2023年家教服务合同纠纷案件(通用9篇)

当执行合同时，双方应该遵守合同条款，履行自己的责任。在签署合同之前，应当经过法律专业人士的审查和意见相关方的充分讨论。以下是小编为大家收集的合同范本，仅供参考，大家一起来看看吧。

家教服务合同纠纷案件篇一

(一)

物业管理服务行业经过多年发展，在促进城市住宅小区管理现代化、专业化方面取得了瞩目成绩，但是由于其仍处于起步阶段，相关法律制度远未健全，从而产生大量矛盾。由此引发的诉诸法院的案件也连续多年大幅上升，从中反映出的问题，亟待引起重视和解决。

(一)案件数量逐年上升，在房地产案件中所占比例逐渐增大。

物业管理涉及物业的方方面面，加之相关制度的不完善，因物业管理问题向房管、物价部门的投诉一直居高不下，在主管部门协调处理不能完全解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。近年来，因物业管理而产生的各类纠纷增长迅速，在房地产案件中所占比例也逐渐增大。据统计，2006年佳木斯市向阳区法院共受理物业管理纠纷案件24件，占全部房地产案件的8.2%;2007年受理38件，较2006年增长36.9%，占全部房地产案件的10.4%;截至今年6月15日，已经受理物业合同纠纷案件27件。物业管理纠纷数量的激增与近年佳木斯地区房地产市场蓬勃发展以及物业管理活动频繁深化密切相关。

(二)涉案主体与类型复杂化，已超出合同纠纷范畴。

经到期，物业管理企业无权收取物业管理费要求退费的案件，有业主委员会解聘物业管理企业的案件，有业主认为公摊水电费计算不公，要求重新计算公布的案件，有业主认为物业管理企业履行物业服务具有瑕疵导致人身、财产损失要求赔偿的案件等等，不一而足。

(三)系列案件多，调解成功率低，当事人矛盾僵持不下。

部分物业管理纠纷中，物业管理企业作为原告追讨物业费案件时，经常一次起诉即将数个乃至数十个业主列为被告，而法院为保证审判结果的同一性，会将该类案件交由同一合议庭合并审理，并同时宣判，使本已捉襟见肘的人力资源更显紧张。同时，部分案件涉及同一小区类似情况的处理，工作稍有疏忽，极易酿成群体性事件。另外，由于该类案件，多数以物业管理企业为原告，因其害怕调解退让后导致连锁反应，而物业公司与业主的矛盾较为激烈，故物业管理纠纷案件的调解成功率相对低于其他民事案件。

(四)法律关系复杂，审理具有一定难度。

物业管理法律关系涉及多方面利益主体：参与物业管理诉讼的当事人既有业主、物业使用人或业主委员会，也有物业管理企业、开发商，既可能涉及业主与物业使用人的关系，业主或使用人与物业管理企业的物业管理服务合同、侵权关系、业主或使用人与业委会之间的关系，由可能涉及开发商与物业关系前期物业管理委托关系、开发商与物业管理企业之间物业用房配置和移交关系，此类纠纷又与我国近年来的住房制度改革及各地政策密切相关，具有一定的历史阶段性、地域性特征，而地方规范性文件效力不高，法院处理该类案件不能将之作为依据，给法律的正确适用带来一定难度。

(一)物业管理立法滞后、相关法律法规不健全，是物业管理纠纷不断增多的根本原因目前我国已颁布的《物业管理条例》操作性不强，法院审判只能依据《民法通则》、《合同法》的基本原则，参照部门规章、地方法规进行处理，而这些法规、规章又语焉不详，甚或出现矛盾现象，比如对首期物业维修基金的交缴主体，国务院《物业管理条例》、建设部《住宅共用部位共用设施、设备维修基金管理办法》之间具有明显冲突，使得法院在处理该类纠纷时缺乏明确依据，又比如业委会的诉讼主体资格问题，最高人民法院(2002)民立他字第46号复函已明确业主委员会具备诉讼主体资格，但问题是业委会并不拥有属于自己的财产，难以作为被告承担责任，这与当事人平等的民事诉讼原则相悖，也使得相关审判工作颇为棘手，实体与程序法的不完善直接影响了法律的正确适用。

国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，实践中，开发商根据该条规定单方面指定前期物业管理企业，而且约定的服务期限一般较长，开发商享有指定物业公司、确定物业管理收费数额的权利，却不承担任何义务;前期物业服务合同由开发商与物业公司拟定，业主只能被动接受。由于相当一部分物业管理企业从属于开发商，因此在物业的接管过程中物业管理企业难以为业主把关，为日后纠纷的产生埋下了隐患。向阳法院受理的物业管理纠纷有近一半是开发商遗留问题引发，比如开发商售后服务意识不足，存在配套设施不完善、房屋质量较差等情况，导致业主入住后出现各种问题，业主在与开发商交涉未果的情况下，往往以开发商与物业管理企业实为一体为由，把矛头对准物业管理企业，拒绝交纳相应物业管理费用。

(三)物业管理企业角色错位，服务行为不规范，是产生物业管理纠纷的直接原因。

作为物业管理法律关系的一方，物业管理企业应按业主委托提供物业管理服务，并尽力维护业主权益，业主与物业管理企业之间是平等的民事主体关系。但实践中，部分物业管理企业却将自己凌驾于业主之上，采用不正当手段强制业主服从管理，无视甚至动辄侵害业主权益，促使矛盾激化。少数物业管理企业不具备相应物业管理条件或资质，相应技术人员未持有上岗证，有的物业管理企业规模小、成本高、经济效益差，服务质量低下。

(四)业主自治组织发育不良、行为尚须规范，是物业管理纠纷增加的重要因素。

国务院《物业管理条例》对业主自治机构业主大会、业委会的成立运作作出了较为明确的规定，但从整体情况来看，业主自治组织的发育离健康、完善的标准还相差甚远，即使已经成立业主委员会的，也存在着经济关系不明确、权利义务不清、作用发挥不理想等问题，导致一些物业管理企业收费行为不规范，业主无法有效行使物业管理的选聘权、决策权和监督权。甚至个别业委会成员不能自律，以满足个人利益为由，要挟物业公司，从而影响了物业管理的正常进行和大多数业主的利益。另外，业主之间就共同利益问题难以迅速达成一致，也是业主自治组织运作不尽如人意的一大原因，在向阳法院受理的物业管理纠纷案件中，即存在大型小区内业主对是否续聘物业管理企业意见不一导致部分业主要求物业公司撤走、部分业主要求维持现状的情况。

(一)完善立法，做到有法可依。

参照有关国家先进立法例，尽快出台《建筑物区分所有权法》等法律和行政法规，对物业管理法律关系中的各种权利义务内容作出规定，明确各民事主体的诉讼地位与救济手段。

(二)理清开发商与物业管理企业的关系，保证物业管理企业的选聘真正体现业主意志由于开发商委托其下属物业管理公司进行物业管理的行为已经带来不少弊端，建议有关部门规范前期物业管理招标投标程序，加强监督管理，力保招投标工作透明化、公正化。在条件成熟的情况下，可出台规定，实行回避制度，限制开发商下属物业管理企业参加该开发商的前期物业委托招标活动，以尽可能杜绝开发商与物业管理企业的利益联系渠道。

(三)加大行政主管部门监管力度，引入第三方机构对物业服务进行评估、监测。

与物业管理行有关的行政主管部门应全面履行法律赋予的监管职责，当前主要是价格主管部门有必要加强对物业服务收费情况检查、监督的频率、力度。当前，物业服务收费政府指导价范围缩小，市场调节价范围扩大，而相关法规又未规定违反指导价的责任后果，致使一些小区的住宅物业服务收费远高于政府指导价，由此产生的纠纷呈爆发增长态势。这种情况下，物价与房管部门应及时干预，指导业主与物业管理企业就物业收费标准达成一致，以减少纷争。另外，建议引入具有评估、监测功能的第三方机构，就物业服务标准、物业公司资质等级等进行鉴定，保障业主与物业管理企业的合法权益，以利于物业管理市场的良性运作。

监督业主自治组织的职责，有必要建立相互之间的工作联系机制。当前，急需理清业主自治组织与城市居委会的关系，以尽力解决现在一些住宅小区业委会换届选举不规范、诱发社会不稳定因素的问题。

家教服务合同纠纷案件篇二

第二十四条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

第二十五条合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

第二十六条因保险合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者保险标的物所在地人民法院管辖。

第二十八条因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼，由运输始发地、目的地或者被告住所地人民法院管辖。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见。

第十八条因合同纠纷提起的诉讼，如果合同没有实际履行，当事人双方住所地又都不在合同约定的履行地的，应由被告住所地人民法院管辖。

第十九条购销合同的双方当事人在合同中对交货地点有约定的，以约定的交货地点为合同履行地；没有约定的，依交货方式确定合同履行地；采用送货方式的，以货物送达地为合同履行地；采用自提方式的，以提货地为合同履行地；代办托运或按木材、煤炭送货办法送货的，以货物发运地为合同履行的。

购销合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的，以实际履行地点为合同履行地。

第二十条加工承揽合同，以加工行为地为合同履行地，但合同中对履行地有约定的除外。

第二十一条财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地，但合同中对履行地有约定的.除外。

第二十二条补偿贸易合同，以接受投资一方主要义务履行地为合同履行地。

第二十三条民事诉讼法第二十五条规定的书面合同中的协议，是指合同中的协议管辖条款或者诉讼前达成的选择管辖的协议。

第二十四条合同的双方当事人选择管辖的协议不明确或者选择民事诉讼法。

第二十四条的规定确定管辖。

第二十五条因保险合同纠纷提起的诉讼，如果保险标的物是运输工具或者运输中的货物，由被告住所地或者运输工具登记注册地、运输目的地、保险事故发生地的人民法院管辖。

家教服务合同纠纷案件篇三

审判实践中，我们常常会遇到如下情形：法院在审理非以“。

”为案由的、其他涉房屋的民事纠纷案件中，却遇到当事人在诉称或答辩中涉及到“房屋赠与”。下面是小编为大家收集关于房屋赠与合同纠纷案件审理思路，欢迎借鉴参考。

社会生活中，由于办理房屋赠与过户与办理房屋买卖过户两者之间，当下所需承担的税费及相关费用不同，以及今后再行出售该套房屋时还可能需要承担的税费不同，故而不少当初是“真心实意”赠与房屋的当事人，最终却会选择通过签订房屋。

买卖合同。

的形式完成房屋权属登记转移。

然而斗转星移、时过境迁，生活中的矛盾、变化了的情感慢慢消移了当年赠与房屋的“初心”和“真情”。一旦当事人关系恶化或受其他利害关系人影响，极易引发纠纷。

审判实践中，我们发现在以下几类案件中，各方当事人对“是买卖还是赠与”产生争议的情况较为普遍：

涉老年人房产的家庭矛盾引发纠纷、形成诉讼。

许多以买卖形式赠与房屋的情况系发生在老年人与他们的晚辈之间。此类案件的起因往往是若干年前，老人将名下房屋赠与数个子女或孙子女中的一个或几个。后续，因赡养老人等问题引发其他子女或孙子女的不满，故而“挑唆”“诱导”老年人作为原告起诉，以此谋求房屋财产权利的重新分配。

分手恋人就房产权益分配引发纠纷、形成诉讼。

不少恋人会在热恋期间，为今后结婚结成家庭，将名下房屋赠与对方以表心意，并通过房屋买卖的形式完成产权过户。然而恋情告吹、双方分手后，赠与人心生悔意，诉至法院意图挽回财产损失。

在这两类案件中，出售人(赠与人)作为原告，一般的诉讼请求类型为：

或是诉请要求确认买卖合同无效;。

或者以购买方未实际支付或未足额支付房款为由要求诉请解除房屋买卖合同;。

或是诉请要求购买方(受赠人)支付相应的房款作为对价;。

或是出售方以实为赠与为由诉请要求撤销房屋赠与行为。

此外，还有一种较为常见的案件类型是，房屋买卖双方系以房屋买卖的形式掩盖其转移房屋权属的真实意思，以此达到转移财产、逃避债务等不当目的。债权人等相关当事人起诉要求确认房屋买卖合同无效、房屋权属恢复原状等。

买卖和赠与显然法律关系不同，法律后果也不同：房屋的买受人需按约支付房屋价款，否则即构成违约，需承担违约责任(或由买受人支付拖欠的房款并承担逾期付款违约责任;或出售方可以对方构成根本违约为由，要求解除合同);而房屋的受赠人则无须支付对价，房屋完成过户后，所有权归受赠人所有，赠与人一般无权索回。由此，审判实践中，厘清法律关系最为基础、也最为关键。

基本原则：探究当事人当初的真实意思表示。

根据《民法总则》第一百三十三条的规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。

由此，区分民事法律行为的法律属性，最核心的是探究当事人的真实意思表示。虽然法官身处当下的时空、目睹眼下的纷争，但裁判的触手是要力求“回看”当事人从前签订合同、办理过户的“时空”，全面审核各方当事人提交的各项证据、结合当事人的陈述，探究当事人的真实意思表示，审慎认定法律关系，尽量将法律事实贴近客观事实、还原本真。

辨析途径：当事人的举证责任。

根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

审判实践中，主张当事人间法律关系时，主张属房屋买卖合同关系的一方当事人通常具有证据形式上的优越性。为办理过户手续所需而签订的《上海市房地产买卖合同》等相关合同，其中载明了双方当事人的合同身份、房屋交易的价格、房屋交易的条件等，在没有充分的证据予以推翻的情况下，一般应当认定为买卖合同关系。故而，对于要主张双方系房屋赠与合同关系的当事人需进一步承担相应举证责任。

需要说明的是，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零九条的规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。由此，当事人主张存在房屋赠与事实的，其证明标准已不仅仅是民事诉讼中一般的“高度盖然性”标准，而是更为严格的标准，即当事人应当提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准，否则其所主张的待证事实便难以认定。

事实要素：可供形成内心确认的相关事实要素。

法院在审理辨析法律关系时，除当事人可以提供的相关证据外(诸如当事人之间的其他书面约定，当事人间对话的录音录像等)，还可以考虑以下相关事实，以便对双方当事人的真实意思表示形成内心确认：

1房屋买卖合同的相关内容及形式，如：对交房时间、过户时间、户口迁移时间、付款方式、违约责任等相关的交易细节的约定是否完备。

2房屋买卖的交易价格，如：交易价格如何磋商确定，交易价格相比当时的市场价有无明显偏低等。

4房屋历史居住、控制情况及户口情况，如：未按约交房、迁移户口，对方是否催告交房、催告迁移户口等。

5房屋交易当事人间的身份关系和经济能力，如：当事人此前的亲密程度、交往过程中有无恶化情况，买受人是否具备购房的基本经济支付能力等。

6房款支付情况，如：有无实际付款、有无申请银行贷款;如逾期付款，是否有催告付款的情况等。

7是否存在因房屋交易导致权利可能被侵犯的案外人。

对此有两种观点。一种观点认为，依据合同法第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，夫妻一方有权撤销。另一种观点认为，此类案件不能简单机械套用上述规定，夫妻一方无权撤销。

本文同意第二种观点。主要理由在于，夫妻双方的离婚协议内容多而复杂，所包含的不仅仅是共有房屋赠与未成年子女的这一项内容，还包含了解除婚姻关系、子女抚养、其他共同财产分割、共同债务清偿等众多涉及人身和财产的内容。所有的这些约定是互为前提、互为结果，构成了一个完整不可分的整体，可谓是一个“一揽子”的解决方案。

其中关于赠与房屋的约定，其本质也不仅仅是单纯的赠与，而是与其他权利义务关系的分配紧密牵连的安排。如果允许夫妻一方就其中一项内容反悔，如撤销向未成年子女赠与房屋的约定，那么夫妻离婚协议的整体性将被破坏。更为重要的是，在夫妻关系已经解除且无法逆转的情况下，如果允许当事人对于财产的分配方式反悔，将使得先离婚再恶意占有财产的不诚信行为得到保护，更不利于保护未成年子女的合法权益。

家教服务合同纠纷案件篇四

随着劳动力市场的不断扩大和劳动法规的日益完善，劳动合同纠纷案件也逐渐增多。作为一名法律从业者，我曾参与处理多起劳动合同纠纷案件，并从中获得了一些宝贵的心得体会。以下将从劳动合同的重要性、纠纷的成因、解决纠纷的途径、预防纠纷的方法以及法律的约束力等五个方面进行探讨。

首先，劳动合同在劳动关系中占据着重要地位。劳动合同是雇主与劳动者之间建立劳动关系的依据，具有法律效力。它规定了劳动者的权利和义务，为劳动者提供了保障和限制。在一起劳动合同纠纷案件中，我深刻感受到劳动合同的重要性。合同的完备与否直接影响了案件的处理结果。因此，为了避免纠纷的发生，劳动双方应当充分了解和遵守劳动合同的约定，确保合同的合法性和有效性。

其次，劳动合同纠纷案件的成因多种多样。从我处理的案件中可以看出，纠纷的原因包括劳动条件与报酬的争议、解雇与辞退的处理不当、劳动时间与休假的安排不合理等。这些成因既有企业的问题，也有劳动者的问题。对于企业而言，更加注重人力资源管理，遵守劳动法规，保护劳动者的合法权益是预防纠纷的关键。对于劳动者而言，要提高自身法律意识，了解劳动法规的具体规定，避免自己成为合同纠纷的一方。

第三，纠纷解决的途径多种多样。根据我处理案件的经验，当事人可以选择诉讼、调解和仲裁等方式解决纠纷。其中，调解是一种较为常用的方式。调解不仅可以更快速地解决纠纷，减少成本和时间的损失，还可以维护劳动关系的稳定。然而，在实际操作中，当事人对各种解决方式的了解并不充分。因此，加强对调解、仲裁等方式的宣传和普及，提高员工的法律意识，是有效解决劳动合同纠纷的关键。

第四，纠纷的预防是最佳的解决办法。在处理劳动合同纠纷案件时，我发现，纠纷的发生往往是因为各方对合同条款的理解存在偏差，或者存在合同履行的不合理要求。因此，预防合同纠纷的发生是有效维护劳动关系的重要手段。企业应该制定清晰明确的合同条款，尽量减少合同中的含糊不清或模糊的表述；同时，注重对劳动者的培训，提高员工的法律意识和职业素养，避免因个人行为而引发纠纷。

最后，法律的约束力是劳动合同纠纷案件处理的基石。法律的制定和实施，旨在保障劳动者的合法权益，维护社会的稳定和谐。在处理纠纷案件时，法律是依据和准绳，将各方博弈的力量规范在法律框架内，实现公正和公平的处理。因此，对于从事法律工作的人员而言，要严格遵守法律，正确解读和适用法律规定，准确处理纠纷案件。

综上所述，劳动合同纠纷案件处理的重点在于加强对劳动合同的了解与理解，尊重法律的约束力，以及加强对调解、仲裁等解决方式的宣传和普及。只有通过不断完善法律法规，加强法律援助和救济体系的建设，才能更好地保护劳动者的合法权益，维护社会的和谐稳定。

家教服务合同纠纷案件篇五

根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，结合本院审判实际，就审理买卖合同纠纷案件，提出以下指导意见：

(一)一般性审查。

1、对当事人诉讼主体资格进行审查，应注意对当事人身份真实性、姓名或名称的准确性，以及其民事行为能力和民事诉讼行为能力的审查。

2、当事人为自然人的，应当提交身份证、户口簿、出生证明等身份证明资料；当事人为法人或其他组织的，应提交营业执照副本、工商登记档案、社团资格登记证等登记资料；当事人名称在诉争的法律事实发生后发生变更的，应以变更登记资料为依据。

3、通过对当事人诉讼主体资格的审查，除应确定各方当事人是否符合法律规定的诉讼主体资格外，还应查明是否存在诉状中所列诉讼主体与实际参加诉讼的主体不一致、诉状中所载明的作为诉讼当事人的自然人的姓名与其身份证载明的姓名不同、法人或其他组织名称与其公章使用的名称不符的情况，以及因诉状中载明的当事人出生日期不准确而影响对其民事行为能力和民事诉讼行为能力认定的情况。

4、向被告送达起诉状副本前，发现原告诉状中所写的被告姓名或名称与被告身份证、工商登记材料登记、公章上使用的姓名或名称不一致的，应征求原告是否更正的意见，原告同意更正的，应准许其更正；原告不同意更正，且向被告送达诉状后，被告也认为原告起诉的名称与其实际名称不一致的，裁定驳回起诉。向被告送达起诉状副本后发现上述错误的，原、被告均同意更正的，应准予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，应裁定驳回原告起诉。征求原、被告意见和进行相关更正的情况应记录在案。

5、经审查发现，原告起诉的被告或第三人为自然人，而不具备诉讼行为能力的，应书面通知该被告或第三人的法定代理人参加诉讼；原告不具备民事行为能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意参加诉讼的，由其法定代理人参加诉讼，其法定代理人不同意起诉的，裁定驳回其起诉。

(二)应注意的问题。

买卖合同纠纷案件，在诉讼主体方面常遇到的难点是在认定有关行为是职务行为还是个人行为时的主体追加问题。

经初步审查，在认定职务行为还是个人行为方面难以确认的，原告仅起诉单位或个人的，应询问原告是否追加被告，如原告不同意追加，则应在查明案情的基础上对是否支持原告的诉讼请求作出判决或裁定；如原告申请追加，则应依法追加被告，并全面查清事实，对是职务行为还是个人行为作出认定，并依法对责任人作出裁判。

（一）举证要点。

1、证明当事人诉讼主体资格的证据：

（1）当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证、户口簿、暂住证等；

（3）当事人在讼争的法律事实发生后曾有名称变更或分立、合并的，应提交变更登记资料。

2、证明买卖合同关系及从属的担保合同关系成立的证据：

（1）买卖合同；

（2）订（定）货单；

（3）证明邀约、承诺生效的信函、数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换、电子邮件等）。

（4）证明口头合同成立和生效的证据，如证人证言、实际履行凭证等；

（5）证明担保合同关系的保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同或交付定金的凭证、保函等。

3、证明合同履行情况的证据：

（1）交、收货凭证：交货单、送货单、提货单、收货单、入库单、仓单、运单等；

（2）货款收支凭证：收据、银行付款凭证、发票等；

（5）合同约定向第三人履行或第三人履行的，则提交第三人关于合同履行情况的证明及相应凭证。

4、当事人诉讼请求的计算清单，并注明计算方法、公式、依据等。

（二）举证责任分配：

1、对原始证据证明力的认定及鉴定问题。

被告对原告提交证据上的签名的真实性不予认可，因原告已经提供了原始债权凭证，被告对此予以否认，应由被告申请鉴定，被告也最便于提供检材，不申请鉴定的，则应承担举证不能的法律后果。

2、被告对原告提交证据上的公章的真实性不予认可，举证责任如何分配。

如果被告不认可其有这枚公章，因在此情况下，要求被告举证基本上属于客观上不能，则应由原告进一步举证，比如查被告的工商档案材料、被告对外使用该公章的证据（租赁合同、买卖合同、欠条、文件等等）；如果被告认为该枚公章是假的，与其手中公章不一致，则应由被告承担举证责任，提供真实公章样本，申请鉴定。

如果被告不认可其有该枚公章，但其认可与原告间存在业务关系，也存在欠款关系，只是对数额和公章存有异议，则不能把举证责任完全分配给原告，被告应就其欠款事实进行进一步举证。

1、买卖关系是否存在、是否存在无效的情形。

3、买卖合同标的物的所有权情况：

（1）出卖人是标的物的所有人，还是合法占有人或非法占有人。

（2）财产所有关系是单一所有还是共同所有。

（3）买卖关系发生后当事人对标的物的占有使用情况。

4、买卖关系的形成情况：

（1）双方建立买卖关系的时间、地点，有无书面协议。

（2）买卖关系的建立是否系当事人的真实意思表示，有无欺诈、胁迫、乘人之危或重大误解等违背当事人真实意思的行为。

（3）买卖双方对标的物的质量要求、价款支付方法、权利转移时间、标的物交付日期及违约责任是否约定明确。

（4）有无规避法律、恶意串通，损害国家、集体和他人利益，违反法律或社会公共利益等违法行为。

（5）需要办理登记手续的，是否按规定办理了所有权转移登记。

5、债务人履行债务的情况：

（1）出卖人是否按约定的时间、地点、交付方法将符合质量要求的标的物交付给买受人。

（2）买受人是否按约定的时间、地点、方法接受标的物，交付价款。

（3）当事人不履行或不适当履行合同的原因，违约方的主观过错情况，有无不可抗力的原因。

（4）当事人有无继续履约的能力。

合同无效的情况应在合同法第五十二条规定的条件下严格适用。从当前鼓励交易的立法目的出发，一般不轻易认定合同无效。当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。

（一）买卖合同中职务行为的认定。

经初步审查，在认定职务行为还是个人行为方面有争议的，以下几种具体情况应予充分注意：

1、只有业务员签字，没有注明单位名称的，或是虽然注明了单位名称，但未加盖单位公章的的情况下，如单位予以认可，则认定职务行为；如单位不予认可，则要看债权人或是业务员的举证情况，要适时引导当事人进行举证，债权人或业务员有证据证明系单位欠款的，认定为职务行为，否则只由业务员个人承担责任。

2、长期买卖业务中的负责人或采购人在离开公司后以单位名义为债权人出具欠条或帐务清单、购货清单等材料时，如单位追认，自无争议；如单位不予认可，则需债权人举证，如符合表见代理的特征，则可以认定职务行为有效，如无证据证明，仅凭此条主张权利，则不能认定为职务行为。

3、长期买卖业务中的负责人或采购人未离开公司，只是调离原来的部门，虽然其所出具的欠条的可信度大于离开公司后的可信度，但在公司不予认可的情况下，债权人仍要承担举证责任，提供其他相关材料予以佐证。

4、债权人向工地运送建筑用材料，个人给出具欠条的，如能证明债务人单位当时有该工地、材料也送至该工地、单位当时在该工地也有该职工，一般可认定为职务行为。如向工地送的是馒头等生活用品，收到人注明某某公司但未加盖公章的，如单位不予认可，则应对该生活用品的使用时间、用量、地点、需求人身份方面具体分析，查明相关事实，如综合情况符合工地使用的，则应认定为职务行为。

5.其他职务行为的认定。

（二）被告帐面记载和发票记载的名称与主张权利人不一致时的事实认定问题。

实践中，时常有被告帐面记载的是欠某某单位款，业务往来时的发票也是该单位开具的，但主张权利人是个人，被告认可是与发票上记载的单位发生的业务关系，不认可与个人间的买卖法律关系。

在单位出具证明证实欠款属于个人债权的情况下，个人持有相关债权凭证，应认定个人与被告间存在买卖法律关系，个人有权主张欠款。

（三）发票能否作为付款凭证的问题。

根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条：本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。故发票应作为付款凭证。

现实生活中，发票与付款脱节的情况经常存在。对收到发票，给对方出具了收到条，但没有注明未付款的，被告主张已给付货款或是不到庭答辩的，应考虑双方的合同约定及交易习惯，原告仅凭一发票收到条主张欠款事实的，对欠款事实不能认定，有其他证据的，应综合其他证据进行认定。

如发票收到条上注明“收到发票，款未付”字样的，则应认定欠款事实。

（四）债权转让的认定与处理。

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”债权转让行为中需注意两个问题：

一是双务合同中双方当事人互享权利、互负义务，比如转让时可能涉及诸如质量、折扣、维修等方面时，能否将债权单独转让的问题。

互负义务的债权转让，一是涉及合同权利义务的概括移转，二是涉及可能侵害债务人的利益，应从严掌握。如实务中，有的.公司把债权转让给了第三方，第三方现向债务人主张权利，但债权债务人之间可能还存在很多如折扣、维修等问题的争议，且原债权人已经濒临破产，原债权人在债权转让后仍保留其应负之债务，但债务人实现其权利已基本为客观上所不能，这种情况下应认定单独转让权利损害了债务人利益，转让行为无效。

二是债权转让的通知义务问题。

1、不能把提起诉讼视为通知的一种方式。根据合同法第八十条的规定，转让应当通知。未经通知，转让对债务人不发生法律效力，自然受让人也无权直接向债务人主张权利，也就谈不上提起诉讼可视为通知的问题。

2、通知义务的履行问题。债权人向债务人邮寄了转让通知，但债务人不承认已收到，应由债权人承担举证责任，但对债权转让通知义务的审查，不宜过于严格，一般要求有特快专递或挂号信回执即可。

3、履行通知义务的主体。债权人应当负有通知义务，也可由受让人把加盖有债权人公章的债权转让通知代为送达给债务人，受让人直接送达自己制作的通知材料不能产生转让的法律效果。

(五)违约责任。

违约金责任方式的适用原则是“当事人约定”原则。

当事人有违约金约定的，债务人应支付违约金。有约定标准的，从约定；未约定标准的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

当事人有违约金约定的情形，根据《合同法》第一百六十一条，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或约定不明确的，依照本法第六十条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。对有付款期限的，按约定；未约定付款期限的，按法定，即在收到标的物或提取标的物单证的同时支付，否则自次日起即应负担违约责任。

当事人未约定应当支付违约金的，不适用违约金责任方式，仅可赔偿实际经济损失，标准可参照中国人民银行规定的金融机构活期存款利息或是一年期流动资金贷款利息计算，两种标准均可，以当事人主张为准。

原告主张双方约定的违约金过低的，应提供证明其直接损失的证据，不能证明的，不予支持；能证明的，以其损失为上限作调整。被告主张约定的违约金过高的，法院根据情况调整时应以违约金幅度为限，对于因时间的积累导致违约金过高的，不予调整；其他情形需要调整时，不应高于人民法院规定的金融机构逾期贷款利率的四倍。

（一）审理汽车买卖合同纠纷案件，不能以《旧机动车交易管理办法》作为认定汽车买卖合同无效的依据。

《旧机动车交易管理办法》规定“旧机动车交易必须在批准的旧机动车交易中心进行或办理车辆转籍过户登记手续，买卖合同方能生效”，该办法是国务院贸易部于1998年3月9日颁布的部门规章，不属于行政法规。目前，法律和行政法规并未对未办理转籍过户登记手续买卖合同不能生效作出明确限制，故不能以此作为判决合同无效的法律依据。

（二）当事人将自己所购但还未办理产权登记手续的房屋卖于他人，买卖合同的效力问题。

1、《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的规定，不是《合同法》第52条认定合同无效的强制性条款。《城市房地产管理法》是1994年颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性；从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中此类买卖合同都认定为无效不利于物的价值的有效、充分使用，在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围。因此，不宜以买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而认定其无效。

2、此种转让房屋的行为是否是无权处分而成为效力待定的合同。

此种情况下，出卖人合法取得了对房屋的直接占有，其转让该房屋的行为是有权处分，不是无权处分，买卖合同不应当因此认定为效力待定。

(一)支持原告诉讼请求时的表述：

一、被告xxx于本判决生效之日起x日内给付原告xxx货款xxx元。

二、被告xxx于本判决生效之日起x日内支付原告违约金，自xxx起至本判决确定的给付之日止，按xxx计算。

(二)不支持原告诉讼请求时的表述：驳回原告xxx的诉讼请求。

一、原告xxx与被告xxx于xx年xx月xx日签订的xxxx合同无效。

二、原告(或被告)于本判决生效之日起x日内返还被告(或原告)合同价款xxxx元(或xxx物)。

(四)当事人要求解除合同并各自返还财产时的表述：

一、解除原告xxx与被告xxx于xx年xx月xx日签订的xxxx合同。

二、原告(或被告)于本判决生效之日起x日内返还被告(或原告)合同价款xxxx元(或xxx物)。

家教服务合同纠纷案件篇六

1、承包方的企业法人营业执照，该证据证明原告的身份，及其诉讼权利能力和诉讼行为能力的证据，证明自己是适格的诉讼主体。

2、发包方的企业法人营业执照(或向工商行政管理部门查询的企业基本情况登记表)，

该证据证明被告的身份，以及其为适格诉讼主体的证据。

3、建设工程合同、工程质量签证单、工程款结算书等。该证据主要作为承包方提出的支付工程款诉讼的基本事实和理由的证据。

4、法院有权主管或管辖的证据。该方面的证据主要表现为双在《建设工程合同》中关于管辖的约定或合同的履行地及被告(发包方)住所地的有关证据。

在向法院起诉时，一般具备以上四方面的证据，法院应受理并予以立案。

家教服务合同纠纷案件篇七

3、“私贷公用”情况下当事人的确定。实践中有些地方出现“私贷公用”的情况，所谓“私借公用”是有的“公”即企业，由于已经有逾期贷款未还等原因而不能贷款，于是便由个人或私营企业以自己名义代为贷款，所贷款项由企业使用。这就是所谓“私贷公用”。私贷公用以合同法的规定，应该属于委托关系。在这种情况下，出借人为原告没有异议。如何列被告，应考虑以下情况：

(3)在上述情况下，如果出借人选择用款人为被告，可以用款企业为被告。如出借人坚持以借款和用款人为共同被告，法院也应允许，因为出借人有形式上的诉权。

4、借款单位或者担保单位发生了变化，如合并、分立、改制、破产等，原告起诉谁，包括与该企业有关系的单位如上级主管部门或母公司，即列为被告。

借款合同的效力直接关系到借贷关系是否受到保护。因此在审理借款合同纠纷时，应该认真审查借款合同的效力。

1、进行非法活动的借款合同无效。《合同法》第五十二条(三)规定“以合法形式掩盖非法目的”合同无效。最高院1991年7月2日作出的《关于人民法院审理借货案件的若干意见》(以下简称《借贷意见》第11条规定“出借人明知借款人是为了进行非法活动而借款的，其借贷关系不予保护。”比如有的企业见炒股或者买卖烟草赚钱，便买通金融机构某些承办人编造假的贷款理由如扩大再生产、购买原材料等签订借款合同贷出款项，这种违反政策和法律的借款合同无效。

2、欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效。《合同法》第五十二条(一)规定“一方以欺许、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的合同无效。《借贷意见》第10条规定“一方以欺许、胁迫等手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下形成的借贷关系，应认定为无效。”但是，由于《合同法》限制了无效合同的范围。仅规定了欺诈、胁迫形成的合同当其损害了国家利益时才认定为无效合同。而对此种情况规定了当事人有权申请撤销和变更。所以在掌握是否无效时应该与原来的认定有区别。不能把可以撤销和变更的合同当无效认定，否则会在适用法律上出现错误。

3、企业之间的借贷合同无效。《合同法》之所以在规定两大类借款合。

同纠纷中没有将企业间的借贷纳入，其主要原因是该种借货关系不受法律保护，不是我国法律所认可的合法合同。因为任何国家都有自己特有的经济秩序和金融秩序。只有金融机构有权经营借贷业务，如果任何企业都可以经营金融业务从事借贷我国的金融秩序就乱了，那就不需要金融机构的存在了。(目前，司法实践中企业间的借贷合同不是一概认定无效，须结合案件具体情况认定)。

4、不具备借贷主体资格的金融机构从事借贷业务的借款合同无效。在金融机构内部也有明确的分工，可以从事借贷业务的是其中的一部分机构。其他内设机构和下属部门只有一些行政事务或吸收存款的业务，绝对没有对外进行借贷的业务。这些部门如果因为手中掌握一些资金，为了得到利息，而进行借贷，其签订的合同也是无效的。

在大多数借款合同中，都有担保的存在，其目的是为了保证在主债务人不能履行还款义务时，能保证金融机构发放的贷款收回。但在实践中，有的是业务不熟，有的是人情作怪，有的是行政命令，往往出现担保无效的情况。担保无效主要有以下几类：

1、担保的主体不合格。按照国家法律和法规规定，有些部门和机构不能进行担保，就是说没有担保资格。国家法规规定，学校、医院等社会福利机构不能进行担保。因为这些部门和机构从事的是社会的教育和福利工作，其财产为国家所有，与此同时，这些部门的工作又具有不可中断性。不可能因为其进行担保而将其财产执行而造成学校停学，医院停诊。

2、不具备法人资格的单位内部机构或内部职能部门担保无效。最高院1994年4月15日发出的《关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》(以下简称《保证规定》“法人的分支机构未经法人同意，为他人提供担保的，保证合同无效，保证人不承担保证责任，但应根据其过错大小，承担相应的赔偿责任。”《保证规定》18项“法人的内部职能部门未经法人同意，为他人提供保证的，保证合同无效，保证人不承担保证责任，但应根据其过错大小，由法人承担相应的赔偿责任。

3、公司董事、经理私自所为的担保无效。《担保法解释》第四条规定”董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东、或者是其他个人债务提供担保的，担保合同无效。

4、欺诈、胁迫、恶意串通造成的担保合同无效。《保证规定》第19项“主合同债权人一方或者双方当事人采取欺诈、胁迫等手段，或者恶意串通，使保证人在违背真实意思情况下提供保证的，保证合同无效，保证人不承担责任。

5、以禁止流通物提供担保的合同无效。《担保法解》第五条规定“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。

6、未经批准及无权设立的对外担保无效。在对外担保问题上我国法律和法规有严格的限制。《担保法解释》第六条规定“有下列情形之一的，对外担保合同无效：(一)未经国家主管部门批准或者登记对外担保的;(二)未经国家有关主管部门批准或者登记，为境外机构向境内债权人提供担保的;(三)为外商投资企业注册资本、外商投资企业中的外文投资部分的对外债务提供担保的;(五)主合同变更或者债权人将对外担保项下的权利转让，未经担保人同意和国家有关主管部门批准的，担保人不再承担担保责任，但法律法规另有规定的除外。”

7、主合同无效，保证合同无效。《保证规定》第20项”主合同无效，保证合同也无效，保证人不承担保证责任。但保证人知道或者应当知道主合同无效而仍然为之提供保证的，主合同被确认无效后，保证人与被保证人承担连带赔偿责任。

债权人行使债权的时间，就是债权人主张权利的时间。一般来说这个问题比较简单，也就是债权人和债务人约定的由债务人履行债务的时间。约定的履行债务的时间到了，债权人就可以要求债务人偿还债务，而做为债务人也就可以向债权人履行偿还义务了。如果债权人在债务履行期限到来后行使权利，就是合法。如果未届履行期限则在一般情况下债权人不能行使权利。但是如果是约定分期偿还借款，则可以在每一期还款时间届至时行使权利。需要注意的是在两种情况下可以提前行使权利。一是按照《合同法》的规定，在债务人偿还债务的能力明显下降时可以行使不安抗辩权。对此法律有明确的规定，规定的也比较细致。第二种情况是在债务人进入破产程序时，债权人可以直接向债务人申报债权，也可以直接起诉保证人。这是因为，债务人破产，说明其已经不能履行到期债务，到期债务尚不能履行，未到债务当然也不能履行。所以此时此种债务应该视为到期债务。

家教服务合同纠纷案件篇八

上诉人(原审被告)谢某1，男，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。

上诉人(原审被告)谢某2，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。

上诉人(原审被告)黄某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。

上诉人(原审被告)陶某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。

上诉人(原审被告)黄某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。

被上诉人(原审原告)朱某，男，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。

被上诉人(原审原告)徐某，女，x年x月x日生，汉族，住上海市徐汇区。

上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案不服上海市徐汇区人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx号民事判决，特依法上诉贵院。

上诉请求。

1、撤销上海市徐汇区人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx号民事判决，将本案发回原审法院重新审理或者由贵院查清事实径行改判。

2、本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人负担。

本案一审判决，定性不当，适用法律确有错误。事实与理由如下。

一、该房屋买卖合同须由上诉人四人共同行为，且以被告黄某为主导。

无论是合同的发起还是合同的履行(钱款往来)其中真正的主导应是上诉人黄某，而非上诉人谢某1。一审法院认为，谢某1始终代表四名上诉人，显然定性不当。

首先，涉案房屋是以黄某母亲陶某所得动迁款项为大部分钱款所购置，且至今谢某1仍与妻子、岳父、母共同居住。从整个房屋买卖过程来看，是由黄某提出售房，并让谢某1陪同前往中介公司办理挂牌，之后与被上诉人的多次交涉，都由黄某出面，甚至被上诉人的两次付款均是由黄某收款(谢并不在场)，且汇入账户也是黄某私人账户。而且，从被上诉人提供的一审证据(8月19日的电话录音)显示，谢某1在与被上诉人协商该房屋买卖合同的过程中，明确表示关于房屋买卖的问题“我回去也要商量”，足见谢某1不可能代表所有上诉人，他也自知无法代表所有上诉人。

再者，虽然在房屋买卖合同中，四名上诉人的联系电话都为谢某1一人手机号码，但并不能表明谢某1就取得了其余三人的全权委托。仅填写谢某1一人手机号码，一则是为了便于进行及时联系，二则也只能说明，由谢某1作为联系人而已。一审法院认为，“被告谢某1始终代表四被告与中介和原告进行房屋交易事宜的协商，……”，故而推定谢某1就取得了代理权的原因之一，这显然是扩大了仅作为联系人的权利范围，并且也忽视了其余上诉人应享有的对房屋的处分权。

二、7月25日签订的补充协议系效力待定协议。

7月25日所签订的补充协议，系中介制作，乃甲方谢某1与乙方朱某私下拟订。在甲方一栏仅有上诉人谢某1一人签字，其他上诉人当时并不知情，后来知晓该事后，明确表示反对，至今其他上诉人对该协议坚决不予追认。根据《城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。上诉人认为，第一，上诉人谢某1根本不构成表见代理，不能代理其他被告作出该意思表示;第二，该协议违背了除谢某1之外三人的真实意思表达，且不予追认;第三，该协议并未生效，处于效力待定状态。故该协议不应作为本案证据予以采信。一审法院在该合同不具备形式要件的前提下，被上诉人也没有足够证据表明其余三名上诉人授权于谢的情况下，仅以内心确认的方式，推定谢具备缔约的代理权，从而认定7月25日协议有效的理由之一是与事实不符，也于法无据的。

至于上诉人黄某及其母陶某其女谢某2于8月8日前往交易中心并非其真实意思表示。三名上诉人始终不予承认7月25日签订的“协议”的有效性，但迫于房屋产权证原件仍握在房产中介手中(现在房产证仍旧在房产中介处)，三人是出于索要房产证原件的目的而前去，并非是办理过户登记手续的意思表示。退一步讲，若四人真是前往办理过户登记，当场得知仅仅修改合同中的过户登记时间，即能办理过户登记，当天马上即可进行修改，无须拖延。而事实并非如此。故一审法院认定四被告前往交易中心就是办理过户手续，并进一步推定三名上诉人用行为对7月25日之协议的效力进行了认可及追认，显然不符合逻辑。

三、约定违约金数额畸高，违约条款应为无效。

上诉人谢某1与被上诉人于7月25日签订的.协议中约定，若一方构成违约，则按照房价款的日百分之一计算违约金，该违约金条款无效。

首先，7月25日所签订“协议”是由中介公司提供，合同解释应作对被上诉人不利解释。一审中，上诉人曾就提出被上诉人与中介公司存在利益关系，因被上诉人承诺若该房屋买卖成交，则由其单独向房屋中介公司支付全部佣金。显然，该合同中的违约金条款其真正目的是针对上诉人而设定，不具诚实性。

其次，3月11日签订的房屋买卖合同没有及时得以履行，其责任因由被上诉人承担，因被上诉人钱款无法及时到位所导致。至7月25日，被上诉人钱款已到位，故向上诉人提出签订一份补充协议(即7月25日之“协议”)，并在协议中约定数额畸高违约金，显然是出于保护被上诉人目的，不具公平性。

最后，根据《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》第7条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条，一再强调违约金应“根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。本案中的违约金明显违反公平原则和诚实信用原则，当属无效，不应予以支持。

综观本案，原系被上诉人由于无法按时筹措钱款履行合同，导致合同没有按时过户，系违约在先。上诉人之一谢某1在无授权情况下，仅一人与被上诉人达成延期过户协议，该延期过户协议应属效力待定，不应成为本案判决之依据。此外，本案涉案金额高达209万元，属争议额较大的案件，且一方人数众多并存在责任不一，涉及的法律关系又较为复杂，一审期间上诉人曾提出希望该案件转为普通程序，以便于法院更好的查明事实，作出公正判决。然而一审法院并没有采纳上诉人的建议，反而在还没有查明事实，又缺乏有力证据的前提下，并加以判决，导致上诉人一审败诉，并将面临将市值高达250万元的房屋近似无偿地转让于被上诉人。上诉人家中耄耋老人无不老泪纵横，茶饭不思，每每想至即将无处安老，悲痛欲绝。一审法院对于多处法律行为认定不当，故恳请二审法院，维护上诉人合法利益，依法予以发回重审或径行改判。

上诉人：

家教服务合同纠纷案件篇九

房屋对于我国公民来说是非常重要的财产，很多公民努力奋斗的目的都是想在城市购买一套房屋，在实践中房屋买卖合同产生的纠纷是非常多的，那么最高院关于房屋买卖合同纠纷案件的意见是怎样的?以下是小编为大家带来的最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件，欢迎大家参考。

1、商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系。

答：鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。

而《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。

既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。

索引：《民事审判指导与参考》(第36辑)第281页。

2、开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决。

答：商品房买卖合同作为典型的双务合同，交付房屋及支付房屋价款是开发商和业主的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务，开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务，均应承担相应的违约责任。对于违约责任，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。

而在商品房买卖合同履行合同过程中，对于业主迟延付款给开发商所带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益;对于该部分利益，《司法解释》第十七条规定，在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下，为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息，相当于开发商从银行取得相应贷款的代价，这符合业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失实际。而对于开发商延期交房，其导致业主不能按期居住该房屋的使用利益损失;《司法解释》将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害，这也符合业主实际损失的实际。

至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题，同《司法解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按期交房，业主将该房出租，则其所得的租金也会比其应支付的银行按揭贷款利息高，对此利息同租金的差额，业主也需自行承担。

综上，《司法解释》所确定的开发商与业主需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失基础上的，二者并不存在矛盾。故在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。

答：根据合同自治原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖解释》)第十八条的规定，合同当事人之间就此有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定明确出卖人应承担的违约责任。

如果当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算出卖人应承担的违约责任。但由于《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍。在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，根据合同法第一百七十四条确立的“没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的原则，鉴于买卖双方合同义务的对等性，故人民法院可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)第二十四条关于逾期付款违约金的计算标准的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准确定出卖人应当承担的违约责任。

如出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的，人民法院应根据合同法第一百一十四条、《商品房买卖解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，并参照《商品房买卖解释》第十八条、《买卖合同解释》第二十四条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。

4、房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿。

答：对于你所提及的问题在审判实践中比较普遍。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。

至于你所提及的问题，人民法院在当事人已经约定了固定违约金的情况下，能否判决违约方承担房屋差价的违约责任，则涉及到合同法第一百一十四条第二款规定的适用问题。对此，属于事实认定问题，应由人民法院根据案件具体情况加以处理。当然，如果人民法院能够认定约定的违约金低于造成的损失，则可以适用合同法第一百一十四条及相关司法解释的规定，对违约金予以调整，以房屋差价作为非违约方的损失，由违约方对你予以赔偿。