其中最短的相距不过500公尺。这样高密度的收费站终于逼。

得一些开车的走上梁山。下面一个例子大家肯定都知道。在。

到来之际关于高速公路收费问题涌现出一个里程碑似的人物。当然我。

们也只能说他是个悲情人物了。河南籍农民石剑峰在到5月。

4日到的1月1日近8个月的时间里套用假军车牌照从事公路。

运沙，高平率的超载运送共偷逃过路费368万元。被河南中原高速公。

司告上法庭，一审获刑无期徒刑。瞬间舆论哗然。继而顶包入罪，高。

速公路有内鬼...传言揭露在人们面前。

我们来分析一下问什么现在这么多的超载偷逃路费的人。这个农民。

出一次车赚300块，如果不走高速走国道经过3个县，每个县收100。

到150，这样就被迫超载，不超载就赚不到钱啊。而且有个搞笑的现。

象超载的只要你交钱就允许你过，这样就默许了超载。高速公路通过。

收多的费用给超载披上了合法的外衣。所以我们经常发现高速公路经。

常在检修，都是超载给破坏的，这样就成了一个恶性循环了。

解决高速公路收费问提的海南就做得很好。海南加收燃油税把路。

费加在了油里，就不受过路费了。这样不经能节约资源还能缓解交通。

拥堵的压力。而内地其他一些地方政府加收了燃油税但过路费还是照。

样在收。公路收费（不管是政府还贷项目还是经营性项目）其中，最。

大的原则应是，还公路公益和公用的本质，以确保公路的公益性特征。

不扭曲，惠及民众，惠及我国经济发展。

10金融高代建。

1010911110。

物业管理问题事例范文范本篇九

摘要：在我国物业管理是一个发展迅速的新兴行业，经历了几十年的发展已取得了可喜的成绩，但同时也存在一定的问题并制约着物业管理的有序化发展。采取可行性对策促进我国物业的健康发展既是每一个业主的需要，又是每一个物业管理企业的任务，更是一个社会化的问题。针对物业管理的行业在发展中暴露出诸多的弊病，通过结合柳州柳东安泰物业服务有限公司(以下简称安泰物业)在实践中的经验，分析了各类问题并探析其应对的方法，指出了物业管理在以后的发展中需要解决的问题，来促进物业管理向更加专业化的方向发展。

引言。

随着近年来改革的飞速发展加上住宅商品化的快速发展，那么物业的管理就顺着趋势发展起来了。经过长年的快速发展，物业管理把经济的发展推向了顶端，就业率也因此增加了不少，人们的生活环境变得更加绿色化，提高了城市管理的水平，使社会资产也产生了增值的趋势，建立了一个和谐美好的社会，稳定了社会的发展，这些都做了很大的贡献。但是在社会的快速发展中，逐渐完善了物业管理的各方面环境，推动了物业管理中的社会管理和经济发展。可是在发展中的一些问题上也制约了物业管理市场的健康发展。

1.1起步晚，但发展较快我国物业管理的发展近年来一直呈上升的趋势，物业的管理方式也逐渐增加，每个领域都有涉及，其中包括：商场商业街、学校、办公楼、住宅区、农民房、医院、车站等等。安泰物业管理的资产主要分三类：标准厂房、办公楼、住宅宿舍，全部为东城公司资产，安泰代为管理，并提供物业服务。

1.2物业管理发展不平衡的情况许多方面都会影响物业管理的发展平衡问题，比如：当地政府的相关政策、人们对物业管理的不同看法、居民的生活水平、当地的经济的发展状况等等都会导致不平衡的问题产生，我国物业管理的发展极为不平衡，沿海城市以及发展快的地区发展物业管理比较早，也发展的很快;相对来说，经济发展滞后的地区开展物业管理较为落后，发展也很滞后。

1.3物业管理的较低规范化和无序化至今，我国的法律关于物业管理方面还是没有很明确的规定，这样就导致我国物业管理的发展程度不高，那么物业管理的这个市场的发展就会产生无序化的问题。就柳州市而言，物业管理公司在规范化管理方面也是问题多多，服务标准以及价格体系也不是很完善，很多时候所谓的降低成本只是在压低员工薪酬、购买低廉服务上做文章，但这样的竞争受伤的不止是客户。

1.4业主与物业间的矛盾问题近几年，在物业管理的过程中，产生了很多纷争问题，消费的人群主要的就是投诉物业管理方面产生的各种问题。一方面是业主总是觉得物业公司没有为人民服务的精神、总是用管理人的头衔来管制业主。没有遵循合同前签订的协议内容。另外一方面，业务管理公司也是打掉牙齿往喉咙里面吞，抱怨物业遗留的各种问题太发杂，加上有的业主处处刁难。

物业管理问题事例范文范本篇十

在物业管理行业，众所周知，商业物业的管理因其客流量大、设备设施复杂、安全消防难度大、环境保洁要求高、治安环境复杂等因素，被列为行业难度系数最高的“动作”，物业管理若没有足够的能力和勇气，是无法跳出这一高难度系数“动作”的。古人云：“人心齐，泰山移”，我们也常说：“团结就是力量”，弘扬团结协作精神是挑战商业物业管理的关键，建设一支高效的管理团队则是商业物业管理制胜的根本。现根据对深圳海上世界商业物业管理运营的探索，浅析商业物业管理高效团队建设的重要性、要点及主要措施。

一、商业物业管理团队建设的重要性

首先，商业物业管理团队形成有利于增强物业管理服务的灵活性。商业物业的管理既和住宅物管相似,更有许多不同于住宅项目物管的内涵,其赋予了物业管理新的服务内容（如商业运营推广、商业特色服务）。商业物业管理的职责和特点，要求物业管理企业组织采用团队工作形式，改变过去对外界变化的应变能力较差的传统物业管理模式，使物业管理企业具备较强的组织灵活性，更好地应付外部环境的变化和适应企业内部的改革、创新。

其次，有利于进一步强化激励机制。团队建立使员工拥有一个更大的活动天地，享有宽松、自主的环境，极大地激励团队成员的工作积极性和创造性。在团队协作的条件下，由于商业物业服务品质提升最终是一个共同努力的结果，团队的氛围也会促进成员为团队的绩效、荣誉而努力工作。

第三，有利于提高工作效率。团队的组织模式使组织结构大大简化，领导和团队、团队和团队以及团队内部成员之间的关系变成伙伴式相互信任和合作的关系，使物业管理企业决策层能腾出更多的时间和精力，制定更好的物业管理经营发展战略，寻找更好的物业管理市场机会，从而产生了比个体简单相加高得多的工作效率。

第四，有利于优化企业内部员工关系。团队强调通过沟通协调，提高员工归属感和自豪感，增强企业内部的凝聚力。同时，商业物业管理的特点要求员工只有默契配合才能更好地完成工作，促使他们在工作中有更多的沟通和理解，共同应付工作和生活压力。

第五，极大地提高员工素质与技能。团队鼓励成员一专多能，能培养员工对商业物业管理的技术能力、客户服务和人际关系处理能力，使员工素质和技能得到极大的提高。

二、商业物业管理团队建设要点

1、团队目标

建立团队的首要要素，便是建立团队共同的愿望与目标。团队目标是团队的灵魂和核心，是团队成败得失的关键。

2、团队关系

团队需要和-谐，需要团队领导者创造环境与机会，让团队成员之间从生疏到熟悉，从防卫到开放，从动荡到稳定，从排斥到接纳，从怀疑到信任。团队关系愈坚固，愈信赖，组织内耗愈小，团队效能就愈大。

3、团队规范

没有规矩不成方圆，制订规范容易，贯彻执行则较困难，提升团队的执行力是提高团队战斗力的关键。

4、团队领导

商业物业管理是复杂的、多变的，需要团队领导在这种动态的环境中，运用各种方法，建立良好的团队关系，树立团队规范，保证团队成员向统一的目标前进。

三、商业物业管理团队建设的主要措施

1、科学确立团队目标

团队目标必须有激励作用，是团队成员利益的集中体现。海上世界物业管理中心按开发商和公司的商业物业经营管理要求，与公司签订《年度经营目标责任书》，确定管理中心经营指标、管理指标等团队总的目标，管理中心对《年度经营目标责任书》进行分解，将相应的目标责任下达至部门、班级、岗位、个人，并与各岗位责任人签订岗位责任书，做到目标明确、分工明确、责任明确。

2、建立团队价值观

团队是每个成员的舞台，个体尊重与满足离不开团队这一集体，因此，要在团队内部倡导感恩和关爱他人的良好团队氛围，注重感情投资以增进员工的归属感和向心力。尊重员工的自我价值，将团队价值与员工的个人价值有机地统一起来，团队的凝聚力就会形成，团队的共同价值也就能通过个体的活动得以实现。

（1） 开展系列关爱员工、关爱他人活动

——酷暑天气，为员工购买凉茶解暑，开展送凉茶到岗位活动；

——为员工营造舒适的宿舍生活环境，如为员工宿舍配备热水器、电视机、电

风扇等，使员工保持良好的心情；

（3）组织员工与客户、兄弟单位联合举办篮球联谊赛，丰富业余生活，促进团结协助。

（4）每逢佳节，管理中心举办联欢活动，让员工亲身感受到“家”的亲情；

（5）每季度召开员工座谈会，及时了解员工的想法，鼓励员工对管理中心的工作提出各项建议。

3、培养团队成员间高度的信赖感

（1）团队成员间没有妒嫉

（2）能够没有顾忌的表露自我

为员工创造一个能够没有顾忌的表露自我的氛围，如管理中心定期举行烧烤、晚会、ktv等形式多样的活动，让员工尽情狂欢、尽情表露自我，让员工在欢乐中发现自己的缺陷，又在欢乐中改变自己的缺陷；充分利用日讲评机会，给员工创造展示自我的机会，让员工能全面表露在工作中存在的问题及一些想法，营造欢乐生活、欢乐工作的氛围，使员工即便在巨大的工作压力下仍能感到自在。

（3）对员工的专业与能力有充分的信心

对员工多一份信心就是对他们莫大的鼓励与肯定。员工是企业的财富，相信员工是开启财富的钥匙。

（4）信息充分公开

团队信息的闭塞是引起团队成员相互猜测、怀疑的主要因素。海上世界管理中心设置了管理中心信息栏、光荣榜、文件传阅本等，让每一位员工都能及时了解团队的信息，特别是公司的规章制度、人事信息、奖罚信息、好人好事、岗位竞聘、绩效考核等，让每一位员工清楚的了解团队发生的事情，树立“主人翁”意识。

4、团队领导的领导力

优秀的团队领导会使团队保持高度一致。团队领导首先善于管人、育人、用人，同时，团队领导必须加强自身素质和能力的修炼，不断提高领导水平。

（1）以身作则

作则，起模范带头作用。

（2）共同参与

团队建设应群策群力，需要所有成员共同参与，作为团队的领导要运用各种方

法，充分调动员工的积极性，共同参与团队建设。

（3）引领团队学习

倡导“工作学习化，学习工作化”和“团队学习”的理念，提高员工学习的主动性、自觉性，坚持岗位学习、岗位成才。在海上世界管理中心，从安管员、维修工到管-理-员、主管，有学习物业管理、高级电工、技师、汽驾的，也有进修专科、本科学历的，在团队中形成了学习的良好氛围。

5、建立健全有效管理制度和激励机制

健全的管理制度、良好的激励机制是团队精神形成与维系的内在动力。同时，团队价值观的培育，也须有一套规范化的管理制度和有效的激励机制。

（1）问责制：责任到岗、责任到人。让全体员工明白什么时间、什么地点、做什么事情、怎么做、做到什么程度等，增强员工的团队责任感。

（2）限时办理制：将商业服务约90项日常的工作进行细化，确定办理责任人、办理时限，保证服务品质。

（3）员工激励制度：设置优秀领队奖、优秀员工奖、金点子奖、热情之星奖、进取之星奖、细致之星奖、奉献之星奖、精神风貌奖、业务技能奖、学习进步奖、管理创新奖、突出贡献奖、委屈奖等十三个月度奖，通过激励充分调动员工的工作积极性、创造性、奉献性，同时设置末位淘汰制，对工作表现不好的员工实行岗位调离或淘汰，不断优化团队成员。

总之，物业管理市场环境瞬息万变，我们应积极探索建立高效能、更灵活的团队管理运作模式，不断增强竞争力，以期在商业物业管理市场竞争之中立于不败之地。

一、企业的发展，期盼优秀团队的涌现 

二、团队建设的措施 

1 ．员工职业规划是团队建设的根本。 

2 ．企业文化引领团队建设。 

3 ．有效的激励机制是团队建设的动力。 

4 ．系统的职业培训，提高团队的职业化水准。 

三、团队建设在企业运作中的力量 

一个团队的核心是管理人员，要想让团队发挥出“ 1+1%26gt;2 ”的创造力，管理人员以身作则的榜样力量是不可忽视的。“不能正其身，何以正其人”，值得一提的是笔者所在公司在经费使用方面从公司总部发出了开源节流、勤俭持家的倡议后，有些部门外出办事都是乘坐公交车或骑自行车，此举虽然对于公司利润的增加微不足道，但这个细节上表明了团队的成员已将个人的利益与公司的命运紧密相连，他们以企业的事业和责任激励自己，表现出了对企业的高度使命感和忠诚度。

物业管理问题事例范文范本篇十一

10月29日，烟台市民张春昌、徐强二人以在转播的电视节目上擅自加载广告的行为违约为由将烟台市广播电视局、烟台市有线广播电视信息网络中心告上法院，要求被告立即停止在其转播的电视画面上加载广告，公开赔礼道歉，返还原告交纳的电视接收费,赔偿相应的精神损失。1月18日，山东省烟台市芝罘区人民法院下达了民事判决书，以《有线电视用户证》上未载有在电视节目中插播广告及如何插播广告事项为由，认为双方当事人之间对此并无约定，故原告提出停止插播广告的要求与约与法无据，驳回原先的诉讼请求。201月28日，两原告不服一审判决，分别提起上诉。年6月3日，山东省烟台市中级人民法院以不为民事纠纷为由裁定驳回上诉人市民张春昌、徐强因不服一审法院对因当地广播电视部门在其转播的电视节目上擅自加载广告构成违约一案的判决而提起的上诉。据悉，7月21日，王忠勤一纸诉状将西安有线电视台告上法庭。这是全国首例此类案件，该案在西安市碑林区法院宣判，代表用户讨说法的西安市民王忠勤一审胜诉。然而几个月后，西安市中级人民法院二审宣判王忠勤最终败诉。20月21日，福鼎市有线电视用户包崇雄便以福鼎有线电视台任意插播电视节目为由，一纸诉状将该台告上法庭。目前该案结果未知。

该类案件有以下几个特点：

一是涉案当事人一方为普通公民，一方具有政府支持的垄断行业，力量对比玄虚。另外，由于该种行为社会影响大，电视收视的用户太多，由于侵害对象多，在实践中，有的人没有意识到被侵权而没有提起诉讼，有的人可能因损失不大而没有提起，也有的因不知如何索赔或考虑到诉讼费用等原因也未提起诉讼。基于减少诉累，提高效率考虑，有的学者提出了可根据我国《民事诉讼法》第五十五条规定的在当事人不确定时引用代表人诉讼制度，即集团诉讼制度。但实践中，这种诉讼很难进行，原因一是我国公民法制观念和意识尚未达到该水平，全体受害人共同提出索赔的可能性较小。二是集团诉讼本身存在着弊端，因为如果仅有一部分人提起诉讼且成功，未参加诉讼的人照样可以依别人的判决而从中获利。

二是被告的行为不仅违反了行政法规，并且构成违约，同时也侵犯了消费者的合法权益，在法律适用存在着争议，因此，当事人是选择民事合同纠纷、民事侵权为由提起民事诉讼还是提起行政诉讼达到制止被告的违法行为的目的，值得探讨和深思。笔者认为，有线电视接收用户根据规定缴纳收视费后，与有线电视单位的有线电视服务合同就依法成立。而本案，二审法院以争议不属于民事纠纷为由驳回上诉，更值得深思。用户已按约缴纳收视费，就应该接受保质保量的电视讯号，而有线电视单位任意在其转播的电视节目上加载广告，挡住了原有节目上的部分内容，已破坏了原有电视节目的完整性，因此，认为有线电视单位未在公平的原则上履行其义务。并且，对于该种电视转播服务应理解为保质保量、完整全面的服务，而不应理解为存在着瑕毗的服务。而实际上目前有线电视单位所提供的'服务既不符合相应标准，甚至是违反了行业管理法规所确立的通常标准，也不符合双方当事人关于提供和接受完整、全面的收视服务这一合同目的的特定标准。

三、笔者认为，对于典型的案件严肃执法，就会给同行业以一个极好的警醒，提醒该行业的从业人员要把用户的利益放在自己的心头，而不是将“钱”和“利润”建立在用户的利益之上。也只有这样才能真正达到保护消费者的目的。法律如果对违约者，尤其是将用户的利益放在一边，只追求自己的利润的违约者放任自流，无疑就是对侵害消费者利益的行为人的鼓励和纵容。

物业管理问题事例范文范本篇十二

物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中,住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现,在物业产权人(又称业主)、使用人与物业的受托管理人(物业管理公司)之间产生了一种新型的民事法律关系,行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题,因物业管理发生的纠纷随之出现,并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面,除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称《办法》)和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章外,我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规,使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题,以及值得探讨的问题略陈管见。

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的,该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1990年以来,特别是1992年以后,全国各地的房地产业异军突起,海南的房地产更是超常规发展,形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致,业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范,使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生,因此而产生的纠纷,向房产、物价等管理部门的投诉大量增加,在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后,当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例,该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件,至上升为20件,这两年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元,多则几十万元。

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计,目前海口市所受理的物业管理纠纷,已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。主要有:(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷,这类纠纷数量较多;(2)业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷;(3)房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷;(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷;(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷;(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷;(7)业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷,涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系、代理关系、承包关系)、侵权行为所生之债,以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数的情况下,海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政,侵犯了原告作为业主的利益,而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂,该类案件的主体,既有我国公民、法人和其他组织,又有外国公民、外国企业、港澳台同胞;参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会,也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系,又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系,业主、管委会或物业管理公司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件,在审判实践中又无现成的依据,《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定,只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则,依据有关部门和地方性规章进行处理,而有关规章的规定又不详尽或明确,给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题,应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件,依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件,目前当事人一般都在物业所在地的法院起诉,并把物业所在地作为业主或使用人的住所地,而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的,应适用民事诉讼法第29条的规定,由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖,因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷,应适用民事诉讼法第24条的规定,即:“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的,业主的住所地既有在物业所在地,又有在物业所在地之外的,并非业主购置了物业,物业所在地就是其住所地,因此,不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地,而并非是实施物业管理的所在地,但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同,均是在物业所在地实施物业管理,因此,物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷,但其不属于不动产纠纷,不适用专属管辖的规定。

审查物业管理合同的效力,关系到正确处理纠纷,维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中,主要涉及三类合同,一为物业管理服务合同,即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议:通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同;二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议;三为物业委托管理合同,即房地产开发商与物业管理公司签订的.将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中,应区分合同的不同性质,注意判定合同的效力,以正确处理物业管理纠纷。

1.注意审查物业管理服务合同的效力。

在审查物业管理服务合同(或称聘用管理合同)时,应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力,合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理权是因业主享有物权所派生出的权利,行使物业管理权的应是物业的所有权人,或是与业主约定可享有物业管理权的使用人,而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应由业主(或特定的使用人)为委托人,委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理刚起步,在购房者购房时,物业管理多是作为商品房售后服务的一环,由房地产开发商与购房者签订,约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务.随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚,越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物业管理权的一方,续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物业管理有偿服务。因此,物业管理服务合同合格的当事人,一方为业主或依法成立的业主管理委员会,另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的房地产开发商,所签订的物业管理服务合同,其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分,在此之前(即1994年4月1日前)所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业管理经营权来认定无效,房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前,可继续实施物业管理,但不得以继续履行合同为由,阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同,因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统一实施专业化管理,房地产开发商在出售房屋前,就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,或注册成立物业管理公司负责管理。所以,1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订物业管理服务合同的,应认定合同无效。

在审查物业管理服务合同效力时,还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章,不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益;必须在平等协商的基础上,确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理权的,应认定合同无效;对易引起纠纷的物业管理费,其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准,超过标准收取费用和滞纳金,未经批准扩大收费范围的条款,应确认为无效条款;对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益,如不允许业主管理、使用、收益,或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的,均侵犯了业主的权益。实践中,房地产开发商或发售房产的大业主,未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生,物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的,应确认部分无效.

2.注意审查物业管理承包合同的效力。

由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中,而在无能力或精力实施物业管理时,或为牟利,在与业主签订物业管理服务合同后,将受托进行物业管理的经营权发包给其他的物业管理公司,坐收承包金,由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定,小区物业管理权属全体业主所有,只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司,为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理,其由此所享有的受托权实质上不是物业管理权,而是受托管理权,将受托管理权发包、转让给他人经营,这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益,应确认为无效合同。有受托管理权的物业管理公司将其管理权发包,其无权收取物业管理承包金,承包人则未依法取得受托管理权,其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求,不应得到支持。

3.注意审查物业委托管理合同的效力。

在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务,据此所签订的物业委托管理合同,实质上是属于前述物业管理服务合同,如无其它致合同无效的情形,所签订的物业委托管理合同应确认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司签订的合同,而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的,由正在对物业进行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同,这种类型的物业委托管理合同,其性质与物业管理承包合同相似,都是未经业主同意,将取得的委托管理权转让给他人,由他人对业主的物业进行管理,所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理,是基于业主对所选定的物业管理公司物业管理能力的信任,物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让,也无权另行委托他人对业主的物业进行管理。而且,根据民法理论,转委托成立的前提必须是经委托人(即业主)同意,接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使,所签订的物业委托管理合同,侵犯了业主的利益,实施了无权转委托的行为,应确认合同无效。在审查物业委托管理合同时,应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来,后者依《办法》及物业管理的需要,是允许的。

物业管理问题事例范文范本篇十三

摘要：自从“营改增”税收模式在20xx年1月1日上海试运行以来，其动态一直处于各界人士的关注当中。企业应该及时了解营改税的益处，了解政府制定减税的相关制度。

关键词：“营改增”;企业;财务影响。

一、概述。

自20xx年1月1日在上海针对服务业和交通运输业实行营改增试点以来，“营改增”税收模式现已逐渐向全国其他省份扩展，并达到了预期的效果。所谓“营改增”就是国家对大部分行业征收的营业税改为征收增值税，简称为“营改增”。“营改增”目的就是为了改变不合理的税收模式，更好的适应市场经济发展的需要，更有利于国家发挥税收的宏观调控作用，并充分利用增值税的抵扣机制，避免企业重复交税，进一步，减轻企业的税收负担，促进企业的健康发展。

二、“营改增”的重要意义。

在“营改增”这种税收体制改革之前，营业税和增值税是并存的，存在着重复征收和原材料不抵扣的现象，增加了企业的税负，推行“营改增”后，在减轻税负的同时还增加了其它行业的收入水平，促进了整个社会经济的发展，其意义是重大而深远的。

1“.营改增”有利于服务业优化产业结构，促进其快速发展。第三产业主要包括流通部门和为生产和生活服务的部门，简单来说就是服务行业，“营改增”对从事服务行业的企业来说，在很大程度上减轻了税收负担，避免了重复交税的现象，使这些服务企业能够有更多的资金用于改善基础设施和仪器设备，有利于产结构的优化，也有利于服务能力和服务质量的提升，这是国家加大对第三产业的扶持力度的具体体现，也为现代服务业发展提供了充足的动力和广阔的空间。

2“.营改增”降低了出口企业的生产成本，有利于劳务输出和出口货物在国际上的竞争能力提高。征收增值税后，进行劳务输出和出口货物的企业能够得到退税，改变了营业税制下，出口不会进行退税的现状，这在一定程度上降低了这些企业的生产经营的成本，有利于企业竞争能力的提升，特别是有利于我国企业在全球经济领域中地位的提升，增强了我国在世界经济中话语权。

3“.营改增”减少企业的重复交税，提高了企业的纯利润。增值税和营业税是我国的税制结构中很重要的流转税税种，两者分立并存，这在很大程度上增加了国家的税收，但随着市场经济的发展，这两种税种并存的弊端就逐渐显露出来，最主要的表现是重复征税，因为营业税是针对企业的全部营业额，增值税是针对本次的增值额，由于营业税的流转环节过多，在其间不可避免的存在着重复征税的现象。

4“.营改增”从整体上调动了企业技术改革的积极性，有利于我国产业的结构调整。从事第三产业的企业中都有大量的生产设备，这都是企业的固定资产，其价值很高，是企业资本的重要组成部分，在营业税与增值税并存的时期，这些固定资产是不能用于企业折旧的，导致一些企业长期使用陈旧、老化的设备，企业的能耗增加，环境污染加重，但这些企业仍不愿更新设备，就是为了减少企业的固定资产折旧。“营改增”之后，在征收的增值税中，这些固定资产是可以用于企业折旧的，这就提高了企业进行技术革新、设备更新的积极性，使企业的技术和设备能够与时代的发展同步，新技术和新设备的投入使用，能够降低企业的能耗，减少环境污染，并有利于我国的产业结构调整。

从理论上讲，“营改增”能够减轻企业特别是服务性企业的税收负担，这对企业的发展具有重要的意义，但并不是对所有的企业都能减轻，相反对于有些企业，其税赋可能不会减少，甚至会有所增加，所以不同行业的企业在不同的发展阶段，由于发展规模、经营模式的不同，“营改增”对企业的税收负担增减的情况也不会相同，对企业经营的各个方面都产生了一定的影响，特别是对企业财务的影响最为明显。

三、“营改增”对企业财务的影响。

1“.营改增”对企业税收负担的影响。推行“营改增”后，对小规模的企业的纳税人和增值税的一般纳税人来说是绝对有好处，这类的服务行业营业税是不能抵扣税额的，而增值税就存在抵扣税额额度与范围，并且营业税为3%-5%，而实行增值税后，能够使税收负担降低到2%，所以“营改增”对企业的税收负担具有明显的影响。

2“.营改增”对企业财务审核影响。“营改增”对企业影响最直接的就是财务审核，原来企业营业税的核算是根据企业收入或收支差额和税率，相对来说，较为简单。

但推行“营改增”后，增值税的计算要复杂的多，相对营业税的核算多了销项税的核算及成本抵扣进项税的核算，应交的税金是进项税额和销项税额之间的差额，账务收入入账的方法也有了很大的变化，企业就要对账务审核作出相应的调整。

3“.营改增”对发票的影响。税制的改革必然也会引起发票的改革，取消营业税后，增值税由于存在进项税和销项税，原来的营业税发票不能满足增值税的需要，现在开具增值税发票时还要区分小规模纳税人与一般纳税人，所以需要税务发票进行必要的改革，设立专用发票和普通发票，并明确两种发票的适用范围，防止发生不正规使用情况的发生。

4“.营改增”对企业账务管理的影响。

全面推行“营改增”后，企业就必须不断提高管理水平，特别是要加强企业的财务管理，以便更好的实现为企业减税负的目的。当企业的管理水平提高以后，在企业上、下游会形成一条良好的产业链条，这个链条的各个环节之间的抵扣的税额也就越多，企业的税收负担已经会越小，相应的也就提升了企业的经济效益。所以“营改增”税收制度的改革，要求企业必须对现有的财务制度进行改革，以能更好的适应这个税收制度。不仅要把握好“营改增”在企业的经营、投资和筹资这三个方面产生的的影响，还要在企业的经营模式、市场营销管理、对外服务质量、对内管理模式等多个方面进行改革。

四、结语。

随着我国社会义市场经济体制改革的不断深化，我国的经济得到了持续、快速的发展，推行“营改增”是符合我国经济发展的税收制度，对调整我国的经济结构和企业结构有着重要的意义。对任何一个企业来说，都要高度的重视国家的“营改增”改革，充分的了解与分析“营改增”政策对本企业的影响，分清楚其中的利与弊，并对此提出的有针对性的应对措施，加强公司管理人员与财务人员的税收知识，才能为企业制定合理的税收筹划，才能更好的降低税收成本，好好利用营业税改增值税政策带来的机遇，大力促进企业的经济发展。

物业管理问题事例范文范本篇十四

[摘要]随着我国房地产市场的不断发展，物业管理行业也已深入到人们的生活当中，与此同时物业管理收费矛盾也激增，而利益与收费标准是产生如此现象的直接动因。

随着我国房地产市场的不断发展，物业管理行业也已深入到人们的生活当中，与此同时物业管理收费矛盾也激增，甚至出现社会不和谐的声音，总结经验教训，所有的矛盾症结都归咎于利益，收费标准是最直接的动因。

物业管理关乎千家万户群众的生活和切身利益，如何规范和完善物业管理工作，成为广大市民普遍关注的焦点。

在物业管理收费纠纷频发的态势之下，物价部门面临巨大的压力，疲于奔命，企业不满、业主不满，物价部门该如何管理已成为大家急于探究的问题。

(一)物业管理的法律法规不够完善。

由于法律法规的配套实施细则和政策滞后，致使物业管理纷争不止。

一是业主委员会行使权利的途径没有立法来保障，法律赋予的权利等于空谈，业主对物业管理中的不合理收费诉求无门;二是因为产权不明晰发生大量的物业纠纷，如小区公共地方停车问题，停车费收入如何分配，以及公共面积使用收费规定不祥等长期积累的一系列问题;三是由于物业管理企业提供了某些服务，但由于服务本身是隐性的，造成了业主对它的忽视。

由于业主没有因此得到很直观的利益，所以很难感受到物业管理公司的工作，从而造成了业主认为物业公司乱收费的错觉;四是大部分的物业管理公司很少公布物业公司的职务以及相关管理制度，从而造成业主对物业管理部门的相关职能的了解甚少，对物业管理者的收费行为产生怀疑，并因此产生矛盾。

(二)业主委员会行使《物权法》赋予的权力有限。

按照现行的物业管理法律法规，物业管理涉及物业公司和业主双方，属于民事范畴，政府价格主管部门尽量不要干预，职能定位为“指导”，努力方向为推进物业收费市场化。

在解决物业公司与业主之间的矛盾时，寄希望于业主的物权能够通过业主委员会得以体现和保证。

而根据相关统计，目前大多数的物业区都没有成立业主管理委员会。

追究业主委员会筹建难，普及率低有原因：一是物业区业主不熟悉相关法规政策，因此对是否建立业主委员会没有一个主观的概念，认为这是一个可有可无的`组织，对其职能及作用没有相关的了解;二是没有合法的运作经费及筹措形式。

在物业区成立业主委员会并不会得到相关政府组织的支持，也没有任何法规规定是否成立业主委员会，业主委员会的相关管理制度也没有特定的规定;三是业主委员会有关人员有时还需面对暴力的人身伤害或财产损失。

由以上原因可以看出，物业区无人积极组织成立业主委员会;使其行使权利之路充满艰辛。

(三)收费方式不规范、收费难度大。

价格主管部门规定的物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，向业主所收取的费用。

目前主要采用上门催收的方式，收费物业管理人员与业主正面接触，收费的效果很大程度取决于业主与小区物业管理的相互理解和配合程度，实际操作难度较大，从而导致收费难，收费率低，企业资金缺口大，严重出现亏损。

面对这种局面，物业管理企业又缺少必要的、行之有效的制约手段，而有部分居民有偿服务的意识不强，他们在享受物业管理企业提供的各项服务的同时，总希望少交费，甚至于不交费，因此双方往往产生矛盾甚至发生冲突。

(四)开发商遗留问题造成的矛盾也是问题之一。

大部分物业小区的房产开发商与物业服务公司为父子关系。

为了促销楼盘，开发商在售楼时以较低的物业服务费或送首年甚至承诺送若干年的物业服务费来吸引购房者，在售楼期内的1-2年内，开发商从售楼款中补贴部分款项给物业服务公司作经营费用，过后就由物业服务公司自负盈亏。

物业服务公司需要提高收费才能维持运作，但业主对提高收费没有心理准备或不能接受。

造成物业服务公司服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，经营难、提高收费难的两难局面。

另外，由于开发商在小区工程未完全竣工时提前交房，一些配套设施工程不配套，遗留费用分摊问题，也会影响到物业服务质量。

小区物业管理公司与业主间的尖锐矛盾是无法回避的。

因此，使物业管理收费走出困境，是当前各物业管理公司及相关管理部门急待解决的一个重要问题。

(一)完善相关的法律法规制度，使各项收费透明化。

根据发达国家和我国港、澳、台地区物业管理发展的经验，加强业主组织的地位、实现业主自治是解决业主内部纠纷、业主与物业管理公司纠纷和维护业主权益的有效途径。

必须用法律的形式对业主(或住户)自治组织加以规范、扶持和制约，出台一些具有较强的可操作性的法规，对于收费标准的相关规定，各物业公司以及相关管理部门要制度统一的指标，并对各项指标的收费金额做出标准的规定，使收费合理化、透明化。

就是试行居委会、物业公司、业主委员会三方共同管理小区，由社区居委会牵头成立社区物业服务站，对小区实施全新的物业管理。

社区物业服务站这一全新模式，首要目的不是追求盈利，而是保障小区居民能享有满意的物业服务。

凡是小区内的重大问题，都必须通过三方联席会议的形式协商解决。

参加会议的人员，涵盖了社区居委会、业主委员会、物管企业等各方代表，会议由街道办事处指定专人负责召集和主持。

此模式可以形成一个好的管理体制，在社区当中形成少数人服从大多数人的总体管理思想和要求，从而达到社区和谐。

(三)妥善解决老小区(安全文明小区)管理问题。

老小区的症结在于：配套设施不全，收费标准低、收费难，房屋安全隐患大，小区管委会年年亏损。

所以，现阶段解决老小区的根本问题在于解决亏损问题。

出台文件、提高收费标准、政府补贴等都是现阶段可供参考的行之有效的方法。

化解物业管理收费纠纷，规范物业收费程序，是物业管理在市场化进程中必须解决的迫切问题，希望经过不断发展完善和市场的洗礼，逐步完善和规范物业管理，逐步营造出一个安全、舒适、和谐的居住环境或工作环境。

参考文献：

1、浅谈我市物业服务收费存在的主要问题及解决建议，曾超，武陵城集团网，.9。

物业管理问题事例范文范本篇十五

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。?

1.注意审查物业管理服务合同的效力。?

2.注意审查物业管理承包合同的效力。?

3.注意审查物业委托管理合同的效力。?

（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题。

由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管。

（二）关于管理委员会的主体资格问题。

（三）关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。

（四）关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。?

综上所述，物业管理纠纷作为新类型的案件，诉讼到法院只有近几年的时间，需探讨的问题还很多。由于目前物业管理缺乏相应的法律规范，人民法院在处理这些新类型案件中，难免出现适用法律不一，判决结果不统一的情况。以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益，不仅是司法实践的要求，也是促进物业管理健康发展的要求。因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。建议在物业管理法律规范中，确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务的管理体制，将住宅小区和商厦的管理纳入法律调整范围，明确物业管理中有关的权利义务、操作的程序、规则，使物业管理行为真正纳入法制化的轨道，便于给人民法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。

物业管理问题事例范文范本篇十六

第一章总则。

第一条。

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及有关法律、行政法规的规定，结合本自治区实际，制定本条例。

第二条。

本自治区行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条。

自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本自治区物业管理活动的监督管理工作。

设区的市、县级人民政府房产行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

公安、民政、司法行政、城乡规划、环境保护、价格、城市管理、工商行政管理、质量技术监督等有关部门按照各自职责做好对物业管理活动的相关管理和服务工作。

第四条。

乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。

村民委员会、居民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处做好与物业管理有关的工作。

第五条。

物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业健康发展。

第二章。

第二章业主、业主大会及业主委员会。

第六条。

本条例所称的业主包括：

(一)房屋所有权证记载的房屋所有权人;。

(二)依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人;。

(三)尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋的人。

第七条。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;。

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;。

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;。

(四)参加业主大会会议，行使投票权;。

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;。

(六)监督业主委员会的工作;。

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;。

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;。

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;。

(十)法律、法规规定的其他权利。

第八条。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;。

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;。

(四)按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金;。

(五)按时交纳物业服务费用;。

(六)法律、法规规定的其他义务。

第九条。

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

第十条。

交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告县级人民政府房产行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

(一)业主房屋所有权权属清册;。

(二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件;。

(三)房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明;。

(四)物业服务用房配置证明;。

(五)其他必要的文件资料。

建设单位未及时书面报告的，已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名向县级人民政府房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。

房产行政主管部门收到建设单位书面报告或者业主书面要求后，应当及时告知并会同乡镇人民政府或者街道办事处筹备召开首次业主大会会议。

第十一条。

乡镇人民政府或者街道办事处收到房产行政主管部门告知后，应当及时组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组由建设单位、业主、房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处、居民委员会的代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由乡镇人民政府或者街道办事处代表担任。

筹备组应当自成立之日起十五日内将工作职责和成员名单在物业管理区域内公告，并自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

第十二条。

业主大会筹备组履行下列职责：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;。

(二)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案;。

(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;。

(四)拟定首届业主委员会成员选举办法草案、提出候选人条件和建议名单;。

(五)确定首次业主大会会议表决规则;。

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款第一项、第二项、第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域公告。

设区的市人民政府房产行政主管部门应当公布管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则示范文本。

第十三条。

下列事项由业主大会决定：

(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;。

(二)选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期;。

(三)选聘和解聘物业服务企业;。

(四)筹集和使用专项维修资金;。

(五)改建、重建建筑物及其附属设施;。

(六)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;。

(七)改变共有部分的用途;。

(八)利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;。

(九)批准业主委员会工作规则;。

(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;。

(十一)改变和撤销业主委员会不适当的决定;。

(十二)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

决定前款第四项、第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十四条。

业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集。

业主委员会不履行召集业主大会会议职责的，业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处协调督促召开业主大会会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定召集业主大会临时会议：

(一)发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理;。

(二)百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议;。

(四)业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。

第十五条。

业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督。

业主委员会由五至十五人的单数组成。业主委员会成员由业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。

业主大会、业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。

第十六条。

经业主大会决定，可以从下列渠道筹集经费用于业主委员会开展工作:。

(一)从物业共有部分经营所得收益中按一定比例提取;。

(二)业主自愿捐赠;。

(三)其他合法方式。

工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴，由业主大会决定。业主委员会应当每半年向业主公布收支情况。

第十七条。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县级人民政府房产行政主管部门和乡镇人民政府或者街道办事处备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会：

(一)业主大会成立和业主委员会选举情况;。

(二)业主委员会组成人员名单及其基本情况;。

(三)管理规约、业主大会议事规则;。

(四)业主大会会议记录和会议决定。

第十八条。

业主委员会应当建立定期接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并建立工作档案。

业主委员会应当建立信息公开制度，及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项。

第十九条。

业主委员会任期届满九十日前，应当召集业主大会会议进行换届选举。

业主委员会任期届满未进行换届选举的，业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处责令限期进行换届选举;逾期不进行的，乡镇人民政府或者街道办事处应当及时协调组织业主召开业主大会会议，进行换届选举。

第二十条。

业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内，乡镇人民政府或者街道办事处应当组织上一届业主委员会将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。

第二十一条。

业主大会、业主委员会应当配合所在地的乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督。

第二十二条。

业主委员会成员有下列情形之一的，经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议，业主委员会在收到书面提议的三十日内召集业主大会会议决定是否终止其成员资格：

(一)不履行业主委员会成员职责、业主义务且拒不改正的;。

(二)侵犯其他业主合法权益的;。

(三)在物业管理活动中谋取私利的;。

(四)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的，应当补选。

第三章。

第三章物业服务。

第二十三条。

从事物业服务活动的企业，应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务。

从事物业管理的人员，应当按照国家规定取得职业资格证书。

第二十四条。

一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

业主大会选聘物业服务企业，可以要求物业服务企业提供诚信记录。

物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与聘请方订立物业服务合同。

第二十五条。

物业服务合同(含前期物业服务合同)应当包含以下内容：

(二)共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;。

(三)利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配比例;。

(四)公共绿化的养护和公共区域的保洁;。

(五)公共秩序的维护、车辆停放的管理和安全防范的措施;。

(六)物业服务的质量标准和收费方式、标准;。

(七)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;。

(八)装饰装修管理服务;。

(九)物业服务档案和物业档案的保管;。

(十)专项维修资金的管理与使用;。

(十一)双方的权利和义务;。

(十二)合同期限;。

(十三)合同终止、解除条件;。

(十四)违约责任;。

(十五)其他事项。

自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当公布物业服务合同的示范文本。

第二十六条。

物业服务应当符合下列要求：

(一)按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务的规范，实施物业服务;。

(六)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务;。

(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他要求。

第二十七条。

有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：

(一)物业服务合同终止;。

(二)物业服务合同解除;。

(三)物业服务企业依法不得继续从事物业服务活动。

第二十八条。

终止或者解除物业服务合同，应当依据合同履行告知义务;合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。

自物业服务合同终止或者解除之日起十日内，物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜：

(一)移交本条例第四十条规定的全部物业档案;。

(二)移交物业服务中形成的物业服务档案;。

(三)移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物;。

(四)移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;。

(五)清算预收、代收和欠收的有关费用;。

(六)其他交接事项。

物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第二十九条。

物业服务企业退出物业管理区域时，业主大会未及时选聘出新的物业服务企业的，业主大会或者业主委员会可以临时聘请物业服务企业。

第三十条。

物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动：

(一)擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;。

(二)擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传;。

(三)擅自设置营业摊点;。

(四)收取未经价格主管部门核准的费用;。

(五)擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用;。

(六)向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;。

(七)擅自提高公共车位停车费标准;。

(八)其他与物业服务无关的活动。

第三十一条。

县级以上人民政府房产行政主管部门应当加强对物业服务企业及其从业人员的专业培训和诚信教育，根据物业服务合同履行、物业投诉处理和日常检查等情况，建立健全物业服务企业和从业人员诚信档案，并向社会提供查询服务。

第四章。

第三十二条。

划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素，由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会共同划定。

建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。

影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域。

第三十三条。

商品房的建设单位在办理销售手续前，应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房产行政主管部门申请划分物业管理区域。房产行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内，按照本条例第三十二条的规定进行物业管理区域划分。

物业管理区域划定后，建设单位在销售房屋时，应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合同的附件。明示的内容包括：

(二)地上地下物业共用部位名称、位置和面积;。

(三)公共场所、公共绿化的面积和位置;。

(四)公共车位数量和位置;。

(五)地下室、底层架空层面积及其权属;。

(六)物业服务用房和业主委员会办公用房的面积和位置;。

(七)共用设施设备名称及其权属;。

(八)其他需要明示的场所和设施设备。

第三十四条。

建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。

物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二，且不少于八十平方米。

物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。

第三十五条。

商品房的建设单位应当在办理预售许可或者现房销售备案前，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并制定临时管理规约。

投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下的住宅物业，经县级人民政府房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十六条。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并在合同签订之日起十五日内,报县级人民政府房产行政主管部门和价格主管部门备案。

建设单位与买受人签订物业销售合同时，应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。

第三十七条。

新建物业的建设单位应当按照国家和自治区规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，并在物业管理区域内公布保修联系电话和地址。

物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第三十八条。

自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位承担;自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。

第三十九条。

临时管理规约至业主大会会议通过的管理规约生效时终止。

第四十条。

建设单位或者业主委员会在与物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当一并移交下列物业档案资料：

(一)建设项目的各种批准文件;。

(二)各类建筑物、场地、设施设备的清单;。

(四)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;。

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;。

(六)业主共有的房屋、场地、设施设备清单;。

(七)其他相关资料。

新建物业的建设单位还应当在物业竣工验收合格后九十日内，将前款规定的物业档案资料报县级人民政府房产行政主管部门备案。

第四十一条。

建设单位在向业主交付物业前，应当给物业服务用房、共用部位、共用设施设备安装独立的水、电等计量装置。

第四十二条。

建设单位应当在预售或者现售房屋时一并公布本物业管理区域内规划的车库和车位的数量、售价。

建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案，但按照规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。

第四十三条。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域的业主。

车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的人。

违反第二款规定的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。

第四十四条。

县级以上人民政府房产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当及时受理，并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人。

业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决;可以向人民调解委员会、房产行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处申请调解;可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十五条。

县级以上人民政府应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。

物业管理联席会议由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府或者街道办事处召集，价格主管部门、城市管理部门、公安派出所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业和供水、供电、供气等专业经营单位、业主委员会或者业主等的代表参加。

物业管理联席会议主要协调解决下列事项:。

(一)业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题;。

(二)物业服务企业在变更交接过程中出现的问题;。

(三)物业管理区域内发生的重大纠纷、突发事件;。

(五)物业管理与社区管理的衔接和配合;。

(六)其他需要协调解决的重大事项。

第五章。

第五章物业的使用。

第四十六条。

业主、物业使用人使用物业，禁止下列行为：

(一)损坏、拆改房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途;。

(三)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质;。

(四)违法搭建建筑物、构筑物;。

(五)侵占绿地，毁坏绿化;。

(六)随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物，往楼下抛弃物品;。

(七)排放超过规定标准的噪声;。

(八)随意停放车辆，妨碍消防通道和道路畅通;。

(九)违反规定饲养动物，影响物业管理区域的卫生和居民的正常生活;。

(十)从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;。

(十一)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

对违反前款规定的行为，其他业主和物业使用人、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法追究业主、物业使用人的法律责任。

第四十七条。

业主转让或者出租物业时，应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力。

转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

第四十八条。

业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定、临时管理规约或者管理规约。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并进行现场巡查。物业使用人对房屋进行装饰装修，还应当取得业主的书面同意。

第四十九条。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施设备和物业服务用房，除因特殊情况并经业主大会同意和依法办理有关手续外，不得改变用途。

第五十条。

物业服务收费按照不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类的物业服务收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。

实行政府指导价的，设区的市、县人民政府价格主管部门应当会同同级房产行政主管部门，根据普通住宅类型、服务内容、服务水平、服务成本和物价指数变动等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，定期向社会公布。具体的物业服务收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务收费的具体管理办法，按照国家和自治区的有关规定执行。

县级以上人民政府价格主管部门应当会同同级房产行政主管部门，加强对物业服务收费的监督。

第五十一条。

物业服务企业违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。

业主违反物业服务合同约定不按时足额交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第六章。

第六章物业的维护。

第五十二条。

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和自治区有关规定交纳住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照国家和自治区的有关规定执行。

第五十三条。

物业保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用，由建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担：

(一)业主专有部分由业主承担;。

(三)物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备部分，按照有关规定承担。

第五十四条。

维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备时，相邻物业的业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

第五十五条。

物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置相应的警示标志，采取具体防范措施，并立即向业主委员会和有关行政管理部门报告。

第七章。

第七章法律责任。

第五十六条。

建设单位违反本条例第十条第一款规定，不按照规定时间向房产行政主管部门提交物业交付使用书面报告和有关资料的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

第五十七条。

物业服务企业违反本条例第二十八条第三款规定，未办理退出交接手续擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

第五十八条。

物业服务企业违反本条例第三十条第二项、第三项、第四项、第六项、第七项规定之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门或者价格主管部门按照权限处一万元以上五万元以下罚款;有收益的，所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十九条。

建设单位违反本条例第三十三条规定，不申请划分物业管理区域或者不按照规定向买受人明示物业管理区域的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

第六十条。

县级以上人民政府房产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处的工作人员违反本条例，有下列情形之一的，由上级行政机关或者主管部门责令改正，并依法给予处分:。

(一)未按照本条例规定筹备、组织成立业主大会的;。

(二)未按照本条例规定履行监督检查职责的;。

(四)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;。

(五)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

第六十一条。

违反本条例规定的其他行为，法律、行政法规已作出处罚规定的，从其规定。

第八章。

第八章附则。

第六十二条。

本条例所称“共用部位”，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本条例所称“共用设施设备”，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主共有的附属设施设备，以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第六十三条。

业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积和业主人数，按照下列方法确定：

(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算;。

(三)业主人数，按照专有部分的数量计算。建设单位尚未出售的部分，按一人计算。

第六十四条。

本条例自1月1日起施行。

物业管理问题事例范文范本篇十七

摘要：论述了城市化进程中现代物业管理的作用。探讨了城市化进程中物业管理的发展趋势及城市小区物业管理问题。分析了造成物业管理问题出现的主要原因;最后提出了对改善物业管理的一些建议。

关键词：物业管理城市物业管理。

0、引言。

物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。它作为房地产业的分支产业之一，其行业的特殊性对物业管理从业人员个人能力提出了更高的要求。服务质量是物业的生命，而物业管理从业人员的能力又是制约物业服务质量的瓶颈。物业管理作为一个新兴行业，它的发展是以服务作为主旋律的，长期以来，物业管理的发展方向、管理模式和战略目标、服务的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“让业主满意”。

1、城市化进程中现代物业管理的作用。

维持或完善城市基础设施和住宅以及公共建筑的功能，必须投入相应的人力、物力、财力。物业管理正好具备这种功能，通过创造管理服务软设施，满足业主或用户在物业使用过程中的多元化需求。促进城市经济发展。物业管理处于房地产消费阶段的管理环节，在房地产保值、增值方面具有重大影响。房地产价值不仅与物业维修养护有直接关联，而且房地产市场价格也会随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。

现代物业管理改善了过去陈旧简单的房屋管理模式，使得房地产服务更加完善、有效，适应了现代房地产综合开发的大生产方式以及房地产商品经济发展的要求，推动了房地产业的良性发展，促进了城市房地产业运行体系的确立与完善。物业管理从业人员大部分来自于企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和部队复转军人，对于缓解产业结构调整中的就业矛盾做出了贡献。改善城市环境。现代化文明城市的建设，既需要加大城市基础设施建设，也需要加强城市文明建设。在一定的居住范围内，应综合发挥基层、群众自治组织、物业服务企业的共同作用，为维修房屋、整治环境提供及时有效的有偿服务，使整个城市环境得到综合整治，提高城市文明程度。城市环境的改善需要良好的物业管理，通过强化环境卫生管理、绿化系统建设和维护车辆管理、保安队伍的管理和建设等，提升城市环境质量。维护社区稳定与城市治安。物业管理是社区服务的重要组成部分。物业服务企业在维护城市环境和秩序方面起到了积极作用。

优秀的物业管理能够协调城市建设和物业管理各主体之间的关系，合理分配资源，维护社区稳定与和谐。物业管理是维护城市治安的最有效的载体，主要表现在：首先，物业管理会对公共安全设施进行设置和改造，能够抑制和消除产生违法犯罪的一些因素和条件，为社区治安防范提供物质保障;其次，物业服务企业聘用专业的保安人员来加强安全防范，有利于维护城市治安;最后，物业服务企业具备一定的经济实力，遵循社会主义市场经济规律，为社区治安防范提供新的`保障。

2、城市化进程中物业管理的发展趋势。

现代物业要求物业管理必须以业主为本，为业主提供优质的物业服务，而不是管理业主。随着城市化进程中政府部门对物业管理行业监督力度的加强和业主对物业服务要求的增加，整个物业市场将会更加专业化。物业机构必须引进专业人才，提高物业服务水平，满足城市化进程的需求。建立规范的运行机制和物业市场管理秩序。现代化城市的发展要求提供高效、规范的物业服务，物业服务企业应建立高效、规范的运行机制。政府和行业协会不断完善物业管理行业的道德规范、自律准则和管理标准，促进物业管理的规范化。城市化进程中物业机构为业主提供的服务范围不断扩大，物业管理应根据《物权法》和《物业管理法》，明确物业管理权是业主的权利，依法为业主提供管理服务，营造良好的物业市场管理秩序。

建立合理的物业市场需求机制。市场发展的三大主要因素是价格、需求、竞争。随着城市化进程的推进，这些因素的作用逐渐在规范企业市场行为、推动市场需求发展中体现出来。政府应进一步推动物业管理的专业化、市场化，严格实施《物业服务收费管理办法》、《物业管理法》等相关法规，保证政府职能部门有效发挥质量监督作用，确保物业管理服务价格由市场机制自行决定，推动市场良性发展。

(1)管理发展越来越不均衡;。

(2)立法还不够完善;。

(3)物业费缴纳比较困难;。

(4)配套设施还不够完善，工程的质量问题较多。

(5)物业公司的服务水平存在不同程度的差异。

在我国物业管理行业还属于一个新兴的行业，正处于其发展的初级阶段，因此在人才的储备上存在严重不足的问题，而一些高校的专业设置上也很少会涉及到具体物业管理课程，这在一定程度上限制了我国从事该行业的专业人数。现如今这种人才短缺问题的具体表现为：

(3)在管理人才中多数是初级的管理人才，这些人掌握的管理方法通常具有很强的局限性。

(4)从事物业管理的基层工作者多数学历比较低，这在一定程度造成了行业从事者整体的综合素质偏低。

(5)物业管理的运营市场还不是十分成熟，一些准入机制还没有得到有效的建立和实施，这在很大程度上导致了行业内不同企业在员工素质、资质等级以及设施的管理上均存在比较大的差距。

同时，许多物业企业还不懂得应用一些国际上的先进管理手段，在管理理念上和西方的发达国家还存在很大程度上的差距。

我国受地理条件的制约在经济的发展上存在比较明显的地域性差异，这在一定程度上也决定了物业管理行业发展的差异，我国最早的物业管理行业就是开始于南方一些经济比较发达的城市，这些城市早期受率先执行改革开放政策的影响，在经济的发展上具有得天独厚的优势，因此在住房制度的改革上得到了快速的推进，而与之相关的物业管理行业也随之开始兴起。正是由于这些经济发达地区的物业管理行业起步较早，再加之经济条件较好，导致该地区的居民更容易接受这一全新行业的介入，相比之下，在中西部的一些经济落后地区，许多业主面对高昂的物业管理费用本身就有着很大的抵触情绪，这在很大程度上影响到了物业管理在这些地区的发展和水平的有效提升。

企业自身建设水平的高低也是影响物业管理发展的一个重要影响因素，这主要集中在对物业管理人才的有效培养上。因为缺乏建设，导致了在该领域的专业建设缺乏有效的系统体系，在教育方面体现为专业师资力量的短缺，这使得培养的专业人才远远跟不上整体行业的发展进度。针对这种情况，国家于本世纪初开始在一些高职院校中增设物业管理的专业和课程，但是由于宣传力度不强，使得许多学生对于这门专业不是十分了解，对其发展的前景也是抱有迟疑的态度，因此，各所院校每年的实际招生情况都不是十分的乐观，这也是限制该领域人才培养的一个主要决定因素。

加强物业服务宣传，积极引导业主的物业消费理念物业服务行业要抓住“物业管理工作实际上就是服务型商品”的理念，引导业主树立正确的消费理念，有效化解业主同物业服务企业之间的矛盾。加强员工素质培训，大力提高服务质量和管理水平物业服务企业要抓好对员工业务能力和自身素质的提高，招聘专业的物管人才进行系统管理。对所管理的小区内的绿化、车位、健身广场等设施，要加大投入，不断提高服务质量。加大行业监管力度，在物业收费执行过程中要加强监督，避免只收费不服务、重复收要认真听取群众意见和建议，在业主和企业之间起到桥梁作用，以协助企业改进管理和服务，规范收费行为，促进物业服务管理健康发展。

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