最新房地产网络营销策略论文简短(汇总8篇)

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房地产网络营销策略论文简短篇一

房地产市场的波动主要体现在价格变动方面。随着经济全球化和金融全球化的发展趋势通货膨胀发生的几率越来越高，20世纪80年的日本泡沫经济、90年代的亚洲经济危机、美国次贷危机等情况的发生都与房地产市场价格的波动有着极大的关系，从上述论述中可以看出，房地产市场波动与金融稳定有着必然的关系。房地产企业属于资本密集型企业，房地产企业的发展离不开金融方面的大力支持，房地产市场的波动也会引发金融业泡沫现象的发生，再加上金融业自身脆弱性的特点，使房地产市场的波动情况对金融的稳定情况造成更大的影响。

一、房地产企业相关论述。

1、房地产的概念。

房地产产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性，房地产业关系到金融业的稳定情况。

2、房地产企业具有的特殊属性。

房地产企业与金融企业相比具有较为特殊的属性，想要清楚地了解我国房地产市场波动与金融稳定的关系就必须首先明确房地产企业具有的特殊属性。

(1)实物资产的属性。房地产企业具有实物资产的属性。按照政治经济学对商品的定义可以得出，房地产属于用于交换的劳动商品，并且具有价值，并且能够通过交换满足人们生产生活的需求，所以，房地产企业具有其他金融业所不具备的实物资产属性。

从价值方面来看，房地产企业能够为居民提供居住的场所，具有居住方面的使用价值。随着社会经济的不断发展，人们对居住的要求也不断提高，另外从需求量方面来看，也呈现出不断增加的趋势，因此房地产在供给弹性方面会出现缺乏的现象，这是房价居高不下的基本原因。

从劳动商品方面来看，房地产行业能够带动更多的企业发展，例如建材、机械、仪表、森工、五金、玻璃等，在一定程度上带动了其他行业的发展。

(2)房地产企业具有虚拟经济的属性。随着国民经济的发展，家庭等投资主体的投资能力不断提高，投资的领域也在不断扩大，除了传统的金融投资以外，房地产也成为投资的重要方面，因此从这一角度上来说，房地产市场属于金融行业，因此，房地产企业也具有虚拟经济的属性，并且房地产的这种属性不仅仅取决于居住效用方面的情况，还受到市场供求关系的影响。

二、金融稳定相关论述。

1、金融稳定这一概念的提出。

金融稳定这一概念最早出现的时间是20世纪90年代，提出的国家是瑞典。这一概念提出的背景是：20世纪80年代初期，瑞典的经济快速地发展，并且国内信贷总额处于高速增长的状态，但是这一良好的发展势头并没有得到充分的延续，在90年代其资产价格泡沫发生破灭的情况，陷入衰退的时期，经济环境不断恶化，为了重新建立一个完整的、全面的、规范的金融框架，瑞典提出了金融稳定这一概念。

2、金融稳定的概念。

金融稳定是指一种状态，即是一个国家的整个金融体系不出现大的波动，金融作为资金媒介的功能得以有效发挥，金融业本身也能保持稳定、有序、协调发展。上述只是对金融稳定的一个初步的'定义，即便是在西方国家，对金融稳定也没有一个详细的论述。

3、影响金融稳定的重要因素。

影响金融稳定的因素可以分为两大类，一是金融机构自身固有的脆弱性，二是房地产市场波动。这两种影响金融稳定的重要因素并不能完全被消除，因此想要维护金融稳定，就必须对金融行业的脆弱性和房地产市场波动进行调节。

金融机构自身固有的脆弱性主要是由金融机构的经营和负债期限错配而导致的不稳定性特征，是一种内在属性，很容易是金融机构陷入经营困难之中;房地产市场波动就是指房地产市场的价格等方面出现较大的波动，会给金融机构的收益造成不确定性，因此会出现大幅度的波动情况。

1、银行稳定是金融稳定的基础。

在现代金融体系中，银行的发展对金融的稳定起着主导的作用。银行具有创造信用、提供支付、实现储蓄的基本功能，被称为“金融行业的金融中介”，通过大量的实验研究表明，银行系统是否处于稳定状态决定了金融稳定的情况。在银行的正常运营中也有一定的风险，这种风险主要体现在遭受挤兑。这一现象发生的原因主要是流动的过程中没有完全避免资产负债期限错配的情况，因此，存款人出现挤兑的潜在风险。这一风险情况的出现很有可能动摇公众对银行的信任，影响了宏观经济的发展，从而对金融的稳定造成了巨大的影响。

房地产市场波动、银行和金融之间存在着复杂的关系，想要了解房地产市场波动给金融稳定造成的影响首先需要明确房地产市场与银行之间的关系，这是了解房地产市场波动给金融稳定造成影响的出发点和落脚点。

对于房地产开发商来说，在房地产价格急剧上升的阶段，其需要不断增加财富，不断地进行投资，而投资的主要渠道就是贷款，贷款的主要对象便是银行，引起提高了房地产开发商的负债率，增强了银行的资产风险，从而增加了金融体系的脆弱性。在房地产市场受到各个方面的冲击时，房价出现下跌的情况，房地产信贷就会出现严重萎缩的情况，进而违约几率不断提高。进而导致房地产市场波动主要通过银行体系影响金融稳定的现象发生。

1、建立金融风险预警。

金融风险累积到一定程度如果不及时将其化解掉，最终将演变为金融危机，因此金融风险预警具有极其重要的作用。所谓的金融风险预警就是在数据分析的基础上，对相关的风险指标进行观测，判断其是否出现偏离境界水平的情况，如果出现偏离情况则需要对偏离的程度进行确认。此外，还需要对未来的发展趋势进行预测，对即将发生或潜在的风险进行评估，必要的时候需要制定好应对风险方案。

笔者所说的金融风险预警则需要在房地产市场的背景下进行，对房地产市场中能够影响到金融稳定的各种因素进行识别、评估和判断，看其是否出现偏离警戒水平的情况，如果出现偏离情况需要对偏离的程度进行确认。另外，与其他风险预警方式相同，还需要对位来的发展趋势进行预测，对即将发生或潜在的风险进行评估，必要的时候需要制定好应对风险方案。只有做到上述的要求才能够维护金融稳定，在风险来袭之际占据主动，从而达到金融风险预警的相关目标。

预警这一策略主要来源于军事，是对所面临的军事威胁进行警示和安全保障的一种措施，最早将其运用在经济领域的是19世纪末期的经济学家福里利。随着金融风险预警相关研究的不断深入，我国也必须将其运用到维护金融稳定中去，只有这样才能够对房地产市场进行有效监督，进而达到维护金融体系稳定、促进我国经济快速、健康发展的的目标。

在房地产市场波动的背景下建立金融风险预警机制需要遵循全面性、重要性、前瞻性、可操性和相关性的基本原则。所谓的全面性就是指指标的选取必须具有较为宽广的覆盖面积，能够在最大的程度上反映房地产市场波动给金融稳定造成的影响;所谓的重要性是指在指标选取的过程中着重选取与房地产风险关系更为密切的、影响更大的指标;所谓的前瞻性是指预警指标必须具有预测风险的能力;所谓的可操性就是指数据的来源必须可靠，不能够只停留在探讨层面上，必须将其进行落实;相关性就是指指标的选取必须能够体现出房地长市场波动情况与金融稳定的关系。

2、平抑房地产的价格。

从房地产方面来看，想要维护金融稳定就必须对房地产的价格进行控制，控制的主要方式是选择性货币政策。此外，在对房地产的价格进行控制的过程中还需要使房地产融资管道更加多元化，只有这样才能够从根本上减少房地产市场波动给金融稳定造成的影响。

房地产市场传统的融资方式主要是银行信贷、股票发行、债券等方式，但是主要还是以银行信贷为主，股票发行、债券等方式的比例较低，因此需要改变这一现状，不断扩大其他融资方式的比例。

参考文献：

[3]赵亚楠.甘肃省房地产价格波动对区域金融稳定影响的实证研究[d].兰州大学，

[4]高凌云.金融结构与金融稳定的关系研究[d].辽宁大学，

[5]郭春风.房地产价格波动对金融稳定的影响研究[d].武汉理工大学，2013。

[6]谭晓红.我国房地产价格波动与金融风险研究[d].西南财经大学，

房地产网络营销策略论文简短篇二

摘要：财务状况是指一定时期的企业经营活动体现在财务上的资金筹集与资金运用状况，它是企业一定期间内经济活动过程及其结果的综合反映。

目前房地产已经成为国民经济支柱产业，但是却在市场经济中处于日渐低迷的状态。

对保利地产的财务状况进行了深度剖析，通过对资产负债、现金流量以及资本结构、偿债能力等财务指标对比分析，揭示了保利地产所存在的财务问题，结合国家宏观政策的指导，提出解决问题的相应方案，确保保利地产在房地产行业中取得领先地位。

关键词：保利地产;财务状况分析;财务指标。

财务状况分析的目的主要在于考察和了解企业财务状况的好坏，促进企业加强资金循环，保证经营的顺利发展，通过对会计报表等资料的分析，能够准确说明企业的业绩状况，指出存在的问题以及产生的原因。

房地产属于资金密集型产业，其特点是投资大、风险高、周期长。

2008至，中国发生了很多影响该行业的重要事件，例如“五・一二大地震”、“北京奥运会”、“金融危机”和“限购令”等，本文通过对保利地产财务报表的深度分析，揭示房地产业的潜力与危机，并探讨大事件对上市公司财务状况的相关影响。

1我国房地产和保利企业股份有限公司概况。

1.1宏观环境。

房地产宏观环境是指影响房地产交易行为的社会活动力量，包括政治因素，经济因素，人口因素等。

政治因素的影响主要体现于国内的政局状态，状况稳定时，房地产行业就处于良性状态，房地产价格就会上升，反之，其价格则下降。

消费，储蓄，投资水平等经济原因使得人们对住房，写字楼，娱乐设施的需求增加，从而引起房地产的价格上涨。

人口对房地产行业的影响也是密不可分的。

当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨;反之对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，都成为引起房地产价格波动的因素。

1.2保利概况。

1992年，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上组建，3月，中国保利集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。

由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。

中国新时代控股(集团)公司涉军业务并入中国保利集团公司。

1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1000万元。

9月，保利南方对本公司进行增资，增资后注册资本为6000万元。

8月22日，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。

3月，公司更名为“保利房地产(集团)股份有限公司”。

207月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启ipo市场的首批上市的第一家房地产企业。

自1月起，公司选入“上证50”、“上证80”、“沪深300”、“中证100”和“上证治理”5个指数样股本。

2保利地产的财务状况指标分析。

下面通过来自于保利集团和万科的年报中的相应数据(到年9月的财务数据)进行分析。

2.1保利地产资产分析。

表1列出了保利地产20～2011年9月期间的资产状况，全面包含了企业的各类资产。

由表1可以看到，保利企业的存货额保持较高的增长，2008年投资收益不理想，可能是受到亚洲“金融危机”的冲击。

公司减慢存货扩张速度抓住市场有利时机实现资产规模跨越式增长大幅提升了整体盈利水平进一步增强了短期债偿能力并逐步取得费用预算控制的规模化效应。

年末，公司总资产达1，523.28亿元，较上年末增长69.57%。

20末存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到80.92%，流动资产占96.29%，无长期沉淀资产。

其他应收款大幅度增加，表明向其他企业投入的款项有所增加。

从2011年1-9月数据分析，应收账款大幅度增长表明企业以前的流动资金逐步回笼。

2.2保利地产负债分析。

表2列出了保利地产与表1同期的企业负债状况。

从表2中可以看到：保利企业的`负债额也处于增长状态。

预收账款的数额每年占总资产数额的20%以上，占总负债的25%以上。

预收账款的增长说明企业仍在扩大销售规模。

2008年的“金融危机”，“512地震”使当年的销售状况受到影响，流动比率有所下降。

截止2011年9月，公司资产负债率为80.73%，较上年度末有所提高;预收账款余额为795.06亿元，占总负债的50.28%;剔除不需要实际偿还的预收账款后，公司实际负债水平相对较低。

2.3保利地产现金流量分析。

首先将同一时期保利地产经营活动现金数据制成图1和表3。

从表3中可以看到，企业经营活动产生的现金流量净值为负数，可以推定公司本期的经营管理出现问题，这一期间公司经营活动的现金大于支出，现金处于流入不敷出的状态。

比较三年的销售情况，经营现金流一直保持快速的流出状态，原因是企业加大了各个项目的开发，销售的资金回笼周期长，短时期将持续为负值。

其次，将同时期企业投资活动现金流也制作成图表，如图2和表4。

可以从上述图表中看到：企业的现金流逐年递增，表明企业长期通过投资来控制土地项目，每年的投资增幅都在300%以上，预计2011年末投资额会相对有所下降。

最后，将同时期企业筹资活动现金流制作成图表，如图3和表5所示。

从表5中可以看到保利每年都在不断筹资之中，对银行的借款数额和市场融资金额逐年递增。

2.4保利与万科的财务指标对比分析。

为了得到更好的比较分析，下面选取了“保利”和房地产龙头老大“万科”地产的部分财务指标进行对比分析。

(下列各数据都通过东方财富网列示的报表数据得来)2.4.1企业盈利能力分析。

分析：由上表可知，保利和万科每季度的总资产利润率相差不大，2008年以后受到金融危机影响总资产净利润率大幅下降。

2.4.2企业偿债能力和资本结构分析。

分析：和万科相比，保利地产的速动比率不稳定，20达到高峰，表示流动资产的变现能力较强，流动负债的偿还能力较强。

10年存货占流动资产的比率为75.89%，略高于同行业平均水平71.14%，可见流动资产缺乏有效管理，偿债能力受到不利影响。

2.4.3资产负债率。

分析：保利地产和万科的资产负债率相对都比较大，特别是去年上半年公司的资产负债率突破了80%，但是从资产负债表指标来看，显示保利的预收账款和长期负债维持较高水平，所以偿债能力相对来说得到了保护。

从积极的角度来说，资产负债率偏低表明公司的财务成本较低，风险较小，偿债能力较强，经营较为稳健。

但从消极的角度来看，说明企业的经营过于谨慎，不能有效的利用财务杠杆带来的作用，同时我们也可以做出这样的猜测，企业也许在融资上遭遇困境。

2.4.4企业营运能力分析。

分析：保利地产一直努力提高存货周转率，而存货周转率提升不大的原因是因为存货的余额持续增长，销售情况却达不到预期增长速度。

由于房地产行业的资金占用量大，周转速度慢，而保利地产存货占流动资产的比率高于同行业，势必严重影响了保利企业的偿债能力。

3结束语。

3.1保利企业存在的财务问题。

随着房地产行业调控政策的持续深入，行业整顿和市场环境等外部因素的不确定性显著提升，加剧了公司发展中面临的困难和挑战：一方面，短期内房地产市场在调控影响下，反复的波动将成常态，加大了公司准确把握经营节奏、实现持续快速发展的难度;另一方面，土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预，增加了企业合理安排经营计划、保持可持续发展的难度，通过对比保利地产和万科地产的财务指标，我们发现保利地产的财务方面出现以下问题：

(1)从2008年开始保利地产的速动比率指标一直处于不稳定状态，这样不利于企业进行债务规划，结合存货周转率的持续走低可以得知，该企业的偿债能力会受到长远影响，短期偿债能力较弱。

房地产网络营销策略论文简短篇三

房地产网络营销是利用计算机网络技术，现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。概括地说，房地产网络营销主要有四个特点。

(1)双向的交流与选择。房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，其信息流向是双向而并非单向的。即楼盘的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。互联网几乎无限的信息容量可以容纳不同开发商针对不同消费者的差异化房地产信息，能够较好地适应房地产消费者的选择性。就单个开发商而言，其推出的房地产商品在网络上可以即时获得消费者的反馈，并针对消费者的口味加以改进。

(2)实现了三维空间的沟通。借助于现代化的网络信息平台，克服了时空对房地产营销相关各方制约性，拉近了营销各方的距离，使超越时空的房地产营销成为可能。

(3)增强了市场信息的双向透明度。利用房地产企业网站和专业网站，开发商将企业信息、产品信息、附加服务信息、价格信息、中介信息发布在网上，为房地产消费者及时获得相关信息提供了保障，同时房地产消费者也可以把自己的支付能力、产品偏好、购买价格定位等信息挂在网上与开发商进行交流，便于开发商掌握真实的消费者需求。

(4)以数据库作为营销工具。开发商把自己与潜在顾客发生的每一次联系所获得的信息包括潜在购买数量、价格、区位、时间、特定需求及家庭成员等记录在案，建立顾客数据库，根据数据库进行市场调查与预测，选择合适的营销策略。

基于网络的自身特点以及与房地产业相互结合，同传统的房地产营销相比，房地产网络营销具有明显的优势。

1、真正做到以消费者为中心。就传统营销方式而言，真正做到以消费者为中心还有很大难度。而房地产网络营销始终以消费者为营销的出发点与归宿点，重点强调互动式信息交流，消费者可以通过网络主动查询感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过bbs提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位，给予消费者前所未有的参与和选择自由，极大地强化了消费者的核心地位。

2、减少了市场信息的不对称，扩大了消费者的选择空间。房地产是一种复杂商品，消费者购买时需要了解诸如价格、质量、结构、设计、合同、产权等大量信息，由于互联网具有传播范围广、速度快、无时空限制、无版面约束、双向交流、反馈迅速的特点，对上述信息能够做到全面快速准确的传递，减少了信息在供求双方之间的不对称。同时利用互联网络，消费者足不出户，就可了解所需商品有关位置、户型、结构、布局、环境、物业管理等微观信息，还可以进一步查询建设设计、城市规划、能源利用、景观布局等中观信息，使房地产产品差异化特征更加直观，更有利于不同偏好的消费者选择。

3、目标消费群集中，可以实现高效营销。报纸、广播、电视等传统媒体的受众虽多，但人群分布过于广泛，年龄、收入等差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低。而房地产网络营销主要针对上网人群，据统计，截至底，中国的互联网用户人数为1．2亿人，在全球仅次于美国。他们的主力年龄是25-35岁。而在未来几年内，这一人群也将是房地产的主力消费群。与传统营销相比，房地产网络营销有更为确定的目标消费群。

4、降低成本，提高效率，效果易于测量。目前地产广告主要依靠报纸，网络广告与其相比，成本只有报纸广告的约二十分之一，而且，随着房地产项目的不断开发，报纸上房地产广告正日渐增多，报纸广告表现形式单一，人们对每个广告的关注程度日益下降。网络媒体则通过运用三维展示、电子地图、语音解说等多媒体技术向购房者展示项目的所有信息，信息量大而翔实，不受时空限制，让购房者的选购有更大的自主性。房地产网络营销采用网上采购、网上设计、网上销售方式，有效地降低了包括采购费、场地租赁费、媒体广告费、推销人工费等在内的营销成本，由于网络信息传播与制作的快捷性特点，从材料的提交到发布，只需要很短的时间就能把信息发布出去，提高了营销效率。传统营销效果很难测量，而在网络营销当中，只要在相关程序中插入流量统计和探测流量来源的代码，多少人看过此广告、多少人点击详细查看等数据都易于测出。

1、虚拟和现实存在矛盾，消费者对网络营销缺乏足够信任。房地产是一件价值巨大的产品，每个购买者都是相当谨慎的。网络虽然可以全方位展示房地产的外形及结构，向消费者提供购买依据，但它无法向消费者提供亲身体验。房地产作为一种高价值、差异性极大的特殊商品，现场感受对消费者来说是非常重要的，况且我国的消费者与房地产商的互信度一直较差，所以目前消费者是无法充分信任网上信息，网上交易更是困难。

2、硬件设施的制约，网络内容简单。我国网络营销尚处于初步发展阶段，基础设施、技术软件、网络安全保护措施和高水平的网络营销人员等方面均存在问题，网络立法、结算系统及互联网普及等也制约了网络营销现阶段在我国的发展。现在房地产网站不少，但大多数房地产企业实力较弱，服务内容单调，在数量和质量上都没有超过传统媒体，仅是将网站当成传统平面媒体运用，缺乏与来访者的互动交流，忽略了网络媒体的特性和优势，使项目失去了与潜在客户沟通的机会。这样的信息量是远远不足以促动网站访问者做出购买决策的，至少应做到提供三维动态的样板房、小区的位置及环境，除了房地产本身的信息外，为访问者提供一些有关国家政策、法律咨询、购房程序、技巧等知识也是很有必要的。

3、房地产企业对网络营销的认识和投入不足。有些房地产企业开展网上营销的目的不明确，缺少计划性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、所需的资源、资金分配、预期效果等。由于网络营销是建立在日新月异的网络技术之上的，网络技术发展要求企业经常更新和维护的网站，这会使企业在网络上的.投资逐步增加。只有不断更新，才能使企业网站保持较高水准，否则网站缺乏吸引力。目前不少企业满足于建立一个网站，不愿意追加投资，当然不能取得良好的营销效果。

企业管理与文化、财务与经营状况披露，行业动态与政策法规、房地产知识在线、bbs在线、站内搜索、我们的联系方式等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特、内容详实、实时更新的网站更能吸引消费者的目光，更容易在消费者群体中树立品牌形象。

2、网络广告。房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少，信息容量大、即时更新、自由查询等特点，同时它还具有很强的交互性与感官刺激性，并且其受众可通过点击次数准确统计，正好匹配房地产广告信息量大、时效性强、广告受众经济层次高的特征。目前，房地产网络广告正以其制作成本低、超越时空限制、可随时更新、动态跟踪统计效果等优势而日渐成为房地产广告的中坚。

3、电子邮件(e－mail)。电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。由于互联网上电子邮件的普遍使用，使得电子邮件已经超越了原有的网上通信交流工具的范畴，成为网络营销的重要促销手段。电子邮件营销的优势主要体现在四个方面。(1)电子邮件适于最新的交互式个性营销典型模式，即一对一营销。(2)电子邮件营销成本较电话、传真、邮寄等促销方式要低得多，营销成本降低意味着竞争力的提高。(3)电子邮件营销具有直观、简洁的特点，容易为受众接受(4)通过电子邮件，企业与客户可以建立信任与友谊，使它们之间的关系由买卖关系变为朋友关系，符合关系营销法则。电子邮件营销日益成为房地产网络营销的主要手段。

4、网上中介。房地产中介是最早应用电子商务的行业之一，而房地产中介行业电子商务化的最终表现形式是目前流行欧美国家的ml。欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数，就可查阅所有符合条件的房地产类型，并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置，通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节；若房源不够充足，还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站，在更庞大的数据库中查找。mls使房地产中介商的服务更加专业化，更能有效地满足消费者需求选择性。

房地产网络营销是一种新的营销模式，它并没有完全取代传统营销，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分，整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成功之道。

首先，通过传统营销方式和网络的结合，促进房地产企业网站的推广和品牌的建立。网站作为消费者与企业最终产品之间的中介者，首先必须把自己推销出去，引导消费者进入网站，这样才能使他们接触最终产品信息，推销房地产网站通常有两大类方法：一类方法就是通过传统的广告、宣传，以及企业形象系统、企业标志等方式去宣传网站；另外一类方法就是通过网络技术的方式，通过链接、网络广告等等一些方式，去宣传企业的网站。在宣传网站的同时，还必须把网站同企业的品牌形象紧密结合在一起，只有这样，消费者才会垂青于载有该品牌信息的网络。

其次利用网络提供信息。网络营销的对象实质上是大量信息，包括房地产企业产品的价格、位置、销售情况及有关房地产的知识与新闻。网络虽然不能代替现场看房，但能为消费者提供丰富的信息，对房地产营销从理论到实践意义都很大。

房地产网络营销策略论文简短篇四

项目施工阶段成本控制是施工项目全过程控制的关键环节，因此，应认真分析、对待项目施工过程中的技术问题和经济问题，合理采用科学切实可行的施工方案，采用先进的施工办法，要做好施工阶段成本控制要从控制间成本、直接成本和风险成本等三个方面进行。具体是从优化施工方案、有效控制劳动力成本、科学控制材料成本、合理控制机械费、制定合理工期、合理设置项目管理机构、加强质量管理、加强安全管理、施工合同管理、加强签证监督、增强索赔控制等方面进行全面有效的控制。

1优化施工方案。

施工方案的优化选择是降低工程成本的主要途径。施工方案是否先进、合理、和可行。不仅直接关系到施工质量，也必然会直接影响工程项目的目标成本和工程项目利润的实现。按照最优方案施工可以降低成本、加快进度、保证质量和安全，实现工程项目投入少产出最大、提高经济效益。

在工程实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还应对施工过程中的各个阶段的施工方案进行比选，应用价值工程等方法对项目做多方案的技术经济比较分析，优选最优施工方法、技术组织健全合理、操作流程符合相关规范、有全面的风险预防机制、节约资源的施工方案，努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到控制工程成本，获取更高经济效益的目的。比如，每个工程项目建点初期，都要涉及临时设施搭建问题，对临时设施可以采取自建、租用、自建与租用相结合等方案，每个方案成本投入是不同的。对工期较长、人力较多的项目，一般以自建为主，对工期较短、人力很少的项+目，则以租用为主。在施工机械和设备的选择上，更需要有一个方案比选问题，机械费用比例很大，购买或租赁要经过充分论证。

2有效控制劳动力成本。

劳动力成本的表现形式是人工费。人工费约占建筑产品成本的15%～20%。并且随劳动力市场价格变化而变化。对施工期间所需发生的人工费进行控制，应从以下几方面入手：

首先，要牢固树立起成本意识的概念。虽然降低施工成本的重点不在人而在于物，但是如果施工人员素质低、成本概念模糊或淡薄，必然会导致行动错位，劳动生产率低下，最终会使效益白白地流失。

其次，依据施工组织设计、施工网络计划的进度安排，月初依据工序要求合理做出用工计划数量，并将安全生产、文明施工及零星用工按一定比例（一般为5%～10%）一起包给领工员或班组，进行包干控制，结合市场人工单价计算出本月的人工费控制指标。

最后，从用工数量方面进行成本控制：在施工过程中依据工程分部分项内容，对每天用工数量连续记录，完成一个分项工程后，与清单报价中的用工数量进行对比，找出存在的问题，采取相应的措施，对控制指标加以修正。每月完成几个工程分项后都同清单报价中的用工数量对比，考核控制指标完成情况。通过这种控制对比节约了用工数量，就意味着降低了人工费的支出。

3科学控制材料费。

材料费一般占全部工程项目成本的60%～70%。直接影响工程成本和经济效益。

材料供应要按施工进度要求结合实际情况编制材料采购供应计划，计划执行过程中要合理安排采购资金。材料采购方面，应考虑资金的时间价值，减少资金占用，合理确定进货批量和批次，尽可能降低材料储备时间。按照价值工程理论采用abc分类法将公司的所有材料按金额和重要程度从大到小的顺序排列起来，分为abc三大，类，a类进行重点控制，b类实行一般控制，而c类只需采取简单的控制方法即可。不同类型材料采用不同的采购方式、领料制度。

材料价格控制包括买价控制、运费控制。作为施工方，为了控制工程成本，应主动走向市场，了解市场，了解、比较多家材料供应商的产品质量和价格，筛选出几家质优、价廉的`材料、设备供应商，并与这些供应商建立长期的联系，及时了解材料、设备的价格变化情况；同时也应适时掌握周边商家的材料、设备价格情况。从而能较好地控制材料、设备的质量和价格，降低工程造价。同时，要合理组织运输，尽可能就近购料，选用最经济的运输方法，降低运输成本。

材料用量的控制包括以下几个方面：坚持按定额确定的材料消费量，实行限额领料制度，各班组只能在规定限额内分期分批领用，如超出限额领料，要分析原因，及时采取纠正措施。在施工过程中加强现场管理，合理堆放，减少二次搬运，降低堆放、仓储损耗；杜绝没有收入的支出，把返工损失降到最低限度。改进施工技术，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。在对工程进行功能分析、对材料进行性能分析的基础上，力求用价格低的材料代替价格高的材料。认真计量验收，坚持余料回收，降低料耗水平。

4合理控制机械费。

机械使用费约占建筑产品成本的5%～8%，机械费控制指标，主要是根据工程量清单报价数量参考定额计算出各类机械的使用台班数。要充分利用现有机械设备进行内部合理调度，力求提高机械利用率。在设备选型配套中，注意一机多用，减少设备维修养护人员的数量和设备零星配件的费用。同时，施工机械的完好率和施工机械的工作效率直接关系到机械费的高低。因此，在施工过程中应做好每天的工作日记，采用了什么机械，用了多长时间，在此期间是否存在维修等。如存在现场停电超过合同规定的时间，最好当天同业主做好现场签证记录，月初依据计划量进行控制，月末应把实际使用台班数同控制台班数进行对比。分析发生的原因，制定出相应对策，以降低各项费用。

5制定合理工期。

制定合理工期是控制施工项目成本的关键。在合理工期下，项目成本支出较低。工期比合理工期提前或延后都意味着工程成本的增加。影响进度和工期的因素很多，如人为因素、技术因素、材料和设备因素、气候因素、环境因素等。为降低不利因素对进度工期的影响，势必采取的一些技术措施又对质量、成本产生影响。因此，在安排工期时，要注意处理工期与质量、成本的辩证统一关系，组织连续、均衡有奏的施工，以求在合理使用资源的前提下，保证工期，降低成本。

6合理设置项目管理机构。

首先，项目机构的设置要根据工程规模大小和工程难易程度等因素，按照组织设计原则，因事设职，因职选人，各司其职，各负其责。

其次，应提高施工管理人员的素质，其素质的高低，不仅影响到施工现场管理费用高低，而且影响到施工项目直接费用的高低和直接关系到能否有效地降低施工成本。基于目前市场经济的要求，应注重对管理人员的业务培训，以不断提高其业务素质和管理水平，着重解决好施工管理人员成本管理的理念和方法问题。

最后，节约管理费用应制定切实可行的预算指标，对每笔开支严格执行审批手续，提高预算人员的综合素质，作到高效精干，采用一专多能的复合型人才；对办公费费用的管理，从节约一张纸，减少每次通话时间等方面抓起，管理费用降到最低。对于施工企业来说，现场管理是其生产经营活动的基础。同时，它也是企业整体管理工作中最重要的组成部分。从某种意义上说，现场管理优化水平，代表了企业的管理水平，也是施工企业生产经营建设的综合表现。优化现场管理必须遵循经济效益原则、科学合理原则和标准化规范化原则。只有这样，才能从根本上提高施工现场的生产和工作效率和管理效益，从而建立起一个科学而规范的现场作业秩序，最终达到控制本的目的。

7加强质量管理。

项目成本与其产品的质量水平存在着密切的相互依存关系。质量成本包括控制成本和故障成本两个主要方面。控制成本属于质量保证费用，与质量水平成正比关系；故障成本属于损失性费用，与质量水平成反比关系。应该以工程承包合同为标准，确定适宜的质量目标。质量目标定得越高，相应的质量标准也要提高，投入也要增大。除树立品牌、扩大知名度工程以外，要仔细研究承包合同的质量要求，恰当把握准合同要求的临界点。

8加强安全管理。

安全就是效益，项目部要树立安全就是效益的观念，积极预防和避免可能发生的安全事故，对安全事故的多发区域时刻监控，减少或避免发生安全事故：要严格执行奖罚制度，使全体员工树立起清醒的安全意识，从源头上消除安全事故隐患。安全工作做的越到位，处理安全事故支出的费用就越少，施工所受的干扰也就越小，因而费用支出也越少。否则，如：出现重大安全事故，不仅会给企业带来巨大的损失，也影响工人的施工情绪，导致劳动生产律下降，施工进度势必受到影响，从而加大施工成本，施工安全直接影响施工项目的成本。

9严格施工合同管理。

项目施工合同管理的时间范围应从合同谈判开始，至保修日结束止，尤其加强施工过程中的合同管理要抓好合同管理的攻与守，攻意味着在合同执行期间密切注意我方履行合同的进展效果，以防止被对方索赔。在合同签订后，要做好合同文件的管理工作，合同及补充合同协议及经常性的工地会议纪要、工作联系单等作为合同内容的一种延伸和解释，必须完整保存，同时建立技术档案，对合同执行情况进行动态分析，根据分析结果采取积极主动措施。

10加强签证监督。

现场签证是工程建设过程中一项经常性的工作，许多工程由于现场签证的不严肃，引起工程成本失控，这方面的教训是非常多的。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达15%～25%，个别的甚至更高。严格现场签证管理，要求工程技术人员与工程经济人员相配合，不仅做到“随做随签”，还应该做到以下几点：要严格四方签证制度，所有的现场签证必须经施工单位项目经理、总监理工程师、设计单位代表、业主代表四方共同签字方为有效。有条件的业主可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况，进行跟踪费用控制。签证必须达到量化要求，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。如阀f1j41w-1.6p-dnl00与j41w-1.6-dnloo只是一个字母之差，材料价格则相差十倍以上，签证内容必须与实际相符。要加强现场工程管理人员经济观点和思想素质教育，要求他们不仅要懂得设计、施工技术，还要具备工程经济方面的知识。培养他们实事求是的作风，抓好工程质量、工期、安全监督的同时，充分重视节约工程成本的重要性。签证的范围应正确。现场工程管理人员必须认真阅读招标文件及投标文件，明确招标投标范围，切勿盲目签证。

11增强索赔控制。

加强变更、索赔的管理和控制工作等工作是施工管理企业经济活动的个重要组成部分，也是控制成本的重要内容。通过积极有效的经营策略，合理可行的工程变更，及时与设计单位、监理单位、建设单位沟通，取得甲方的理解和认可，为达到工程变更的目的创造条件。变更费用的发生属清单以外的费用，预算人员应及时地编制变更和工程签证后的变动价款。由于设计变更引起新的工程量清单项目，其相应综合单价由承包人提出，经发包人确认后作为结算的依据；由于工程量清单的工程数量有误或设计变更引起工程量增减，属合同约定幅度以内的应执行原有的综合单价；属合同约定幅度以外的，其增加（减少）部分的工程量的综合单价由承包人提出，经发包人确认后，作为结算的依据。在国内外建筑市场，施工企业都离不开索赔。因此，在施工过程中需不放过每一项可能索赔的单项工程，平时也要注意做好原始资料的积累，为索赔创造条件。做好索赔控制也是成本控制的主要组成部分。

总之，项目施工阶段成本控制贯穿于整个项目施工的全过程，要做到全面成本控制，就必须从直接性成本（包括人工费、材料费、机械费）、间接性成本（即管理费成本）、风险成本（安全风险、材料风险、质量风险、、合同风险）等方面进行全面控制，才能保证项目施工阶段成本控制目标的实现。

房地产网络营销策略论文简短篇五

摘要：作为国民经济的支柱、国家税收的主要来源，房地产行业发展备受关注。

本文运用主成分分析对房地产上市公司的数据进行评价，通过使用spss软件计算和分析，对所选取的房地产企业进行分析并排名，得出分析判断结论。

关键词：房地产spss;主成分分析。

当前，我国房地产企业的财务体系相对完备，但在衡量财务状况时仍有一些不足，如指标多、体系复杂等。

本文对21家房地产企业进行主成分分析，提取影响财务状况的主要因素，并对其进行分析，以期更直观的说明影响房地产企业财务状况的因素。

一、财务指标选取和样本来源。

本文选取了房地产上市公司9月30日的8个财务指标来组成本文的财务评价数据矩阵。

分别是：x1：净资产收益率;x2：总资产报酬率;x3：总资产增长率;x4：固定资产周转率;x5：总资产周转率;x6：流动资产周转率;x7：应收账款周转率;x8：运营资产占总资产的比重。

其中x1、x2反应的是企业的经营业绩，x3反映资产的成长性，x4、x5、x6、x7反映资产的使用效率情况，x8反映资产的结构情况。

本文样本来源21家房地产上市公司209月30日的相关财务数据。(见表1)。

二、影响财务状况因素的主成分分析。

(一)用spss进行数据分析采集。

笔者通过检查kmo及bartlett球星检验值得出，应拒绝原假设，原数据的这些财务指标具有较强的相关性，其显著性为0，表明相关矩阵不足一个单位矩阵，可以进行因素分析。

而kmo=0628也大于06，同样说明了各指标之间信息的重叠程度较高，适用于降维处理。

基于对8个财务指标的分析本文确定了三个主因素，累计贡献率为7387%，这三个主因素可较好地评价房地产上市公司的财务状况。(见表2)。

将计算得出的前三个主成分以其对应得贡献率为权重，进行加权平均计算，得出房地产企业财务状况的综合评分并进行排名，其排名顺序为广宇发展、金科股份、保利地产、滨江集团、鲁商置业、阳光股份、万科a、天保基建、深物业a、中华企业、苏宁环球、冠城大通、首开股份、信达地产、中南建设、海宁皮城、亿城股份、华业地产、世联地产、金融街、福星股份。

三、实证结果分析。

本文采用统计方法对21家房地产上市公司的财务数据及其财务状况进行了整体分析并得分评价。

通过实证分析看出，净资产收益率、总资产报酬率、总资产增长率、固定资产周转率和总资产周转率能够较全面评价房地产企业的财务状况。

笔者建议债权人、投资者以及潜在投资者在进行是否继续去企业注入资金或追加投资时，应考虑好企业的资产质量情况，选择资产质量较好的企业进行投资。

运用spss主成分分析法评价公司不失为一种优秀的方法，使我们从整体上把握企业的财务面貌。

因为存在样本选择的数量和财务指标的选择范围等方面的影响，这种模式也有一定的局限性，希望这篇文章能给中小型型投资者提供一定的建议。

参考文献：

房地产网络营销策略论文简短篇六

摘要：随着房地产市场在国家的有力调控下，房地产企业的市场竞争将会日趋激励。在众多的房地产企业中，中小型房地产企业要想在激烈的竞争中生存下去，就要转变思想、锐意进取，在企业的人才、资本、品牌、发展方向等方面加大力度，不断提高企业的创新能力和核心竞争力，从而使企业能够不断的发展壮大。本文从市场经济角度分析了中小房地产企业发展中存在的问题和当前的现状，并针对存在的问题提出了初步的解决措施。

关键词：中小型房地产企业；现状；措施。

随着当前房地产市场的发展，如雨后春笋般崛起的中小型房地产企业也得到了蓬勃发展，这些发展起来的房地产企业，不仅为社会提供了数量可观的就业岗位，也为国民经济的发展提供了数量不菲的税收，更为城市的发展和居民住宅的改善贡献了巨大的力量。因此，中小型房地产企业的发展与国计民生有着直接的关系，也与当地房地产市场经济的发展有着密切关系。就目前而言，房地产市场经过多年的发展，已经具备了一定的基础了规模，对带动劳动就业和社会经济发展以及提高人们的生活水平都产生了重要的影响，房地产企业在国民经济中的影响也越来越重要。但是，有一个不可回避的事实是很多中小型房地产企业发展的竞争力不强，这主要归结于房地产企业自身的原因，主要表现在管理体制老化、经营能力不足、难以吸引相关专业技术人才、开发融资难等方面，这些问题的存在，不仅束缚了房地产市场的健康发展，也对企业自身造成了严重的损失，长期发展下去，就会对房地产市场的竞争力产生不可估量的.影响。

2提高中小房地产企业竞争力的基本措施。

针对当前中小型房地产企业存在的问题及其所处的现状分析，要想积极发展，能够在激烈的市场竞争中生存下去，就必须做到以下几点。

2.1树立良好的品牌。

房地产业引入品牌管理对地产界来说不仅能有效地制造差异化策略，而且能创新核心竞争力，获得持续经营和成功的动力。一个房地产企业要创出优秀的、有市场影响的品牌，必须具有良好的诚信体系、准确的市场定位、卓越的质量体系和完善的售后服务。在做好这些基础性工作以后，还要抓好品牌的维护、创新、延伸、发展，使单项品牌经过凝聚、提炼，升华为整个企业的长久性品牌。

2.2企业必须向专业化方向发展。

集中公司资源从事专业化开发经营，在这一过程中逐步显示自己在经营、技术、产品、销售、服务等诸多方面与同行的差异，形成核心竞争力。如万科，从1997年进行经营策略的调整主要从多元化经营向专营房地产集中，注重核心产品的战略性市场开发。在当前的很多房地产企业中大多是由其他行业转化过来的，经营房地产的同时还有其他业务，多元化的经营不仅不能集中利用有限的资源，而且给人一种不专业的形象。

2.3合作共赢，积极争取合作对象。

企业的发展，不能只管自身的管理，还要积极争取合作伙伴。一个单独的企业，是无法把所有项目都做到尽善尽美的。一个企业，只要有自己的核心竞争力，而不能求大求全，这样容易顾此失彼，所有除了自己的核心技术外，其他的项目应该积极寻找合作伙伴，把其他企业的优势项目引进到本企业所进行的项目中，这样就形成优势互补，所开发的项目也会成为优质工程。结束语随着各地对房地产开发方面调控的不断加大，房地产市场的竞争必将更加激烈，大型的比较完善的房地产企业在竞争中会占据比较大的优势，而中小型房地产企业要想在未来的市场竞争中生存并继续发展，就要在管理制度、人才、资本等方面积极努力，企业只有做出属于自己独有的品牌，提高企业自身的造血和创新能力，才能形成自己独有的核心竞争力。在现代房地产市场中，一个非专业的没有自己核心竞争力的房地产企业很难做大做强，所以要想随着市场的变化而顺应潮流，就要苦练企业自身功力，只有这样，才能使企业自身不断强化，才能在日趋激烈的房地产市场竞争中生存并不断发展壮大。

参考文献:。

[1]马东生,杜常华.房地产开发企业核心竞争力要素分析[j].企业管理,2007.8.[2]银花,张加颖.房地产经营与管理[m].机械工业出版社,2004.

房地产网络营销策略论文简短篇七

房地产作为商品，具有与其他工业产品截然不同的特性，导致其营销渠道也存在着不同的要求和特征。随着市场竞争的加剧以及网络、移动通信技术发展所导致的个人信息获取量的激增，对房地产企业市场营销渠道也有着新的要求。

相对于其他产品而言，房地产产品具有建设周期长、产品位置固定、产品关联项目多、价格昂贵等特性，因此其市场营销渠道也有着自身的特点。一是渠道关系时间久。相对于其他商品而言，房地产的存在时间跨度长，因此渠道各成员间关系维系时间长，对成员之间的关系融洽度要求高。二是渠道结构相对简单。相对于其他企业的销售渠道而言，房地产企业销售渠道往往比较简单，呈现出短、扁、少的特点，因此渠道冲突数量相对较少，但一旦出现问题，其性质往往比较恶劣。三是渠道服务要求高。房地产产品的关联性较强，从硬件的基础设备、生活设施到软件的物业管理等等方面，标准较高。四是渠道对象方向性强。渠道成员具有一定的特殊性，特别是房地产项目的性质和特点决定了渠道成员的性质和群体特征，因此，在确定营销策略方面占有比较重要的位置。

2.房地产企业市场营销渠道的现实需求。

房地产企业面临市场竞争的加剧，使得房地产企业市场销售面临的更多的困难。这也就要求企业市场营销渠道必须有所改变，以适应这一新的情况。一是营销推广的效益要求更高。房产作为一个特殊的商品，消费者在选择时会比较慎重，而随着市场竞争的加剧，房地产企业产品的趋同性增强，如何使自身产品更具辨识度，帮助消费者更好的记住产品，乃至选择他，就需要增强产品推广的效益。二是营销渠道的接触性要求更多。代理商、经销商、房地产经纪人、开发商的营销机构最主要、直接的功能是寻找购买者，通过消费沟通、讨价还价过程来说服顾客购买白己的产品。相对于以往的卖方市场，现实的房地产销售需要企业更多的走出去，与消费者接触，提高产品的影响力。三是营销渠道相关配合活动要求更丰富。随着购房者经济实力增强，越来越多的购房者购买住房是出于改善居住条件的目的，因此其购房不仅仅为了买到遮风挡雨的房屋，有时又为了心理满足、身份象征、教育投资等方面的目的，因此，这就要求营销渠道所展示的.内容必须的全面的，必须要从小区形象、服务人员形象等等方面给予消费者足够的信心。

二、房地产企业市场营销渠道的现状与存在问题。

新的市场变化要求我们的营销渠道转变观念，主动出击，有所作为，以往的坐堂式的营销已经远远不能满足现实的要求。但从现实情况看，不少房地产企业对于营销渠道的关注并不多，片面认为皇帝女儿不愁嫁，缺乏对消费者的重视和工作观念的转变措施，导致产品的竞争力下降。

1.品牌营销重视不够，渠道成员缺乏自主性。

房地产营销渠道的一些成员缺乏市场竞争意识，对产品营销没有科学的规划，仅依靠企业自身的品牌形象来实现销售。这些对于一些大型企业而言，问题尚不突出，但对于一些中小型企业而言，如果其渠道成员没有主动性，不能借助自身的优势来增强产品吸引力，则往往出现产品销售不畅的问题，尤其是随着消费者持币待观的情况加剧，更突显营销手段乏力的问题。

2.渠道构成近似度高，产品竞争力展现不足。

通常房地产企业营销渠道是由开发商——本地代理商——消费者的结构模式，这种形式虽然实现了扁平化，但由于雷同性，往往使得企业间的差异性变小，竞争力有所降低。而相对于其他产业市场，企业往往对自身的营销渠道较为重视，往往给予其更多的便利性和自主性，从而使产品营销形式更具多样性。两者相比较则更具显示出房地产企业营销渠道模式的僵化。

3.渠道服务功能缺失，客户体验问题较突出。

房地产的关联性要求其营销渠道成员必须能够为客户提供更为全面、周到、贴心的服务，从而满足客户的多样性需求。但不少房地产商们在过去的巨大盈利模式下，养成了以我为主的模式，对客户关系重视不够，对构建忠诚性、持久性客户的培养体制不理解，没有形成培养渠道的意识，造成客户购买商品后，开房商就撒手不管，给客户造成了极差的购买体验，影响了产品的形象。

三、房地产企业市场营销渠道适应新时代的关键所在。

针对当前房地产企业市场营销渠道中存在的诸多问题，笔者认为，创新其营销渠道，就必须要立足于时代的要求，认清房产作为一个特殊的产品，其自身所具备的特殊性，从转变观念入手，增强渠道成员的自主性，增强渠道内部的协同性，从而提高营销活动的影响力和同步性。

1.观念创新，认清营销渠道的本质。

面对着激烈的市场竞争压力，房地产营销渠道成员必须加快观念的转变，树立正确的营销理念，切实从渠道上建立优质高效的通道。一是树立服务观念。渠道成员必须要通过服务来挖掘潜在客户，加强服务质量，真正满足购房者的多元性需求，建立消费者忠诚。二是树立诚信观念。改变传统的“店大欺客”的问题，实现房屋质量过硬、物流优质贴心，合同信守承诺的目标，建立自身的品牌形象，凸显产品的特征。三是树立价值观念。就是要建立品牌的角度出发，加深渠道成员对价值的理解，提高产品附加值、增强用户体验感，维护消费者对产品的认同感。

2.成员创新，畅通营销渠道的通道。

就是要改变传统的营销渠道模式，引入新的渠道元素，增强产品的认同感。一方面，可以加入网络元素。发挥网络技术传播性强，时效快的特点，将房产作为一个特殊的商品来加以宣传，利用3d技术来增强客户的体验感，用网络技术提高新客户的满意度。同时，可以借鉴美国房地产网络技术的优势，减少中间机构的麻烦与客户进行交易，降低中间费用。另一方面，规范房地产营销代理行为。企业要重视营销代理以及相关的物业公司的作用，规范其行为，建立规范严格的执行程序，帮助渠道成员提升自身的服务水平。

3.内容创新，协调营销渠道的活动。

企业自身要加强对渠道成员的管理，理顺成员之间的相关关系，特别是组织营销活动时，加强成员之间的沟通联系，建立统一规范的渠道管理体系。同时，加强资源的共享，从而便于潜在购房者的选择和锁定，并通过统一的营销行动来提高产品的影响力。另一方面，对于客户的投诉，必须要建立顺畅的受理、办理程序，将投诉内容区分设计、施工、销售、服务等等方面的内容，有效地协调渠道成员的行动，建立良好产品形象。

4.标准创新，塑造新形势沟通模式。

建立有效的信息反馈模式，从而更好的了解客户对渠道成员的反馈，便于更好的加强渠道管理质量。一是区分评价内容。就是要选择能够体现营销渠道运转情况的内容作为评价内容，引入消费者评价体制，反映渠道建设质量。二是规范评价指标。确立评价指标权重和标准，从而科学的验证渠道建设效果，帮助渠道成员发现存在的问题，使房地产企业能够有效提高营销渠道建立效果。三是落实评价结论。通过资金分配比例、渠道商的选择等工作来落实评价结论，从而有效督促渠道成员来改进工作质量。

房地产网络营销策略论文简短篇八

工作需求指的是工作对个体的需要，是工作压力的来源，在实际工作中通常表现为工作时间和工作角色的冲突；工作控制与工作自由度相关，表现为个体的工作能力和对工作任务的控制，即技能的多样性和决策权力。不同水平的工作需求与工作控制组合在一起共同影响着工作压力，如高工作需求和低工作控制会导致高工作压力而产生焦虑；相反，低工作需求和高工作控制会带来低工作压力而产生倦怠；只有高工作需求和高工作控制时员工才会积极工作，产生积极的工作压力。

1.2沉浸体验的基本概念及维度

1.2.1沉浸体验的概念及模型

沉浸体验，也称为流畅体验，是指挑战与技能平衡时的人们完全投入活动中的一种愉悦状态。在这种状态下会产生无意识感，似乎其他事情都不重要，而且这种感觉十分享受，驱使人们不惜一切代价去追求这种体验。沉浸体验的概念由csikszentmihaiyi于1975年首次明确提出，被广泛地应用到音乐、体育、教育领域中。近年来，沉浸体验被应用于管理学领域的研究中。沉浸体验产生的基础是挑战与技能的平衡。沉浸体验模型表明，当挑战超过技能时,压力就会以焦虑的形式表现出来；当技能高于挑战时,会导致厌倦,进而随着差距的增大而发展成焦虑；只有当挑战与技能平衡时，沉浸体验才会产生。也就是说，技能与挑战平衡是个体产生沉浸体验的前提条件。

1.2.2沉浸体验的维度

关于沉浸体验维度的研究，jackson(1990)提出的沉浸体验9个维度的构成已经得到了广泛的接受和认同，即自觉体验、清楚的目标、挑战-技能平衡、专注任务、潜在的控制感、明确的反馈、行动-意识融合、时间感扭曲、失去自我意识。

1.3沉浸体验与jdc工作压力模型的融合

挑战与技能平衡是沉浸体验产生的基础，这一点与jdc工作压力模型中的“工作需求-控制”非常相似。在工作压力中，工作需求相当于挑战，而工作控制相当于技能，这样沉浸体验与焦虑相当于工作压力的正反两面，即积极工作压力可以体现为沉浸体验，而焦虑相当于消极的工作压力。也就是说，将沉浸体验与jdc工作压力理论相融合是可行的，且可以同时拓展这两个理论。

由于房地产销售人员的薪酬构成中浮动部分占的比例很大，其收入直接与销售业绩挂钩，而且工作时间长，越是公众节假日越是房地产销售人员最忙碌的时候，工作域与家庭域之间的冲突促使房地产销售人员成为社会公认的承受着巨大工作压力的人群。前些年，我国房地产行业飞速发展，楼盘火爆时房地产销售人员可以获得较高的收入，有助于缓解其较高的工作压力及工作-家庭冲突。但目前楼市遭遇了罕见的“寒冬”，使房地产销售人员的收入锐减而工作压力倍增。在这种情况下，过去企业仅依靠高额的销售提成和经济性激励等外界干预手段来缓解房地产销售人员工作压力的方式已经难以实现。那么，将沉浸体验引入工作压力之中，驱动员工有意识的进入自觉体验状态，促使消极压力向积极压力转变将成为房地产企业人力资源管理新的突破口。

2.1通过人才测评技术提升人职匹配，达成挑战-技能平衡

人职匹配理论要求个体素质与职业性质保持一致。不同的工作对人的素质要求不同，而每一个人又具有不同的个性特征，所以要实现人员和工作之间的匹配，需要通过人才测评来实现。房地产销售人员的通用素质模型表示，优秀的销售人员要具备影响力（通过数据、事实等直接影响手段或人际关系、个人魅力等间接策略来影响客户，使其接受产品推荐并产生购买行为的能力）、成就动力（追求成功的意愿强烈，不断设定挑战性的目标挑战自我）、客户导向（时刻关注客户不断变化的需求，服务客户）、人际交往能力及自信心等。房地产公司在选拔销售人员时，可以基于房地产销售人员的胜任素质模型，通过心理测验来对候选人的人格、需求动机、职业锚等进行测评，结合面试与情景模拟技术对人员的胜任素质进行评价，从而做到因事择人、人职匹配，以达到工作控制与工作需求的平衡从而产生沉浸体验。

2.2通过绩效沟通与辅导明确绩效目标，获得清楚反馈

沉浸体验构成的9个维度中，“清楚的目标”是指确切地知道自己在做什么，而且知道自己行动的意义和结果的感觉；“明确的反馈”是指个体获得迅速和清楚地反馈，确定所有事情都按计划执行的感觉。这两个维度可以通过绩效执行过程中的绩效沟通与辅导获得并得到提升。首先，与员工共同制定绩效计划是使员工产生“清楚的目标”的有效方法，房地产企业依据业务发展的需要将总体销售目标进行层层分解，由销售人员与其主管共同协商制定个人销售目标，并且定期检查目标的进展情况。这样做可以使员工参与自己的绩效管理，促使员工为实现自己的销售目标而积极行动，促使权力下放，责权利统一成为可能。其次，在对房地产销售人员的绩效管理实施过程中，销售经理要对销售人员进行绩效辅导，与其讨论有关工作的进展情况、潜在的障碍和问题、解决问题的办法措施、员工取得的成绩以及存在的问题等。绩效辅导可以是正式的（上下级间的面谈），也可以是非正式的（非工作环境下的私人交流等）。绩效辅导不应仅仅在绩效计划的阶段，也不应仅仅在绩效考核阶段，而是贯穿于绩效管理的始终。这种“明确的反馈”可以提高销售人员的工作控制感，及时又肯定的评价使其更加期望获得更大的成绩，进而产生沉浸体验。

2.3通过对心理资本进行干预，促进自觉体验

沉浸体验理论表明，当技能与挑战平衡时，就会产生个体的沉浸体验，二者的'匹配程度由个体的技能水平决定。因此，开展专业、有效、持续的培训是提升房地产销售人员工作控制感的必要途径。以往房地产公司多是针对销售人员进行技能方面的培训，如沟通能力、谈判技巧、时间管理、角色转换等，但立足于改善员工情绪、促进自觉体验的培训与开发并不多见。其实，积极心态的培养更加有助于提升员工对工作的控制感，例如对心理资本的干预与调节。心理资本是指有助于预测个体高绩效工作和快乐工作指数的积极心理状态的综合，这些积极心理状态能够使个体自觉地、努力地去做正确的事情，并且获得较高的绩效和工作满意感。心理资本包括自我效能感、乐观、希望和韧性四个能力。其中，自我效能可以通过“体验成功和模仿他人”和“说服和觉醒”来提高；乐观维度可以通过“树立信心”来提高；希望维度可以通过“目标和途径设计”和“执行障碍计划”来提高；韧性维度可以通过“构建资源和回避危险”和“改变影响过程”来提高。目标管理法是有效地对心理资本进行干预的方法，通过培训和辅导来提升员工达成目标的能力，同时在实现目标的过程中不断地体验成功、树立信心、开发积极的期望，有助于房地产销售人员形成较强的控制感，从而提升其工作兴趣，增加工作投入，达成沉浸体验。

2.4通过实施组织支持政策，提升工作控制感

为提升房地产销售人员的工作控制感，企业可以在保证工作效果的前提下推行组织支持政策，提供给销售人员更为自主的工作方式，比如较为灵活的工作时间、灵活的工作场所、允许弹性工作等，使员工可以更加合理地安排自己的时间与精力。自主的工作方式可以促使员工由消极的焦虑状态向沉浸体验状态转变，同时上级的支持也是使员工感受到组织支持的关键因素，通过非正式的形式为下属提供更为灵活的工作安排，增强下属对工作的控制，减少消极工作压力，营造良好的组织支持氛围，建立和睦的同事关系。

2.5通过人力资源规划，实现工作需求与工作供给平衡

人力资源规划可以防止因为招聘过量而造成的人力资源供给大于需求，即工作控制大于工作需求，员工可能产生厌烦与倦怠；同时也可以避免人力资源供给小于需求即人员不足导致任务太重，工作需求高于工作控制，使员工感觉时间压力过重或角色冲突剧烈。目前，房地产市场的不景气导致销售人员大量流失，人员短缺使销售人员承受繁重的任务而产生消极的工作压力。因此，房地产企业的管理者应对销售人员供求进行科学的预测，使人力资源的需求与供给保持平衡，让工作需求与工作控制适当匹配，使员工的工作压力处于科学合理的水平。

当前，房地产市场的持续低迷使房地产销售人员陷入较长工作时间、经常性加班、工作不稳定和收入锐减的困境，并且呈愈演愈烈的趋势。如何正确地对房地产销售人员实施压力管理是现阶段房地产企业人力资源管理要解决的重要问题之一。管理者不应只关注工作压力的消极结果，应着眼于工作压力的积极影响，将沉浸体验理论引入人力资源管理的实践中，通过人才测评技术来提升房地产销售人员的人职匹配程度，通过绩效管理来明确目标，通过心理资本的干预来促进自觉体验，通过实施组织支持政策来提升工作控制感，促进沉浸体验的产生与持续，发挥工作压力的积极效应。