最新物业管理毕业论文(优质12篇)

在对待问题和挑战时，保持积极的态度和乐观的心态可以帮助我们更好地面对困难。总结中应该着重强调解决了哪些问题和取得了哪些成果，突出主题。以下是小编为大家推荐的经典文学作品，希望大家能够从中获得灵感和启迪。

物业管理毕业论文篇一

1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。?

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。?

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。?

二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。

（二）应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。

1.注意审查物业管理服务合同的效力。?

2.注意审查物业管理承包合同的效力。?

3.注意审查物业委托管理合同的效力。?

三、在审理物业管理纠纷中值得探讨的若干问题。

（一）关于业主大会如何召集、选举，作出决议的程序问题。

由于住宅小区或商厦的业主人数众多，难以分别行使物业管。

（二）关于管理委员会的主体资格问题。

（三）关于商住两用楼或商业、娱乐业等用途的商厦的物业管理问题。

（四）关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。?

综上所述，物业管理纠纷作为新类型的案件，诉讼到法院只有近几年的时间，需探讨的问题还很多。由于目前物业管理缺乏相应的法律规范，人民法院在处理这些新类型案件中，难免出现适用法律不一，判决结果不统一的情况。以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益，不仅是司法实践的要求，也是促进物业管理健康发展的要求。因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。建议在物业管理法律规范中，确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务的管理体制，将住宅小区和商厦的管理纳入法律调整范围，明确物业管理中有关的权利义务、操作的程序、规则，使物业管理行为真正纳入法制化的轨道，便于给人民法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。

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物业管理毕业论文篇二

上诉人因物业服务合同纠纷一案，不服瑶海区人民法院xxxx年10月10日做出的(xxxx)瑶民二初字第01601号民事判决，现提起上诉。

上诉请求。

2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。

上诉理由。

一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。

1、国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳;逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。

2、此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上诉送达方式均无法有效联系到上诉人的前提下，方可适用通过小区公示牌等公告送达等方式。本案在一审诉讼过程，被上诉人也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。

二、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。

依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”具体如下：

1、被上诉人并未尽到相应维修义务。上诉人自xxxx年7月份装修时，就发现厨房烟感装置无法正常工作，给自己的生活带来了很大的安全隐患。为此，一审原告多次找到被上诉人，要求对方承担相应的维修义务。但物业方一直未予以修复。

2、被上诉人并未尽到相应安全防范义务。xxxx年夏季，上诉人的一辆电动车放在物业规划的停车位被偷，事后物业公司也一直未予以正面处理。

3、被上诉人并未尽到相应职权范围内的其他管理维护义务。xxxx年夏季，上诉人的机动车放在小区地面停车位被撞坏，保险公司要求物业出具相关证明才可以保修，然而上诉人多次找到物业，对方均不提供职权范围内应当提供的证明文件。同时，xxxx年6月，上诉人楼上房主因为下水管道堵塞问题，通过物业协调修理。该修理过程前后持续一年之久，致使上诉人家中长期漏水、吊顶变形并砸坏淋浴房，并对家人的生活产生了极大的影响并造成了相关物品的损失，但多次找到物业要求处理，对方也是一直推脱，没有积极予以处理。

综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实，从而维护上诉人的合法权益。

此致

xx市中级人民法院。

上诉人：

xxxx年10月29日。

物业管理毕业论文篇三

答辩人：南充市顺庆区城市印象业主委员会。

地址：南充市顺庆区金鱼岭街42号。

业主委员会负责人：李正光。

被答辩人：四川泰合房地产开发有限公司。

地址：四川省南充市顺庆区杨家巷16号2楼。

法定代表人：王仁果。

20xx年5月29日，答辩人因收到南充市顺庆区人民法院转来——四川泰合房地产开发有限公司关于“判令被反诉人支付因违法阻拦反诉人铺设天然气管道导致反诉人改变原设计方案而造成的损失0元”一案，现依法提出如下答辩意见：

答辩事项：答辩人请求人民法院依法驳回四川泰合房地产开发有限公司不合理且不合法的反诉请求。

事实和理由：

二、“城市印象”小区六百多户住户，天然气管道已按照小区户数计算输气管径，并已定型管径。

天然气等能源利用配套设施在业主购置商品房时已向天然气公司(其费用已由四川泰合房地产开发有限公司代收)购买天然气使用权。

“城市印象”小区规划区域内的用天然气等附属设施自然属于业主共有。

三、如果1000多户的“城市首座”小区要到我小区开天然气接口分流或接已定型管径输送的天然气管道，小区生活用天然气压力必定有影响(因定型管径输送的天然气未增压)。

这与《物权法》第九十二条(不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。

)的规定相违背。

“城市首座”小区最终借道“城市印象”小区23幢旁在市政主天然气管开接口分流或接生活用天然气管道，对我小区的用气质量影响相比较小，答辩人并给予方便。

这符合《物权法》第八十八条(不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

)的规定。

四、在社区居委会和答辩人建议下，要求南充天然气公司负责人书面承诺公示于我小区：“城市首座”小区要到“城市印象”小区开天然气接口分流或接已定型管径输送的天然气管道后，承诺确保今后“城市印象”小区天然气用户每天高峰用气压力无影响或正常使用，答辩人的合理诉求，南充天然气公司一直不发布承诺书公示于小区。

五、依据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定的事项由业主共同决定。

其中，决定第(七)项有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

事实上，过十分之一的业主民意同意都没有，更不用说书面表决过半业主同意“城市首座小区要到城市印象小区开天然气接口分流或接已定型管径输送的天然气管道”。

综上所述，答辩人认为：城市印象小区业委会或业主大会对此事不但未违法，而且是维护了法律的尊严，更不用说承担什么损失费用或诉讼费用。

此致

南充市顺庆区人民法院。

答辩人：南充市顺庆区城市印象业主委员会。

二oxx年六月一日。

物业纠纷民事诉讼答辩状【2】。

答辩人：，汉族，自由职业，。

现答辩人就与被答辩人物业服务合同纠纷一案，为澄清事实，分清责任，特提出以下答辩意见供审判庭参考：

一、答辩人对被答辩人在起诉状中所陈述的购房时间，接房时间事实部分基本没有异议，其余事项均与事实不符，并对被答辩人与本案第三方所签订的《前期物业服务合同》表示知晓并了解。

但在委托人与被答辩人之间未签订任何正式合同的情况下无故成为《前期物业服务合同》的被告存在疑问，双方无法律效力的约可签，哪来违约，希望被答辩人给出合理解释，以期让人信服，法庭明鉴;中华人民共和国国务院《物业管理条例》第六十七条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。

第67条其实已明确了“物业可以直接起诉小区欠费业主”的前提要件是：

1、小区已成立了业委会;。

4、业委会督促业主时所明确的交纳期限已届满，但业主“逾期仍不交纳”。

按照合同法及民事诉讼法，物业公司有权起诉委托其管理小区的开发商或业委会代表的业主大会，但无权起诉与自已并无合同关系的单个业主。

根据国务院《物业管理条例》第六十七条，在业委会还没能成立起来之前，前期物业公司在业主委员会还没成立之前直接起诉单个业主，没有法律依据。

前期物业管理合同是物业公司与开发商所签，前期物业公司的直接起诉对象也应是开发商。

开发商承担责任后可依其与业主所签商品房买卖合同中相关约定要求业主分摊物业管理费用;但开发商也必须“对物业公司是否已按合同提供符合合同要求的服务进行验收审核工作”!

二、该案委托人是20xx年7月20日通过预售购买的该房屋，此时被答辩人公司都还没成立，现在作为已经改头换面的新来的物业公司，由于我们共同的甲方(融侨长江重庆房地产开发有限责任公司)之前在建设施工等方面的违约(附件优盘中的文件作证)，造成委托人对之前知晓并了解的《前期物业服务合同》及相关物业服务内容的理解都发生了巨大改变，被答辩人可以认为这些证据与你无关，但我可以提醒你，在你决定冒然去与你的甲方签订《前期物业服务合同》时，是否考虑过其中的风险，因为在物业收费单价问题上、配套设施的完整性问题上、小区绿化标准达标等问题上，委托人都是认为有问题的(附件优盘中的文件作证及其他业主作证)，但这些都是被答辩人你将来提供服务的平台，当许多平台都缺失、滞后或不完整，你提供给我的物业服务就不能达标就成为自然了。

当然，也感谢你们在有些问题上也积极的帮我们去我们共同的甲方那里去反映过，但事后都不了了之，这就是我和大多数业主现在不愿意冒失的把物业费交给你们的原因。

当然，你起诉状中所陈述的“按《前期物业服务合同》约定全面履行了合同”可以向你的合同方汇报，那与我无关。

三、被答辩人物业单价虚高，与所提供的服务严重不匹配。

被答辩人在起诉状中所陈述的委托人至20xx年2月累计欠费5760元，是按照2.20元/平米(建筑面积)进行计算的，该房屋在预售签订当年，市场上独栋别墅的物业费单价才3元左右，我们都期望着住进一个优雅舒适的物业服务的小区，贵点也是物有所值，但事实是完全相反。

从委托人住进那天开始，就有不分白天黑夜的噪音、灰尘、偷盗等时刻伴随在32栋2-2周围，简直就是住进了一个巨大的建筑工地，由于融侨二期现场施工紧靠阳台及卧室窗户(零距离)，为此还多次与现场施工工人发生争吵辱骂，最后小区保安出面协调，但保持不了多久又持续依然，无奈只好晚上打110、白天就电话向有关部门电话反映情况，一直持续到2012年上半年，二期施工结束为止。

这样的环境谁会相信能够提供2.20元/平米(建筑面积)标准的服务。

后来又发生了融侨城a区大门口有一名保安多次对夜归的女业主无故的语言骚扰，多次后，在物业公司所谓协调下也不了了之。

被答辩人和开发商一起将小区公共绿化带擅自改成停车场收费、小区公共区域的广告收费等都收益，本是委托人及广大业主的共同利益，现在也有被被答辩人非法侵占的嫌疑。

总之，对于被答辩人提供的低标准高价格的物业服务，由于处于前期物业管理阶段，没有签订任何有效的合同，答辩人保留辩论、质疑、缓缴并提供其他业主作证的权利。

目前绝大多数的所谓欠费业主，都并不是不想交物业费的老赖，只是不甘心如此不明不白地按高标准交费给前期物业公司。

任何服务合同的提供服务方，都是只有“自已确实已按合同要求提供了完全到位的服务”后，才有资格向合同对方“全额索要合同约定的相应服务报酬”的。

单个业主无力验收物业公司的服务质量;业主委员会作为物业服务合同的签约主体，才有“验收物业公司的工作质量、审查物业管理费用的实际支付情况是否符合合同约定”的能力和责任。

所以，67条才会“在特别授予物业公司对单个业主直接诉权的同时，又给物业公司的这一特定诉权”加上“物业公司所述业主欠费金额，必须经过业主委员会确认无误，并已经业主委员会督促限期交纳”这样一个适用的前提条件。

四、为维护被答辩人及我的委托人的利益，我有几点意见。

首先，被答辩人自动撤销起诉。

其次，尽快和开发商一道支持包括开发商在内的业主们按政府的规定及时成立业主委员会，与业主代表大会签订物业服务合同，由业委会督促业主，让自已的起诉符合67条所限定的前提要件，彻底解决物业费难收的问题。

综上所述，答辩人对被答辩人因物业纠纷所产生的各种问题，只能在公平、公正、对等的前提下进行讨论，并严格按照中华人民共和国国务院《物业管理条例》及其他法律法规承担各自的责任。

在此，请求人民法院依法驳回被答辩人不合理的诉讼请求。

此致

重庆市南岸区人民法院。

答辩人：

二xxx年六月十七日。

物业管理毕业论文篇四

作者简介：朱婀丹(1982-)，女，湖南衡阳人，毕业于长沙理工大学，硕士，武汉商贸职业学院经济管理学院，讲师。

中国民政部副部长窦玉沛在国新办新闻发布会上透露，截至2014年2月，中国60岁以上老年人数量已超过2个亿，占总人口的14.9%。

中国人口老龄化正在“跑步前进”。

随着我国老龄化的加快，老人如何养老已经成为一个急需解决的社会问题。

在我国，当前的主要养老服务供给基本模式有三种：家庭养老、机构养老和居家养老。

家庭养老是我国的传统养老形式，但由于独生子女政策，我国家庭结构日益小型化，城市中“四二一”家庭结构形式日趋普遍，家庭成员间的养老服务功能逐渐弱化。

社会福利的机构养老一般适合孤寡老人或丧偶的老年人，但相对老人的自由度不高，并且难以保证安全状况和健康状况，大多数老人不愿意去机构养老。

居家养老兼有上面两种养老模式的优点，适合于绝大多数家庭和老人，使老人不用离开熟悉的家庭去陌生的环境，可以在享受天伦之乐的同时，又避免子女无暇或无力照顾带来的困扰，还能享受到专业的多元化服务，当前越来越多的老年人热衷居家养老。

我国政府从上世纪80年代开始探索居家养老模，到2011年9月，《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，要“重点发展居家养老服务。

”我国对居家养老服务的要求已经提上日程。

我国物业服务公司经过三十年的快速发展，现已遍布全国大中小城市，成为一支强有力的小区服务队伍，对于还处于初创期，同时又有巨大发展潜力的居家养老服务行业，物业服务企业的参与，不但有其得天独厚的条件，而且能带来巨大的`经济效益和社会效益。

1.1居家养老市场需求潜力大通过相关数据显示，我国养老问题主要由政府和市场来解决，其中政府能解决的所占比例不足3%，其余97%都将由市场来解决。

居家养老服务主体的基数是巨大的，而当前越来越多的老年人热衷居家养老的同时，消费水平也在不断提高，这也给物业服务企业参与居家养老奠定了一个很好的买方市场。

1.2老人对当前居家养老服务的满意度较低居家养老在我国还算是比较新的事物，成熟的居家养老体系还未形成，在发展中还存在很多问题。

当前的居家养老主要以社区为依托，社区居家养老提供的服务较简单，主要是一般的日常生活料理，多体现在满足老人的衣、食、住、行等方面，对于老人的精神层面的需求比较缺乏。

目前政府财政对养老投入不足，社区居家养老服务中设施也不够完善。

1.3物业服务企业参与居家养老拥有先天条件我国物业服务企业近年来迅速发展，作为城市中的小区“管家”，已经遍布全国各大中小城市。

物业服务企业的参与将是一种多方共赢行为。

另外，小区由物业服务公司接管后，物业服务企业在小区服务中就拥有主动权。

物业服务企业不但掌握各业主家庭的详细信息，而且还拥有对小区中的场地、公共区域及设备设施具有一定的管理权，这对于物业服务公司参与居家养老提供先天条件。

物业服务公司可以利用这些现成的资源替老人服务，及时解决老人的需求。

物业服务企业在不断发展壮大过程中，随着管理难度的增加，人力管理风险的扩大，企业也在不断地摸索新的发展路径。

物业服务企业参与居家养老服务，对企业本身既是机遇又是挑战。

1.5物业服务企业参与居家养老一定程度上减轻政府负担居家养老服务在一定程度上具有公共产品的特性，目前还是由政府所主导。

政府主要通过财政补贴或直接购买服务来履行责任，服务对象多为经济困难的独居、孤寡、高龄老人。

物业管理企业参与居家养老，提供给个人或其家庭需要的服务，给企业带来的同时，还可以有效地缓解家庭养老面临的人力、财力等困难，解决政府在机构养老方面的资金投入不足，减轻政府负担。

要解决居家养老服务难题，必须积极引入社会资金，吸引更多企业参与居家养老。

居家养老的市场需求是巨大的，面对一个如此巨大的服务市场，物业服务企业应积极探寻企业如何在居家养老服务中发挥作用，同时，抓住这一机遇对整个物业管理行业都有着至关重要的意义。

2.1有效利用物业服务领域的要素资源老人的需求一般包括生活方面需求、医疗保健需求、精神文化需求等，这些都应该成为居家养老服务内容。

物业服务企业可以利用服务领域内的要素资源积极为老人服务。

2.2加强物业小区养老服务硬件设施的建设物业服务企业基于满足老人居家养老的客户需求，应积极进行前期介入活动。

对于开发的住宅产品，物业服务企业应根据居家养老的要求设立相应的前期物业管理组织以及介入标准。

这样不但可使后期的物业管理服务跟上要求，也能与地产商保持利益的一致。

对于已建成的老社区，可根据社区区位、规模、老龄化程度等因素，在社区原有的公共设施上进行适当改造或扩建。

2.3融合社区现有配套服务体系，加快外部资源整合物业服务企业应积极融合社区现有的配套服务体系和养老资源，发挥桥梁作用，给业主提供养老服务供给平台。

还可以沟通协调小区的商户，输出各种养老服务。

在资源整合方面，物业服务企业还可以对部分养老服务实行外包，随着客户需求的多元化，通过与社会资源的合作，在居家养老上提供更专业化服务。

对参与居家养老的物业服务企业上缴的所得税实施“先征后返”;对营利性养老机构在能源、税费、床位补贴、保险补贴、人员培训补贴等方面，逐步享受民办非营利性养老机构的政策等。

另外，居家养老专业机构在规划、资质办理、运营过程中，物业服务企业也希望相关政府部门给予专业指导。

2.5政府给予物业服务企业的居家养老服务一定补贴居家养老服务经费应纳入政府财政预算，国家在加大财政支出的同时，还应增加政府补贴。

居家养老服务由于资金渠道单一，经费短缺，发展中举步维艰。

要解决养老经费短缺问题，应积极拓宽资金筹措渠道，通过接受国内外企业捐款等途径，吸纳更多社会资本，设立居家养老服务专项基金，转款用于居家养老服务机构补贴。

由政府向物业服务企业购买养老服务成果，给予居家养老服务企业一定补贴。

物业服务企业参与居家养老，对社会、社区、企业、业主来说都是共赢。

对于社会，能缓解社会压力，促进社会和谐;对社区，融洽社区人际管理，拉近物业与业主的感情;对企业，是整个物业行业的发展契机，能实现企业社会效益和经济效益双赢。

物业管理毕业论文篇五

住所：南京市鼓楼区水佐岗*号。

法定代表人：谷**，职务：董事长，

委托代理人:张笑云，江苏永元律师事务所律师，

电话：15951988780。

被告一：谢**，男，19**年04月**日生，

身份证号：32052419**20414***，

地址：南京秦淮区大明路*号。

联系电话：1318295****。

被告二：胡*(系南京市秦淮区**茶座业主)，女，19**年12月**日生，

身份证号：36031119**751215**，

经营场所：南京秦淮区大明路**号二楼。

联系电话：13813380****。

被告三：邓**(系南京市秦淮区**宾馆业主)，男，19**年**月24日生，

身份证号：3319**112495**，

经营场所：南京秦淮区大明路**号。

联系电话：1380516****。

诉讼请求。

3、判令三被告支付物业服务费用的滞纳金：227元;。

4、判令三被告承担本案的全部诉讼费用。

事实与理由。

3月1日，原告与南京市碧水云天住宅小区业主委员会签订了物业委托服务合同。

被告二是南京秦淮区大明路136号的南京市秦淮区**茶座业主，被告三与被告二(共同经营或者被告三借用被告二的南京市秦淮区**茶座个体工商户营业执照)在原告的物业服务区域内经营蓝湾咖啡和宾馆等业务，被告二、被告三享受了原告的物业管理服务。

自2012年1月以来，被告二、被告三拖欠物业服务等相关费用，被告二、被告三非但不主动履行缴纳物业服务费等费用的义务，且经原告多次催缴，被告二、被告三均置之不理。

被告一是被告二、被告三经营场所的房屋的所有权人，被告一作为小区业主，依法负有与被告二、被告三连带交纳物业服务费的责任。

三被告的行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。

依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，《江苏省物业管理条例》第四十八条等法律法规的有关规定，原告为了维护自身的合法权益和小区物业管理的正常工作秩序和经营秩序，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求!

此致

南京市秦淮区人民法院。

起诉人：南京**物业发展服务有限公司。

20xx年月日。

物业管理毕业论文篇六

物业管理专业是高职教育中的新兴专业,由于物业管理行业的特殊性及其专业发展历史较短等因素,专业建设存在着与行业管理实践相脱离的问题。在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算方法烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。

物业管理毕业论文范文一：信息系统在物业管理中的应用。

(一)良好的可视性与可控性。

物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程，明确不同岗位的责任，保障相关业务高效的开展，尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响，使企业拥有更为理想的运营效率，最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。

(二)支持全方位的快速查询。

物业管理涉及大量资料(如房产资料等)，若采用手工整理方式，不仅工作量大，且相当烦琐，对房产资料进行查询时往往耗时较长。

利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询，快捷且准确，大幅提升了查询效率[1]。

(三)完整的工程服务档案。

在物业管理工作中，需要对工程服务(如维修等)进行管理。

信息系统可对工程服务档案进行收集整理，如此一来，为管理人员及时掌握现状提供了极大便利，有助于管理人员科学规划自身的工作时间。

(四)各项费用的自动化计算。

在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算方法烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。

信息系统不仅运算速度快，而且准确率高，能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。

(五)为决策奠定坚实的基础。

物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析，如此一来，决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的，指导企业实施科学的管理行动。

二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作。

(一)基础资料。

基础资料模块主要由三大模块组成，即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。

组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义，职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理，辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。

以基础资料模块为工具，可对各项基础数据进行收集和整理，为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。

对系统进行初始化设置时，一般将物业管理企业规划成三级，一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区，通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后，便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。

(二)房产管理。

房产资源管理模块主要包含了下述信息：(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。

依据不同类别对上述信息进行归纳整理，形成excel表格后导入信息系统，实现对数据的初始化准备。

对房产管理的同时，还能够执行房产验收作业，便于物业管理企业更加高效地验收项目，管理验收结果。

这一模块还有一个比较重要的功能，就是可以对公共维修资金进行管理，能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息，有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。

(三)客户关系管理。

物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。

在该模块的帮助下，不仅能够建立一个信息较完整的客户档案，对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理，还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。

对于以写字楼为代表的综合项目，信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录，为相关管理工作提供极大便利。

通过“客户服务”，可以对内部服务进行合理派工，同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。

借助系统跟踪功能，对各项服务进行管理，做好内部沟通工作，及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请，从而逐步提升客户的满意度[5]。

(四)收费管理。

所谓收费管理模块，指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块，全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。

应收费用主要有四大类，即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。

以单个房间为单位，明确当月各个房间的应收费用，对于那些较特殊的收费标准，允许单独设置，设置好相应的收费标准之后，每月便可以执行“生成费用”操作。

以水电收费为例，对水电表执行远程抄表操作之后，形成excel数据，然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。

对交费通知单，可通过自定义方式进行设置，并打印出来。

缴费方式主要包括三种，一是现金交款，二是银行托收，三是预收款。

收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后，应收费用便会自动纳入已收费用，与此同时，还可以打印出对应的'票据。

对于收费管理模块而言，其还提供了不同类型的查询和统计服务，常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等，仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。

(五)系统维护。

系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。

角色管理功能能够以不同角色为对象，对其名下的功能以及数据权限进行设置。

用户管理功能能够对用户角色进行定义。

通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。

(六)设备保运信息化。

将大量设备设施相关数据录入信息化系统，形成一个大数据库，系统根据数据生成卡片式、线性操作规程，保运人员按照设定的路线进行标准化操作，操作记录实时传到系统内，生成数据并对其进行分析，使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。

三、信息系统如何更好地应用于物业管理。

(一)政府和行业支持。

相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用，并落实到实际行动中去，组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准，明确具体的实施内容，并立足于具体情况，允许多重定位的存在，从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。

除此之外，政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性政策法规，突破行政壁垒的束缚，推动相关收费的社会化转变，制定城市物业管理的信息化发展规划，进一步明确物业管理信息系统的规模和类型，为其提供各类资源支持，从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统，服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。

(二)开发商支持。

开发商对工程进行规划时，便应该充分明确住宅的市场定位，即向何种社会群体提供何种档次的住宅，通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题，确定物业管理信息系统应当具备的功能，如若缺少必要的事前调查环节，就会出现功能过剩，或者功能不齐全的情况。

与此同时，还应立足于市场需求，对自身的投资能力进行理性分析，参考物业管理等各个方面的合理意见，邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划，结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题，不但要考虑项目的经济性、可靠性，同时还应考虑项目的可持续发展性。

住宅是一项长期工程，物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。

现今，科技正处于飞速发展之中，特别是信息技术的发展日新月异，所以，在建设物业管理信息系统的过程中，应积极地考虑技术的升级问题，如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性，将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。

(三)健全各项规章制度。

完善的规章制度是至关重要的，这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。

物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度，并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度，及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳，然后在此基础上制定针对性的防范措施，做好预防工作;除此之外，物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程，制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。

物业管理毕业论文篇七

上诉人因与被上诉人物业服务合同纠纷一案，不服沈北新区人民法院民事判决书北新民初字第883号判决，特提请上诉。

上诉请求：

1、依法撤销沈阳市沈北新区人民法院民事判决书(2014)北新民初字第883号判决书，并支持上诉人一审诉讼请求。

2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实与理由：

一、适用法律错误。

在一审庭审中，上诉人提供一组照片，证明帝景嘉园小区内存在以下问题：1、停车位与业主窗户距离不足3米，噪音及尾气污染影响业主正常生活，要求被告赔偿违约金及伤害费1000元;2、单元门损坏，无法使用。要求被告赔偿违约金600元及租房损失元;3、电压过高，业主自行安装稳压器。要求被告赔偿违约金及损失3345元;4、外墙渗水，要求被告给付抹灰产生的费用800元;5、室外落水管损坏，原告自购材料更换，要求被告给付材料费200元，以上费用合计7945元。

以上事实，有《帝景嘉园物业服务合同》、照片、证人、证言以及当事人陈诉等证据，经庭审质证，原审一审法院予以确认，在卷为凭。

对于以上证明帝景嘉园小区内存在问题的事实，原审一审法院予以确认，但对这一事实是否系被上诉人责任且对上诉人造成财务损失，被上诉人是否违约并承担赔偿责任，原审一审法院并未释明。原审一审法院认为“原告起诉被告因管理园区公共区域部分不善给原告造成损害，现有证据不足以证明原告的损失系被告管理不当造成”。此判决“对现有证据不足以证明上诉人的损失系被告管理不当造成”也未释明。按照《合同法》，一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付赔偿金的，可以直接释明并改判。

事实上，帝景嘉园小区内存在问题的事实，既是被上诉人对本园区公共区域部分管理不当的事实，原审一审法院有意规避这一说法，为被上诉人规避违约事实。按照《帝景嘉园物业服务合同》，帝景嘉园小区内存在问题的事实均在物业合同委托管理事项之内，以上事实分别对应违反本园区第二项委托管理事项6之(车辆行驶及停泊);事项1之(门厅);事项2(配电系统);事项1之(外墙面);事项2之(落水管)规定，已构成违约事实。按照《合同法》，如果合同中没有规定违约金的条款，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。

构成对《帝景嘉园物业服务合同》的部分违约，理应承担违约责任。但原审一审法院却没有依此判决被上诉人违约，并支付赔偿金，而且被上诉人更没有提供可以对上述物业违约事实免责的证据，所以原审一审法院的判决缺乏事实依据，与情与法均无法自圆其说。

关于赔偿金在原审一审庭审中，上诉人已经说明《帝景嘉园物业服务合同》是物业方提供的格式条款，单方约定业主逾期不交物业费承担违约责任既缴纳滞纳金，却没有约定物业方违约的惩罚措施，这是很显然的显失公平的合同，在《合同法》、《民法》中对此显失公平的合同做出了明确规定，原审一审法院应按照《合同法》、《民法》的规定要求物业承担违约责任。另外，9月，帝景嘉园并未交付业主使用，业主又怎么会与物业签订《帝景嘉园物业服务合同》，故原审一审法院所称“故帝景嘉园小区业主委员会与被告签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示”，是错误的，到底是谁的真实意思表示?209月的业主委员会又在哪里?显失公平的合同又怎么可以据此不存在的“双方当事人真实意思表示”的理由而免责。

具体抗辩如下：

1、法理上，物业管理公司依据《帝景嘉园物业服务合同》对小区内配套服务设施进行维修、养护和管理，对小区内配套服务设施负有安全保障义务。物业管理公司对业主承担用水、用电、供暖、人身安全保障职责是物业管理公司承担的首要职责，物业管理公司必须采取对小区内配套服务设施进行维修、养护和管理等有效安全保障措施，保障业主在用水、用电、供暖、人身和财产方面的安全，防止侵权行为的发生，否则，即应对业主因为第三人实施的侵权行为而遭受的损失承担赔偿责任。在第三人介入侵权的情况下，经营者违反安全保障义务，使本可以避免或降低的损害发生或者扩大，因此其应为受害人向直接责任人求偿不能的后果承担一种风险责任，这种责任的性质属于补充赔偿责任。实施加害行为的侵权人是损害后果的直接责任人，安全保障义务违反人是补充责任人，两者构成责任竞合，在直接责任人无法确定或无资力赔偿的时候，安全保障义务人应当承担赔偿责任。安全保障责任大致可分为两类，即物的安全保障责任和人的安全保障责任。物的安全保障责任要求物业管理公司采取措施确保被管理小区内的设施安全、设备安全，否则，因设施、设备不安全使业主遭受损害，即应承担损害赔偿责任，人的安全保障责任要求物业公司采取措施确保小区的安全，防止不法分子在小区实施侵权行为，否则即应承担法律责任，对此，物业管理公司不得预先免责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

本案中，物业方没有按照相关规定采取措施，保障业主单元对讲门公共设施安全，并对业主造成侵权;没有对小区配电系统进行安全维护管理，造成业主损失;没有对车辆行驶及停泊采取管理措施，甚至知法犯法，侵害业主休息、学习安全权利;没有对公共外墙及落水管进行安全维护，造成业主损失。物业方虽不是直接侵害人，但作为补充责任人应承担赔偿责任。

2、按照《民事证据规则》的规定，下列情形可以申请法院调查取证：第十七条符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据;(三)当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。

在庭审前，业主将一份请求沈北新区人民法院《调查证据申请书》交与原审一审法官，请求原审一审法官调取保存在物业手中的7月-业主的报修记录，此记录本可以证明业主就以上损害事实多次向物业申报维修，但物业现在拒不交出此记录本，还谎称业主从未报修过，借以推脱责任。业主询问原审一审法官调查取证结果时，沈北新区人民法院说：物业方无法提供业主报修记录本，并按照《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，以业主不能提供足以证明当事人的事实主张的证据为由判决业主证据不足，此判决为适用法律错误。业主因客观原因不能收集与本案相关联的重要证据，经当事人申请，人民法院应调查取证。原审一审法院以物业方无法提供业主报修记录本，进而推断业主没有报修，明显是在偏袒物业方，原审一审法院疑似存在司法不公行为。

二、在认定法律事实方面，原审一审法院犯有有证不认、无证妄认，对事实认定不准的错误。

原审一审判决在判决书中说：“本案中，原告起诉被告因管理园区公共区域部分不善给原告自身造成损害，现有证据不足以证明原告的损失系被告管理不当造成。故对原告要求被告赔付违约金及财务损失费7945元的诉讼请求，本院不予支持。”既然原审一审法院认为“现有证据不足以证明原告的损失系被告管理不当造成”，那么“原告的损失”又是谁造成的?“现有证据不足”，“不足”在哪里?什么样的证据才能证实原告的损失系被告管理不当造成?原审一审判决在判决书中对此疑问均没有任何解释，原审一审判决又依据什么判定“现有证据不足以证明原告的损失系被告管理不当造成”。上诉人认为原审一审判决缺乏事实依据，对上诉人提交的并以确认的证据及损害事实不去认定是被上诉人违约所致，认定事实不准。庭审中及庭审后，被上诉人也未提供上诉人的损失不是被上诉人管理不当造成的证据，但原审一审却认定被上诉人不承担赔偿及违约责任。而上诉人依据《帝景嘉园物业服务合同》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》要求物业承担赔偿及违约责任，原审一审法院却不予认定。

1、停车位与业主窗户距离不足3米，噪音及尾气污染影响业主正常生活，要求被上诉人赔偿违约金及伤害费1000元。物业公司违规私划车位且违反《物权法》相邻权原则，造成对业主休息权及身体健康的侵权。

在此事件中，首先确认造成对业主侵权的是第三方机动车拥有者，是机动车的噪音和尾气对业主生活和身体健康造成危害，而这一危害发生的直接原因是因为物业公司违法在业主窗下不足三米处私化车位，对小区车辆行驶及停泊管理没有尽到安全管理职责，且知法犯法。本案中，被上诉人存在违反法定的安全保障义务的过错是确定且明显的，被上诉人违反法定义务的过错与上诉人因第三人实施的侵权行为而遭受的损失具有直接的因果关系，应当承担赔偿责任，尽管实施侵害行为的第三人不确定。按照《帝景嘉园物业服务合同》、《物权法》、《物业管理法》、《合同法》、《民法》、《消费者权益保护法》中规定的相关权利职责对等原则及合同违约规定，按照《帝景嘉园物业服务合同》第二项委托管理事项6之(车辆行驶及停泊)的约定，物业公司作为管理小区车辆行驶及停泊的'第一责任人，理应对此侵权行为承担赔偿责任。证据见照片和03月24日《沈阳晚报》及证人证言。

2、单元门损坏，无法使用。要求被上诉人赔偿违约金600元及租房损失2000元;。

对讲门自20开始就不能使用，春秋楼道内灌风灌土，经常有杂物吹进楼道内，且常有外来闲杂人员，更有甚者在楼内拐角处小便。冬天灌风灌雪，卫生、取暖条件极差，因自来水水表被冻，停水事件时有发生。夏天蚊虫爬满进户门，业主一开门，蚊虫跟随进入，半夜经常被蚊子叮醒，严重影响睡眠以致神经衰弱。对讲门已严重丧失保护业主人身财产安全及保持楼道卫生清洁功能。业主自家门口如此脏、乱、差环境，已严重影响业主正常生活。业主在此种环境下无法安心舒适居住，现已在外租房居住。因此问题，此房屋以低于本园区其他同类型房屋的价格出租，差额损失2000元。

在此事件中，首先确认恶化业主外围居住环境、造成对业主侵权的是第三方大风和冷空气、尘土杂物、外来闲散人员、蚊虫及上冻的水表，而这一危害发生的直接原因是因为物业公司未尽到对园区公共区域部分既单元对讲门的维修维护职责，致使单元对讲门腐烂变形，玻璃尽碎，为防止破碎的玻璃伤害到老人孩子，物业用大石块将单元门顶开至墙边，单元门成完全开放状态，致使大风和冷空气、尘土杂物、外来闲散人员、蚊虫长驱直入，甚至冻坏水表，造成停水事故，并冷空气严重影响楼道内业主家墙体的温度，致使与此墙体相连的客厅温度不达标，以上事实致使此房屋以低于本园区其他同类型房屋的价格出租，差额损失2000元。

本案中，被上诉人存在违反法定的对安全保障义务、对本园区公共部位及公共设施既单元门管理不当的过错是确定且明显的，被上诉人违反法定义务的过错与上诉人因第三人实施的侵权行为而遭受的损失具有直接的因果关系，应当承担赔偿责任。按照《帝景嘉园物业服务合同》、《物权法》、《物业管理法》、《合同法》、《民法》中规定的相关权利职责对等原则及合同违约规定，按照《帝景嘉园物业服务合同》第二项委托管理事项1之(门厅)约定，物业公司作为管理本园区公共部位及公共设施既单元对讲门的第一责任人，理应对此侵权行为承担赔偿责任。证据见照片、证人证言及在一审庭审中物业方陈诉的对此单元门多次返厂维修的笔录和在物业处保存的维修记录薄。

3、电压过高，业主自行安装稳压器。要求被上诉人赔偿违约金及损失3345元;在此事件中，首先确认造成对业主侵权且造成财产损失的是第三方电压，而这一危害发生的直接原因是因为物业公司未尽到对园区公共设施配电系统既小区自维配电箱的维修维护职责，年7-8月，业主多次向物业反应电压高造成业主家电器损坏，要求物业及时维修维护，物业也曾派人测过电压，电压表指针瞬间达到最高值270v，物业方将电工拖走后，再无音讯。直至今日本单元电压一直在240v以上，严重超过国家标准。在与物业长期协商要求供给合格电压未果后，为保护业主用电安全及防止火灾发生，业主自行安装了稳压器，这是业主自救的合理行为。

本案中，被上诉人存在违反法定的对安全保障义务、对本园区公共部位及公共设施既配电系统管理不当的过错是确定且明显的，被上诉人违反法定义务的过错与上诉人因第三人既电压实施的侵权行为而遭受的损失具有直接的因果关系，应当承担赔偿责任。按照《帝景嘉园物业服务合同》、《物权法》、《物业管理法》、《合同法》、《民法》中规定的相关权利职责对等原则及合同违约规定，按照《帝景嘉园物业服务合同》第二项委托管理事项2之(配电系统)约定，物业公司作为管理本园区公共部位及公共设施既配电系统的第一责任人，理应对此侵权行为承担赔偿责任。证据见照片、证人证言、保存在物业手中的2008年7-8月业主报修记录薄、电话录音、沈北新区社会管理服务网96129“3月28日关于编号c201403140004”帝景嘉园电压高诉求的回复。

4、外墙渗水，要求被上诉人给付抹灰产生的费用800元;在此事件中，首先确认造成对业主侵权且造成财产损失的是第三方是外墙，而这一危害发生的直接原因是因为物业公司未尽到对园区公共部位既外墙的维修维护职责，2008年-20业主就此外墙渗水的问题多次向物业反映，物业也曾在外墙做打胶处理，但仍然没有从根本上解决渗水问题，后业主自己购买了外墙防水胶，先后两次自己和雇佣工人进行维修，渗水现象不再发生，但目前仍有裂缝，这是合理的业主自我救济行为。

本案中，被上诉人存在违反法定的对安全保障义务、对本园区公共部位既外墙管理不当的过错是确定且明显的，被上诉人违反法定义务的过错与上诉人因第三人既外墙实施的侵权行为而遭受的损失具有直接的因果关系，应当承担赔偿责任。按照《帝景嘉园物业服务合同》、《物权法》、《物业管理法》、《合同法》、《民法》中规定的相关权利职责对等原则及合同违约规定，按照《帝景嘉园物业服务合同》第二项委托管理事项1之(外墙面)约定，物业公司作为管理本园区公共部位既外墙的第一责任人，理应对此侵权行为承担赔偿责任。证据见照片、业主维修费用明细、保存在物业手中的2008年-2010年业主报修记录薄。

5、室外落水管损坏，上诉人自购材料更换，要求被上诉人给付材料费200元。在此事件中，首先确认造成对业主侵权且造成财产损失的是第三方是室外落水管，而这一危害发生的直接原因是因为物业公司未尽到对园区公共部位既室外落水管的维修维护职责，业主要求物业更换，物业推脱说没有原材料，换不了，因业主心力交瘁，无力再与物业抗争，遂业主自己买了落水管自行更换。这是合理的业主自我救济行为。

本案中，被上诉人存在违反法定的对安全保障义务、对本园区公共部位既外墙落水管管理不当的过错是确定且明显的，被上诉人违反法定义务的过错与上诉人因第三人既外墙落水管实施的侵权行为而遭受的损失具有直接的因果关系，应当承担赔偿责任。按照《帝景嘉园物业服务合同》、《物权法》、《物业管理法》、《合同法》、《民法》中规定的相关权利职责对等原则及合同违约规定，按照《帝景嘉园物业服务合同》第二项委托管理事项2之(落水管)约定，物业公司作为管理本园区公共部位既外墙落水管的第一责任人，理应对此侵权行为承担赔偿责任。证据见照片、业主维修费用明细。

综上，由于被上诉人疏于管理，未能尽到相关法律法规规定的保护业主财产不受非法侵害的安全保障职责及公共设施设备及公共区域部位的管理维修维护职责，导致了上诉人财产受到损失，因而被上诉人的疏于管理、应急不力的行为符合承担侵权责任的四要素：具有过错、行为违法、上诉人具有受损害事实，损害事实与被上诉人的违法行为具有因果关系。同时，上诉人自身并没有过错(上诉人已缴纳年12月1日至2008年11月30日期间的物业费，损害事实从2008年7月开始发生，缴费期间业主多次要求物业解决，但物业方至今也没有彻底解决损害事实，故自2008年12月1日起，业主拒绝缴纳物业费，依法行使抗辩权)。因而被上诉人应对其过错承担全部民事赔偿责任。

原审一审法院的判决存在适用法律不当、认证事实不清的错误，严重侵犯上诉人的合法权益，上诉人不能妄想其中关系，但是上诉人及其愤怒，恳请二审法院依据事实，主持正义，依法撤销原审一审法院的判决或改判，支持上诉人的上诉请求。

此致

沈阳市中级人民法院。

上诉人：张新萍。

204月8日。

物业管理毕业论文篇八

引言。

1四川文理学院物业管理专业人才培养水平发展现状。

2四川文理学院物业管理专业人才培养模式现状。

3四川文理学院物业管理专业人才培养模式存在问题。

3．1专业教育存在与企业需求和职员发展脱节的现象。

3．2专业教育存在教学落后现象。

3．3实践教学存在瓶颈。

4四川文理学院物业管理专业人才培养模式探索。

4．1制定产学结合的教学大纲和配套教材。

4．2强化实践教学。

4．3加强“双师型“教学团队的建设。

5结论。

参考文献：

[物业管理毕业论文模板]。

物业管理毕业论文篇九

摘要：随着我国房地产业的迅速发展和物业管理服务的市场化，物业管理纠纷也日渐增多。由于我国物业管理方面的法律法规还不够完善，因而给物业管理纠纷的解决带来了一定的难度。物业管理纠纷涉及的法律问题很多，本文仅针对物业管理纠纷经常涉及的、当前有关物业管理的法律法规尚未规定或规定不明确的业主委员会的诉讼主体资格、物业服务合同的法律属性、物业服务收费等几个主要法律问题进行探讨。认为业主委员会是具有民事诉讼主体资格的组织，物业服务合同属于信托合同，应进一步规范物业服务收费标准，调整物业管理费收取及管理权的归属，并加大对物业管理收费的监管力度。

关键词：业主委员会物业服务合同物业服务收费。

所谓物业管理，是指业主自行选聘物业服务企业，物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理在我国作为一个新兴的服务行业，伴随城镇居民住房的商品化、社会化和房地产市场的高速发展，已经基本形成了企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。为规范物业管理行业，6月国务院制定颁布了《物业管理条例》。随着《物权法》的实施，国务院于8月又做出了关于修改《物业管理条例》的决定，在某些方面进一步完善了《物业管理条例》的规定。由于我国物业管理行业发展很快，物业管理又很具体和复杂，而相关法律法规的某些条文原则化，缺乏可操作性，对某些问题的规定不明确，这就导致涉及物业管理方面的纠纷和诉讼呈继续上升的趋势，物业管理现状成为公众批评和责难的焦点之一。本文拟就物业管理纠纷经常涉及的、当前有关物业管理的法律法规尚未规定或规定不明确的几个主要法律问题进行分析研究。

一、业主委员会的诉讼主体资格问题。

业主委员会作为业主物业管理的自治组织，其职责内容主要是为了全体业主的利益而监督物业服务企业、协调业主之间的关系，它对外发生法律关系的机会较少，因此没有将它设立为法人的必要。但是，基于业主委员会在物业管理活动中充当的角色及所起的作用，应当在相关物业管理的法律法规中明确赋予它民事诉讼主体资格，可作为原告或被告参加诉讼。这不仅有利于有效预防和及时解决物业管理纠纷，而且也能从我国有关民事诉讼的法律规定中找到依据。我国《民事诉讼法》第49条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”这表明，公民、法人和其他组织具有民事诉讼主体资格。业主委员会不是公民、法人，但它能否属于“其他组织”?关于“其他组织”，我国《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，详细列举了属于《民事诉讼法》第49条第一款中规定的“其他组织”的八种具体情形，并在第九项规定了一个开放性条款“符合本条规定条件的其他组织”，即“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。业主委员会就属于这一类组织，它应具有民事诉讼主体资格，理由如下。

首先，业主委员会是合法成立的组织。建设部20制定的《业主大会规程》第五条规定：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。第六条第四款规定：筹备工作之一确定业主委员会候选人产生办法及名单。第22条规定：业主委员会应当自选举之日起30日内，将业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。实践中，业主委员会是由业主大会投票选举确定，并经其所在地的街道办事处批复后成立的。这些法律上的规定和实践中的做法充分说明，业主委员会是在政府有关行政主管部门指导下由全体业主选举，并得到相关政府部门批准成立的合法组织。

其次，业主委员会有一定的组织机构。业主委员会是由业主大会选举产生的，其成员由业主代表担任，所在地的社区主任或副主任亦兼任成员。业主委员会根据相关法律法规制定了章程，业主委员会就是根据《业主大会议事规则》及业主委员会章程来履行职责的。

鉴于民事诉讼的相关规定及业主委员会的性质和职责，应在有关物业管理的法律法规中明确赋予业主委员会的民事诉讼主体资格。这既有利于业主委员会大胆地开展工作，从而更好地履行自己的职责，也有利于全体业主对自身利益的维护，且对物业服务企业的物业管理活动也将起着促进和监督作用。

二、物业服务合同的法律性质问题。

笔者认为，物业服务合同应为信托合同，并且它还具有一般信托合同所不具有的特征。我国《信托法》规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。”概括起来，信托合同的主要特征有以下几点：一是合同是基于委托人对受托人的信任才订立的。二是委托人移转财产权给受托人。三是受托人按委托人的意愿以自己的名义实施管理或处分行为并自行承担法律责任，这一点是信托合同与委托合同的主要区别所在。委托合同中的受托人只能以委托人名义而不能以自己的名义对外进行活动，由此产生的法律后果也由委托人承担。四是具有特定的受益人或者特定目的。

物业服务合同完全符合信托合同的主要特征。首先，物业服务合同是在业主对物业服务企业的经营能力及管理水平充分信任的基础上签订的。业主通过业主大会自行选聘自己满意的物业服务企业，并由业主委员会与之订立书面的物业服务合同。其次，业主移转物业共有财产权给物业服务企业。为了实施物业管理服务，物业服务企业必须占有业主的共有财产，业主与其共有财产权基本分离，单个业主不能以其享有物业共有权而排斥物业服务企业对它的管理。再次，物业服务企业按业主大会的意志，是以自己的名义而不是以业主的名义进行管理，并自行承担物业管理过程中的'法律责任。这表现为物业服务企业以自己的名义自主决定聘用何人对物业进行维修、养护和管理，自行承担履行职责过程中的法律责任。第四，物业服务合同存在特定的受益人即全体业主。物业服务企业通过对物业专业化的管理和维护，以实现全体业主的共同利益。从以上四点分析可以认定物业服务合同属信托合同而非委托合同。

综上所述，物业服务合同应属信托合同，并且具有一般信托合同所不具有的特征。一般信托合同往往只涉及对某物或某事项的管理，而物业服务合同不仅涉及对业主所有的建筑物共有部分及共有设施设备等物的管理，而且还涉及对业主群居生活关系的管理，如《物业管理条例》规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”由此可见，物业服务合同是一种比较复杂、特殊的信托合同。

三、物业服务收费问题。

物业服务收费是物业服务企业按物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和良好秩序，向业主所收取的费用。按时交纳物业管理费是每位业主应承担的一项基本合同义务，但由于我国有关物业服务收费制度的不完善，业主拒交或延交物业管理费成了如今物业管理中的一种较为普遍的现象，物业服务企业由此与业主发生的纠纷时有发生。这不仅影响了物业服务企业的正常经营，而且导致物业服务质量下降，最终损害了全体业主的利益。这种状况又在一定程度上强化了部分业主拒付或延付物业管理费的心理，从而造成一种恶性循环。为有效预防和及时解决这一类纠纷，应从以下几方面健全物业服务收费制度。

第一，应进一步规范物业服务收费标准。《物业管理条例》第41条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”因此，各地价格主管部门和房地产主管部门要严格按照国务院相关法律规定，制订本地区物业管理收费具体实施办法，完善物业收费价格形成机制，其规定要做到详细、明确、具体。要将物业管理收费标准同服务水平和档次挂钩，把按房屋性质收费改为按不同的服务等级收费，以体现按质论价。

第二，应调整物业管理费收取及管理权的归属。关于物业管理费收取和管理权的归属，《物业管理条例》没有明确规定。我国各地立法均规定物业管理费由物业服务企业收取并进行独立管理和核算。在我国物业管理收费制度不完善、业主又缺乏一定的监督能力的情况下，这种规定为物业服务企业侵犯业主的权益埋下了隐患。如有些物业服务企业出于某种目的，对个别或少数业主送、免物业管理费，其结果可能造成物业服务企业降低服务质量或把这部分经济损失转嫁到其他业主身上。这种规定也为业主对物业服务企业不信任，甚至导致个别或少数业主拖欠管理费提供了可能。物业管理费本是全体业主交付的用于物业管理的资金，其所有权本应属于全体业主。其收取权及管理权归由业主大会或业主代表大会选出的，由业主代表组成的，代表全体业主行使各项权益的业主委员会享有比较合理。[6]业主委员会应设立自己的专用账号，实行独立会计核算，物业服务企业每发生一笔合同约定范围内的费用，需经业主委员会审核，然后方可从业主委员会账户中支出。这种做法能够使业主有效监控管理费用的支出。物业管理费的收取权和管理权归业主委员会享有，既有利于维护全体业主的权益，也有利于保障物业服务企业的正常经营活动。

第三，应加强对物业管理收费的监管。《物业服务收费管理办法》明确规定了物业管理收费项目及其公示要求。规定收费项目有车辆保管费、综合服务费(物业服务费)、物业维修养护费、特约服务费及代理收费共五项规定。规定这些收费必须实行明码标价，物业服务企业应当将收费项目、收费标准、服务内容等，经过物价部门审查后，在物业管理区域内显著位置进行公示。虽有以上明文规定，但由于法规对不履行以上义务所应承担的法律责任规定不明确，物业服务企业财务公开透明的公示制度往往流于形式。另外，相关法规对物业服务企业违反规定多收费、少服务等行为应当怎样处罚也缺乏具体规定，导致有些物业服务企业因经济利益驱动，损害业主合法权益。[7]因此，在立法上应进一步完善对物业管理收费的规定，在实践中有关政府主管部门应加大对物业管理收费的监管力度。

随着我国物业管理行业的蓬勃发展，物业管理纠纷出现了许多新的类型及特点，涉及的法律问题也不断增多。进一步完善全国性的物业管理法律法规，健全地方物业管理规章，出台相关司法解释，以解决不断攀升的物业管理纠纷已成为当务之急。这需要不断去研究、探索，不仅要总结过去的经验教训，而且要借鉴国外先进的物业管理经验，以更好地推动我国现代物业管理行业的健康发展。

参考文献：

[1]周珂.物业管理法教程[m].北京：法律出版社，.

[2]胡志勇.业主委员会诉讼主体资格探讨[j].法学杂志，，(3).

[3]肖江平.物业服务市场的自然垄断及其规制思路[j].法商研究，，(2).

[4]许步国.对我国物业服务合同的性质与法律效力问题探讨[j].前沿，2006，(6).

[5]许步国，高榕.对我国物业管理立法若干问题探讨[j].云南大学学报，2006，(19).

[6]王丽，王歆.业主自治机构法律地位分析[j].中共郑州市委党校学报，，(6).

[7]路斐.评《物权法》“业主的建筑物区分所有权”[j].民商法学(人大复印报刊资料)，，(4).

物业管理毕业论文篇十

答辩人就本案答辩如下：

一、本案是物业合同纠纷不是物业费纠纷。

根据最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知(法发。

[]11号)108、(15)规定本案案由应为物业服务合同纠纷。

最高人民法院通知中并没有物业费纠纷这样的案由。

二、被告所在小区业主大会没有授权青岛市小区业主委员会和原告签订本案的物业合同，所以该合同没有法律效力。

首先，本案物业合同签订于，所以应该适应9月1日起生效的国务院《物业管理条例》而不能适应10月1日生效的国务院修改的《物业管理条例》。

其次，业主委员会超出职责和权限签订本案合同。

被告所在小区业主大会没有作出在20到聘用原告的决定。

根据20《物业管理条例》第15条第2项规定：业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

青岛市嘉禾路业主委员会在业主大会没有做出聘用原告的决定的情况下，和原告签订本案物业合同，业主委员会的这一决定超出了其法定职责和权限，该合同没有法律效力。

三、本小区业主大会没有决定续聘原告为本小区提供物业服务，原告向被告索要物业费缺乏法律支持。

原告在本小区的物业合同已经到期，本案的物业合同为续聘合同。

根据《青岛市物业管理条例》第29条规定物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。

四、原告计算物业费的标准没有法律依据。

被告所在小区业主大会没有同意原告提出的物业费标准。

年，本小区业主大会就原告提出的物业费标准作出了业主大会决定，业主大会没有同意原告提出的物业费标准。

根据《物业管理条例》规定业主必须执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会的决定。

被告作为业主必须执行业主大会的决定。

五、本案应该追加青岛市小区业主委员会为本案第三人。

业主委员会代表业主监督物业公司履行物业合同、根据业主大会的决定是否续聘物业公司。

本案是物业合同纠纷，业主委员会参加本案审理，对于案件法律关系和事实的查清有着至关重要的作用，本案的审理结果直接和本小区的业主委员会有法律上的利害关系，所以应当追加本小区业主委员会为本案第三人。

综上所述，被答辩人主张的合同没有法律效力，其诉讼请求没有法律和事实依据，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。

答辩人：

物业管理毕业论文篇十一

法定代表人：职务：

联系电话：

被告：年龄：性别：

家庭住址：北京市区区幢号。

联系电话：

诉讼请求。

1、依法判令被告缴纳物业服务等各项费用元。

2、由被告承担诉讼费用。

事实及理由。

被告购买了区区幢号房屋一套，于年月日与原告办理了上述房屋的交接手续，并入住。

被告在领受房屋并入住后也就享受到了原告对名佳花园的物业管理服务，而被告自年以来，一直拖欠物业费达年之久，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理。

被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。

为此特向人民法院提起诉讼，要求法院依法判决，以维护原告的合法权益和小区的物业管理的正常工作秩序和经营秩序。

此致

北京市区人民法院。

具状人：

附：

1、起诉书副本一份。

2、证据材料五份。

证据目录。

证据一：

名称：北京物业管理有限责任公司营业执照及资质证明。

证明内容：北京管理有限责任公司有资格管理园小区。

时间：年月日。

证据二：

证明内容：北京物业管理有限责任公司根据合同的约定对小区进行物业管理。

时间：

证据三：

名称：协议书。

证明内容：双方的协议约定由北京物业管理有限责任公司对进行物业管理服务及双方约定的物业收费价格。

时间：

证据四：

名称：住户登记表。

证明内容：在小区居住。

时间：

证据五：

名称：名佳花园区号楼室欠费明细表。

证明内容：欠费金额。

时间：

物业管理毕业论文篇十二

摘要：本文首先对油田矿区物业管理的概念进行阐述，其次分析了我国油田矿区物业管理的现状和存在的问题，最后重点论述了油田矿区物业管理服务的风险防范措施，以期待对油田矿区物业风险进行预控，更好的实现物业管理有所裨益。

关键词：油田矿区；物业管理；风险预防

城镇化的发展，居民小区的数量越来越多。小区的业主只有依靠公共设施及其他业务的有效结合，才能实现物业使用的最大化。物业管理正是在城市化引起的生活方式大变革的背景下产生。作为我国众多物业管理形式的重要组成部分，油田矿区物业管理的模式也在发生着变化，由传统的计划经济条件下的行政管理模式向现代市场化管理模式转变。遵循市场化的经济规律，油田矿区物业管理服务的对象是矿区的业主，提供绿化、治安、休闲等逐步实行有偿性的服务。油田矿区物业管理的服务对象是自身企业的员工，针对性高，要求其服务技能和服务意识更高。

2.1油田矿区物业管理的现状

市场化大背景下，虽然油田矿区的物业管理市场经济秩序得以建立，但是其中仍然存在着许多瑕疵。油田矿区物业管理的目标是保障和改善民生，只有优化和提升物业管理水平，才能保障和改善民生。在很长一段时期，油田矿区物业隶属于油田矿区企业管理，相对来说地位次之，对其重视程度也就可想而知。在此背景下，油田矿区的物业管理过程中风险意识较差，安全问题时有发生，不得不引起我们的重视。

2.2油田矿区物业管理中存在的问题

2.2.1物业管理成员专业技能及服务意识有待提高

优质的服务需要高素质的管理队伍。但是，当前部分油田矿区物业管理中缺乏相应的专业维护人员，并且物业管理中各专业化人才的组成比例不合理，所以油田物业管理过程中急需补充各专业化人才并且要注重培养其职业技能。此外，物业管理人员的服务意识较差。物业管理人员在工作中存在拖沓，“混天熬日子”的现象，工作的积极性不高。

2.2.2油田矿区的安保管理有待进一步提升

虽然科技的发展，视频监控大力应用，但是也能保证油田矿区的绝对安全。作为安保人员，切不可大意。同时，物业管理过程中应该重视与辖区治安人员的有效沟通，及时了解有关犯罪的信息，这方面的风险意识有待进一步加强。

2.2.3应急事件的处理能力和水平有待进一步提高

突发事件的种类繁多，包括突发自然灾害、消防事故以及其他突发事件。未雨绸缪，油田矿区的物业管理要注重本地区气候条件的变化，根据各种可能发生的突发事件制定相应的预案。只有这样才能提升应急事件的处理能力和水平。

2.2.4承包商的管理有待进一步提高

施工现场违章频发，没有将直线责任属地管理的工作理念深入落实，制度执行不严格，查处违章怕碰硬，“好人主义”现象严重，违章违纪现象时有发生。作业许可执行情况不到位。作业现场管理人员不履行监督职责，风险不能得到有效控制。

3.1实行由点到面的管理体制

要想做好油田矿区管理服务中的风险预防，必须要做好由点到面的.安全管理体制。只有由小到大，由点到面将小区的安全问题维护和解决好，才能做好风险预防。物业管理过程中应该重视与辖区治安人员的有效沟通，及时了解有关犯罪的信息，进而有针对性做出安排。同时，也要做好小区的风险隐患排查，保障油田矿区的安全。

3.2提前做好防范措施

油田矿区的物业管理要注重本地区气候条件的变化，根据各种可能发生的突发事件制定相应的预案。只有这样才能提升应急事件的处理能力和水平。同時，针对可能发生的突发事件，要定期组织演练，如定期进行火灾演练。

3.3制定科学的管理制度

科学的物业管理制度，有助于管理效率的提升。只有这样，物业管理人员才能做好自己的本职工作，提高工作的积极性。同时，要制定落实责任制度，出了问题要追责。另一方面，要制定相应的技能培训制度，注重油田物业管理过程中管理人员职业技能培训，提高其职业技能水平，减少风险发生的概率。

3.4增强业主的风险防范意识

业主作为小区的主要“家庭成员”，物业管理过程中要增强业主的风险防范意识。物业管理过程中，可定期组织安全培训讲座，让业主知道自身所面临的各种风险，进而有意识的规避。

随着经济社会的发展，物业管理向着市场化、规模化和专业化等方向发展。油田的物业管理不同于一般的物业管理，油田的物业管理刚开始时属于企业的后勤生活服务系统，之后逐渐从其脱离出来。不可否认的是，由于历史及行业特点等综合性因素，油田矿区的物业管理仍然存在着一定的风险。进行油田矿区物业管理服务中的风险及防范研究具有十分重要的现实意义。本文首先油田矿区物业管理的概念进行阐述，其次分析了我国油田矿区物业管理的现状和存在的问题，最后重点论述了油田矿区物业管理服务的风险防范措施，以期待对油田矿区物业风险进行预控，更好的实现物业管理有所帮助。

参考文献：

作者简介：庞秀丽（1968- ），女，大专学历，助理工程师职称，研究方向：油田安全。