2023年有关物业基本管理的制度及流程(优秀20篇)

在人生的道路上，总结是我们不断提高自己的必要环节。在总结中，我们可以适当运用一些例子或实例来更具体地说明问题。为了帮助大家写好总结，我特意搜集了一些优秀的范文供大家参考。

有关物业基本管理的制度及流程篇一

在现在社会，越来越多人会去使用制度，管理制度是组织、机构、单位管理的工具，合理的管理制度可以简化管理过程，提高管理效率。下面是小编为大家整理的物业基本管理规章制度模板，希望能帮助到大家!

一、目的：

规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。

二、适用范围：

新天美地花园物业管理公司所有工作人员。

三、职责：

3、1__物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。

3、2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。

四、关于服装、装束。

4、1进公司必须穿好工作服;。

4、2工作服要干净;。

4、3进公司须戴工作证;。

4、4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司;。

4、5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领;。

4、6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理;。

4、7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用;。

4、8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。

五、关于上班时间。

5、1时间为上午8：30----12：00下午2：00----18：00。

5、2不得无故迟到、早退、外出;。

5、3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外);。

5、4严禁无故旷工;。

5、5上、下班必须签到;。

5、6不许代别人签到;。

5、7不得涂改签到表。

六、关于厂内设备和备件。

6、1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观;。

6、2注意整理整顿;。

6、3道路要保持畅通，不许摆放东西;。

6、4严禁对花园内的设备乱涂、张贴;。

6、5节约用水，用电，不得浪费;。

6、6凡故意破坏设备、设施，从严处理;。

6、7凡盗窃本公司财物，从严处理;。

6、8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。

为了加强本小区的物业管理，规范小区停车秩序，保障小区内交通设施正常使用和车辆安全及道路畅通，经公司研究并报市物价管理部门批准，决定从20__年元月1日起对进入小区的车辆收取场地占用费及停车服务费，具体规定及收费标准如下：

一、公司在住宅小区物业管理范围内提供场地及停车管理服务，凡进出小区的车辆实行登记制度，并随卡发放车辆进出时间联系单，一车一卡，凭卡放行。

二、进入小区的车辆须服从当班保安人员指挥，驶停入不影响交通和业主正常使用的指定位置，禁止在小区停放3吨以上货车。

三、收费标准：

1、业主车辆收费标准：月票每辆每月60元，年票每辆每年600元。

2、外来车辆收费标准：月票每辆每月80元，年票每辆每年800元。

3、临时停车收费标准：累计时间在2小时以内不收费，2小时至12小时收费5元，12小时至24小时收费10元。超过24小时按此标准，每天(连续24小时)收费。

4、自行车停放，原则上不收取费用;摩托车、电动车、三轮车收费标准待小区内建好固定停车棚后另行制定。

5、本收费标准为20__年度标准。

五、本通知解释权归物业管理公司。

第一章总则。

第一条为加强物业管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本规约。

第二条本规约对本物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力，须共同遵守。

第三条业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

第四条本物业管理项目的基本情况。

物业名称：南安市宝龙花园小区;。

座落位置：南安市梅山镇竞丰村宝龙花园;。

物业类型：高层住宅;。

建筑物总面积：60873.48平方米。

物业管理区域：东接梅九公路;西接配电厂;北接中年山宝龙花园北围墙;南接中年山宝龙花园南路。

第二章业主的权利和义务。

第五条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;。

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;。

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;。

(四)参加业主大会会议，行使投票权和表决权;。

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;。

(六)监督业主委员会的工作;监督物业服务企业履行物业服务合同;。

(七)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;。

(八)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;。

(九)法律、法规规定的其他权利。

第六条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;。

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;。

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;。

(五)按时交纳物业服务费用等;。

(六)在小区进出和其它活动时，应文明礼貌，亲善对待小区邻里。

(七)法律、法规规定的其他义务。

第三章物业的使用。

第七条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：

(三)其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。

第八条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第九条业主应按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等妥善处理与相邻业主的关系。

第十条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知业委会和物业服务企业。

第十一条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。并按协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为，尽量减少影响邻里生活。

每日施工时间为上午7:30-11:30，下午14:30-17:30，其他时间不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾。

因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用或侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十二条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十三条业主及物业使用人使用电梯，应遵守该电梯使用管理规定。

第十四条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守车辆行驶和停车规则，不得停放大门口、占停其它通道，也不得随意占用他人车位。

第十五条在日常生活中还禁止下列行为：

(二)违法搭建建筑物、构筑物;。

(三)乱抛垃圾，高空抛物;。

(四)违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品;。

(五)擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;。

(六)践踏、占用绿地，损毁树木、园林;。

(七)夜晚11:00后大声猜拳、酒后闹事等不文明言行;。

(八)聚赌、盗窃等法律、法规禁止的其它行为。

第十六条业主和物业使用人在饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

(二)不得饲养家禽家畜，严禁制造尿便等臭味，杜绝禽流感根源。

第四章物业的维修养护。

第十七条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第十九条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但未能提前通知相关业主的，物业服务企业应向相关业主说明情况，并在第三方(如、居委会、派出所或业委会委员)的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后相关责任人应及时做好善后工作。

第二十条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十一条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十二条全体业主要按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第五章业主的共同利益。

第二十三条为维护业主的共同利益，经业主大会同意，授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利：

第二十四条业主要利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续。业主所得收益在扣除相关费用后，按照业主大会的决定使用。

第六章违约责任。

第二十五条业主或物业使用人违反本规约的，妨碍物业正常使用或造成物业损害及业主利益损失的，其他业主和物业服务企业和业委会有权劝阻、制止;业主拒不改正的，服务企业可暂停为该单元供电、供水，甚至依法向人民法院提起诉讼。

第二十六条业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。未按规定交付的，业主委员会督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交缴情况，并注明欠交费用的业主房号进行催讨;仍不交付的，业主大会或其委托的物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。

第二十七条物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第七章附则。

第二十八条本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第二十九条业主转让或出租物业时，应当将本管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人，并自物业转让合同或租赁合同签订之日起5日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

第三十条本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。

为提高物业管理人员时间观念，加强组织纪律性，提高工作效率，树立良好的工作形象，特制定本制度，望共同遵守。

一、上班时间夏季上午8点-11点半、下午3点-6点半，冬季上午8点半-12点、下午2点-5点半。

二、物业工作人员必须按时上下班，不准迟到、早退、旷工。

三、上班后利用10分钟时间主动清理各自办公室的卫生。

四、工作期间不准擅自离开自己的工作岗位，更不允许干其它私活。

五、严格请销假制度，在不影响正常工作的前提下，一个月可请四天假，以假条为准，假满后主动销假，超出四天，请一天事假，扣一天工资。病假例外。

六、与其它同志一道相互团结，密切配合，共同遵守好上下班时间。

七、违犯本规定依照《物业管理人员处罚办法》执行。

为保持干净整洁,使住(用)户享有优雅舒适的生活环境,结合管辖区实际情况,特制订本制度。

(一)清扫保洁队员应热爱本职工作,培养良好的职业道德和敬业精神,不怕苦、不怕脏、不怕累,用辛勤汗水赢得社会的尊重和承认。

(二)严格执行清扫保洁工作程序,按时完成各项任务,并按规定质量标准检查验收。

(1)每天清扫行车道路两次,上下午各一次。

(2)每天早上清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。

(3)每天清运垃圾一次。电梯间、楼梯每周擦抹两遍。

(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。

(5)每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次,主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。

(6)每季度疏通沙井一次。

(一)完成规定清洁任务后,应在区内认真巡查保洁,制止破坏环境卫生的行为。

(二)业主、住户提出预约上门卫生清洁服务或报告管道堵塞,必须在24小时内处理完毕。

(三)保洁员在当班时间发现不卫生现象时,应立即予以清除,如工作量过大,应向领导报告,组织保洁员进行清除。

(四)认真使用、保管各种清洁工具、机具,不得随意乱放,以免丢失、损坏。有意损坏或丢失工具者,要照价赔偿。

(五)严格遵守劳动纪律,按时上、下班,上班时不得无故离开工作岗位,不得无故旷工,请病、事假须得到上级批准。

(六)注意仪容仪表,上班时应穿工作服、戴工牌,不得穿拖鞋、短裤上岗。

(七)符合下列条件之一者,将给予嘉奖、晋升:。

(1)对搞好清扫保洁队管理,提高服务质量有贡献者、

(2)在服务工作中,创造优异成绩者。

(八)违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者,将按规定给予警告、停职直至开除的处理。

有关物业基本管理的制度及流程篇二

相信很多人见过物业的管理制度，都说无以规矩不成方圆，现在越来越多人会去使用制度，制度一般指要求大家共同遵守的办事规程或行动准则。下面是小编为大家整理的物业管理的基本制度有哪些，希望能帮助到大家!

1、房屋共用部位、共用设施、设备及其运行的维护和管理。

2、环境卫生：公共环境卫生(公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的清运)。

3、小区公共秩序维护：协助公安部门维护本区域内的公共秩序、检查消防隐患和消防设施、搞好安全防范工作(小区安全监控、巡视、门岗执勤)和管理宣传工作。

4、物业管理费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不包括户内小修费用及路灯和楼道灯费用。

(二)代收公用事业费物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用。物业公司接受委托按统一定价代收上述费用，不向业主收取手续费等额外费用。

(三)特约服务费物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，如：委托上门清洁服务、上门维修服务、上门保安服务、照看病人、老人、儿童服务、委托装潢监理服务等，收费由双方约定。

公开、公平、公正。按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

1、合同的约定《物业服务合同》是一种有偿的劳务合同，物业管理企业收取费用的基础是其提供的管理服务所付出的成本和劳务。

2、法律的规定根据《中华人民共和国价格法》20__年1月1日发改委和建设部制定的《物业服务收费管理办法》的规定，物业管理收费是一种服务收费，根据所提供的管理及服务的性质、内容等不同情况实行政府指导价。

为了加强本小区的物业管理，规范小区停车秩序，保障小区内交通设施正常使用和车辆安全及道路畅通，经公司研究并报市物价管理部门批准，决定从20__年元月1日起对进入小区的车辆收取场地占用费及停车服务费，具体规定及收费标准如下：

一、公司在住宅小区物业管理范围内提供场地及停车管理服务，凡进出小区的车辆实行登记制度，并随卡发放车辆进出时间联系单，一车一卡，凭卡放行。

二、进入小区的车辆须服从当班保安人员指挥，驶停入不影响交通和业主正常使用的指定位置，禁止在小区停放3吨以上货车。

三、收费标准：

1、业主车辆收费标准：月票每辆每月60元，年票每辆每年600元。

2、外来车辆收费标准：月票每辆每月80元，年票每辆每年800元。

3、临时停车收费标准：累计时间在2小时以内不收费，2小时至12小时收费5元，12小时至24小时收费10元。超过24小时按此标准，每天(连续24小时)收费。

4、自行车停放，原则上不收取费用;摩托车、电动车、三轮车收费标准待小区内建好固定停车棚后另行制定。

5、本收费标准为20__年度标准。

五、本通知解释权归物业管理公司。

一、消防水泵房应当落实专人管理，定期检查保养和维护，保持室内清洁;。

四、禁止无关人员进入泵房和操作水泵房内设备，严禁擅自关停设备和阀门;。

六、建立故障报告和故障消除登记档案。发生故障，应当及时组织修复，因故障、维修等原因，需要暂时停用系统时，应当和物业部消防责任人协商，系统停用时间超过24小时的，应经分公司经理批准，并采取有效措施确保安全。

消防水泵房操作规程。

一、消防水泵房值班人员使用消防水泵应按规定要求及时通知运行消防中心值班人员。

二、消防水泵房的消防水泵确定为自动启动和手动停止的运行方式。

三、消防泵房的消防水泵的自动(压力开关控制)启动过程：在消防泵房的配电消防水泵控制柜，把电源开关操作按钮打在自动位置;当消防水管网的压力低于0.75mpa时，消防泵房的消防泵会自动启动供水;低于0.55mpa时，消防泵房的另一台消防水泵启动供水，这时两台消防泵同时工作。

四、消防水泵房消防水泵的“停止”操作步骤：在消防控制中心的消防联动控制柜上的选择开关上选择手动后，按下消防泵房的消防水泵的“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵工作，或在现场消防泵控制柜上按下“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵工作。

五、水泵房消防水泵手动控制操作步骤：在消防中心的消防联动控制柜上选择开关上选择“手动”;在消防泵房的消防水泵控制箱上，把电源开关操作手柄打在自动的位置;在消防中心的消防联动控制柜上按下消防泵“启动”按钮，启动消防泵房的消防水泵;在消防中心的消防联动控制柜按下消防水泵“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵。

六、消防泵房的消防水泵控制箱就地操作步骤：在消防泵房的消防水泵控制箱，把电源开关操作手柄打在手动的位置;在消防泵房的消防水泵控制箱上按下“启动”按钮，启动消防泵房的消防水泵;在消防泵房的消防水泵控制箱上按下“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵。

一、巡逻内容包括：

1、物业内部治安防范巡逻，确保物业正常经营秩序;。

2、物业内外设备(施)和维修改造工程的巡查，保证设备(施)安全完好，防止人为破坏。

二、巡逻方式及路线：

安全生产员实行每天三班倒巡逻制。每班由两名安全生产员按物业规定的巡逻路线、时间，从地下室到天面采取螺旋式往返步行方式逐层巡逻，经过巡更器时，须刷ic卡确认巡到时间。

三、安全生产员在巡逻中：

1、观察往来行人及其所携带物品，发现行迹可疑人员时，须即时通知安全监控员跟踪录像，同时报巡逻队长处理：

1)如可疑人员在公共区域，携带有攻击性物品且有作案倾向时，巡逻队长须带安全生产员及时上前制止，当场收缴物品，并连人带物送交公安机关查处。

2)如可疑人员进入营业区域，须即时联系营业部门总监(行政经理)或值班负责人跟踪监视，同时双方保持联络。如发现可疑人员携带有攻击性物品且证实有作案倾向时，营业部门须即时通知安全生产部，后者按1)款处理。

2、发现外来推销人员、闲杂人员及精神病患者、乞丐等，须拦截其禁止进入物业范围。

3、发现打架、斗殴、盗窃、抢劫、中毒等事件发生时，立即报告巡逻队长，并按本制度第八章"事件处理"执行。

4、发现物业内、外设备(施)(含在建工程、维修改造工程)被损坏时：

2)属人为损坏并当场抓获时，安全生产员将肇事者送交安全生产部办公室，值班负责人视情况书面报总经办处理。如肇事者逃逸，安全生产员须即时追捕。

7、夜班安全生产员还须检查商铺内是否有人员留宿。如有，须劝其离开。对劝告不听的，须报告巡逻队长。巡逻队长通知大厦管理处，并协助处理。

1、目的。

规范消防泵房的日常管理，确保泵房设备正常运行。

2、适用范围。

适用于公司各项目消防泵房的日常管理。

3、职责。

3.1工程主管负责消防泵房日常管理工作的督导与检查。

3.2工程技工负责消防泵房的巡检和日常管理工作。

4、工作程序。

4.1消防泵房钥匙由工程部负责管理，交接班时做好钥匙交接。

4.2消防泵房内各设备开关、阀门、管线、单体设备标识清晰，管道颜色标识为红色，水流流向标识正确，处于维修过程中的相关设备应悬挂警示标识。设备管线阀门密封良好、无“跑、冒、滴、漏”现象。

4.3消防泵房内至少应配备2具2公斤手提式abc火器和一只应急照明灯。灭火器压力正常，应急照明灯能保证随时启用。

4.4控制柜等重要设备上端如有排污管线，应在该设备上方设置喇叭口、挡板等防水设施。

4.5室内定期投放鼠药、放置粘鼠板，有效控制鼠害。

4.6工程技工应熟悉消防泵房设备操作方法、安全注意事项、设备运行状态。非工程部人员，任何人不得触碰、操作室内任何设备。

4.8每周检查消防泵、喷淋泵以及供水管线，保证各类消防水泵能在任意时间随时启动;各阀门处于常开或常闭状态，标识清晰准确。止回阀、管线、泵体无泄漏。

4.9消防泵房地面及设备外表保持清洁无灰尘;室内物品排放整齐;严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品。

4.10消防泵房内严禁动火，如因工作需要，须经物业服务中心经理批准，并做好消防措施。

一、严禁损坏、挪用消防器材,禁止将消防水做民用。

二、严禁占用、堵塞小区内的任何消防通道、楼梯通道或其它安全疏散口,严禁损坏任何消防设备及防火开关。

三、小区内严禁携入和储存易燃、易爆及其它危险品。

四、各装修单位应严守防火规范,凡属危险作业应由管理处批准,严禁乱接、乱拉电线等违章行为的发生。

五、严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最后离开离间前,检查并保证所有火源已熄灭,并把全部还在开动的电器关闭。

六、尽量避免让儿童、老人单独在家。为保证安全,如有需要可与小区物业管理处联系。

七、各住户必须严格遵守消防管理制度,如有火灾发生应及时报警,并在保证安全的情况下协助灭火工作。

一、爱护小区的花草树木,任何单位和个人不得随意侵占、破坏公用绿地,不准攀爬摇晃树木及建筑小品、损坏花草树木等。

二、严禁践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。

三、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥,并修理枯病枝、伤残枝等,更换已死苗木,按期浇水。

四、不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等,不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。

五、不准在绿地或绿地两侧设置营业摊床和以任何理由占用、改变绿地用途;不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害,由此而引起的后果由经营者负责。

六、不准在绿化范围内通行、停泊车辆,堆放物品。

七、不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

有关物业基本管理的制度及流程篇三

大家知道吗?规章制度是指用人单位的规章制度，用人单位制定规章制度，要严格执行国家法律、法规的规定，保障劳动者的劳动权利，督促劳动者履行劳动义务。下面是小编为大家整理的物业基本管理制度，希望能帮助到大家!

1、目的。

规范消防泵房的日常管理，确保泵房设备正常运行。

2、适用范围。

适用于公司各项目消防泵房的日常管理。

3、职责。

3.1工程主管负责消防泵房日常管理工作的督导与检查。

3.2工程技工负责消防泵房的巡检和日常管理工作。

4、工作程序。

4.1消防泵房钥匙由工程部负责管理，交接班时做好钥匙交接。

4.2消防泵房内各设备开关、阀门、管线、单体设备标识清晰，管道颜色标识为红色，水流流向标识正确，处于维修过程中的相关设备应悬挂警示标识。设备管线阀门密封良好、无“跑、冒、滴、漏”现象。

4.3消防泵房内至少应配备2具2公斤手提式abc火器和一只应急照明灯。灭火器压力正常，应急照明灯能保证随时启用。

4.4控制柜等重要设备上端如有排污管线，应在该设备上方设置喇叭口、挡板等防水设施。

4.5室内定期投放鼠药、放置粘鼠板，有效控制鼠害。

4.6工程技工应熟悉消防泵房设备操作方法、安全注意事项、设备运行状态。非工程部人员，任何人不得触碰、操作室内任何设备。

4.8每周检查消防泵、喷淋泵以及供水管线，保证各类消防水泵能在任意时间随时启动;各阀门处于常开或常闭状态，标识清晰准确。止回阀、管线、泵体无泄漏。

4.9消防泵房地面及设备外表保持清洁无灰尘;室内物品排放整齐;严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品。

4.10消防泵房内严禁动火，如因工作需要，须经物业服务中心经理批准，并做好消防措施。

一、严禁损坏、挪用消防器材,禁止将消防水做民用。

二、严禁占用、堵塞小区内的任何消防通道、楼梯通道或其它安全疏散口,严禁损坏任何消防设备及防火开关。

三、小区内严禁携入和储存易燃、易爆及其它危险品。

四、各装修单位应严守防火规范,凡属危险作业应由管理处批准,严禁乱接、乱拉电线等违章行为的发生。

五、严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最后离开离间前,检查并保证所有火源已熄灭,并把全部还在开动的电器关闭。

六、尽量避免让儿童、老人单独在家。为保证安全,如有需要可与小区物业管理处联系。

七、各住户必须严格遵守消防管理制度,如有火灾发生应及时报警,并在保证安全的情况下协助灭火工作。

一、爱护小区的花草树木,任何单位和个人不得随意侵占、破坏公用绿地,不准攀爬摇晃树木及建筑小品、损坏花草树木等。

二、严禁践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。

三、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥,并修理枯病枝、伤残枝等,更换已死苗木,按期浇水。

四、不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等,不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。

五、不准在绿地或绿地两侧设置营业摊床和以任何理由占用、改变绿地用途;不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害,由此而引起的后果由经营者负责。

六、不准在绿化范围内通行、停泊车辆,堆放物品。

七、不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

一、消防水泵房应当落实专人管理，定期检查保养和维护，保持室内清洁;。

四、禁止无关人员进入泵房和操作水泵房内设备，严禁擅自关停设备和阀门;。

六、建立故障报告和故障消除登记档案。发生故障，应当及时组织修复，因故障、维修等原因，需要暂时停用系统时，应当和物业部消防责任人协商，系统停用时间超过24小时的，应经分公司经理批准，并采取有效措施确保安全。

广东碧桂园物业管理有限公司巢湖中庙分公司。

消防水泵房操作规程。

一、消防水泵房值班人员使用消防水泵应按规定要求及时通知运行消防中心值班人员。

二、消防水泵房的消防水泵确定为自动启动和手动停止的运行方式。

三、消防泵房的消防水泵的自动(压力开关控制)启动过程：在消防泵房的配电消防水泵控制柜，把电源开关操作按钮打在自动位置;当消防水管网的压力低于0.75mpa时，消防泵房的消防泵会自动启动供水;低于0.55mpa时，消防泵房的另一台消防水泵启动供水，这时两台消防泵同时工作。

四、消防水泵房消防水泵的“停止”操作步骤：在消防控制中心的消防联动控制柜上的选择开关上选择手动后，按下消防泵房的消防水泵的“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵工作，或在现场消防泵控制柜上按下“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵工作。

五、水泵房消防水泵手动控制操作步骤：在消防中心的消防联动控制柜上选择开关上选择“手动”;在消防泵房的消防水泵控制箱上，把电源开关操作手柄打在自动的位置;在消防中心的消防联动控制柜上按下消防泵“启动”按钮，启动消防泵房的消防水泵;在消防中心的消防联动控制柜按下消防水泵“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵。

六、消防泵房的消防水泵控制箱就地操作步骤：在消防泵房的消防水泵控制箱，把电源开关操作手柄打在手动的位置;在消防泵房的消防水泵控制箱上按下“启动”按钮，启动消防泵房的消防水泵;在消防泵房的消防水泵控制箱上按下“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵。

一、巡逻内容包括：

1、物业内部治安防范巡逻，确保物业正常经营秩序;。

2、物业内外设备(施)和维修改造工程的巡查，保证设备(施)安全完好，防止人为破坏。

二、巡逻方式及路线：

安全生产员实行每天三班倒巡逻制。每班由两名安全生产员按物业规定的巡逻路线、时间，从地下室到天面采取螺旋式往返步行方式逐层巡逻，经过巡更器时，须刷ic卡确认巡到时间。

三、安全生产员在巡逻中：

1、观察往来行人及其所携带物品，发现行迹可疑人员时，须即时通知安全监控员跟踪录像，同时报巡逻队长处理：

1)如可疑人员在公共区域，携带有攻击性物品且有作案倾向时，巡逻队长须带安全生产员及时上前制止，当场收缴物品，并连人带物送交公安机关查处。

2)如可疑人员进入营业区域，须即时联系营业部门总监(行政经理)或值班负责人跟踪监视，同时双方保持联络。如发现可疑人员携带有攻击性物品且证实有作案倾向时，营业部门须即时通知安全生产部，后者按1)款处理。

2、发现外来推销人员、闲杂人员及精神病患者、乞丐等，须拦截其禁止进入物业范围。

3、发现打架、斗殴、盗窃、抢劫、中毒等事件发生时，立即报告巡逻队长，并按本制度第八章"事件处理"执行。

4、发现物业内、外设备(施)(含在建工程、维修改造工程)被损坏时：

2)属人为损坏并当场抓获时，安全生产员将肇事者送交安全生产部办公室，值班负责人视情况书面报总经办处理。如肇事者逃逸，安全生产员须即时追捕。

7、夜班安全生产员还须检查商铺内是否有人员留宿。如有，须劝其离开。对劝告不听的，须报告巡逻队长。巡逻队长通知大厦管理处，并协助处理。

为确保本小区车辆安全，为住户提供良好的车辆保管服务，特制订本规定。

(一)本小区停车场实行日夜24时值班制度，由本小区保安部负责管理，车辆随时可以进出、停放。

(二)本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆出入证进入停车场。

(三)本地下车库分固定车位和临时停车位，固定车位是向本住宅区业主提供，临时停车位是供非本住宅区车辆停泊使用。

(四)固定车位按市物价局规定的封闭停车库价格收取车位费，临时停车位按市政府临时停车收费标准收费。

(五)车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，征得管理员同意后方可进入，司机须向管理人员交验该车的有效证件，由管理人员发给停车证，并登记停车牌号、车辆牌号、进入时间、外表配件是否齐全，以备停车场查阅之需。

(六)车辆停放：车辆停放时必须服从管理人员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其它车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调好防盗系统到警备状态，车内物品及停车证必须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。

管理员应指挥车辆停放，察看车辆有无上锁、有无破损，如有破损，应知会车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通法规中乱停车辆的有关规定给予处罚。

(七)驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车证，管理员核对牌号后，收回停车证，车辆方可驶离。

(八)管理中值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉、不得离开停车场，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求给予满足。

有关物业基本管理的制度及流程篇四

不少考生已经在进行2017年物业管理师考试的复习了，掌握基础知识点是复习的基础，下面百分网小编为大家整理了《基本制度与政策》部分关于物业管理服务的内容，欢迎大家阅读参考，更多内容请关注应届毕业生网!

1. 物业管理服务的公共性和综合性

2. 物业管理服务受益主体的广泛性和差异性。物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性。在此情况下，物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准。

3. 物业管理服务的即时性和无形性。物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中。

4. 物业管理服务的持续性和长期性。

物业管理服务的内容

(一)物业管理服务的主要内容：

1.房屋共用部位的维修、养护与管理;

2.房屋共用设施设备的维修、养护与管理;

3.物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理;

4.物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务;

5.物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务;

6.物业装饰装修管理服务;

7.物业档案资料的管理;

8.专项维修资金的代管服务。

(二)物业服务合同约定以外的服务：

1.提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务;

2.合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定;

3.物业服务合同约定以外的'服务是一种有偿服务。

(一) 标准的主要内容

(二) 使用标准时应当注意的问题：1.高档商品住宅不适用本标准;2.标准由高到低设定三个服务等级(一级、二级、三级);3.标准以外的其他服务项目、内容及标准，由双方协商约定;3。对于不同的住宅小区分情况选择相应的服务等级。

物业服务收费原则：合理、公开、收费与服务水平相适应

物业服务收费定价形式：政府定价、政府指导价、市场调节价(物业服务收费管理办法不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理)

政府定价方式的弊端：1。不利于物业管理企业提高服务质量;2。制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权;3。因定价标准不客观产生了大量矛盾;4。政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。

物业服务收费实行政府指导价的具体方式：由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。

有关物业基本管理的制度及流程篇五

要改善物业服务企业消防安全管理现状，必须确立其消防安全主体责任。

首先应当在现行消防法律法规的基础上，由公安部门联合住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，进一步明确物业企业应负担的消防安全职责，更重要的是，对其怠于履职时所应承担的法律责任进行明确。

其次，物业服务企业要将消防安全管理作为重要内容纳入其日常管理中去，按照行政法律法规的规定，制定符合管理实际的消防安全管理制度，落实消防安全责任。

第三，物业服务企业应主动同县镇、街道办事处、居(村)委会及公安等有关职能部门建立联动，当发现难以解决的火灾隐患时，应及时报告有关职能部门，尽量将火灾隐患消除在萌芽状态。

3.2形成对物业服务企业监督的合力。

住建(房管)部门作为物业服务企业的行业主管部门，应当严格履行对物业服务企业的审批、管理职责，将物业服务企业消防安全管理能力纳入企业资质审查的内容，形成物业企业消防安全监管的长效机制;建立物业管理人员消防资质培训体系，在“物业管理人员职业资格统一考试”的培训内容中加强对从业人员的消防安全业务培训。

其次，房管部门应当建立联合执法和信息通报等工作机制，会同消防部门以及乡镇、街道办事处、居(村)委会等有关部门对物业服务企业开展全方位的监督指导，使其充分确立责任意识。

此外，要由政府出面，指导加强业主自治组织建设，充分发挥业主委员会监督、维权和协调的作用，保证业主自觉维护公共消防安全秩序，可以更好地对物业服务企业的消防安全管理工作进行监督。

消防机构对物业服务企业承担的消防安全重任应引起足够重视，转变监管思路，加强对物业服务企业消防管理情况的监督检查，尤其要将负责管理高层、地下、人员密集场所并设置有自动消防设施的物业服务企业纳入抽查重点，派出所要负责对多层住宅、无自动消防设施的物业服务企业开展检查，积极主动介入，引导物业管理人员及时发现存在问题，提出整改意见，结合实际情况，督促其尽快加以改善、解决;同时，还应积极地指导物业管理层制定相应的工作制度、安全管理措施。

此外，消防机构要对物业服务企业消防违法行为从严查处，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质的，要责令改正并依法严格处罚。

同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主无理阻挠、拒不配合行为，消防机构及派出所要对相关责任人进行消防宣传教育，对于情节严重的违法行为要依法进行处罚，支持物业服务企业的服务与管理。

3.4保障公共消防设施维护资金的使用。

政府及相关部门要明确物业消防管理费用的收取、列支和管理办法，在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用，明确消防管理开支的范围、条件、程序和标准，当出现消防设施瘫痪、严重故障等紧急情况时，物业服务企业及相关职能部门要简化专项维修资金支出程序和环节，保证公共消防设施及时恢复功能，确保公共消防安全。

物业服务企业要充分发挥日常物管工作的优势，利用宣传栏、张挂宣传横幅等形式，向业主宣传消防法律法规，普及消防安全常识，提高业主的消防安全意识和消防法制观念，提高广业主的自防自救能力，使物业管理中的消防安全工作能够得到业主的理解和支持，使业主能够自觉履行相关消防义务，积极配合物业服务企业做好消防安全工作。

参考文献。

[4]刘磊.物业消防安全管理中存在的问题及改进措施[j].管理论坛，2013(350)：58.

有关物业基本管理的制度及流程篇六

《物业基本制度与政策》是物业管理师考试内容之一，下面是小编为考生整理的物业管理师《物业基本制度与政策》讲义，供大家参考学习，预祝考生备考成功。

1.商品房在销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

2.商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

(1)当事人名称或者姓名和住所;

(2)商品房基本状况;

(3)商品房的销售方式;

(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(5)交付使用条件及日期;

(6)装饰、设备标准承诺;

(8)公共配套建筑的产权归属;

(9)面积差异的处理方式;

(10)办理产权登记有关事宜;

(11)解决争议的方法;

(12)违约责任;

(13)双方约定的其他事项。

1.商品房销售应当明示的相关文件

房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

2.预订商品房应当正确处理预订费用

最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，也作出如下规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

3.商品房销售价格与计价方式

商品房销售价格由当事人协商议定，经济适用住房等国家实行指导价格的商品房，按照有关规定定价。商品房销售可以按套或单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。为增加透明度，减少面积争议，许多城市目前要求预售商品房必须采用套内建筑面积计价方式。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的.规定对其享有权利，承担责任。

4.销售代理规则

房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，并如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

5.商品房交付

房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

6.协助购房人办理产权证书

房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

有关物业基本管理的制度及流程篇七

为保持干净整洁，使住户享有优雅舒适的生活环境，结合管辖区实际情况，特制订本制度。

(一)清扫保洁队员应热爱本职工作，培养良好的.职业道德和敬业精神，不怕苦、不怕脏、不怕累，用辛勤汗水赢得社会的尊重和承认。

(二)严格执行清扫保洁工作程序，按时完成各项任务，并按规定质量标准检查验收。

(1)每天清扫行车道路两次，上下午各一次。

(2)每天早上清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。

(3)每天清运垃圾一次。电梯间、楼梯每周擦抹两遍。

(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。

(5)每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次，主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。

(6)每季度疏通沙井一次。

(一)完成规定清洁任务后，应在区内认真巡查保洁，制止破坏环境卫生的行为。

(二)业主、住户提出预约上门卫生清洁服务或报告管道堵塞，必须在24小时内处理完毕。

(三)保洁员在当班时间发现不卫生现象时，应立即予以清除，如工作量过大，应向领导报告，组织保洁员进行清除。

(四)认真使用、保管各种清洁工具、机具，不得随意乱放，以免丢失、损坏。有意损坏或丢失工具者，要照价赔偿。

(五)严格遵守劳动纪律，按时上、下班，上班时不得无故离开工作岗位，不得无故旷工，请病、事假须得到上级批准。

(六)注意仪容仪表，上班时应穿工作服、戴工牌，不得穿拖鞋、短裤上岗。

(七)符合下列条件之一者，将给予嘉奖、晋升:。

(1)对搞好清扫保洁队管理，提高服务质量有贡献者.

(2)在服务工作中，创造优异成绩者。

(八)违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者，将按规定给予警告、停职直至开除的处理。

有关物业基本管理的制度及流程篇八

众所周知，物业管理是寓服务、管理、经营为一体的服务性行业，而作为服务性行业的物业管理企业要想杜绝业主住户投诉是完全不可能的。你做得很出色，业主住户不一定会赞扬你，而一旦你做得不够好，业主住户就一定会投诉你。

为何投诉呢?它是指业主住户(即物业所有人和使用人)在使用物业或享受服务的过程中，由于对房屋质量、设施设备运行、毗邻关系以及服务质量、服务态度等产生不满情绪或抱怨，而提请物业管理企业解决处理，或者直接向有关主管部门反映的行为。处理投诉，是物业管理企业日常管理与服务工作的一项重要任务，也是与业主住户直接交流与沟通的最佳方式。

二：剖析投诉成因。

俗话说：“金无赤足，人无完人”，尽管物业管理公司尽心尽力、尽职尽责，但也不可能把工作做到十全十美，无懈可击。因此，投诉也就在所难免。产生投诉的原因，可以归纳为以下几点：

1.房屋质量方面：如房屋渗水、内外墙体开裂、管道裂缝或堵塞、下水道不畅通等等。

2.物业配套方面：如水电、煤气或有线电视、防盗系统等未到位，垃圾房布置不合理，没有足够的车辆停放场所，没有休闲与娱乐场所或活动室。

3.设备设施方面：如电梯经常出故障，防盗门禁电子系统无法正常使用等。

4.服务技巧方面：如服务态度：如物业管理人员礼仪礼节欠佳，出言不逊，态度生硬，横眉冷眼等。服务时效：如工作效率低、处理问题速度慢，维修不及时，办事拖拉等。务质量：如人身、财产的安全得不到保障，环境卫生脏、乱、差，绿化区域内杂草丛生，维修返修率高等。服务项目：主要是指物业管理企业所提供的物业服务项目单一，不能满足各类不同层次业主的需求。

5.管理费用方面：主要是对物业管理服务费、各种分摊费用等感到不满：如认为物业管理费太高，各类公共能耗等费用的分摊不均或不合理等。

6.突发事件方面：如突然停电，被困于电梯，室内被盗、家室浸水，遭受意外的火灾、车辆的丢失、私人物件被损等。

7.相邻关系方面：主要是由于业户与相邻业户之间产生的矛盾协调不成而转至物业管理企业的各类投诉：如漏水、噪音等等。

三：洞察投诉动机，充分了解物业管理投诉者及其心态是物业管理从业人员处理物业管理投诉的关键所在，知己知彼，才能百战不殆。

1、投诉者的类别：

a.职业投诉者。这些人不间断地以不同的理由进行投诉，希望通过这样的途径能直接或间接的获得经济上的更多的收益或补偿，以及为其提供超高的服务水准。投诉的内容往往是小问题，但投诉者总是试图以之夸大。

b.问题投诉者。在物业管理投诉项目中，绝大多数都属于这一类，他们对所出现的问题感到不满，但不想小题大做只想将问题或不满通过各种有效途径进行反映，以求得到妥善处理。

c.潜在投诉者。这类投诉者有其合理的投诉事由，但出于某种原因的考虑并不想进行投诉，尽管有时也会向自己的亲朋好友“诉苦”或不间断地发牢骚、埋怨。此类投诉者只有在被“逼上梁山”才会转为问题投诉者。

2、投诉者的心态。

a.心态之一：求尊重。这主要是指那些有身份地位、有财富及其他类型(如自我感觉良好等)的业主，他们往往口气大，来势猛，有时甚至还大吵大闹，盛气凌人。他们力图通过这一系列行为向物业管理企业提示：你要关注我、尊重我、要不折不扣的为我办事等。

b.心态之二：求发泄。这种心态类型的业主，由于他在工作上、家庭生活中受到不同程度的委屈，造成心理上的偏差或不平衡，想通过对某一件小事甚至想尽办法寻找投诉点，发泄心中的郁闷或不快，以此来满足心理上的安慰。

c.心态之三：求补偿。“表里不一”是这种类型业户最好的心态表述。这种人来势往往不凶猛，来了以后并不是单刀直入，而是甜言蜜语、夸这赞那，弄的物业管理人员晕头转向，在未来得及还神时，突然直截了当地反转话锋，正式切入主题，目的是要获得经济上的补偿。

d.心态之四：求解决。业户确实遇到问题，希望通过物业管理企业帮助或协调解。

有关物业基本管理的制度及流程篇九

随着房地产业的不断发展和住房制度改革的深入推进，物业管理作为一种和现代化房产开发相配套的综合管理体系，已经成为城市社会的重要组成部分。

经过多年的实践和摸索，物业发展取得了可喜的成绩，但是，近年来因物业未尽到消防安全管理职责导致业主利益受损的民事诉讼案件日益增多，涉及堵塞消防车通道、擅自停用消防设施、私搭乱建等内容的举报投诉也日益增多，这些均与物业消防安全管理息息相关，物业消防安全管理暴露出的一些问题不容忽视、亟待解决，鉴于此，笔者将针对物业消防安全管理存在问题及对策谈一些粗浅的认识。

《物业管理条例》(修订版)中第二条对“物业管理”进行了明确规定：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

其具有以下特点：

首先，物业管理是业主和物业服务企业之间建立起来的一种民事法律关系，双方的权利义务主要通过物业服务合同进行约定，目的是维护和改善人民群众的工作和生活环境。

其次，物业管理是一种经营型服务，物业企业在为业主提供优质服务的基础上，以最大限度地获取利润为目的。

第三，国家行政法律法规赋予物业企业以管理职能，其中消防安全管理职能尤为重要，对保护人民生命、财产安全具有至关重要的作用。

由上述特点可以看出，物业企业既承担民事责任，又担负行政职责，只有协调好同业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系，才能促进企业经营的良性发展。

目前我国物业服务行业发展迅速，根据服务或管理对象的不同，可以分为居住物业、商业物业、工业物业等，涉及多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等众多领域，其中最常见的就是居住物业和商业物业。

目前，尤其是社会化服务程度欠发达地区的物业消防安全管理情况不容乐观，物业服务企业在日常消防检查、巡查、消防设施维护保养以及消防培训演练方面均存在着诸多问题，究其原因，主要表现在以下几个方面。

2.1物业与开发商交接不规范。

《物业管理条例》中明确规定实行“房地产开发与物业管理相分离”的原则，物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行全面而细致的查验，理清关系，分清职责。

但现实中，大多物业企业是由房地产开发公司衍生出来的，物业企业的现场查验工作成为“走过场”，形同虚设，可能在存在建筑消防设施不能正常使用、室外消火栓管网没有建设到位等等先天火灾隐患的情况就接手物业，对开发商应移交的有关消防手续也把关不严，埋下先天隐患，极易同开发商推诿扯皮，损坏业主合法权益。

物业服务企业既承担民事责任，又担负行政职责，具体到消防安全职责，一是以行政法律法规形式明确的行政职责，如《中华人民共和国消防法》(版)第十八条规定住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

公安部61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的第十条对居民住宅区的物业管理单位的消防安全职责进行了详细列举;二是以民事合同形式明确的民事责任，如《前期物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》中明确的消防安全管理事项。

可以看出，物业消防安全职责的界定存在两个问题：一是消防法律法规对物业担负消防安全责任的重要性认识不到位不全面，《消防法》中仅对居民住宅区的物业企业消防安全职责进行了规定，关于商住楼、综合楼的物业企业并未提及。

公安部61号令自5月1日实施以来一直未进行修订，其将除居民住宅区以外的其他物业管理单位的消防安全职责交由物业和业主以民事委托管理范围的办法来确定。

在消防机构执法实践过程中，很多设置在综合楼中的社会单位、公众聚集场所存在的难以消除、屡改屡犯的'火灾隐患均与物业存在密不可分的联系，商业物业在维护社会消防安全方面承担着十分重要的责任，而《消防法》却仅局限于住宅物业，不能不说是立法上的一个重要缺失;二是行政职责同民事职责往往是不相对应的，一些物业企业仅将职责局限于合同中写明的民事职责，从而导致行政职责不明晰，落实不到位，不能及时发现和消除火灾隐患。

20修订的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，强调更多的是业主自治管理和物业服务，但有的物业企业过分强调对业主的服务，疏于日常管理。

从物业管理条例第四十六条规定可见，物业服务企业对业主的消防违法行为可以采取“劝阻”、“制止”的方式责令其改正，但事实上效果欠佳，物业也是“睁一只眼闭一只眼”，大多数更不会向消防机构报告;《物业管理服务合同》范本中虽然也提到对拒不改正违章行为的可以对责任人采取停水停电的催改方式，但是实际情况下，物业轻易不会采取这种手段。

物业对消防违法行为管理的“无力”致使其负责区域内的消防违法行为屡禁不止。

2.4设施维护保养资金不到位。

物业管理区域内公共消防设施的维护保养经费主要来源于两个方面：一是业主们交纳的物业服务费，二是住宅专项维修资金。

我们发现，对于综合楼等商业物业来讲，公共消防设施维护保养费用仅来源于物业服务费，物业费是否能够足额按时交纳直接影响着物业服务管理的水平。

对于住宅物业来讲，虽然按照财政部和建设部共同出台的《住宅专项维修资金管理办法》，有专项维修资金可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，但专项维修资金属业主共同所有，复杂的使用条件和程序往往使得专项维修资金很难动用。

此外，《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第四项规定：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。

而哪些情形属于物业应当承担的、哪些情形可以动用专项维修资金，法律法规并没有明确的规定和标准，执行困难很大。

2.5物业从业人员素质较低。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理的人员还要取得职业资格证书，但是在物业服务企业中，从事消防安全管理的人员主要涉及消防控制室值班人员、保安以及水电维修人员，其中只有消防控制室值班人员按照国家规定必须经消防专门培训后才能持证上岗，其余人员均不需要经消防专门培训。

这就造成了从事消防安全管理的人员整体素质较低，大多不懂得消防安全基本常识，不学习消防法律法规，更不懂得建筑消防设施的基本原理及日常维护，不会发现消除火灾隐患，使得防火管理盲区较多，基本处于失控漏管的状态。

2.6消防机构监管存在盲区。

从消防机构监管角度来讲，主要存在以下问题：一是消防机构将日常监管的重点放在火灾危险性较大的消防安全重点单位、公众聚集场所以及人员密集场所，侧重于对一个个社会单位的监督检查，而对于居民住宅区、商住楼、综合楼这样的综合体的监管相对而言要少得多，并且对肩负这类场所安全重任的物业企业也管理较少;二是消防机构对物业未履职行为没有有效的惩罚手段，不能督促物业发挥其作用;三是直接管理业主力不从心。

若物业怠于履职，将责任、困难和矛盾交由消防机构予以解决，事实上消防机构警力有限，根本管不过来。

有关物业基本管理的制度及流程篇十

第1题 为防止投标人以非法手段骗取中标，《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定的禁止行为不包括(　)。

a.投标人可以以他人名义投标，但是要取得他人的同意

b.禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员贿赂等不正当手段谋取中标

c.投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益

有关物业基本管理的制度及流程篇十一

一、消防控制中心实行全天24小时专人轮流值班制。

二、控制中心的轮值人员必须具备高度的警觉性和高度的责任心，能熟练操作设备。

三、值班人员在控制中心不准吸烟、喝酒、会客，不准进行其他与工作无关的活动。

四、值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位，如有特殊情况，应由其他轮值人员顶替方可离开。

五、控制中心各操作手柄(按钮)每日作一次手动操作检查。

六、消防控制中心的设备外观以不附有灰尘为合格。

七、控制中心的设备出现故障当班人员无法排除时，应第一时间报告服务中心主管，联系技术人员前往维修。

八、控制中心出现报警信号，首先打电话至报警部位查明情况，如若误报，立即消除，如发现异常情况或火警，先通知值班保安，同时报告服务中心主管，事故处理完毕后，填写信号发生的时间、地点、真假、结论等记录。

九、每班当值人员都要填写设备的运行记录、过程中发现误报应填写其时间、地点等，以方便查明原因。

十、控制中心的记录材料属设备档案资料，应长期保存。

十一、每月控制中心以书面形式将本月的设备运行情况报告服务中心主管并存档。

一、消防、闭路中心不准打与业务无关的电话，非保卫，消防人员不得进入，任何人不准在消防监控中心，闭路电视房会客和聊天。

二、消防监控中心、闭路电视房，遇到报警时应沉着冷静，准确地向有关部门或值班领导报告，不准错报。消防闭路中心值班人员不准离开控制室。

三、值班人员必须经常打扫卫生，值班室保持干净，整齐，各类控制台(如报警器，水泵控制台、闭路电视房等)保持无灰尘。

四、值班时间不准喝酒、吸烟、睡觉、看小说等，如发现一次，根据情节轻重给予处理直至除名。

五、交接班要交接清楚各种设备情况，交接要详细填写值班记录，领班每天必须进行详细检查记录情况，发现问题及时汇报。

六、各部门播放音乐时间要按时播放，切记音量适中，切勿声音过大骚扰住户。消防中心各种设施要爱惜使用。

七、消防监控中心实行专职人员全日值班负责制。

八、消防值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报消防主管，遇到重大问题迅速上报消防责任人。

九、消防监控中心出现报警信号，应立即核实信号真伪情况，如属火灾报警，按《消防工作手册》中的“消防应急措施”处理;如属误报应进行复位，并记录在《水电、消防值班记录表》中。

十、消防监控系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动，手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查记录在《水电、消防值班记录表》中。

十一、消防设备出现故障时，值班员应填写《设备维修申报单》，立即通知机电运行部维修人员进行维修。

十二、消防监控中心的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响消防联络。

十三、消防监控中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，消防监控中心内应备用便携式灭火器和常用灭火器具。

十四、严禁外人进入消防监控中心，如因工作需要必须经消防主管批准。

消防值班制度执行标准。

一、消防值班实行24小时全天值班制度。

二、凡在值班岗位工作的员工，必须坚守岗位，严禁脱岗。

三、发生火警、火灾警报时，迅速按报警程序报警。

四、值班过程中发现的问题要立即解决，不得延误。

五、严格遵守各项规章和操作规程，因违法规程引起的一。

切后果，其责任均由值班人员自负。

六、当接班时间已到，但接班人尚未来时，不得离岗。

七、每天值班情况逐项认真记录，交接双方共同签字。

有关物业基本管理的制度及流程篇十二

物业管理师基本制度与政策巩固复习题很有参考价值，下面是百分网小编精心为大家整理的2017物业管理师基本制度与政策巩固复习题，希望对大家有帮助，更多内容请关注应届毕业生网!

1、业主委员会应当在召开业主大会会议()日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

a、10

b、15

c、20

d、30

2、业主大会筹备组应当自组成之日起()日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

a、15

b、20

c、30

d、60

3、业主大会和业主委员会开展的经费由()。

a、业主大会承担

b、全体业主承担

c、物业服务企业承担

d、当地房地产主管部门承担

4、临时管理规约一般由()在出售物业之前预先制定。

a、当地政府主管部门

b、业主委员会

c、建设单位

d、物业服务企业

5、《物业管理条例》中规定，利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益，可以按照()的决定使用。

a、业主

b、业主大会

c、业主委员会

d、物业服务企业

6、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用()交纳。

a、不用

b、由业主

c、由建设单位

d、由业主和建设单位共同

7、()是由全体业主共同制定的'，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。

a、临时管理规约

b、管理规约

c、物业服务合同

d、业主大会议事规则

8、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处()万元以下的罚款。

a、2

b、5

c、10

d、15

9、在物业管理招标投标活动中必须遵守()的原则。

a、少数服从多数

b、公开、公平、公正和诚实信用

c、价廉物美

d、权责一致

10、按照《公司法》规定，物业服务企业为股份有限公司的，注册资本不得低于()万元。

a、200

b、500

c、1000

d、1500

1、b解析：业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

2、c解析：业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

3、b解析：业主大会和业主委员会开展的经费由全体业主承担。

4、c解析：业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定

5、b解析：关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，《物业管理条例》中规定“业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。

6、c解析：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

7、b解析：管理规约是由全体业主共同制定的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。

8、c解析：住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

9、b解析：在物业管理招标投标活动中必须遵守公开公平公正和诚实信用的原则。

10、c解析：按照《公司法》规定，物业服务企业为股份有限公司的，注册资本不得低于1000万元。

有关物业基本管理的制度及流程篇十三

为了帮助各位正在备考2017物业管理师考试的考生们更好地进行复习，百分网小编为大家带来一份《物业基本制度与政策》的练习题，有需要的同学可以看一看，更多内容欢迎关注应届毕业生网!

1.下列业主的权利中，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有(b)。

a.完善权和监督权

b.知情权和监督权

c.控制权和知情权

d.控制权和完善权

2.一般情况下，确定房屋所有权人主要凭据是(b)。

a.物业服务企业对业主的登记记录

b.房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证

c.房地产开发商与业主签订的合同凭证

d.房屋现居住人的身份证明

3.《物业管理条例》规定的业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由(a)决定。

a.物业管理区域的全体业主

b.非物业管理区域的全体业主委员

c.物业管理区域的相关行政机构

d.全体业主

4.物业管理区域内业主人数较多的'，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选(a)名业主代表参加业主大会会议。

a.1

b.2

c.5

d.7

5.《物业管理条例》规定业主委员会成立后应当向物业所在地的(b)备案，以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。

a.省级人民政府房地产行政主管部门

b.区、县人民政府房地产行政主管部门

c.区、县人民政府工商行政主管部门

d.区、县人民政府民政府

6.不得对潜在投标人实行歧视待遇表现为(b)。

a.采取地方保护主义，限制外地物业服务企业参加投标

c.向潜在投标人提出不切实际的投标条件或要求

d.从企业所有制角度进行限制，不允许民营物业服务企业参加投标

7.邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择地向物业服务企业发出投标邀请书，邀请特定物业服务企业参加投标，主要适用对(c)的物业管理项目。

a.物业管理无要求

b.小区居民素质有特定要求

c.物业管理有特定要求

d.小区公用设施与设备有特殊要求

8.下列前期物业管理招标文件所包含的内容中，属于对招标人及招标项目简介的内容是(b)。

a.物业服务项目

b.投标人资格

c.物业管理用房的配备情况

d.服务应达到的标准

9.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经(a)同意。

a.有利害关系的业主

b.业主大会

c.其他业主

d.业主委员会

10.关于建筑物及其附属设施的管理，下列说法中错误的是(c)。

b.对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换

c.建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主委员会所有

有关物业基本管理的制度及流程篇十四

规范装修(包括施工)的申报、审批的程序，以便对大厦的装修实施有效管理。

2适用范围。

适用于管理中心的物业装修管理。

3职责。

3.1管理中心经理负责物业装修申请的审批。

3.2管理员负责对装修的申报、进场、监管和退场等过程进行跟踪和管理。

3.3管理员负责向业户解释有关装修方面的咨询。

3.4管理员负责办理简易装修的审批与验收。

3.5工程部负责装修过程的用水、用电的管理，并对用电设备进行检查、监督。

3.6安管队负责装修现场的消防治安的巡视和检查。

4工作流程。

4.1业户装修流程图：见附录一。

4.2装修的申报。

4.2.1客户在进行装修前，须向管理中心申报装修内容，如实填写《装修申报表》。

4.2.2客户应提供装修单位资料、装修材料，如涉及大厦供水供电等公共设施的`装修，须提供相应的图纸等。

4.2.3涉及消防设施改造、停用或拆除的装修，施工单位还需按消防法规的有关规定提供消防局的批文等。

4.2.4装修单位资料包括：

4.2.4.1营业执照复印件。

4.2.4.2资格证书复印件(零星工程不需此项)。

4.2.4.3施工人员身份证复印件、1寸免冠照片1张。

4.2.4.4需进行电气、电焊、氧焊作业的应提供相应的操作证复印件。

4.2.5装修单位必须按面积大小自行配备相应灭火器(在《装修许可证》写明)。

4.3装修审核与审批。

4.3.1管理员审核业户提交的装修申报资料，参照《北京市家庭居室装修管理规定》及《装修管理规定》的条款给予初审。

4.3.2管理员初审内容。

4.3.2.1审查装修设计内容是否影响房屋的结构、墙面及公用设施设备等。

4.3.2.2审查装修设计内容有无严重的消防安全隐患。

4.3.2.3装修单位申报资料是否齐全。

4.3.3表格填写是否正确、齐全。

4.3.4报材料不完整时，管理员应向客户说明原因，待申报齐全后交由管理中心经理审批。

4.3.5确认装修申报材料合符本规定要求后，管理员应将材料整理并送管理中心经理审批。

4.3.6装修单位提供的材料齐全，管理中心经理应在接到申报材料后一个工作日内完成审批工作(不涉及房屋本体结构、公共设备设施及消防的装修，如油漆、刷墙等可由管理员直接审批)。

4.3.7对大厦正常办公或日常管理造成影响的装修项目，管理中心应根据实际情况同客户及施工单位签定有关协议后，方许办理进场手续。

4.4装修单位的进场手续。

4.4.1装修申报项目批准后，管理员应通知客户及装修单位到管理中心办理进场手续。

4.4.2装修单位交：

4.2.4.1装修公共区域保护费30元/m/60天；

4.2.4.3垃圾清运费600元/户；

4.2.4.4电费：按供电局收费，加收5%电损费，最高不超过500。

4.2.4.5购置灭火器：150元/个；租5元/天，押金150元/个。

4.4.3装修单位交纳施工人员《临时出入证》工本费10元/张，押金20元/张。

4.4.4管理员将《装修许可证》、《临时出入证》及《装修管理规定》发放给装修单位。

4.4.5装修施工许可证制证费20元/个(押金50元),机动车临时出入证制证费20元/个(押金50元)。

4.5装修管理规定。

4.5.1遵守大厦的管理制度，并服从管理中心人员对施工现场的管理。

4.5.2禁止改变房屋承重结构及配套设施的使用功能。

4.5.3禁止在承重墙、梁、柱、天花、地面上打孔。

4.5.4禁止不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板(超过10毫米)等。

4.5.5禁止任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道。

4.5.6禁止不经穿管直接埋设电线或改线。

4.5.7禁止破坏或拆改厕所的地面防水层。

4.5.8禁止将油污排入雨水管道。

4.5.9禁止使用不符合消防法规规定的易燃装修材料。

4.5.10禁止擅自占用公共场地，及进行违章搭建。

4.5.11对于以上行为除恢复原样、扣除装修保证金外，业户及装修单位还应该承担由此产生的法律责任。

4.5.12业户和装修单位负责人应仔细阅读'装修管理规定'及辖区有关管理规定，并严格按照装修审批意见进行文明施工。

4.5.13装修单位应将《装修许可证》、《装修巡视检查记录表》张贴在显眼处，便于管理中心检查。

4.5.14施工人员必须佩戴《临时出入证》进入施工现场，严禁进出与施工无关的场所。

4.5.15施工人员及搬运装修材料只能使用货梯，违者将酌情给予处罚。

4.5.16装修垃圾须用袋装，并按管理中心指定位置、方式堆放和运送。

4.5.17装修材料及垃圾不得在公共场所堆放，应日产日清，运送到指定地点，装修垃圾的清运工作由施工单位负责。

4.5.18正常装修时间为周一至周五上午8:00-11:30时，下午14:00-17:30时，周六和周日8:00-17:30时，若在非规定时间内施工将处以罚款(100-500元)。

4.5.19装修单位如需加班应提前提交加班申请，经管理中心经理批准后，可将装修时间延长至22:00时，但施工队必须在22:00前全部撤离大厦。

4.5.20装修工期，最多不超过90天，特。

殊情况须办理延长手续。

4.6施工期间的管理。

4.6.1管理员每天不少于两次对装修现场进行巡查，主要核实《装修许可证》装修范围及违章违规行为。

4.6.2工程部值班员每班不少于两次对装修现场进行用电、用水的巡查。

4.6.3巡逻安管员每班不少于两次对装修现场进行消防、治安巡查。

4.6.4管理员、值班员、安管员在进行施工巡逻时，发现有违反规定现象应制止并通知相关人员处理，同时将情况并记录在《装修巡视检查记录表》中，如属违章现象应按4.7相关程序执行。

4.7违章处理。

4.7.1处理违章的原则。

4.7.1.1以劝导、教育为主的原则。

4.7.1.2慎用处罚的原则。

4.7.1.3批评规劝从重，处罚从轻的原则。

4.7.2常见的几种业户违章现象。

4.7.2.1擅自改变房屋建筑结构(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)的功能或布局。

4.7.2.2在房屋的内外承重墙、柱、梁、板进行违章钻、凿、拆、搭建。

4.7.2.3擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施。

4.7.2.4擅自在门窗安装网、罩、牌破坏房屋整体外观。

4.7.2.5擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物。

4.7.2.6违反消防管理规定如：堵塞消防通道、私自动用灭火器(应急灯、消火栓、喷淋、指示灯等)及损坏消防设备或器材的行为。

4.7.2.7超负荷使用电器、乱拉乱接电线、存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品造成火灾隐患等。

4.7.2.8在公共场地烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其它废弃物。

4.7.2.9施工现场不按规定配置灭火器材。

4.7.2.10乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物，随地吐痰或大小便等不文明行为。

4.7.2.11破坏卫生、绿化设施设备的行为。

4.7.2.12在公共场地私自堆放、吊挂杂物、乱张贴或乱涂写等。

4.7.2.13高空抛物、倒污水等对公共安全造成威胁的行为。

4.7.2.14播放高音喇叭或制造超量噪音(大厦正常办公时间内不得进行大噪音的作业)等影响大厦正常办公的行为。

4.7.2.15违章停车、违反交通管理秩序或对停车场、道路造成污染的行为。

4.7.2.16聚众赌博、打架斗殴或其它违反治安管理的行为。

4.7.2.17有可能损害其他业户利益或影响大厦正常办公或安全的行为。

4.7.3处理违章的方法。

4.7.3.1违反4.7.2规定的行为，尚未对大厦业户安全或经济构成威协的行为视为一般违章行为，除一般违章以外的行为视为重大违章行为。

4.7.3.2一般违章行为的处理应以劝导、教育为主。

4.7.3.3重大违章行为的处理应根据实际情况由管理中心经理作出以下处理决定：

a.限期整改；

b.赔偿经济损失。

4.7.4违章处理流程。

4.7.4.1管理中心各岗位人员发现装修人员有违章行为时，应立即采取规劝、教育的方式进行处理，当事人如置之不理，应及时将情况反馈到管理中心。

4.7.4.2管理员接到装修违章信息后，应登记在《客户违章事件记录表》,并通知相关人员进行处理。

4.7.4.3属重大违章行为的应报管理中心经理处理。

4.7.4.4属一般违章行为应报管理中心经理助理处理。

4.7.4.5管理中心经理接到重大违章信息后，应根据实际情况及给小区造成经济损失的大小，给予处罚、赔偿经济损失或其它合法的处理意见。

4.7.4.6对于业户漠视管理中心给予的处理意见，不配合小区正常管理工作的，可与甲方物业管理监管部门协调解决。

4.7.4.7《违章整改通知单》经管理中心经理签署后生效，由管理员执行。

4.7.4.8装修违章罚款，在装修保证金中扣除，如装修保证金不足以补偿扣款的，可要求施工单位给予赔偿。

4.7.5退场手续。

4.7.5.1装修完工后，装修单位应持《装修申报表》、《装修许可证》、《临时出入卡》到管理中心办理验收手续。

4.7.5.2管理员应在当日检查装修现场的公共设施、设备及有无违反本规定的违章行为。

4.7.5.3管理员收回《装修许可证》、《装修责任书》、《临时出入卡》、《装修巡视检查记录表》。

4.7.5.4管理员现场检查后无发现问题，在《装修申报表》的验收意见'栏目中注明'检查合格'。

4.7.5.5管理员将《装修申报表》上报管理中心经理审核后，开具《退费通知单》并办理装修保证金及临时出入卡的退款手续。

4.8装修管理工作流程图。

5相关文件和质量记录表格。

5.1《楼宇巡视检查管理规程》。

5.2《装修申报表》。

5.3《装修检查记录表》。

5.4《违章整改通知书》。

5.5《退费通知单》。

有关物业基本管理的制度及流程篇十五

大家开始复习物业管理师考试了吗?掌握教材上的知识点是复习的基础，下面百分网小编帮大家整理了基本制度与政策部分，关于我国物业管理的发展的内容，希望能对大家有帮助!

第一家专业化物业管理公司的成立，标志着我国内地物业管理的诞生。1993年，深圳市人民代表大会颁布了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，是首次以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。

建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业服务公司统一实施专业化管理”，“房地产开发企业在出售住宅小区前，应当选聘物业服务公司承担小区的管理，并与其签订物业服务合同”，“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会，在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”，并对管委会、物业服务公司的权利、义务，物业服务合同内容以及物业管理相关各方的法律责任等作出了规定。《城市新建住宅小区管理办法》，为确立我国物业管理新体制指明了方向。

《城市新建住宅小区管理办法》颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。青岛市制定了住宅小区实施物业管理“一年试点、三年普遍推开”的目标，市政府成立了领导小组，分管市长担任组长，建设、房地产、市政、园林、公安、规划、环卫等部门负责人和各区区长作为成员，保证了市、区政府各部门在推动物业管理新体制上形成合力。1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。这次会议明确提出，房地产业的发展，对住宅区以及其他房屋的管理和维护提出了新的要求，要求房地产的售后服务按照市场经济的模式建立新体制，房地产经营管理必须从简单修补和收取租金，转向综合性、多功能的社会服务。

与此同时，大连市也开始部署对全市较大住宅小区的整治改造工作，将全面清理违章建筑、实施绿化工程、增补市政设施，作为全面推进物业管理的前期准备工作。大连市要求住宅小区建立以经营性服务为核心的物业管理新体制，同时加快地方立法，巩固整治成果。1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区并推进物业管理的经验。

早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度。深圳市住宅局首先在内部进行尝试，在新建的大型住宅小区——莲花北村用招投标的方式选聘物业服务企业。1994年，深圳市万厦居业公司获得了该小区的物业管理权，在1995年全国优秀示范小区评比中，莲花北村获得了全国物业管理优秀示范小区第一名。1996年，深圳市又以旧小区鹿丹村作为试点，进行全市公开的物业管理招投标，经过激烈竞争，深圳万科物业服务公司中标取代了原物业管理公司，从而使深圳物业管理的市场化又向前迈进了一步。

1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。这次会议指出，深圳加速推进物业管理竞争机制，初步形成了政府调控为主导、业主和企业双向选择、公平竞争的物业管理市场机制。这次会议明确了物业管理市场的核心问题是推进竞争、规范行为，应当把市场竞争作为推动物业管理健康发展的根本途径。

从1995年开始，建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情，取得了丰硕成果。截至2013年，据不完全统计，全国共有2362个物业项目(其中住宅小区1333个，大厦980个，工业区49个)取得全国物业管理示范(优秀)住宅小区(大厦、工业区)的称号。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。

2003年，国务院颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化和规范化发展的新时期，以《条例》确立的七大基本制度为基础，我们相继制定一系列的配套法规政策，全国60多个省、自治区和城市制定了物业管理的地方性法规政策。经过十年时间的努力，我国基本建立起一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理政策法规体系。2007年3月，《物权法》颁布，明确了业主对区分所有建筑物的共同管理权，奠定了物业管理的民事法律基础。

2006年，全国物业管理师资格认定考试举行，1119名从业人员通过考试成为第一批物业管理师。2007年12月，全国首批物业管理师大会在广州举行，标志着物业管理师制度的全面推行。2010年10月，全国首次物业管理师资格考试举行。截至2013年年底，全国已有57204人取得物业管理师资格，物业管理师的注册和继续教育工作已全面开展。物业管理师制度，是物业管理科学发展的现实选择和制度保证，必将对物业管理行业的持续健康发展产生深远影响。

2008年，北京、上海、天津、青岛、沈阳、秦皇岛等奥运承办城市的物业服务企业，在奥运场馆的管理和奥运会的'服务保障方面发挥了重要作用。2010年，25家物业服务企业承担了上海世博会的场馆管理和服务保障工作，为世博会的成功举办做出了贡献。物业服务企业还在四川汶川抗震救灾、新疆“7·5暴力事件”维稳工作中发挥了积极的作用。2011年10月，物业管理改革发展30周年大会在深圳召开，会议对物业管理30年的发展历程进行了总结。

从2008年至2012年，国务院《政府工作报告》3次提出“大力发展物业服务业”。2012年12月，国务院发布《服务业发展“十二五”规划》，提出了“十二五”期间物业服务业发展的发展目标、工作重点和保障措施。根据2013年中国物业管理协会发布的《物业管理行业发展报告》的统计，截至2012年年底，我国物业管理行业已拥有71000余家企业、612万从业人员，管理各类房屋面积145亿平方米，年营业收入超过3000亿元。

经过30多年的发展，我国物业管理发展已初具规模，物业服务从商品房到保障性住房，从居住小区到办公、工业、商业、学校、医院以及交通、文化、体育等公共建筑，从单一类型物业到综合性物业，从市场化的物业服务到机关、企业事业单位后勤社会化的物业服务，物业管理已覆盖不动产管理的所有领域，物业服务品质显著提高，居民满意度稳步提升，市场机制初步形成，行业自律逐步规范。随着物业管理作用的不断显现和物业管理观念的渐人人心，我们已经从“要不要搞物业管理”的起步阶段，进入了“如何搞好物业管理”的初级阶段。

有关物业基本管理的制度及流程篇十六

第1题 为防止投标人以非法手段骗取中标，《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定的禁止行为不包括( )。

a.投标人可以以他人名义投标，但是要取得他人的同意

b.禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员贿赂等不正当手段谋取中标

c.投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益

有关物业基本管理的制度及流程篇十七

想必很多人都看过物业管理制度，大家知道吗?越来越多人会去使用制度，制度一般指要求大家共同遵守的办事规程或行动准则，也指在一定历史条件下形成的法令、礼俗等规范或一定的规格。下面是小编为大家整理的物业的基本管理规章制度，希望能帮助到大家!

一、目的：

规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。

二、适用范围：

新天美地花园物业管理公司所有工作人员。

三、职责：

3.1__物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。

3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。

四、关于服装、装束。

4.1进公司必须穿好工作服;。

4.2工作服要干净;。

4.3进公司须戴工作证;。

4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司;。

4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领;。

4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理;。

4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用;。

4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。

五、关于上班时间。

5.1时间为上午8：30----12：00下午2：00----18：00。

5.2不得无故迟到、早退、外出;。

5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外);。

5.4严禁无故旷工;。

5.5上、下班必须签到;。

5.6不许代别人签到;。

5.7不得涂改签到表。

六、关于厂内设备和备件。

6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观;。

6.2注意整理整顿;。

6.3道路要保持畅通，不许摆放东西;。

6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴;。

6.5节约用水，用电，不得浪费;。

6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理;。

6.7凡盗窃本公司财物，从严处理;。

6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。

一：弄清投诉定义。

众所周知，物业管理是寓服务、管理、经营为一体的服务性行业，而作为服务性行业的物业管理企业要想杜绝业主住户投诉是完全不可能的。你做得很出色，业主住户不一定会赞扬你，而一旦你做得不够好，业主住户就一定会投诉你。

为何投诉呢?它是指业主住户(即物业所有人和使用人)在使用物业或享受服务的过程中，由于对房屋质量、设施设备运行、毗邻关系以及服务质量、服务态度等产生不满情绪或抱怨，而提请物业管理企业解决处理，或者直接向有关主管部门反映的行为。处理投诉，是物业管理企业日常管理与服务工作的一项重要任务，也是与业主住户直接交流与沟通的最佳方式。

二：剖析投诉成因。

俗话说：“金无赤足，人无完人”，尽管物业管理公司尽心尽力、尽职尽责，但也不可能把工作做到十全十美，无懈可击。因此，投诉也就在所难免。产生投诉的原因，可以归纳为以下几点：

1.房屋质量方面：如房屋渗水、内外墙体开裂、管道裂缝或堵塞、下水道不畅通等等。

2.物业配套方面：如水电、煤气或有线电视、防盗系统等未到位，垃圾房布置不合理，没有足够的车辆停放场所，没有休闲与娱乐场所或活动室。

3.设备设施方面：如电梯经常出故障，防盗门禁电子系统无法正常使用等。

4.服务技巧方面：如服务态度：如物业管理人员礼仪礼节欠佳，出言不逊，态度生硬，横眉冷眼等。服务时效：如工作效率低、处理问题速度慢，维修不及时，办事拖拉等。务质量：如人身、财产的安全得不到保障，环境卫生脏、乱、差，绿化区域内杂草丛生，维修返修率高等。服务项目：主要是指物业管理企业所提供的物业服务项目单一，不能满足各类不同层次业主的需求。

5.管理费用方面：主要是对物业管理服务费、各种分摊费用等感到不满：如认为物业管理费太高，各类公共能耗等费用的分摊不均或不合理等。

6.突发事件方面：如突然停电，被困于电梯，室内被盗、家室浸水，遭受意外的火灾、车辆的丢失、私人物件被损等。

7.相邻关系方面：主要是由于业户与相邻业户之间产生的矛盾协调不成而转至物业管理企业的各类投诉：如漏水、噪音等等。

三：洞察投诉动机，充分了解物业管理投诉者及其心态是物业管理从业人员处理物业管理投诉的关键所在，知己知彼，才能百战不殆。

1、投诉者的类别：

a.职业投诉者。这些人不间断地以不同的理由进行投诉，希望通过这样的途径能直接或间接的获得经济上的更多的收益或补偿，以及为其提供超高的服务水准。投诉的内容往往是小问题，但投诉者总是试图以之夸大。

b.问题投诉者。在物业管理投诉项目中，绝大多数都属于这一类，他们对所出现的问题感到不满，但不想小题大做只想将问题或不满通过各种有效途径进行反映，以求得到妥善处理。

c.潜在投诉者。这类投诉者有其合理的投诉事由，但出于某种原因的考虑并不想进行投诉，尽管有时也会向自己的亲朋好友“诉苦”或不间断地发牢骚、埋怨。此类投诉者只有在被“逼上梁山”才会转为问题投诉者。

2、投诉者的心态。

a.心态之一：求尊重。这主要是指那些有身份地位、有财富及其他类型(如自我感觉良好等)的业主，他们往往口气大，来势猛，有时甚至还大吵大闹，盛气凌人。他们力图通过这一系列行为向物业管理企业提示：你要关注我、尊重我、要不折不扣的为我办事等。

b.心态之二：求发泄。这种心态类型的业主，由于他在工作上、家庭生活中受到不同程度的委屈，造成心理上的偏差或不平衡，想通过对某一件小事甚至想尽办法寻找投诉点，发泄心中的郁闷或不快，以此来满足心理上的安慰。

c.心态之三：求补偿。“表里不一”是这种类型业户最好的心态表述。这种人来势往往不凶猛，来了以后并不是单刀直入，而是甜言蜜语、夸这赞那，弄的物业管理人员晕头转向，在未来得及还神时，突然直截了当地反转话锋，正式切入主题，目的是要获得经济上的补偿。

d.心态之四：求解决。业户确实遇到问题，希望通过物业管理企业帮助或协调解。

第一章总则。

第一条为加强物业管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本规约。

第二条本规约对本物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力，须共同遵守。

第三条业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

物业名称：南安市宝龙花园小区;。

座落位置：南安市梅山镇竞丰村宝龙花园;。

物业类型：高层住宅;。

建筑物总面积：60873.48平方米。

物业管理区域：东接梅九公路;西接配电厂;北接中年山宝龙花园北围墙;南接中年山宝龙花园南路。

第二章业主的权利和义务。

第五条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;。

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;。

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;。

(四)参加业主大会会议，行使投票权和表决权;。

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;。

(六)监督业主委员会的工作;监督物业服务企业履行物业服务合同;。

(七)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;。

(八)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;。

(九)法律、法规规定的其他权利。

第六条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;。

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;。

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;。

(五)按时交纳物业服务费用等;。

(六)在小区进出和其它活动时，应文明礼貌，亲善对待小区邻里。

(七)法律、法规规定的其他义务。

第三章物业的使用。

第七条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：

(三)其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。

第八条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第九条业主应按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等妥善处理与相邻业主的关系。

第十条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知业委会和物业服务企业。

第十一条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。并按协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为，尽量减少影响邻里生活。

每日施工时间为上午7:30-11:30，下午14:30-17:30，其他时间不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾。

因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用或侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十二条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十三条业主及物业使用人使用电梯，应遵守该电梯使用管理规定。

第十四条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守车辆行驶和停车规则，不得停放大门口、占停其它通道，也不得随意占用他人车位。

第十五条在日常生活中还禁止下列行为：

(二)违法搭建建筑物、构筑物;。

(三)乱抛垃圾，高空抛物;。

(四)违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品;。

(五)擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;。

(六)践踏、占用绿地，损毁树木、园林;。

(七)夜晚11:00后大声猜拳、酒后闹事等不文明言行;。

(八)聚赌、盗窃等法律、法规禁止的其它行为。

第十六条业主和物业使用人在饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

(二)不得饲养家禽家畜，严禁制造尿便等臭味，杜绝禽流感根源。

第四章物业的维修养护。

第十七条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第十九条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但未能提前通知相关业主的，物业服务企业应向相关业主说明情况，并在第三方(如、居委会、派出所或业委会委员)的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后相关责任人应及时做好善后工作。

第二十条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十一条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十二条全体业主要按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第五章业主的共同利益。

第二十三条为维护业主的共同利益，经业主大会同意，授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利：

第二十四条业主要利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按规定办理有关手续。业主所得收益在扣除相关费用后，按照业主大会的决定使用。

第六章违约责任。

第二十五条业主或物业使用人违反本规约的，妨碍物业正常使用或造成物业损害及业主利益损失的，其他业主和物业服务企业和业委会有权劝阻、制止;业主拒不改正的，服务企业可暂停为该单元供电、供水，甚至依法向人民法院提起诉讼。

第二十六条业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。未按规定交付的，业主委员会督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费收交缴情况，并注明欠交费用的业主房号进行催讨;仍不交付的，业主大会或其委托的物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。

第二十七条物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第七章附则。

第二十八条本规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第二十九条业主转让或出租物业时，应当将本管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人，并自物业转让合同或租赁合同签订之日起5日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

第三十条本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，经业主大会会议通过之日起生效。本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。

一.接待来访投诉工作。

1.接待来访望风披靡工作由服务中心物管员负责，管理处应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让住户投诉有门。

2.任何管理人员在遇到住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、细致地做好解释工作，当住户有不理解住宅区的管理规章制度时，要晓之以理，动之以情，让住户理解并支持管理处的工作。

3.对住户投诉、来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，当天进行调查、核实，然后将处理结果汇报管理处责任部门和主任;不能解决的，要将问题和意见向有关部门和主任汇报，由主任决定处理办法。

4.当住户主动前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时向主任汇报，由主任决定采取或制定整改计划，并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户名单，同时给住户优先评选“文明户”。

5.责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务;不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处，在处理完毕后应将结果回复住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。

6.全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为住户提供满意的服务，尽量减少住户的投诉、批评。将住户的不满消解在投诉之前。

7.当同行物业管理单位要求参观时，管理处员工应给予热情接待，把住宅区情况做全面的介绍，通过互相学习，共同提高小区管理水平。

二.回访工作。

1.回访要求：

(1)办公室主任把对住户的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。

(2)回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。

(3)回访中，对住户的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。

(4)回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。回访处理率达100%，有效投诉率力争在1%以下。

2.回访时间及形式：

(1)办公室主任每年登门回访1~2次。

(2)物管员按区域范围分工，每季回访1次。

(3)每半度召开一次住户座谈会，征求意见。

(4)利用节日庆祝活动、社区文化活动、村民集会等形式广泛听取住户反馈。

(5)有针对性地对住户发放住户调查问卷，作专题调查，听取意见。

一、安全职责。

3、负责小区消防设施的监护和公共服务场所安全防范的督察;。

5、查处公司管理区域内因员工玩忽职守而发生的治安、刑事案件和火灾事故;。

6、建立健全和管理好系统档案资料;。

7、抓好护卫队思想政治教育和业务技能培训;。

8、做好新接物业护卫工作人员的岗位设置和物品配备的统筹策划工作;。

9、完成领导交办的其他任务。

二、护卫岗位职责。

1、护卫员上岗必须穿着统一制服，佩戴统一的工号，仪容严整;。

2、纠正违章时必须先敬礼，做到文明服务，礼貌待人;

4、坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要勇于与之斗争并设法将其抓获;。

5、熟悉本岗位任务和工作程序，预防案件、事故发生，力争做到万无一失;。

6、爱护设施设备、公共财物，对小区的一切设施、财物不得随便移动及乱用;。

8、值班时间，对岗位内发生的各种情况要及时认真处理，并作好记录;。

9、熟悉小区内公共设施情况，巡查、登记公共设施完好及损坏情况;。

10、严格执行交接班制度，认真做好交接记录;。

11、对进入小区内的可疑人员、可疑车辆要进行盘问和检查;。

12、对进入小区内的陌生车辆要进行登记;。

14、熟悉本管理区域内公共设备、设施及业主的基本情况;。

15、认真完成领导交办的其他任务。

三、门岗、巡逻岗位职责。

2、掌握业主的来客动态，维护小区秩序;。

3、严格执行来客登记制度，对身份不明无任何证件、形迹可疑者，应禁止其入内;。

4、熟悉小区内住户的基本情况;。

6、严格执行24小时巡逻制度;。

7、对于进入小区的各类人员，必须认真进行验证登记方可放行;。

8、对于进入小区内的陌生车辆认真登记方可进入。

有关物业基本管理的制度及流程篇十八

相信很多人都看过物业管理制度，在现在社会，越来越多人会去使用制度，管理制度是组织、机构、单位管理的工具，对一定的管理机制、管理原则、管理方法以及管理机构设置的规范。下面是小编为大家整理的物业基本管理的规章制度，希望能帮助到大家!

为了保证小区住户的安全，杜绝各种事故的发生，保证小区工作正常运转。特制订本制度。

一、忠于职守，坚守岗位，尽职尽责，对进出外来人员进行登记，严盘细问，可疑人员和车辆未经批准，禁止入区。

二、加强昼夜值班巡查制度，发现不安全因素要果断处理，自己处理不了的要立即向110报警，并向上级报告，保护事发现场，出现重大问题要依法追究责任。

三、严禁旷工、迟到早退，严格请销假制度，从即日起不休星期天，但在不影响正常工作的前提下可倒班休息。

四、负责区内的公共设施、设备、共用设施设备的看管工作，防止丢失现象发生，属于责任问题依照内部管理办法进行处理。

五、实行三人倒班制，做到昼夜24小时不断人。

六、本小区住户什么时候叫门及时开门，禁止私自给住户和其它人员配发钥匙。

七、严格禁止与外来闲杂人员在门岗或门卫室聊天闲谈，除领导临时指定替换，不准门卫人员私自用任何人顶替值班。

八、严格交接班制度，交班前交班人员一定要把当天值班情况认真记录清楚，双方签名，注明日期。

九、负责门岗大门口到公路卫生区的环境卫生，不得堆积杂物和垃圾。必须经常打扫，保持干净、整洁。门洞内禁止住户停放车辆，外来车辆一律停在大门外，禁止小商贩入内。

十、雨天扫净门洞内积水，雪天全部上岗打扫辖区内积雪，如雪天无故不到，按处罚办法处理。

十一、做好安全预防事故宣传教育工作，与其他同志一道，相互团结，密切配合，服从领导，共同把小区的安全保卫工作做好。

十二、完成领导临时安排的其它工作。

十三、实行奖惩制度，一年内不出现丢失现象和其它事故，每人奖200元。

一、严禁损坏、挪用消防器材,禁止将消防水做民用。

二、严禁占用、堵塞小区内的任何消防通道、楼梯通道或其它安全疏散口,严禁损坏任何消防设备及防火开关。

三、小区内严禁携入和储存易燃、易爆及其它危险品。

四、各装修单位应严守防火规范,凡属危险作业应由管理处批准,严禁乱接、乱拉电线等违章行为的发生。

五、严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最后离开离间前,检查并保证所有火源已熄灭,并把全部还在开动的电器关闭。

六、尽量避免让儿童、老人单独在家。为保证安全,如有需要可与小区物业管理处联系。

七、各住户必须严格遵守消防管理制度,如有火灾发生应及时报警,并在保证安全的情况下协助灭火工作。

为提高物业管理人员时间观念，加强组织纪律性，提高工作效率，树立良好的工作形象，特制定本制度，望共同遵守。

一、上班时间夏季上午8点-11点半、下午3点-6点半，冬季上午8点半-12点、下午2点-5点半。

二、物业工作人员必须按时上下班，不准迟到、早退、旷工。

三、上班后利用10分钟时间主动清理各自办公室的卫生。

四、工作期间不准擅自离开自己的工作岗位，更不允许干其它私活。

五、严格请销假制度，在不影响正常工作的前提下，一个月可请四天假，以假条为准，假满后主动销假，超出四天，请一天事假，扣一天工资。病假例外。

六、与其它同志一道相互团结，密切配合，共同遵守好上下班时间。

七、违犯本规定依照《物业管理人员处罚办法》执行。

一、爱护小区的花草树木,任何单位和个人不得随意侵占、破坏公用绿地,不准攀爬摇晃树木及建筑小品、损坏花草树木等。

二、严禁践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。

三、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥,并修理枯病枝、伤残枝等,更换已死苗木,按期浇水。

四、不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等,不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。

五、不准在绿地或绿地两侧设置营业摊床和以任何理由占用、改变绿地用途;不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害,由此而引起的后果由经营者负责。

六、不准在绿化范围内通行、停泊车辆,堆放物品。

七、不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

一、目的：

规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。

二、适用范围：

新天美地花园物业管理公司所有工作人员。

三、职责：

3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。

四、关于服装、装束。

4.1进公司必须穿好工作服;。

4.2工作服要干净;。

4.3进公司须戴工作证;。

4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司;。

4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领;。

4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理;。

4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用;。

4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。

五、关于上班时间。

5.1时间为上午8：30----12：00下午2：00----18：00。

5.2不得无故迟到、早退、外出;。

5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外);。

5.4严禁无故旷工;。

5.5上、下班必须签到;。

5.6不许代别人签到;。

5.7不得涂改签到表。

六、关于厂内设备和备件。

6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观;。

6.2注意整理整顿;。

6.3道路要保持畅通，不许摆放东西;。

6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴;。

6.5节约用水，用电，不得浪费;。

6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理;。

6.7凡盗窃本公司财物，从严处理;。

6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。

有关物业基本管理的制度及流程篇十九

很多人见过物业的管理制度吧，在现在社会，越来越多人会去使用制度，管理制度是组织、机构、单位管理的工具，合理的管理制度可以简化管理过程，提高管理效率。下面是小编为大家整理的物业的基本管理制度范文，希望能帮助到大家!

第一章保洁员岗位职责。

1、严格遵守公司各项规章制度。

2、文明服务、礼貌待人，并注意保持个人的仪容仪表，树立良好形象。

3、爱岗敬业，听从上级领导指挥，在规定时间内按照工作标准，保质保量地完成各自分管区域内的保洁工作。

4、遵守考勤制度，按时上下班，不迟到、早退，不旷工离岗，工作时间不干私活，不做与工作无关的事情。

5、发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待。

6、清洁过程若发现异常现象，如跑、冒、漏水和设备设施损坏、故障等，及时报告主管领导或专管人员，并有义务监视事态过程或采取有效措施，控制事态发展，必要时积极协助专业人员排除故障。

7、妥善保管清洁工具和用品，不得丢失和人为损坏，不得将清洁工具和用品私借他人使用或带回家中使用，如损坏或遗失工具照价赔偿。

8、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还失主。

9、认真完成上级领导临时交办的其他任务。

第二章保洁员工作标准。

一、走廊及会议室清扫标准。

1、会议室内办公桌、椅、电脑、电话、烟缸、地面、窗台、窗框、门、文件柜、刊物架、沙发、茶几等每天至少擦拭一次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。

2、办公桌上的办公用品、文件、资料等要摆放整齐，不得随意翻看。

3、文件柜玻璃、窗框要擦拭得干净、明亮，无手印、无尘土、无水迹;窗帘悬挂整齐。

4、垃圾筒要保持干净无污、垃圾及时清倒、垃圾袋及时更换。

5、办公室内的花草植物要定期浇水，并保持花盆内无杂物，盆体无尘、无污渍。

6、区域内的踢脚线每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。

7、下班前清扫时，检查各类办公设施电源是否关闭，最后将门、窗关闭、锁好。

二、卫生间清扫标准。

1、卫生间内洗手台面、镜面、地面，应随时清扫，做到无污渍、无积水。

2、卫生间内便池应随时清扫、冲刷，做到无污渍、无异味。

3、卫生间内隔断板、墙面、开关插座、窗台等每日至少擦拭1次，做到无污渍、无痰迹、无水迹。

4、卫生间内垃圾筒要保持干净无污、垃圾及时清倒、垃圾袋及时更换。

5、在蚊蝇活动季节里，每周喷药一次，保证厕所内无蝇、无蚊虫。

6、每日不定时喷洒空气清新剂，减轻厕所内异味。

7、卫生间内的踢脚线每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。

8、卫生间室窗户玻璃、天花板及灯具，每月定期清扫擦拭，如遇节假日顺延。

三、楼梯通道清扫标准。

1、楼梯通道的地面每日至少清扫1次，每周至少拖1次，做到无垃圾、无杂物，无污渍、无痰迹、无水迹、光洁明亮。

2、楼梯通道内的扶手、窗台、楼道开关、配电箱门等每日至少擦拭1次，做到无灰尘、无污渍、无水迹。

3、楼梯通道内踢脚线、安全出口指示牌每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。

第三章保洁员安全操作规程。

(一)牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。

(二)在超过2米高处操作时，必须使用梯子，双脚需同时踏在梯子上，不得单脚踩踏，并保证梯子下方有人把扶，以免摔伤。

(三)在清理开、关设备设施时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。

(四)不得私自拨动任何机器设备及开关，以免发生故障。

(五)在不会使用机器时，不得私自开动或关闭机器，以免发生意外事故。

(六)保洁人员应注意自我保护，工作时戴好胶皮手套，预防细菌感染，防止损害皮肤。清洁完毕，应注意洗手。

(七)应严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。

小区公用部位即楼道、楼区公共路途、花坛空地等，是归居民公共一切的，同时也是小区树立的一项重要内容，为了坚持公用部位在公共运用中的整洁、完整，为小区居民发明良好的外部环境，特制定本制度。

一、坚持公共楼道的清洁。

1、不得在楼道内乱堆、乱放物品。

2、楼道走廊内坚持清洁、无废纸、废物、痰迹等。

二、楼区内公共路途、公共设备的运用。

1、不得在公共路途等公共运用部位违章私搭乱建。

2、不得在公共运用部位乱贴乱画。

3、不得在渣滓箱外、果皮箱外等处乱扔乱掉。

4、不得对公共配套设备停止破坏。

三、公共部位的花坛、绿地等的运用。

1、不得破坏花坛、蹂躏草坪。

2、不得乱砍乱伐，攀折树木、花草。

3、坚持花坛、绿地的整洁，不得乱扔、乱倒物品入公共绿地，

四、小区居民要共同保护公用运用的部位，坚持公用部位的整洁，如有违犯公共运用制度的，小区管理处将依据情节轻重给予处置。

1、房屋共用部位、共用设施、设备及其运行的维护和管理。

2、环境卫生：公共环境卫生(公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的清运)。

3、小区公共秩序维护：协助公安部门维护本区域内的公共秩序、检查消防隐患和消防设施、搞好安全防范工作(小区安全监控、巡视、门岗执勤)和管理宣传工作。

4、物业管理费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不包括户内小修费用及路灯和楼道灯费用。

(二)代收公用事业费物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用。物业公司接受委托按统一定价代收上述费用，不向业主收取手续费等额外费用。

(三)特约服务费物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，如：委托上门清洁服务、上门维修服务、上门保安服务、照看病人、老人、儿童服务、委托装潢监理服务等，收费由双方约定。

公开、公平、公正。按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

1、合同的约定《物业服务合同》是一种有偿的劳务合同，物业管理企业收取费用的基础是其提供的管理服务所付出的成本和劳务。

2、法律的规定根据《中华人民共和国价格法》20__年1月1日发改委和建设部制定的《物业服务收费管理办法》的规定，物业管理收费是一种服务收费，根据所提供的管理及服务的性质、内容等不同情况实行政府指导价。

1.国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、20--年《物业管理收费管理办法》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。

2.最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题。

通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。20--年建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。

建设部发布了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。由于物业管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局1997年发布的《物业管理委托合同(示范文本)》。《物业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国《合同法》分则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。

装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中:《物业管理条例》的第四十六条和五十三条的规定。建设部20--年发布的《住宅室内装饰装修管理办法》。

(四)业主自治。

《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了业主的'法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，建设部制定了《业主临时公约(示范文本)》，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业管理服务合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。

(五)物业使用与维护。

《物权法》规定建筑物区分所有权分为:专有权、共有权和共同管理的权利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。另外，《建筑工程质量管理条例》、《商品房预售管理办法》、《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开发经营管理条例》、《城市异产毗连房管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，都直接或间接为物业的使用和维护提供了法律依据。当前法规未对物业的专有部分和共有部分做出明确的划分和界定，使得这方面的纠纷特别多。另外，《物业管理条例》对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对其相关管线和设施设备维修养护责任未细化，使物业公司维修责任被强制扩大。

(六)物业服务收费。

涉及物业服务收费的相关法规有《中华人民共和国价格法》、《消费者权益保护法》、《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》等都是调整物业服务收费的相关法律。我国物业管理服务收费实行的是政府定价、政府指导价，业主与物业服务企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车服务费、车辆保管费的界定不一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问题。

在国家立法上，到目前为止我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权力机关制定的专门的物业管理法律。最高效力的专门立法《物业管理条例》层次低，与《物权法》存在冲突。各地的物业管理发展水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，制定出来的物业管理条例在内容上大相径庭，与国家的规定不相一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联系，通过立法途径，才能从根本上解决这些问题。

(一)加强理论研究工作，提高物业管理立法的针对性和有效性。

我国物业管理理论研究尚处于起步和探索阶段，理论研究滞后于物业管理的实践。必须加强物业管理的理论研究，通过借鉴国外的理论研究成果并紧密结合我国物业管理发展现状，深入研究我国物业管理发展过程中存在的问题，明确我国物业管理的发展方向，提出具有中国特色的物业管理发展模式。在正确理论的指导下不断完善物业管理的相关法律，提高物业管理立法的针对性和有效性，为物业管理的健康稳定发展奠定基础。

(二)出台物业管理的专门法律《物业管理法》。

出台《物业管理法》，充分考虑已出台的上位法律相关规定的配套和细化，以现有的立法内容为基础并吸收近年来物业管理立法的成功经验，从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性。明确规定住户(业主和使用人)的权利和义务;业主大会和业主委员会的性质和法律地位，业主大会的职责、召集和决议方式，业主委员会的权利和义务;规定物业服务合同的定义、性质，合同的内容或事项，合同的订立、合同的解除和终止，合同的解释，对合同法的适用，对合同的监督和管理;规定物业管理收费的原则，收费用途，收费标准的制定，对收费的管理和监督等。这样一部专门法律，不仅提高了物业管理的立法层次，更重要的是使得物业管理各有关方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲点。

(三)做好纵向和横向两方面的法律协调工作。

不同层次的法律、法规和规章之间(即上下位法之间)应当互相衔接、不互相抵触，同一层次的有关规范内容协调配套，不互相矛盾。在已制定的法规中，有与其上位法律明显冲突的地方应及时予以修订，如:《物业管理条例》中关于从事物业管理活动的主体的规定与《物权法》中的相关规定不一致，要予以修改;为避免地方性法规之间不协调，较高层次的法规应对物业管理在体制、收费等原则性问题上进行规范，但不宜太具体，以保证各地根据自身发展情况制定细则的自主性;各级部门应及时修改和完善相关法律法规，以适应物业管理发展的需要。

(四)加强物业基础保障型的法律规定，建立物业纠纷处理系统。

完善物业管理的司法保障制度，明确业主个人、业主集团、业主委员会等诉讼主体地位，对诉讼程序进行规范，并对监管、物业验收和保修等方面做出细致规定，保障物业质量及配套机制的完善，为我国物业管理的长远和高效发展提供保障。同时，建立专门处理系统，以解决物业管理纠纷为专职，不仅能提供相关法律咨询，同时也有利于及时、高效地处理物业管理纠纷。

一、严格遵守交接班制度，安全防火制度;严格遵守和自觉执行安全操作规程;认真执行卫生包干区域的清洁管理制度。

二、认真执行上级领导交待的各项任务，负责完成好物业部经理安排、布置的各项工作。

三、负责做好水泵房、空调机房及各楼层风机房、电器设备的保养及故障检修。

四、负责做好电梯、空调、冷冻、安保中心、电话机房、常备电源的电器设备保养及故障检修。

五、负责做好厨房、餐厅各楼层办公用房、动力照明电器设备的保养及故障检修。

六、负责做好主楼、裙楼所有照明设备的保养和故障检修。

七、负责做好公共区域，包括大厅内外照明灯具，泛光照明正常使用和维修保养。

八、坚守工作岗位，自觉执行劳动纪律，不做与工作无关的事。

九、除完成好日常维修及计划维修任务外，还应有计划的尽可能完成好其它零星工程任务。

十、积极协调好班次与员工相互间的工作关系，及时正确处理好突发事故。

十一、做好每天巡楼点检工作，并对在巡检过程中发现的问题及处理结果如实记录在册。

十二、当班时如发生电器故障应尽可能在本班次内解决，不能及时解决的，经征得领导同意后方可移交下一班解决;交接班时发生的故障原则上两班共同解决。

十三、及时做好报修工作的登记、复查、验收工作，包括维修内容、维修工时、维修时所耗用的材料，报修人所在部门的领导或报修人的验收签名。

十四、对任何设备的维修非经工程部经理的同意，不得随意更改原接线方式或损伤原装饰格调，维修后均应做到工完、料尽、场地清。

十五、正确使用、及时清点维修所用的各种工具，做到没有遗留工具在现场，爱护使用、保管好、清洁好所借用的公用工具。

十六、做好日常检修材料的消耗登记造册工作，及时向物业管理部申购常用、备用、易耗材料，如照明灯管灯泡、插座、开关、启辉器、绝缘胶带等，做到既不影响正常使用，又不过多储存备品件。

十七、由于维修电工、值班电工工作不负责任，粗心大意或违反以上各项工作制度，给商铺、租户或其它部门造成不良影响或扩大事故损失的，或由于违纪违规给物业管理部造成不良后果的，其责任自负，同时将受到相应处罚。

一、每周一彻底清扫小区内路面、公共场地、车棚、绿地、排水沟等，平时要坚持小区环境卫生整洁。

二、每隔一天拖、扫楼道一次。(包括楼梯扶手、塔灰、电表箱、单元门、楼道灯、窗台等)。

三、楼道玻璃坚持清洁、透明。

四、小区内墙、柱、门等无广告纸。

五、楼后空中要坚持清洁(不能有砖头、粪便等)，责任区内如有修建渣滓要及时清算。

六、小区内有其它休息也要参与，同时要保证本职任务及时完成。

七、推灰人员必需坚持渣滓车清洁，每周必需彻底洗刷一次。

八、渣滓车停放点周围要坚持洁净，空中有污垢或油渍要及时洗刷。

九、以上制度保洁员必需严厉遵守，如有业主反映卫生状况不好，经核实，业主反映一次对责任人罚款20元，累计3次，自动离岗。

为确保小区电梯安全运行，延长电梯使用寿命，保障使用人安全，小区电梯维保工作由专业电梯公司负责，并接受管理服务中心的监督检查。

二、电梯服务标准。

1、电梯公司维保人员依据《电梯维护养护标准》，对小区电梯实施维修保养。

2、轿厢内须张挂“电梯服务标准”、和“乘梯须知”;。

3、执行北京市房屋电梯运行标准：18小时运行，24小时有人值守;。

4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，认真填写运行记录;。

5、维修保养及时，严格执行保养规程，认真填写保养记录。

6、轿箱环境整洁明亮，不得有油污，垃圾等。机房干净，整洁，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。

7、按计划进行大、中修，并提前2天通知管理服务中心，经同意方可实施。

三、安全质量管理。

1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进行安全检验并填写《年度电梯安全普查表》，电梯维修质量实行内检，互检，专职验检制度，填写《电梯维修保养检查验收摘要》确保电梯维修质量，电梯运行安全可靠。

2、电梯公司定期对电梯进行检查填写《电梯运行维修(周)检查表》。

3、维修、保养电梯时应在电梯基站张贴或挂立告示牌，并做好安全防护措施。

4、电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等紧急情况时，启用《电梯故障应急方案》。

四、电梯设备档案管理。

1、电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年。

2、建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。

五、质量监督检查。

1、管理中心事务员每日对小区电梯运行情况进行抽查，填写《电梯运行抽查记录》。

2、每月3号前事务员将上月《电梯运行抽查、考核记录》，交中心主任审核后，上报公司财务部，公司财务按照维保合同中相关约定，按电梯维保工作考核实际得分情况支付维保费用，电梯维保费用计算公式：月承包费×乙方实得分数%.

3、在维保合同到期前一个月，物业管理部根据服务中心每月的《电梯维修保养考核表》，对电梯公司进行评定，以此决定是否续签合同。

有关物业基本管理的制度及流程篇二十

1、在当班时间内，责任区的各种垃圾，做到随产随清，保持责任区内的卫生。

2、保洁员每周对责任区内的排水井、污水井、绿化槽进行检查，清理残余垃圾一次。保持雨季水道畅通。

3、保洁员接受用户卫生服务要求后，必须在24小时内完成。

4、维护责任区卫生，劝止和制止不卫生、不文明的现象和行为。

5、学习消防知识，履行义务消防员职责。

6、做好本职工作并完成领导交办的其他任务。

2、管理人员试用期为1-3个月，服务人员试用期为2个月。