最新县房地产行业市场调研报告(模板17篇)

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县房地产行业市场调研报告篇一

美容业正在成为继房地产、汽车、电子通讯、旅游之后的第五大消费热点，巨大的商机已经凸现。今后几年，以科技创新、品牌创新、质量创新、服务创新为本的“新美容经济”将成为中国第三产业中的最大亮点。

20xx年，中国已有美容院154万家，经劳动部门正式签发确认的美容教学机构673家，每年培训出来的各级美容师25万名；化妆品企业3750多家，其中一半以上为民营企业。而全国用于美容业投入和改造的资金大约在20xx亿元以上。

20xx年，“美丽经济”保持快速增长，整个美容美发行业产值接近4000亿元，还间接拉动数以千亿元计的其他消费，美容美发已经成为了继房地产、汽车、电子通讯和旅游之后的“第五大消费热点”。20xx年的美容美发行业惊涛骇浪，对于这个正在快速发展行业，有太多的争议和不规范，而20xx年对美容美发行业的治理更是史无前例。无论是政府对美容美发行业的监管还是民众的呼吁，都不断的加快着美容美发行业规范化的脚步。

这些年来，国家内贸局先后出台了《美发美容业国家级评委管理办法》、《美发美容业开业的专业条件和技术要求》、《美容美发业管理暂行办法》等法规标准。20xx年，政府将进一步大力整顿规范美容美发业市场，继续加强美容美发业的监督管理，国内美容行业将上一个新的台阶。

市场需求大、从业人员结构复杂、实验性比较强和产业结构水平比较低，是当前中国美容业的4大特点。尽管经过了20多年的发展，但美容业至今没有进入成熟期，整个行业由于长期处于无序发展状态，寻找一种崭新的适合时代要求的产业运作模式迫在眉睫。近年来，独立开办企业业主的成功率不到20%，加盟连锁店而开办的企业，成功率却高于90%。对此，特许加盟连锁经营方式具有突出优势，但目前在国内发展还具有一定的滞后性，预计未来这一营销方式将成为主流。但特许加盟连锁经营虽然是一种先进的营销方式，但它并不能适用于所有的美容营业机构。除了特许加盟连锁经营外，规模很小但具有专业化、特色化的美容机构，也是未来的发展趋势之一。

中国投资咨询网发布的《20xx年中国美容市场分析及投资咨询报告》共十四章。首先介绍了国际国内美容行业的发展概况，接着分析了国内美容市场的总体运行情况，然后分别对整形美容市场、男士美容市场、减肥、美发和美甲等产品市场的发展做了具体分析。随后，报告对美容行业做了美容院经营分析、营销分析、连锁经营分析、美容业培训市场分析、直销分析、政策环境分析和投资分析，最后分析了国际国内美容业的发展前景及未来趋势。您若想对美容市场有个系统的了解或者想投资美容业，本报告是您不可或缺的重要工具。

一.中国美容美发业的主体经济结构是民营经济性质，其生于市场、长于市场，按照市场机制由自发到自觉地配置资源，行业处于市场竞争状态。目前美容美发机构有94.78％为民营资本，411％为外资或混合资本；美容美发机构注册资金在30万元人民币以下者有7231％；营业场所主要以租赁方式为主，占8827％；设备投资以小型化为主。美容美发业整体属于小投资、大市场型服务。美容美发业经过改革开放后的20多年快速发展已经形成产业规模，完全由民间资本自发投入，依赖市场化运作。

二．产业发展明晰，经济运行稳定。

中国美容美发业已由单一的理发店和简单的护肤服务演变成涉及美容、美发、化妆品、美容器械、美容教育、美容媒体、美容会展和美容营销等产业。美容美发服务是产业终端，美容美发服务和化妆品牛产已经成为行业发展的火车头和晴雨表，带动相关行业发展。美容美发业发展步入成长期。据调查，全国约有20余家美容美发专业媒体，行业每年约有110余场美容美发专业展会，化妆品营销已经形成日化线、专业线、专卖店、药店、超市、电视销售、网上销售和直销等多种途径的销售通道。

据调查，全国各类美容美发机构主要集中在城市(包括乡镇)，有近50％是在近五年内新开业的；以生活美容服务为主占75.91％，以美发服务为主占24.08％。抽样调查表明，全国美容美发机构的每店平均营业收人为11.63万元／年，中心城市的大型店收较高，年收入超过60万元人民币者达到43.84％，小店的年收入多在5—10万元人民币，行业员工月收入平均约为1loo元人民币左右；全国美容美发机构巾约52.6％为盈利，38.5％为持平，8.9％为亏损。美容美发机构经营处于良性的运行状态中。

抽样调查表明，美容美发机构管理模式以家族式占主导地位，经营方式正由单一走向综合，形式也日趋多样化；品牌经营机构发展连锁方式，加盟经营占87.98％；美容美发服务机构的形态表现为发廊型、沙龙型、治疗型、休闲型、享受型、专门型和会员型，有80.25％的美容美发服务机构都不同程度地采用会员制经营方式，在经营面积200m2以上的大型机构中则100％以不同形式采用会员制经营；职业经理人管理模式约占10.23％，大多数中小型机构都由投资者自己为主体进行管理，但大型机构由职业经理人进行管理占主流；运用网络信息化或电脑数字化手段进行管理者在被调查的机构中约占5.72％，已初见端倪。

三．自主择业，自我发展，是创业和就业的良好通道。

中国美容美发业无论在投资，还是在就业方面都具有自主择业、自我发展的创业特色。由于美容美发属于一对一、甚至多对一的.服务方式，在吸纳员工方面具有延展性特点；美容美发行业进入门槛低、创业成本低、维持收入稳定、发展前景好，具有很强的创业发展优势。据调查，美容美发从业人员平均年龄约为25.72岁，男女性别比例约为xx.42：78.58。显示出是一个以女性为就业主体的优势产业；在从业人员中属本埠就业者占40％，属外省籍或远郊者占60％，这种情况在中心城市更为明显；在从业人员中约有70％为自谋职业及创业者，再就业者约占10％，“4050”大龄人员约占3％左右，美容美发业大量吸纳小城镇转移劳动力和待业者，是解决就业和创业发展的良好通道。

经济结构:。

94.78％为民营资本。

4.11％为外资或混合资本。

美容美发机构注册资金:。

30万元人民币以下者有72.31％。

租赁方式为主，占8827％。

涉及相关产业:。

美容、美发、化妆品、美容器械、美容教育、美容媒体、美容会展和美容营销等目前规模以及产业资金:。

全国约有20余家美容美发专业媒体，行业每年约有110余场美容美发专业展会。

销售渠道:日化线、专业线、专卖店、药店、超市、电视销售、网上销售和直销等多种途径的销售通道。分布情况:。

全国各类美容美发机构主要集中在城市(包括乡镇)，有近50％是在近五年内新开业的；以生活美容服务为主占75.91％，以美发服务为主占24.08％。

经济收入:。

抽样调查表明，全国美容美发机构的每店平均营业收人为11.63万元／年，中心城市的大型店收较高，年收入超过60万元人民币者达到43.84％，小店的年收入多在5—10万元人民币，行业员工月收入平均约为1loo元人民币左右；全国美容美发机构巾约52.6％为盈利，38.5％为持平，8.9％为亏损。美容美发机构经营处于良性的运行状态中。

经营管理方式:。

教育培训支撑行业发展:。

据调查，美容美发机构的从业人员初中及以下学历者占35.1％，高中及中专技校者占53.53％，大专及以上学历者占11.38％。从业者接受教育程度偏低，与美容美发业有一定的技术含量和与人体卫生相关的服务性质的要求有所差距。

调查表明，美容从业人员中经过系统的专业培训者约占53.92％，近一半人员无专门教育经历，其中有医学背景者只占3.83％。目前专业培训亦多为1一3个月的短期培训，这与国外美容专业教育、后续培训，特别是学历教育有很大差距。

消费关注热点:。

调查表明，有70％的被方者对未来美容美发业发展持乐观态度。消费者最为关心的前三个因素是美容美发操作人员的技术水平和素质(占28.60%)，设备的先进性、可靠性(占15.2％)，用具的卫生安全性(占12.1％)。

评价满意度较高的是工作人员的服务态度，评价较低的是管理和服务质量。在被访者中，有去美容美发院的意向者占90％以上，其中60％的人有去过美容美发院经历；有80%以上的被访者对普通美容美发服务价格持接受态度，办理消费月卡(占19.28％)和年卡(占23.08％)。

已成为主要方式之一，消费以城市为主(占70.05％)。美容美发消费者的男女性别比例为19.61％：83.39％；年龄段主要集中在20岁一50岁(占81.04％)；大专以上学历的消费约占45.86％；社会地位较高和职业相对稳定的人员是消费主要群体(占93.12％)；农民及农民工消费约占6.88％，广大农村的美容消费已开始显现一定的消费势头。

政府社会关注热点:。

中国美容美发业经过自主发展，已经从过去的自发状态，问归于成长期的自觉状态，行业需要良好的发展环境，市场需要规范。有88.69％的被访者希望行业法制化管理，在规范有序环境下发展；有89.5％的被访者希望健全标准化体系，保障卫生安全，提高服务质量。调查还表明，有超过60％的正规美容美发机构的从业者希望能够建立执业资格制度，并且将执业资格作为企业注册开业和人员从业的必备技术条件，这一主张与目前国际通行的美容美发业管理模式相符合。

县房地产行业市场调研报告篇二

因此，我们必须温故知新，认真总结四年来工作的经验教训，切实找准存在问题的根源，确定出解决问题的可操作性办法，在新的起点上轻装上阵，奋起直追，使工业基地进一步增强经济发展的内在动力，真正成为县域经济发展的重要增长点。

（一）基地定位不明确，综合协调能力薄弱。

1、基地建设，规划必须先行。我县工业基地自xx年下半年开发建设以来，至今没有一个控制性详规，更没有入园企业布局规划，一方面造成企业布局较混乱，大有“拣到蓝子里都是菜”的鱼目混珠现象，另一方面导致农民在已规划但未征用的土地上乱搭乱建，无形增加了基地建设成本。同时，也难以与县城总体规划对接，与县城基础设施做到资源共享。

2、基地工作从开发建设到引进企业、安置企业落户以及跟踪服务，每项工作都必须得到各部门的配合和支持，但由于基地综合协调能力薄弱，加之在部门利益的驱使下，基地工作难以顺利推进，从征用土地开始到开工建设的.每一阶段都举步维艰，各部门都把基地看成是一块饼干，不去想怎么把这块饼干做大，而是都来争着分食，没有争到就处处设障碍，讲条件，使基地工作难以顺利进行。目前，由于种种原因使基地已征用土地均无法开工，造成近20家企业等地建设。

（二）运行管理机制不活，监管乏力。

1、投入回报率不高。现在基地已经投入了大量的土地资源及资金，但由于项目开工多投产少，达标达产的就更少，尤其是像钢构和温室类的项目，业务均在外地，即使开工投产，如果监管不力，税收也在外地，所以产生的回报相对较少。

2、土地利用率低。在基地存在较多的闲置土地，已开发的厂房中基本没有多层厂房，已开工投产的项目，经对照其审批的规划，还有大量厂房未动工建设。目前，基地已建成的企业，土地利用率平均不到30%，甚至有圈而未建的现象。

3、统计口径混乱、税收征管不到位。基地有一些企业是退城进园或从其它乡镇引进的企业，其税收仍未落入基地，使基地税源存在流失现象。

（三）资金投入困难，基地发展缓慢。

1、基地投入严重不足，基础设施建设严重滞后，导致企业等地落户。

2、基地企业资金短缺，有的企业建好厂房，购置设备后，缺少流动资金，致使企业停工待产。

（四）办事效率低，协调服务难以到位。

1、有些职能部门对于建设工业基地的重要性和紧迫性仍然认识不到位，较强地追求部门利益、个人利益，较多地拘泥于繁琐的程序，导致基地企业建设过程中涉及的用水、用电、办证、办照等审批程序效率低下，成本过高。

2、有的职能部门，特别是条管部门自行进入基地企业检查、处罚的现象经常发生，导致企业不安心生产，有的已搬迁。

（五）队伍素质不高，人力资源缺乏。

1、基地内部工作人员懂业务的较少，特别是规划、建设、测绘人才。

2、掌握一定职业技能的产业工人十分紧张，高级管理人才、专业技术人才更为短缺。

基地发展到现阶段，资金已投入下去，基础设施基本配套，项目引进来了，要真正出效益，出活力，主要在于项目的引进和推进，关键在于对基地和企业的监管。所以下一阶段工作重心必须视项目开发为生命线，把“安商”、“选项”和强化管理放在工作首位，通过“搭建平台，完善政策，搞好服务，强化监管”等措施，使安商选资与项目推进有机地结合起来，走出一条成功的“你助我发展，我助你发财”之路。因此，我们必须在五个方面采取新举措。

县房地产行业市场调研报告篇三

凤冈县房地产业是在全面推行住房分配制度货币化改革后，随着全县经济的发展而逐步发展和壮大起来的。特别是在"十五"期间，由于停止福利分房后，住房全面实行市场化，加之县委、政府出台了一系列加快小城镇建设步伐的优惠政策，为凤冈县房地产业的迅猛发展提供了强有力的政策支持，从而使房地产业驶上了持续、快速、健康发展的快车道。凤冈的房地产业得以快速健康发展，归集起来有两个方面，一方面是政府一系列优惠政策的出台，为房地产开发提供了优越的投资环境，外地房开企业纷纷来凤投资兴业，本地房开企业发展方兴未艾，一栋栋商品房、一片片小区如雨后春笋般涌现出来，县城的人居环境较以前有了很大改善和提高，无论是住房面积、住房环境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，凤冈房地产业的发展是与近年来凤冈经济的发展密不可分的，是凤冈经济社会全面发展的一个明显标志，房地产业已成为凤冈县经济发展的支柱产业之一。

纵观凤冈县房地产业近五年来的发展、壮大历程，主要有三大因素在起主导作用：一是市场因素，由于经济的不断发展，住房分配制度的改革，使人们对住房有了新的更高的需求，从而形成了一个庞大的市场群体；二是政策因素，"十五"期间，凤冈县招商引资和小城镇建设的一系列政策，成为房地产业快速发展的助推器和牵引器；三是利益因素，众多房产开发企业纷纷涌入凤冈，是由于这里的房地产开发市场空间广、利润大，这是凤冈县房地产业得以蓬勃发展的终极原因。

一是极大地改善了城镇人居环境，提高了居住质量，提升了城市品位，壮大了城镇规模，增强了城市吸纳能力，加快了城乡一体化步伐。

二是拉动了经济发展。据不完全统计，房地产业的发展可以拉动近二十个相关产业的发展，从而有效地推动相关经济领域的发展，据统计，从xx年至xx年，凤冈县房地产开发累计投资近两亿元，因房地产交易而产生的税费累计约为750万元，该产业为凤冈县财政增收做出了应有贡献。

三是促进了社会进步。由于房地产业的发展，拉动了许多相关产业，从而为社会提供了诸多就业渠道，据统计，目前凤冈县在房地产业及其相关产业从业的人数约为800人，其中许多为企业下岗人员和农民，房地产业的发展缓解了就业压力，增加了农民收入，为社会的稳定和广大农村劳动力向非农产业转移发挥了巨大作用，其社会效益和作用不言而喻。

1、行业发展情况。

截止至xx年上半年，在凤冈县从事房地产开发的企业有11家（鑫发、一阳、嘉和、大兴、华盛、金久、万众、朝灿、九洲、播州、赛龙），全部为有资质开发企业（从暂定资质到三级资质不等），累计开发商品房达28万m2（商品住房23万m2，营业房5万m2），商品房销量达19万m2,存量达9万m2（其中住房7万m2，营业房2万m2），商品住房均价从最初的350元涨到现在的700元/m2，营业房均价从最初的1500元涨到现在的3000元/m2。

2、xx年上半年开发销售、交易、抵押情况。

（1）xx年开发情况：xx年全年计划开工商品房面积14.5万m2,截止至xx年6月底，已竣工5万m2，完成计划的34%，全年计划完成投资9403万元，已完成投资6441万元，占总投资的68%。

（2）销售情况：xx年上半年完成商品房交易77宗，交易面积7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金额1117万元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面积1229m2，比去年同期上升20%,交易金额50万元，比去年同期上升27%。

（3）协税护税情况：严格执行税收"一体化"管理规定，按规定搞好协税护税工作。今年上半年，凤冈县房管局共计完成各项税收136万元，与去年同期相比增长23%。

（4）预售情况：今年上半年凤冈县房管局共办理《商品房预售许可证》8件，预售总面积100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈现出供销两旺的势头。xx至xx年总开发量约28m2，总销售量为19万m2;其中商品住宅开发量约为24万m2，商品房销量约为17万m2，存量为7万m2;营业房约为5万m2，营业房销量为3万平方米，存量为2万m2。

2、商品房销售对象及资金来源。凤冈县商品房销售对象主要为国家机关工作人员，企事业单位人员，经商人员和外出务工返乡创业人员，部分农民和外地籍人员，资金来源主要为住房公积金贷款和农行、信用社提供的按揭贷款。一次性现金支付购房的人员，约占总购房人员的10%左右。

3、购房用途。凤冈县绝大部分购房户都是为了改善居住条件而购房，部分因以前的集资建房、福利分房在户型面积、结构及功能方面均大大逊于现在开发的商品房，促成了换房；二是致富农民向非农产业转移，也促成了商品住房及营业房的销售；三是存在少部分投资性和投机性购房；四是部分乡镇人员为了给子女提供一个良好的教育环境而不惜在县城购房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的开发建设，原来的集资建房户、房改房户和其他人员大量换房，原有住房被大量空置出来。而这类房屋正好符合部分乡镇职工、镇城低收入无房户、外出务工返乡创业人员及一些进城务工农民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。从近三年的统计数据来看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房结构比例不尽合理，经济适用房、廉租住房发展滞后。凤冈县的商品房开发主要以普通商品房为主，高档商品房和经济适用房及廉租住房基本没有，高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租住房的比例为0：10：0，与国家要求的2：7：1的标准比例不符，从而导致住房结构不合理，无法满足不同消费群体的住房需求。

1、严格实行土地储备和按计划出让土地制度。目前凤冈县商品房存量住房为7万m2，平均按120m2/套计算，尚有近600套住房待售，营业房存量有2万m2，平均按80m2/间计算，尚有250间营业房待售，加上未来一两年之内将有约20万平方米的开发量，应该说，未来两年推出的量是相当大的，这种大规模集中推出，势必形成一个买方市场，这对凤冈县房地产业的健康发展会产生一定的影响，甚至有可能形成房地产泡沫经济。所以建议政府必须对土地出让进行紧缩，待已出让的土地开发完毕后，再视全县经济发展情况定期推出土地，从而避免凤冈县房地产市场"井喷"现象的发生。

2、切实加强对房地产信贷市场的规范和监督，最大程度防范贷款风险的形成。凤冈县的购房群体，其资金来源绝大部分靠金融机构的货款，这在一定程度上加大了金融风险的隐患，需要强化管理和监督，引导和督促金融部门切实采取有效措施，防范金融风险，使凤冈县的房地产信贷在风险系数内健康发展。

3、加强宏观调控，有效整顿凤冈县房地产市常目前凤冈县房地产市场总体运行情况是良好的，但发布虚假广告、面积缩水、物业管理滞后、签订霸王合同等不良现象，在个别开发企业中偶有发生，个别购房人也有投资性和投机性购房倾向，这些现象在一定程度上扰乱了凤冈县房地产市场的健康发展。去年以来，从中央到地方专门出台了一系列整顿和规范房地产市场的文件，凤冈县房管部门也专门召集各房开企业学习传达了相关文件精神，并对凤冈县房地产市场进行了一次全面的整顿和规范，取得了明显的效果。今后，我们还要同有关部门紧密配合协调，针对凤冈县房地产开发中存在的问题，采取切实有效的措施，以对投资性购房和投机性购房等扰乱市场的行为为清理和整顿的重点，继续加大整治力度，使凤冈县的房地产业实现依法经营、诚信开发、规范发展。

4、积极引导消费者理性购房和开发商理性开发。目前，凤冈县购房者普遍存在盲目追求大面积的倾向，忽视了房屋的实用性和经济性，殊不知这是一种资源的浪费，今后凤冈县的房地产开发应从规划和设计人手，设计出面积适中，功能齐全的房屋推向市场，做到既能改善居住环境，又能有效节约和利用土地资源。

5、积极调整开发结构，使住房结构逐步趋向合理。严格按照国家确定的2：7：1的标准比例进行开发，从而满足不同阶层的住房需求。近五年来，凤冈县普通商品房发展迅猛，供大于求，而高档商品房、经济适用房和廉租住房的建设几乎为零，这种0：10：0的住房结构比例对凤冈县房地产市场的发展是十分不利的，它不能合理满足各个阶层的住房需求，特别是作为政府惠民工程的经济适用房和廉租住房的发展，尤其应该加大建设力度，它既能满足城镇中低收入家庭的住房需求，更是解决困难职工及进城务工人员住房需求的有效途径，还能起到平抑商品房价格的作用，其社会效用是非常巨大的。上级每年给凤冈县下达有3000m2经济适用房和廉租住房建设的任务，做好这一工作，政府必须从土地、税收、奖励等方面给予大力扶持，才能真正把这一民心工程落到实处，促进凤冈县住房结构比例合理化的实现。

县房地产行业市场调研报告篇四

近年来，随着房地产开发的持续升温，带动了小城镇房地产开发的蓬勃发展，小城镇房地产开发形式多种多样，其具体表现形态为：一是自主开发。由开发商自行完成从土地使用权的取得到房屋施工建设、销售的全过程。二是委托开发。由相关单位或组织划拔土地委托开发商进行开发，建成后交付委托单位，开发商按约定收取开发佣金。三是联合开发。由一方出土地，另一方出资金，双方或多方联合完成开发并按合同约定分配收益。四是合伙自建。由个人以自然人的身份合伙自建，按协议进行房屋分配。在上述形式中又以联合开发和合伙自建为主要形式。

因此，小城镇房地产开发与一般意义上的房地产开发相比具有“非典型”性的特点。随着开发规模的逐年扩大，在扩大农村消费需求，完善城镇功能的同时，对地方税收的支撑作用也愈显重要。

房地产开发的主体呈现出开发主体多元化多头并举的趋势，既有政府主导的镇区规划项目和工业园区建设，也有企事业单位、村民委员会组织参与的房地产开发，更多的是个人或由自然人组成的团体进行的自主或联合开发（包括合伙自建）。多元化开发带来了税收征管中的一系列问题，最为突出的是无证经营问题。如村级组织及个人进行的房地产开发，大都没有办理税务登记。由于小城镇房地产开发具有其独特个性，加之税收征管手段相对滞后，小城镇房地产开发的税收流失现象较为普遍，一些房地产开发企业在开发经营房地产过程中，为了达到少缴或者不缴税收的目的，往往挖空心思，改变交易性质，减少交易金额，广泛存在“假合同，假集资，假代建，假联建”的四假行为。一般是在签订真实合同之外，以各种利益诱导购房户签订假合同，隐匿真实合同，并以假合同应付检查和办理相关证件；假借住户名义“共同”集资，“联合”开发，签定“集资建房或私房联建”协议，将开发交易行为改头换面为自建联建行为，以逃避纳税义务。这类房地产开发企业多为地下企业或小型开发商，大多既无房地产开发资质，又不进行注册登记，投资者利用各方面的关系，有的开发商先以其他村民民义办理土地使用证，在开发中再转户，更有甚者在从事房地产开发之前将土地使用权直接办理到购房者名下，堂而皇之地将房地产开发变为私房联建或个人集资建房，以达到少缴甚至不缴税费的目的。

小城镇房地产开发大多由自然人投资入股，开发商法律意识淡薄，纳税意识偏差，往往不择手段偷逃或挤占国家税款以追求利润最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的恶意偷税心理普遍存在，具体表现为不能主动向主管税务机关申请办理税务登记或不能按规定如实申报其应税项目，有的甚至采取假合同、假集资、假联建等手段逃避税收，给税务部门税收征管带来较大的难度。并且，由于房地产开发过程比较复杂，涉税环节多，涉及的税种也多，客观上给不法纳税人留下了偷逃税的可操作空间，税务机关例行的帐面检查是很难查到其筋骨的，其结果只能是进一步助长开发商偷逃税的侥幸心理。同时，由于房地产开发商的主要销售对象为消费者个人，两者具有利益上的一致性，对于出现的“阴阳合同”，地税机关很难核实，“以票控税”也难以达到预期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成时间的影响，地税机关对申报价格及面积根本无法确认，明知纳税人申报不实但又无法查证。还有的通过假继承、假赠与、假出租等形式进行隐形交易以达到避税逃费目的。

涉税信息不对称导致税收管理滞后。利益驱动，部门之间协作不强。通常开发一个房地产项目，必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度，这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。尤其在涉及到本部门利益时，部门之间相互缺乏协调配合，有的甚至互不相让，相互争扯。这样，在房地产开发过程中地税部门难以有效地参与管理和监督，造成房地产税收征管难。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息，都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的。由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较底层次，这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换，税务部门往往只能在房地产开发企业开发、销售房屋后介入管理，客观上导致了税收源头管理困难和有效管理滞后等实际问题。尤其是在农村小城镇，对房地产业缺乏综合协调管理，行政管理部门往往各自为政，甚至部分工程项目规划立项手续不全，税务部门从规划、建设等部门也无法取得相关信息，更谈不上对项目进行及时管理和有效监控。

税源管理相对粗放导致税收流失。受外部环境和税务机关自身的征管力量及征管手段的制约，对小城镇房地产业的税源管理总体上较为原始、粗放，税收流失现象不同程度存在。从外部环境来看，由于各部门的管理职能分割，加之各部门对地税机关没有法定的配合职责和义务，与税务部门的协作配合相对乏力，进行“源泉控管”的积极性不是很高，地税部门仅仅依靠协调来实现外部借力显得力不从心、鞭长莫及。从内部情况来看，受信息掌控难的制约，房地产各环节税源分析对比与税款实现及征收无法实施同步监控，无法进行有效的跟踪管理，影响了税款的正常入库。加之地税机关自身的征管力量薄弱，而开发商流动性大、稳定性差并且多是异地开发，一旦工程完工结算后，既不办理税务登记注销手续，也不办理税款结算手续，立即卷铺盖走人，造成事实上的税收流失。

二、对加强小城镇房地产税收管理的建议。

（二）深化社会综合治税，充分依托社会力量，搞好协税、护税工作。建立由乡镇土地管理所、村镇建设服务部、村支两委和地方税务机关组成的农村零散建筑业协税、护税组织，建立健全村委会负责制度，乡镇党委政府把各村宅基地的管理列入村委的目标责任制考核范围。村委会要详细掌握辖区内的宅基地使用情况和建筑施工队的建筑数量，并对承揽人员和施工队情况进行登记。健全税收联席会制度，定期召开联席会，由包村干部和土地管理所及时向税务所通报农村建房情况。通过宅基地的控管对农村建筑业的税收征收进行把关。做到从上到下齐抓共管，治理了“三乱”，规范了税收征管秩序，增加了财政收入。

（三）建立基础性的征管制度。1、强化纳税申报制度，实行按项目核算申报，不能分项目建帐核算的由税务机关按工程形象进度或预收款情况预征税款，工程竣工结算开具发票时多退少补。2、建立房地产基准价格计税制度，建议政府有权的部门定期公布本地区不同地块房屋的交易基准价格（售房均价），税务机关有权以该基准价格判断纳税人提供的交易价格是否明显偏低，有权以交易基准价确定为计税依据。3、建立二手房转让的登记、申报制度，及时掌握监控二手房转让的交易情况4、建立核定征收制度，税务部门在对当地房地产行业利润率和税负进行测算的基础上，根据房地产行业应缴的各种税收及附加，核定房地产业税收综合征收率，实行“以票控税，分次纳税，年度清算，多退少补”。在目前小城镇房地产企业财务核算较为混乱、税收监控难以有效跟进的情况下，实行核定征收不失为一种简便易行的征管措施。

（四）针对一些建筑扭曲“联户建房”的本质，偷漏房产销售环节的部分税收问题，及时找准问题症结，切实采取措施，堵塞税收漏洞。一是事前备案。施工前，要求联户建房的建筑施工单位必须提供真实准确的联户建房合同、联户建房业主名单、联户建房施工设计图纸进行备案，当地税务所严格审核联户建房的真伪。二是事中监管。施工建设期间，税收管理员深入施工现场，调查核实联户业主、建筑成本、建房单价、建房面积等，核对建筑施工单位提供资料的真实性、完整性。三是事后检查结算。工程竣工后，抓住“谁拥有土地使用权，谁就拥有房屋初始权”实质，核对最初报送的联户建房业主与最终的房屋产权证业主是否一致，据此分不同情况办理税款结算。四是明确房屋建筑成本下限定额。对会计制度不健全的建筑施工单位修建房屋的最低成本进行核定，制定成本定额标准下限，并实时根据市场价进行调整最低建筑成本核定征收税款。工作人员应各尽职守，严禁推诿扯皮，不负责任。土地房建办工作人员必须严把建筑面积关口，，严禁弄虚作假、营私舞弊造成税款的流失。

（五）加大震慑性的查处力度。针对小城镇房地产开发的特点，以具有开发性质的合作建房和自建行为为重点，采用实地核查和外围调查相结合等有效税侦手段，积极拓展税务稽查的深度和广度，加大惩处力度，对查出有偷逃税款、久拖不缴的纳税人依法采取税收保全、强制执行等刚性措施，对偷逃税大案、要案严格依照法律程序移送司法机关追究刑事责任。要通过税收刚性惩处手段的积极应用，充分发挥其震慑效应，加大对房地产业的税收约束力度，切实建立小城镇房地产税收“有序征管”工作格局。

县房地产行业市场调研报告篇五

区域市场分析

不同地域的消费者对橱柜及整体厨房产品的关注程度高低不一，反映在区域市场份额分布格局及潜在发展空间的差异上。根据对互联网家居产品数据中心橱柜专区的关注度研究，在全国重点省市地区中，广东省橱柜品牌关注度最高。作为橱柜产业高集中度区域之一，广东地区集中了以欧派为代表的一批橱柜产品制造企业，市场关注度非常高。而在山东及江浙地区，在海尔为代表的一批优秀家电品牌进军厨房领域的带动下，整体厨房产业的发展亦处于较高水准。

三、品牌分析

在橱柜网络热议话题中，以品牌讨论为主，占热议话题的40%。大量网友在互动讨论如何选购橱柜产品，以及购买后的使用情况。对于产品的选择话题中，针对产品价格、材质选择以及产品设计风格等方面的讨论比较突出，网友互动性较高。由此看出，如何针对自身条件理性选购橱柜产品是网络热议话题的主要诉求，企业通过对此给予专业解答，从而引导消费者合理的选购产品。

据统计，橱柜上榜品牌中，欧派的热议度最高，占比34%，其次是海尔，占比14%，科宝占比11%。除了这三个品牌外，其余七品牌热议度占比均在10%之下，由此看出前三品牌网络关注优势明显。

四、橱柜热销产品分析

1、橱柜门板材质

烤漆、实木材质橱柜占据市场主流，pvc材质市场发展潜力巨大

众群体的消费需求。实木板材质的橱柜主要以古典风格及乡村风格为主，价格高于市场平均水平。三聚氰胺板占比18%，pvc（模压板）占15%。这两种材质市场占比均超过10%，存在一定的市场空间。

2、橱柜台面材质

人造石材质台面占主流 石英石材质市场份额增长趋势明显

17%，但因其重量大、易破裂、幅面不得超过1米等不足，市场空间有逐步萎缩的趋势。石英石作为人造石中的一个高端种类，虽然价格略高，但因其在多方面的优秀性能为更多的消费者所喜爱，市场占比9%，并有进一步增长的趋势。不锈钢材质的橱柜台面市场销量占比8%，产品具有环保无辐射、使用寿命长、经久耐用、易清洁，始终光亮如新等优点，是崇尚"实用主义"消费者的最佳选择。不足之处在于耐磨性差，易产生划痕。

3、设计风格

橱柜设计以现代简约及欧式古典风格为主

新中式与简欧风渐劲

通过对消费市场调查发现，现代简约风格的橱柜产品在市场中销量最高，占到总销量的41%。其次为欧式古典风格，占总销量的31%。这两种风格构成时下橱柜产品的主流风格，销量累计占比72%。 现代简约风格流行最为广泛，在线条上简洁干净，更注重色彩的搭配，从亮丽的红、黄、紫色到明亮的蓝、绿等颜色都被应用。在与其他空间的搭配上，这种风格也更容易些，同时对装饰材料的要求也不高。 随着混搭风格的盛行，将中式风格与现代元素相结合而诞生的新中式风格在居室装修中得到大胆应用，大到整体居室风格、小到局部功能空间。新中式风格不是纯粹的元素堆砌，而是通过对传统文化的认识，将现代元素和传统元素结合在一起，以现代人的审美需求来打造富有传统韵味的事物，让传统艺术在当今社会的到合适的体现。

也更符合中国人的审美观念。简欧大气、更贴近于自然，也符合国人审美，因此近年在国内发展较快，但仍未普及。

4、产品价格

现今橱柜市场价格跨度较大，低到每延米几百元，高到每延米上万元不等。此外，不同材质的选择也将导致价格发生差异。全国橱柜市场调查结果显示，价格在3000-4000元的产品销量较高，占到总体销量的35%。这一价格区间内的产品不但品质得以保障，价格也为大众消费者接受，是市场的主流产品。其次是定价在2000-3000元与4000-6000元的产品，销量分别占到25%和19%。而2000元以下以及6000元以上的产品销量仅占11%和9%。

对比全国及主要城市橱柜市场，橱柜价格主流区间分布在

2000-4000元的城市有北京、成都、广州、杭州、天津、武汉。其中天津比例最高，达到65%。主流价格区间在3000-6000元的城市有上海、深圳。比例最高的是上海，占到73%。6000以上价格区间占比以深圳最高，占到20%。

五、消费者需求

1、消费者选购因素

环保性能是消费者在选购橱柜产品时首要考虑的因素

据调查结果显示，37%的消费者在购买橱柜产品时将环保定为首要因素，环保直接影响到使用者的`健康，受到行业及消费者越来越高的关注，也是家居装修的永恒话题。

价格因素对中高端产品的选购不构成直接影响

45%的消费者在第二购买因素中选择了材质，表明在达到了环保标准之后，在预算范围内，消费者更加看重材质的选择，一方面材质决定了产品的风格特点，另一方面材质也将直接影响橱柜产品的使用寿命。

2、消费预算

橱柜装修总体预算集中分布在5万元之内

消费者调查结果显示，在全国范围内，消费者的橱柜总体预算（包括五金拉篮等配件）大部分集中在1万元之内，占总预算的32%；其次是1-3万元的装修预算，占比30%；3-5万元的装修预算占比26%。这三个预算空间的消费群体规模相近，属于橱柜装修的主流预算区间。整体预算梯度分布，分别与不同等级的橱柜产品以及不同层次的消费能力群体相对应，基本满足大众消费者对橱柜产品的选择需求。

华东地区高预算群体突出 精细化装修及大户型是预算增长的主要原因

算上涨。而对于大户型及超大户型，厨房装修面积的增大是带动装修预算上涨的主要原因。

六、产品研发、设计发展趋势

通过对橱柜企业及消费市场的调研发现，现在的橱柜消费应该趋于理性，消费者除了考虑产品的功能性与实用性，更多的会考虑产品的人性化设计、环保以及美观。各主流橱柜企业在对市场整体把握之下，将产品创新集中指向了功能设计、材质创新及色彩搭配几方面。其中以功能设计为主要创新方向，在受访的橱柜品牌中占到46%，材质和色彩分别占到28%、26%。

在有限的厨房空间，如何进行整体厨房的设计与装修，其实就是选择了什么样的生活方式。因此，厨房装修应针对厨房空间的具体特点、消费者本身的习惯和审美喜好等因素做出的恰当设计。生活是美的，只有有规划和符合自己需求的设计的生活才是更美的。由于对橱柜的喜爱，在对橱柜有了基本了解后，我们直奔居然之家和宜家两大离我们最近的家具市场，在实地考察中，我们能切合实际地体验橱柜的“美”。

橱柜一般由台面、门板、柜体、厨电、五金配件构成。但是我只针对台面、门板和柜体做了具体分析。

一、 台面材质 1.石英石台面

石英石台面是利用碎玻璃和石英砂制成。石英石的优点是耐磨不怕刮划，耐热性好可大面积铺地贴墙，做各种厨卫台面，拼接缝不明显（仔细观察可见-验收标准），经久耐用是厨房橱柜不错的选择。具有刮不花、污不染 、用不旧 、燃不着 、无毒无辐射的优点，是一种环保自然的材质。由于硬度太强，不易加工，形状过于单一,价格较高。

2.人造石台面

抗污力强；可任意长度无缝粘接，同材质的胶黏剂将两块粘接后打磨，浑然一体。缺：比较容易断裂，硬度不高，而且市场上掺杂的品种很多，不容易分辨好坏。

3.天然石材台面

天然石材中的高档花岗岩大理石是橱柜台面的传统原材料，耐磨性良好、造价低，但是尺寸受限、弹性差、受温度影响容易皲裂。在现在市场上还是不受关注的。

4.耐火板台面

俗称防火板，真正的效果也只是耐火。虽然不是台面主流，但也占有一定的市场份额。

5.蜂窝铝板台面

蜂窝铝板是采用优质合金蜂窝铝箔，合金板材及航空级胶粘剂经高温加压复合而成：材质轻、刚度大、平整度高、阻燃、保温、隔热、抗震、防潮、防化学腐蚀、耐候性强、防污易洗、成本低、装饰性好、易加工等特点。

6.不锈钢台面

不锈钢台面光洁明亮，各项性能较为优秀。它一般是在高密度防火板表面再加一层薄不锈钢板，但随着不锈钢橱柜在零售市场的日渐衰落，它已不被人看好，市场的占有份额也越来越少了。

二、门板材质

在市场上大概分为实木型、吸塑型、三聚氰胺饰面板型、模压型、金属质感型、烤漆型、防火板、包复框型、水晶型、镜面树脂板和防水型。其中实木型、三聚氰胺饰面板型、烤漆型在家居市场中出现的频率较高。

1.实木制作橱柜门板，风格多为古典型，通常价位较高。实木门又分为实木芯板门和实木贴皮门，一般门框都为实木。它的颜色、花纹及其特有的朴实无华为成熟人士所推崇。右图为欧式古典主义型。

2.三聚氰胺饰面板型，是将带有不同颜色或纹理的纸放入三聚氰胺树脂胶粘剂中浸泡，然后干燥到一定固化程度，将其铺装在刨花板、中密度纤维板或硬质纤维板表面，经热压而成。具有表面平整、不易变形、色泽鲜艳、耐磨耐腐蚀的优点，而且价格适中。

3.烤漆板基材为密度板，表面经过六次喷烤进口漆（三底、二面、一光）高温烤制而成。目前用于橱柜的“烤漆”仅说明了一种工艺，即喷漆后经过进烘房加温干燥的油漆处理基材门板。烤漆板的特点是色泽鲜艳易于造型，具有很强的视觉冲击力，非常美观时尚且防水性能极佳，抗污能力强，易清理。缺点是工艺水平要求高，废品率高，所以价格居高不下；使用时也要精心呵护，怕磕碰和划痕，一旦出现损坏就很难修补，要整体更换；油烟较多的厨房中易出现色差。

三、 柜体材质

1、贴面板

贴面板的基材一般是刨花板或密度板，耐高温，质地坚硬，耐压，耐酸碱，大部分橱柜柜体采用贴面板。

2、不锈钢板

不锈钢板耐高温，防酸碱，有管道时无法开孔，色调冷硬，缝隙易藏污纳垢。

四、 选择橱柜事项：

（1） 一看板材的封边、二看打孔、三看裁板、四看门板、五看整套橱柜的组装效果、六看抽屉的滑轨。

（2） 专家提醒，市民在选购整体时，以下细节不可忽视: 一是厨房边角位的设计, 二是五金配件性能。

（3） 在检查材料时，一定要考虑环保问题。

五、 风格

橱柜的款式呈现多种多样，有古典主义、乡村主义、现代主义、前卫主义和实用主义，在不同的风格中，橱柜表现出来的美也不相同。

古典主义——社会越发展，反而越强化了人们的怀旧心里，这也是古典风格经久不衰的原因，他的典雅尊贵，特有的亲切与沉稳，满足了成功人士对它的心里迎合。u型与岛型是比较适宜的格局形式，在材质上，实木当然视为首选。

乡村风格的厨拉近了人与自然的距离，在橱柜上则更多选择实木。 现代主义——现代风格流行最为广泛，每个国家，每个品牌都会适时推出现代风格的款式。在线条上简洁干净，更注重色彩的搭配，对装饰材料的要求也不高，这也许正是它广泛流行的原因。

前卫主义，在材质上多选择当年最为流行的质地，在巧妙的搭配中传递出时尚的信息。

实用主义——不常做饭的家庭多会选择比较实用的造型。

六、 橱柜的价格幅度很大，整体来说影响价格的五大因素，有：是否厂家

直销、门板、台面、箱体板和封边条。所以说材料是决定价格的前提。 在北京 市场上价格一般在5000-15000元，在其他省可能就会低些。 调研感悟：通过对市场上橱柜的调研，可以看出来色调沉稳、木质感强和集成化成为现在的流行主流。作为一名设计师，要根据多种因素为客户设计一款最佳的方案。

县房地产行业市场调研报告篇六

纸媒行业发展形势严峻，在宏观环境影响及新媒体冲击的形势下，图书出版发行公司依靠教材教辅维持相对稳定的营收，而依赖广告收入的报刊则受到了较大冲击。传统纸媒努力寻求转型，与新媒体不断融合。一边是新媒体向传统媒体渗透；另一边传统媒体通过投资并购向新媒体寻求破局。我们认为在当前形势下，传统出版传媒公司拥有高现金、低负债、内容与渠道、政策与资源等多方面优势，转型升级将成为未来的主旋律。同时，国企改革障碍逐步扫除，未来将加速落地，为传统媒体注入新活力。

传统出版发行行业内生增速放缓，子行业出现分化。未来3-5年传统图书稳定增长，报刊拥抱新媒体。

图书出版发行表现平稳，报纸出版受到冲击最大。图书报刊出版行业2012年后开始负增长，同比增速从2011年的16.08%降至2015年的-3.02%。图书出版近两年维持了个位数的正增长，而依靠广告作为主要利润来源的报纸受到新媒体较大冲击，营收增速从2010年的16.22%降至2015年的-10.27%，利润2015年同比下滑53.21%。

图书出版增长受益于销量及单价双增长，利润贡献最大的教材教辅表现稳定。整体毛利率表现平稳，出版行业毛利率约25-30%，发行行业毛利率约30-35%。教材教辅仍占据重要地位，但贡献比例逐步下降，小型化、定制化、数字化是发展新趋势。图书出版发行行业毛利中50%以上由教材教辅贡献，一般新华书店70%的利润来自中小学教材。

报纸不景气源于广告收入大幅下滑。近两年报纸定价金额稳中有升，广告投放呈现快速下滑的趋势。

增速放缓主要由于宏观环境影响以及新媒体冲击。新媒体对于行业最大的影响是改编了人们的生活习惯，手机成为阅读、娱乐等活动的新入口，丰富的内容也占用了人们大量的时间，许多人放弃了看报纸、读书的习惯。

寻找新方向，转型升级是趋势，看好教育、金融投资、ip运营、线下业态升级等方向。

上市公司主营业务占比依然较大，高毛利新业务占比逐步上升，转型潜力大。上市公司目前传统业务占整体收入占比依然较高，保持在80%以上。转型升级的方向有两个：一是做产业链延伸，二是转型新业务。转型升级的路径有自营、并购、参股、成立合资公司等形式。

出版发行行业的上市公司转型具有较大的优势。

（2）线下渠道优势，拥有线下数据及流量入口；

（3）获取资源优势。包括政府资源、教育资源、牌照等；

（4）政策支持。

转型升级布局最多的领域是出版、教育、金融投资。见效最快的是并购游戏企业。2015年，中文传媒、天舟文化、浙报传媒游戏业务毛利贡献均超过50%。

国企改革注入新动力，看好集团资产证券化、并购重组、混改三条主线。

传统媒体国企占比高，成为国改最受益的传媒板块。目前出版发行行业仅天舟文化一家民营上市企业。

改革迫在眉睫，政策不断加码，逐步扫清障碍。国有文化企业发展速度落后于行业，文化创意行业的核心在于人，需要提供足够好的激励机制留住人才。20xx年将是国企改革加速推进的一年。

县房地产行业市场调研报告篇七

目前pe管材行业在中国仍属于新兴行业，与其它建材行业相比，该行业的品牌意识比较淡薄，营销网络建设相对滞后，企业规模不大。营销手段单一，营销成本较高，缺乏宣传策划，对目标市场几乎没有调查研究和应对的手段。很多企业陷入了渠道冲突、成本上升、收入下降、客户投诉不断、满意度大幅度降低的尴尬困境之中。

行业宣传现状

（一） 电视广告

是一种以电视为媒体的广告，是电子广告的一种形式。他是兼有视听效果并运用了语言、声音、文字、形象、动作、表演等综合手段进行传播的信息传播方式。

"强制性"，因而穿透力强，到达率高。 缺点：时间限制；制作繁琐；费用昂贵；不能详细解释和保存。

代表企业：联塑、金牛、神塑、金德等。

如图：

（二） 报刊广告

是指刊登在报纸或杂志上的广告。以文字和图画为主要视觉刺激。

优点：保存周期长；有明确的读者对象；印刷精致，发行量大；可利用的篇幅多，没有过多限制；选择面广，容易施展广告设计技巧；文字表现力强，传播信息详尽；费用较低。 缺点：有效时间短；有限的发行范围；受众接触频率低；实效寿命短；感染力差；干扰与竞争较多。

代表企业：联塑、泓皓、宝硕、白蝶等。

如图：

（三）户外广告

一般把设置在户外的广告叫做户外广告。常见的户外广告有：路边广告牌、高立柱广告牌、墙体、灯箱、霓虹灯广告牌、led看板等，现在甚至有升空气球、飞艇等先进的户外广告形式。

优点：对地区和消费者的选择性强；能引起较高的注意率，更易使其接受；具有一定的强迫诉求性质；表现形式丰富多彩；内容单纯，能避免其他内容及竞争广告的干扰；费用相对较低。 缺点：覆盖面小；效果难以测评；位置有限；地区差异性费用较大。

代表企业：顾地、金牛、神塑、日丰等。

如图：

（四）网络广告

就是在网络上做的广告。一般是指搜索引擎推广或网站上的广告横幅、文本链接、多媒体的方法，在互联网刊登或发布广告，通过网络传递到互联网用户的一种高科技广告运作方式。

一个潜在客户；图文并茂内容丰富多彩；易修改；覆盖范围广；信息容量大；强烈的交互性与感官性；实时性与持久性的统一；投放目标准确；非强迫性传送资讯；费用较低。 缺点：访问者自身对网络广告的“过滤”；网络技术对广告的过滤；网络硬件的局限性；无序竞争；监管滞后；强迫性广告过多，受众印象太差；真实性容易遭到质疑。

代表企业：联创、天一、南风、江特等。

如图：

（五）渠道广告

狭义的是指行业内市场销售渠道或终端中的推广行为。常见的渠道广告推广形式有：企业vi、品牌形象店、品牌代理分销商、经销商品牌跟踪与维护、展会、签约仪式、技术研讨会、招标会、客户交流会、公益活动、成功案例展示会等。

优点：争对性最强；目标客户准确；能直接引导潜在客户促成即时成交；可信度高，能迅速树立企业口碑；信息的交互性与感官性强烈；容易施展广告策略与技巧；能维护与留住老客户，建立客户对企业和品牌的信心；费用相对较低。 缺点：

范围局限性；对企业的质量体系要求较严格；对企业管理协调部门要求较高、有效时间较短；时间的难控制性；准确投放的难把握性。

代表企业：金牛、联塑、顾地、联创等。

如图：

行业宣传中存在的问题与困难

（一）缺乏全局性

因为宣传工作涉及部门较多，目前许多公司中，广告宣传由企划部或公司办负责，公共关系由营销中心或市场部负责，网络宣传由网络部负责，销售促进由客服中心或渠道管理部负责。由于各个部门负责人所看问题及角度不一样，宣传策略不能形成整体规划，只能由总监或总经理统筹协调安排，有时造成同样工作几个部门同时做，而有的工作没人做的局面。没有统一的管理，由于各项宣传策略是各自为政，也存在一定的问题。

（二）缺乏规划性

有许多公司，因为没有专门涉及宣传工作的部门，广告宣传往往没有一个系统的规划，一些宣传策略往往是被动的被提出。比如有些公司受业绩下滑影响，公司高层想通过广告宣传或促销活动带动销售；还有些上市公司往往是通过发布一些广告宣传政策或投入，来达到公司利好的消息；更有一些公司是受到各种媒体的主动广告销售，才有广告宣传意识。没有计划的盲目广告宣传，往往达不到任何效果。

（三）缺乏品牌概念性

对于管材行业来说，许多公司的广告宣传还局限于自身的目标市场，缺乏品牌影响的意识。一个成功的品牌、一家成熟市场运做的公司，刚开始往往很多人并不了解它究竟是做什么的，但它已扎根于沃土，只欠少许甘露它便能茁壮成长。好的品牌形象与影响力往往能使销售事半功倍。许多公司的宣传策略一直是指向销售终端，走不出这个误区，往往宣传就是靠销售拼市场，靠市场打品牌，违背了宣传服务于销售的初衷。愚公移山的精神在宣传策略中是不可取的。

（四）策略实施单一性

因为宣传策略涉及的方法较广，许多公司的宣传策略往往依附于部门负责人单一的感知或偏好，又有许多公司的宣传策略受行业及渠道终端范围的影响，导致了宣传策略的局限性，背离了广告广泛性的基准。有些公司误认为广告宣传应精于一脉，导致宣传策略达不到预期的效果。没有各种广告类型的相互配合，就会存在一定的短板。

（五）效果缓慢难评测性

对于管材行业来说，多数是为市政工程、大型土木项目服务，终端客户一般为政企单位、大型承包商。所以在广告投入后，因为消费对象的特殊局限性，很难达到如快速消费品行业般受众面广的立竿见影效果。而管材行业的宣传是一个循序渐进的过程，由企业形象影响行业文化，由行业文化改变受众意识习惯，由受众意识习惯塑造品牌价值。由于管材行业宣传投入效果的缓慢与难评测性，导致许多公司误判了宣传策略，半途而废终至一无所获。

（六）资金约束性

几乎所有成熟市场运做的公司，宣传投入均在销售利润的10%左右甚至更高。管材行业是一个大投入大产出的行业，资金链的顺畅是保证这一切正常运转的关键，而宣传投入往往就牵涉到公司的资金命脉。许多公司对无形投资持以谨慎的态度，在面向特殊终端客户的管材行业往往对广告投入资金控制得比较严谨，导致宣传策略不能全面实施。

行业宣传策略建议

（一） 统筹兼固

在宣传策略中首先必须要有一个统一管理，兼顾各方的职能部门。涉及到公司宣传策略的方案必须由执行部门去综合意见，统一策划。其次宣传策略要结合行业、市场、销售、公关等多方面因素既给予指导又赋予服务，缺一不可。一个好的宣传策略不是别人做什么就必须跟着做什么，也不是单纯的追求广告创意、设计，而是要通过市场调查、销售分析抓重点取精华去糟粕，制定对公司最有利的方案。做到企划建议市场，市场指导销售，公关服务于销售。

（二） 合理规划

所谓兵马未动，粮草先行，提前做好宣传策略的计划准备工作便能未雨绸缪，旗开得胜。在制定公司宣传策略之前首先要设定公司今年和未来三年内的宣传效果目标，然后制定好至少两套具体差异实施方案，再由至少两组成员执行，每个月所有成员必须记录宣传策略实施效果的进展，以至少一个季度为节点结合市场、销售部门收集统一的数据对所实施的宣传策略进行测评，以至少一年为节点确定和规划好公司下一步宣传策略的侧重点。广告策略不是盲目的跟从，更不是为了制度而不得不去完成的任务，有条有理的计划安排才能步步为营。

（三） 企业文化与企业形象双剑合璧

良好的企业文化能凝聚员工，统一价值；良好的企业形象能维护企业文化，塑就信心。企业的每一点每一滴都是无形的宣传，运用得当便是源源不断的财富。在企业文化方面，多组织员工活动、建立合理的奖惩规范、提供良好的培训与学习机会、制定健全的晋升机制、保障员工的各项福利到位、拒绝政治化口号化的`僵化洗脑，使员工热爱企业。口碑皆宣传，以一传十，众口铄金。在企业形象方面，规范企业vi管理，达成企业形象对外传播的一致性与一贯性，使信息传播更为有效，让受众留下强烈的印象；在条件允许的情况下积极参与公益活动，塑造企业的社会责任感、良知感，加强品牌形象的影响力；尽可能的设立大学生或研究生实习培训基地或技术研讨基地，运用校园与职场广泛及迅速的传播媒介，塑造企业有内涵、有文化、有技术的资深形象；参与行业内知名报刊的编辑工作或自创对外刊物，通过参与媒介或自创媒介的方式影响到行业做行业的排头兵，创造企业自身的宣传媒介；看不见摸不着的细节，往往是决定成败的关键。

（四） 全面出击

侧重点，合理运做各种媒介做到相互配合与呼应，才是一个完整与完善的宣传策略。

（五） 精打细算

宣传策略的费用是一笔巨大的资出。而对费用的控制也是宣传策略中最为重要的一项工作。小投入大回报，是任何行业的风向标。每个企业的宣传策略是随着公司的发展和宣传阶段的进度来决定的，每个阶段每个企业在宣传策略中所需媒介的侧重点各有不同，因此各阶段的费用也就有所差别。在同一媒介中的宣传策略不要过多与重复，要抓住重点，“精确打击”。还有在广告宣传中一定要分清哪种宣传是企业所需的宣传，而哪种宣传是被广告强迫的被动宣传。做好每个宣传阶段性的测评，对宣传投入合理分配，避免无效益宣传。宣传策略需要资金的顶力支持，资金需要宣传策略的精打细算。

总之，以上主要是从行业相关知名企业内宣传方案的大体角度提供了意见。由于本人学识、时间及各种条件的限制，对上述的研究还很多欠缺和遗憾和不足的地方，希望今后能通过自己的工作与学习进一步得到完善。

参考文献

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2. 张先云 编著 市场营销 机械工业出版社

3. 游昌乔 三纲五常：广告与营销战略的关系 博锐管理在线网

4. 孙连勇等译 广告与品牌策划 机械出版社

5. 关兴旺 《给水排水》

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7. 董信 《国际水工业》

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10. 艾瑞咨询集团网站http://

11. 颐通集团公司宣传册

12. 颐通集团颐通员工企业文化手册

县房地产行业市场调研报告篇八

由于工业化的加快，风沙灰尘的迅猛增多，口罩承担了越来越多的保健卫生作用，已成为必不可少的日用防护品，如果所有的人都备有口罩需时就用，疾病的发生和感染就会减少。

据中国国家统计局统计资料显示，我国七亿四千万正常劳动工作者中有二亿五千万多人，长期需要和经常需要配带口罩工作。在日常生活中，与风沙田、久晴不雨、出门旅游、家具大扫除等等，如果备有口罩就方便、顺利、轻松，但常常是用而无备，弄得灰头土脸，烦躁不适，鉴于有庞大的市场，网上热卖的`品种有百多种，价格各异，单价从05元到100元不等，初估年产值为20亿以上。

1、全柔性口罩佩戴时以罩蒙面，口鼻一起包，滤网紧贴皮肤，四周不易封闭，还增加语言交流的难度，造成呼吸气体集中，有效过滤面积狭小，呼出潮湿的气体影响皮肤和眼部的舒适，且清洗后要晾干再用。

2、硬质口罩过于笨重，缺乏美观感，增加了头部的负担，且清洗难度大。

3、一次性口罩成本高，最低批发价单个在05元以上，有继续使用腻味，弃置浪费可惜感觉。

4、药物口罩它是靠药物的挥发起作用，药物挥发有时间限度，到时也是弃之浪费可惜，继续使用一物原有的效果。

上述诸种缺陷，替换式支架折叠口罩与支架隔层分气式口罩，两项专利技术合用生产口罩，让这些缺陷迎刃而解，其优点在于量轻、物美、价廉、方便、环保、实用。用筛网式卫生制作一次性过滤网罩（有如卫生纸、餐厅纸代替手帕的功能）是最起码的目标，实现这个目标，今后人们随身所带的卫生纸可为口罩模样，根据需要使用，价格单个过滤网以分厘计算。具有方便添加药剂，更换方便、价廉物美、卫生、实用。而且面清洗、打消了继续使用腻味、弃之浪费可惜的感觉，其它高、中、低档口罩过滤网也可以做成相应的模型，置入支架内使用，省去置带等工序，省成本。

支架小巧美观，量轻、有如随身饰物，携带方便（以塑料制品测估，但各种约40克，原料成本02元）功能好，因其设有中拱架、底架，所以过滤不与皮肤接触，用凹型中拱架加隔气层，将口、鼻循环气体分开，形成各自的呼吸区，减少了口鼻呼吸相互影响和皮肤的影响，对戴罩后说话不易听清有减轻作用。该款口罩佩戴后如遇短暂休息、透气，喝饮料，不用摘下口罩，只需掰开两边的卡扣向前打开上部即可。休息搁置时放倒中拱架向后折叠重合封闭，保持清洁。系带用按扣式、快捷方便。底座柔韧性裙边加强了非过滤区的密封性。增强了舒适感。免除了非过滤气体的吸入。同时它可用不同的基质材料，生产不同档次的支架：如塑料、玻璃钢、金、银等等，还可以在支架上镶嵌珍珠、宝石等饰物。用精巧的工艺将其做成精美的随身饰物，针对社会各阶层购买力的需要。开发该型口罩有两大生产系列，及支架生产系列和过滤网系列。

县房地产行业市场调研报告篇九

1。1。1国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力———1。

1。1。2人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大———2。

1。1。3城市化进程推动房地产业持续发展———2。

1。1。4通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道———3。

1。1。5城市发展对土地财政的依赖有增无减———3。

1。2。2项目所在区域市场调研（二道区）———5。

2。1位置优势———6。

2。2产品优势———7。

2。3规划优势———7。

3。1商品房总体情况———8。

3。2商品住宅市场———9。

3。2。1整体商品住宅市场情况———9。

3。2。2二道区商品住宅市场情况———10。

4。1土地供应状况———11。

4。1。1长春市土地供应状况———11。

4。1。2二道区土地供应状况———11。

5。1区域范围———12。

5。2区域背景———12。

5。3调查目的———13。

5。4调查方法———13。

5。5时间安排———13。

6。1设计问卷———14。

6。2分析问卷———18。

在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。20xx年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业20xx年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。

中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。

国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国20xx年和20xx年的经济增长分别为9。4%和9。2%，根据房地产发展速度和gdp增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。

城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据20xx年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13。397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49。68%，十年间上升13。46个百分点；中国大陆流动人口为2。6亿人，十年间增加1。17亿人。

中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。

在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。

20xx年中国城市化率达到47。5%，预计20xx年前后将达到70%左右，因此房地产业将会持续30—40年的繁荣。

随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。20xx年7月全国cpi同比涨6。4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。

20xx年国有土地出让收入2。9万亿元，占全国财政收入的35%。

与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10。7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。

中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。

县房地产行业市场调研报告篇十

贵州银行 微笑服务决胜千里

最年轻城商行贵州银行开业 目标1年资产超千亿

2012年10月11日，贵州银行正式开业，肖瑞彦非常忙。“谢谢！谢谢！我在陪领导。谢谢！”当晚9点，肖瑞彦在电话中对理财周报记者说。

这天起，肖瑞彦开始担任中国最新一家城商行――贵州银行董事长兼行长。为此，6个月前，他放弃了民生银行杭州分行行长职务，只身前往贵阳，负责筹建贵州银行。

贵州银行是在原遵义市商业银行、安顺市商业银行、六盘水市商业银行3家银行基础上合并而来。目前尚未增资扩股，股东均为3家银行的老股东，其中大股东是遵义市人民政府，第二大股东是茅台集团，黎阳航空发动机公司、盘江煤电等也进入十大股之列。原安顺是商业银行第三大股东――贵州百灵股权被稀释后，不在十大股东之列。

3家总行变分行

根据贵州省政府的相关任命通知(黔府任[2012]19号)，由肖瑞彦担任贵州银行董事长、行长，原遵义市商业银行董事长张洪生担任贵州银行监事长、调研员(副行长级别)，原六盘水市商业银行董事长肖慈发、原安顺市商业银行董事长许安均担任贵州银行副行长。 10月11日，理财周报记者致电肖慈发证实了上述任命，“我现在正在送客人，目前只是任命副行长，具体职责还没分工呢。”

值得注意的是，在贵州省政府的上述通知中，原来三家银行的行长并没有得到新的任命。理财周报记者致电原安顺市商业银行行长王文庆，电话那头传来的依然是“安顺市商业银行竭诚为您服务”的铃声，“我在安顺，现在还是负责安顺这边的业务，具体职务现在还不知道，你可以问一下贵州银行那边。”王文庆似乎也还没转过角色。

贵州银行相关负责人向理财周报记者表示，贵州银行成立后，总部设在贵阳，并将在遵义、六盘水、安顺设立分行，分别接管原来三家银行的业务，原来三家银行的行长将担任分行行长。

据记者了解，虽然从职务上来讲，3位分行行长降级了，但由于贵州银行属于省级城商行，3位分行行长的行政级别并没有降低，依然为正处级，而肖慈发、许安的行政级别将升为副局级。

目标1年内资产规模超1000亿

贵州当地的城商小而散，资产规模均不大。截至2011年底，遵义商业银行为283.16亿，安顺市商业银行总资产为68.64亿，六盘水市商业银行2015年底总资产为74.96亿。

三家银行合并后，新贵州银行注册资本为32亿，截至2012年8月末，全行资产总额为567.9亿、各项存款390亿，各项贷款201亿，实现净利润6.96亿。

对于未来目标，贵州银行将在开业1年内，实现资产规模翻一番，达到1000亿以上；开业3年内，实现资产规模达到2000亿以上；开业5年内，实现资产规模达到3500亿以上。 在行业发展中，贵州银行将注重于以产业金融助推贵州茶叶、白酒、烟草、中药材、旅游等特色产业发展、升级。

在贵州银行成立大会上，相关负责人表示，贵州银行计划成立贵州省茶产业投资基金，规模达100亿，将以政府产业基金为引导，吸引贵州省外资金投入，重点将投向核心茶企的兼并和收购、茶业科技园、渠道资源和品牌打造等方面。同时，贵州银行将为该基金提供全方位服务，并为投资项目提供配套信贷服务。

在网点扩张方面，“贵州银行将在开业1年内实现贵州省9个市州分行全覆盖，5年内实现全省88个县级机构全覆盖。”贵州银行董事长肖瑞彦表示。

国开行、平安等7家机构助力

只有843.88亿。贵州银行业市场几乎由国有银行及其他的股份制银行瓜分。

2015年起，贵州银监局积极配合省政府实施“引银入黔”工程，结束了贵州没有股份制银行和外资银行的历史。中信、浦发、招商、花旗等相继进入贵州。2012年9月16日，兴业银行贵阳分行正式开业，成为最新一家进入贵州的银行。光大、民生银行设立贵阳分行的规划进入审批环节，北京、上海、平安银行等机构也准备进入贵阳。

截至2012年6月末，贵州全省银行业资产总额12340.4亿，同比增长22.8%；各项贷款余额7722.9亿，同比增长21.7%，高于全国平均增速5.8个百分点；各项存款余额9335.4亿，同比增长22.3%，高于全国平均增速9.1个百分点；存贷比高达82.7%。

“贵州银行是贵州省政府主导组建的城商行，无论在股东引进还是在客户资源上都会享受倾斜政策的照顾，要不然也不敢提出‘5年3500亿资产规模’的目标。”深圳某银行业分析师称。

对于这个宏大的资产规模扩张目标，贵州银行董事长、行长肖瑞彦似乎胸有成竹。他表示，贵州银行将多措并举，创新产品，通过提升表外授信占比、提升直接融资、发展租赁融资等多种形式，从全国金融市场融入资金。“金融发达地区银行的表外授信占比一般可以达到25%-30%，而贵州省内各银行表外授信业务占比只有百分之几。如果银行产品创新搞得好，表外授信做得好，则立即可把贵州省8000多亿融资规模放大到1万亿以上。”

表外授信、直接融资等投行性质的业务，非刚成立的贵州银行力所能及，必须借助其他金融机构。为此贵州省政府拉来一批金融机构，助力贵州银行。

在贵州银行成立大会上，贵州银行与中国进出口银行成都分行、国家开发银行股份有限公司贵州省分行、陆家嘴国际信托有限公司、宏源证券有限责任公司、民生金融租赁股份有限公司、平安资产管理有限责任公司、中国科技产业投资管理有限公司7家金融机构签署战略合作协议。

“目前只是签署合作框架，还没有具体的内容。”贵州银行相关负责人称。

银行简介

贵州银行是按照“国有主导、企业自愿、市场运作、风险可控、符合监管”的原则，以遵义市商业银行、六盘水市商业银行、安顺市商业银行为基础合并重组设立，按照现代企业制度建设的省级地方法人金融机构，是、省政府直接领导下的大型国有企业。

贵州银行以“行贵恒，成久远”为企业理念。作为“贵州人民自己的银行”，贵州银行将以优秀的团队、先进的理念、优良的机制和一流的产品，为贵州经济社会发展和广大客户提供恒久的金融动力和优质的金融服务，把自身打造成为内控严密、运营安全、服务卓越、效益优良的现代商业银行。

贵州银行有信心在、省政府的正确领导下，在有关各方的大力支持下，通过全行员工的不懈努力，实现开业一年内资产规模翻一番，达到1000亿元以上；开业三年内资产规模达到2000亿元以上；开业五年内资产规模达到3500亿元以上，真正做到让、省政府满意，让监管部门满意，让股东满意，让客户满意，让员工满意。

2012年10月11日，贵州银行正式挂牌运营。贵州银行是由遵义市商业银行、六盘水市商业银行、安顺市商业银行三家城商行合并重组设立。新成立的贵州银行，注册资本32亿元。 贵州当地的大企业茅台、黎阳航空发动机公司、盘江煤电等都是大股东。贵州省政府9月份任命原民生银行杭州分行行长肖瑞彦为贵州银行首任董事长兼行长，原遵义市商业银行董事长张洪生为监事长，原六盘水市商业银行董事长肖慈发和原安顺市商业银行董事长许安为贵州银行副行长。

目标1年内资产规模超1000亿

贵州当地的城商小而散，资产规模均不大。截至2011年底，遵义商业银行为283.16亿，安顺市商业银行总资产为68.64亿，六盘水市商业银行2015年底总资产为74.96亿。

三家银行合并后，新贵州银行注册资本为32亿，截至2012年8月末，全行资产总额为567.9亿、各项存款390亿，各项贷款201亿，实现净利润6.96亿。

对于未来目标，贵州银行将在开业1年内，实现资产规模翻一番，达到1000亿以上；开业3年内，实现资产规模达到2000亿以上；开业5年内，实现资产规模达到3500亿以上。

行业趋势

股份制银行也纷纷上市，广发、恒丰、浙商、渤海等股份制银行也在积极筹备上市，在全国布点，发展速度迅猛。作为银行体系“第三梯队”的城商行队伍中，宁波银行、南京银行、北京银行等银行已上市。部分兄弟省份也成功进行了省内城商行合并重组的实践，如2015年12月18日安徽成立了徽商银行，2015年1月24日江苏成立了江苏银行，2015年10月10日吉林成立了吉林银行，2015年8月1日陕西成立了长安银行，2015年12月5日黑龙江成立龙江银行，2015年10月12日湖南成立了华融湘江银行，2011年2月27日湖北成立了湖北银行，2011年11月19日甘肃成立了甘肃银行。改革重组后的新银行都得到了较快发展，有力支持了当地经济发展。另外，四川正在酝酿整合省内除成都银行和南充市商业银行之外的省内11家城市商业银行，筹建西部银行。

（二） 交叉频次表

（三）分析结果

顾客对河北银行的服务态度持不满意的态度，而服务目前恰恰是我们国内银行业最为薄弱的环节，银行要提高竞争力必须进行全方位的关于服务的改革。银行硬件设施的缺失给顾客带来了很大的不便，为了银行为人民服务的理念必须增加建设。

四、调查出的问题及原因分析

（一）用一种方式对待所有的顾客

原因：银行制度死板，服务流程设计不完善

（二）服务实现层次的错位

做好较高层次的服务。 （三）服务观念滞后

（一）银行服务应当做到的是透过更佳的服务，找到顾客索求的价值点，向顾客提供成熟、可信赖和友好的服务，在客户实现自身利益最大化的前提下，实现银行利益的最大化，即差别化和个性化问题，实施服务质量控制，做好服务流程再造，把握服务管理的精髓——向员工授权。

（二） 强化公司员工的服务意识，注重银行企业的文化在企业内部的传播，是服务人员树立为人民服务的信念。找到顾客的实际需求和潜在需求并设法满足。建立奖惩制度对表现优秀的员工进行物质和精神上的奖励，以激励其他员工，对服务态度不好造顾客投诉多的服务人员进行惩罚，杀一儆百。

（三）我们应该把客户从进入网点办理业务直到离去的整个过程称为服务,甚至可以延伸到非营业时间提供的电子产品的服务上。前台的服务效率、态度、规范当然算服务，但服务还包括网点的便捷性、门面的档次感、监控设施的完备性、门面空间大小、服务信息、咨询问题时得到答案的及时性与确定性、辅助设备的运行稳定性、管理者在公众场合的形象等等。完善服务培训机制。

附录二 街头拦截调查问卷

石家庄市河北银行质量调查表

本次调研仅供学术研究，个案资料将充分保密，您所填写的信息对我们一定很有帮助。谢谢您的支持！！！

1、您一年平均到银行光顾多少次？（ ）*

a 6次以下 b 7~12次 c 13~16次 d 17~24次 e 24次以上

2、您去银行一般是办理哪些业务？可多选*（ ）

a理财业务 b投资指导 c代理订票 d信用卡业务 e其他

3、在办理理财业务的过程中，您更关注？（ ）*

4、您是否满意银行的卫生状况？（ ）*

a很满意 b满意 c一般 d不满意 e很不满意

d银行安全性 e银行大厅明亮度 f其他

7、您是否满意银行服务人员态度？（ ）*

a很满意 b满意 c一般 d不满意 e很不满意

8、在银行办理业务过程中，如遇银行服务人员态度冷漠甚至恶劣，您会如何选择？*（ ）

a向经理投诉 b向消费者协会投诉 c忍气吞声 d 其他

9、在银行办理业务，您一般排队时间为？或排队等号的时间为？ 单位：分 （ ）*

a 5分以内 b 5~10 c 10~20 c 20~30 e 30~60 f 60以后 10、您认为银行服务需要改进的方面是?*可以多选（ ）

a18岁以下 b18--28岁 c28--38岁 d38岁以上 13、请问您的月收入在?*（ ）

附录三 三种调查方法的结果 （一）案头资料

河北银行服务设施不齐全，顾客等待办理业务时间较长，造成顾客很大的不满。

（三）街头拦截

通过对顾客信息的搜集整理，在了解了顾客基本信息的同时，对河北银行的服务进行了界定，了解了顾客的有形和无形的需要，有助于决策者决策。

（一）自觉服务国家经济发展大局，以改革创新的精神支持扩大内需通过学习实践科学发展观，建行认识到，科学发展观第一要义是发展，具体到国有控股商业银行，就是通过不断改革创新，持续增强综合金融服务能力，促进国民经济和社会事业健康发展。xx年11月上旬，中央决定实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，建行及时调整工作计划，积极支持扩大内需。由于项目准备工作基础扎实，因而迅速形成信贷投放。仅xx年后两个月就新增贷款1555亿元，体现了党中央、国务院“出手快、出拳重”的要求。建行密切跟踪和分析实体经济需要，围绕促进投资、消费和出口，发挥传统优势，大胆创新探索，采取了全面的服务措施。

（1）积极主动地为基础设施项目和重点企业提供综合性金融解决方案。除了主动帮助部门、地方和企业做好相关规划，搞好项目评估和造价咨询，还努力降低企业筹资成本，改善财务效益。xx年通过投资银行、信托理财、租赁等方式为企业融资2050亿元，比上年增加近900亿元。xx年前9个月，基础设施贷款新增3265亿元，占公司类贷款新增额的56%。

（2）努力为居民提供最好的住房金融和消费信贷服务。重点支持拆迁安置房、经济适用房、中低价位和中小户型商品房建设。9月末，个人住房贷款余额7928亿元，稳居同业前列；个人消费贷款达到1200多亿元，信用卡透支增速超过40%，有力促进了居民消费。

（3）积极探索解决中小企业“融资难”的新方法新手段。建立了120多家小企业“信贷工厂”，组建专门团队，实行标准化、流程化作业。结合小企业电子商务特点，在浙江、江苏、广东等八个省市推出网上信贷，累计为xx多个客户发放48亿元贷款。为小企业推出循环额度贷款、小额无抵押贷款，联贷联保贷款等系列产品，近三年中小企业贷款平均增幅20%以上，中小企业客户已占公司类客户的85%，中小企业授信余额占全部公司客户的40%左右。

（4）切实改善农村、农业金融服务。总结新疆分行小额农户贷款的做法，推广到黑龙江等农业大省，当年发放小额农户贷款26亿元。已设立5家村镇银行，正在筹备村镇银行控股公司，计划未来三年村镇银行达到100家，努力将服务延伸到更广大的县城和村镇。近两年涉农贷款平均增长率超过25%。

（5）破解出口加工企业产品转内销遇到的金融难题。沿海地区外向型企业能够生产全球一流的消费品，金融危机后国外市场萎缩，国内消费者虽然有巨大需求，但苦于没有内销渠道。这些企业转内销，除品牌、渠道外，融资颈瓶也是主要约束因素。经过一系列调研、论证，建行推出了“内贸通”系列产品，累计向出口企业授信200多亿元，帮助一批加工出口企业走入广阔的国内市场，实现了多方共赢。

（6）帮助企业兼并、转型升级。目前，已发放并购贷款超过百亿元，不论在贷款

笔数还是贷款总量上，都居国内同业首位。

（7）努力满足“保民生”的多重金融服务需要。专门推出面向教育、医疗、社保、环保领域的“民本通达”系列产品。xx年9月末民生领域贷款余额1851亿元，同比增长611亿元，高于贷款平均增速19.52个百分点。

（8）以金融创新推动文化创意产业发展。国内文化产业市场潜力巨大，但由于体制、政策和观念的原因，长期缺乏融资渠道。建行在这个领域进行了多方面大胆探索，文化产业贷款比年初增加100多亿元。为支持文化企业广辟发债等融资渠道，向文化产业客户提供担保249亿元。成立了文化产业基金管理公司，目前正与国家有关部门和大的文化企业集团筹备发起文化产业基金。

（二）

一、要点：

1、公司资产增长主要来源于网点和募集资金，增长速度有放缓的可能；

2、公司经营较规范，容易取得政府的支持；

3、受政策限制，快速发展的中间业务明年有可能出现停滞的局面；

4、降息特别是贷款利息下降幅度更大的可能性对银行业绩有不利影响；

二、公司分析：

1、管理层：

公司管理层有极为深厚的背景，董事长经叔平现任中国人民政治协商会议全国委员会副主席、全国工商联主席，不久前的世界华商大会主要由他主持，有较强的海内外关系，行长董文标曾任海通证券有限公司董事长兼总裁，在银行管理、金融证券方面积累了19年工作经验，其余的付行长都是人行系统出身。由于这些背景，公司不但在海外资源的利用上有较大的潜力，更重要的是能争取到政府各方面的支持。

公司运作较为规范，董事长对公司经营拥有较大的权力，而且愿意实质性地参与到公司的管理中来，重大事项的决策权在于董事会，董事会的召开次数也较一般的上市公司多，行长只负责公司的具体运营，总体而言，与很多由国企改制过来的上市公司相比，民生银行是相当规范的，也更遵循国外的股东价值最大化的理念，比如在与外资合资的问题上，公司不愿采取增发b股的方式，因为b股价格太低，对股东并不是最有利的，而很多国企上市公司，只要能圈到钱就好，对采取什么圈钱方式并不关心。

2、经营情况：

按三季度季报来看，预计今年公司资产规模增长将近一倍，但盈利只能增加50％左

右，主要原因在于债券投资收益率下降（中报表明，债券投资规模增加70％，但投资收益只增加30％多），营业费用上升，另外，资产大规模增加带来的潜在收益在本年度还没有完全体现。

资产规模的扩张是民生银行收入和盈利大幅度增加的主要因素，其今后的增长潜力应是评估民生银行价值的重要指标，从来源看，北京、深圳、上海分支机构做出了较大贡献，其中网点的增多是重要的一项原因，另外，20**年底募集资金的到位也是一个不可忽视的因素，按5倍的乘数效应估计，其大概可以为民生银行带来200亿的资产增加。

目前民生银行仍在进行营业网点的扩张，预计资产规模明年还能保持较高速增长，但估计很难达到今年的增长速度。在费用方面，民生银行对新设立的分支机构要求一年持平，二年盈利，因此，估计民生银行能保持与盈利相适合的费用水平，不大可能出现营业费用的超常规增长。

3、贷款呆帐准备情况：

20**年中报中，境内外审计报表显示，在贷款呆帐准备上存在较大差异，境内提取准备是1.23亿，境外提取2.5亿，是前者一倍，这表明境外审计机构对民生目前的准备情况持保留态度，虽然民生银行目前的准备提取是合法合规的，但从实际的损失看略显不足，金融业是我国税收的主要来源之一，保持现有的计提标准有利于提高银行业的盈利水平，从而可以提供更多的所得税，但从长远看，这种“超分配”有损于银行的.稳健经营，最终将导致银行包袱越背越重。对投资者而言，必须注意到计提标准调整的可能性是存在的，而且对银行盈利有很大影响。

另外，由于民生银行很多贷款是新增的，从期限上看，无须计提贷款呆帐准备，这可能是民生今年不良贷款率下降的主要原因。

4、战略规划：

公司原先的战略规划是，到20**年，发展的总体目标是：资产规模将达到1000亿元人民币；贷款余额达到550亿元；利润率水平力争达到国内商业银行最好水平。

从目前的经营情况来看，民生银行今年已达到了20**年的战略目标，这说明公司计划比较保守，但也突出了公司稳健的特点。

三、外部环境分析：

在年初，总体外部环境是有利于银行业的，内需增长强劲，外需虽不如去年，但也算平稳，消费价格指数转强，升息压力大增，这些因素都有利于银行业的经营，但到了年末，外部环境大变，宏观经济环境不如预期乐观，降息可能性大大增加，总体对银行业不利。

1、降息：

近期关于是否降息的争论十分激烈，但从各种迹象来看，目前赞成降息的一方占据上风，债市的走向也反映了这一趋向，目前利息可能下降25－50个基点，其中贷款利息下降幅度可能大于存款利息，息差有缩小趋向。

20**年中期民生银行长期债券投资为131亿，占总资产的13％，比20**年底增加60亿，但利息收入明显低于债券投资规模增长。国债利息是民生银行的主要收入来源之一，从收入费用配比来看，债券利息收入占利润的比重更大，随着息率的降低，这块收入和利润会受到较大的影响，前些年民生银行曾在判断利息下降的基础上大量买入高利率的国债，这是民生银行引以自豪的一件事。但现在只能买到利率很低的债券，债券投资收益率大幅下降，更为可虑的是，当市场利率上升时，在债券上越来越大的投资将招致极大的利率风险。（目前有人认为降息将使债券二级市场价格上涨，从而有利于持有债券较多的银行，但在实际上，银行在债券上一般是长期投资，因此从会计处理上讲，二级市场价格上扬对银行盈利没有什么帮助）

另外，如果贷款利率下降幅度更大，对主要靠吃息差的银行业而言，风险不言而喻。假如息差缩小25个基点，根据民生银行季报，未来将减少息差收入近9千万。

2、票据承兑业务：

月初公布的对银行承兑票据的新规定将对民生银行的中间业务产生较大的打击，银行承兑票据是民生银行中间业务中增长最快，对中间业务利润贡献最大的品种，目前的承兑额已是限额的2倍，明年这块业务可能出现停滞的局面。

必须注意到，票据承兑业务的停滞不但会招致手续费的损失，而且还会对存款业务有影响，民生银行在给企业作票据承兑时，要收取30％左右的保证金，这部分保证金是比较稳定的，今后这块业务会受一定的影响。

四、重大事项分析：

发行可转债：

公司目前正在积极进行可转债的发行，如果发行成功，将为业务发展注入新的活力，根据乘数效应，可转债可能会带来一百亿的新增资产。但发行本身对市场应有较大的不良影响。

五、结论：

总体来看，对民生银行而言，尽管有降息和发可转债的利空，但是，可转债发行结束时，我们认为可能是较好的投资时点，今年的资产规模扩张对利润的效应应会在明年得到较好的体现，估计明年的收益还能取得一定的增长。

（三）

随着电子商务的发展，电子眼行的用户数量呈逐年增长的趋势，自兴起至今的十年

间，国内电子银行业当称硕果累累——逐渐完善的渠道、不断丰富的产品、日趋成熟的安全体系随着这些硬性的不断成熟与完善，使用网上银行的越来越多。而在广大的农村，虽然农村经济的不断发展，农村电子银行是什么现状呢？带着诸多的疑问，我对我们起步镇的100户人家进行了实地调查。

一、调查基本情况

20**年，手机银行推广年，用户签约的数量仍不断上升，但使用功能还需要加以改进。跨行实时转账功能是活动用户使用最多的手机银行功能，其次是查询和缴费功能。而手机银行活动用户对当前手机银行不满意地方主要是功能少、之后是操作响应慢。

农信社的另一个产品网银，它的安全性一直是各界关注的焦点。20**年个人网银用户签约数明显比20**年多了一倍，且使用率也有了大幅度提高；网银的安全性得到了广大客户的认可，市场对于网银安全性的信赖也正稳步提升。个人网银活动用户使用usb数字证书的位列各种网银安全认证手段的第一位，其次为手机短信认证、口令卡/刮刮卡，这表明数字证书已作为一种重要的安全手段被用户认可。据调查，未来个人网银新增用户是25岁以下、月收入3000元以下的学生和公司职员为主的人群，他们将更加重视网银本身的优势。

企业网银的使用已得到进一步发展。由于企业网银的强大转账功能，使企业节省了柜面等待办理业务的时间，省去了繁琐的手续，避免大额现金领取，因而企业网银也得到了推广使用。

二、影响电子银行发展的因素：

（一）电脑的普及率。根据我们的调查，在有电脑的家庭用户中，85％开设有网上银行的业务。所以，电脑的普及率是影响农村电子银行发展的一个主要因素。

（二）文化水平的高低。农村电子银行集中在35岁以下年轻人用户占73％。一个主要原因就是他们的文化水平在农村是比较高的。他们乐于接受新的事务。

（三）农村物流的发展水平。现在农村的物流还处于空白阶段，就是在离城市比较近的农村物流也是刚处于起步阶段，农民在网上购物后，往往还必须亲自得到城市去取，而要送货，还必须额外支付一定得费用，这给村民带来了极大的不便。所以，农村物流发展也成为一个阻碍电子银行在农村发展的重要原因。

（四）网上银行使用安全问题。在网上银行显示了其巨大的发展潜力和空间的同时，安全问题日益受到关注。无论对企业网银用户还是个人用户（包含活动用户和潜在用户）

而言，网银的安全性能仍然是他们选择网银时最看重的因素。与此同时，网银用户的安全意识也在迅速提升，数字证书作为成熟、有效的安全保障手段而被更多用户所认可。

三、电子银行业务发展中普遍存在的问题

（一）思想认识不到位，管理工作薄弱

从经营运作层面上看，电子银行是一项系统工程，其业务分散在多个部门之中，如科技、银行卡、会计、个人业务、机构业务、公司业务等，由于缺乏一个专门的部门对其进行统一的规划和指导，造成电子银行在业务拓展和管理控制上各自为政，管理职能分散的局面，部门之间的'合力'无法形成。在立项、开发、管理和风险控制等方面缺乏一套完整、系统的制度和方法，不能适应电子银行发展的需要。

（二）营销机制不健全，客户结构不理想

从客户结构上看，高低端客户比例明显失衡，客户资源不容乐观，客户结构有待调整。面对电子银行低端客户占比较大的现实，一些银行的电子银行市场细分不足，客户结构调整不力，存在畏难情绪。

（三）宣传力度不够，市场认知度不高

一些银行对电子银行产品的宣传攻势不大，宣传方式不够丰富，宣传投入乏力，立体营销格局尚未形成，因而市场认知度较低，客户'认购'热情不高。事实上，经过近两年的技术改造，各行的电子银行建设都得到了加强，但由于缺乏深入人心的宣传推动，有些银行的电子银行业务进展缓慢，未形成品牌效应。

四、加快电子银行发展的建议

（一）创新管理模式，提升经营层次

针对电子银行管理分散、效率不高等问题，当务之急是在经营运作层面上对现有电子银行管理部门进行整合与再造，构建专业化经营的组织体系。同时，不断完善管理制度、办法及相关措施，加强部门联动和横向协作，通过传统银行产品和电子银行产品的捆-绑销售，为客户提供个性化、一体化的解决方案，提升整体服务品质。

（二）强化品牌意识，健全营销机制

目前，各行电子银行低端客户占比较为突出，面对这样的市场和客户群体，要采取效益领先和差异化相结合的发展战略，科学细分市场，锁定目标客户群，精心打造电子银行精品服务和特色服务，利用产品技术优势和优质服务，优化客户结构，形成核心群体，以点带面推动电子银行全面发展。

（三）优化产品结构，整合服务功能

进一步加大电子银行产品和功能的整合力度，将现金管理平台、企业在线银行等功能整合到现有电子银行中来，构建全行统一的在线服务系统，开发和推广网上银行地方特色平台，把电子银行做大、做强。以市场需求为导向，删繁就简，着力打造拳头产品，形成核心竞争力。

（四）健全服务体系，提高服务质量

以客户分类为基础，开展电子银行个性化服务。做到售前有推介、售中有辅导、售后有回访，提高客户响应速度。

（五）强化部门职责，再造业务辉煌

在管理层面，要落实科技、银行卡、机构业务、公司业务、个人业务、会计等部门职责，制定科学、合理的配套考核办法。在经营层面，要建立全行营销、全面营销和全方位营销模式，把电子银行营销落实到每个网点，并与传统业务捆-绑在一起，落实到客户经理的营销任务中。

（六）加大宣传力度。银行可充分利用内部员工使用网上银行的体会，利用同学、亲戚等多种社会关系，宣传使用网上银行的各种好处。如汇款方便，缴费轻松、理财实用、购物方便等多种网银功能，拓展农村客户。

（七）充分重视学生群体，培养其用网银的习惯，进而带动周围及所在家庭使用网银的频次。

（八）在县城银行网点利用网银体验机等，充分发挥银行大堂经理的作用，使人们充分体验使用网银的便捷，免除在银行排队办理业务的不便。

电子银行作为银行业业务发展的新型分销方式和渠道，已成为银行业务经营的重要组成部分，并成为展示银行经营形象和竞争实力的重要窗口。近年来，各行的电子银行业务均得到加强，市场基础和发展格局基本形成，对产品营销的推动力和牵引力不断增强。电子银行在当今社会的发展趋势已愈演愈烈，随即将取而代之，让我们恭候那一天。

一、 调查目的

在现代市场经济环境条件下，没有良好的服务就不能立足市场，这已经是不争得事实。良好的服务是买方市场条件下企业参与市场竞争的尖锐利器。良好的服务是保持顾客满意度、忠诚度地有效措施。良好的服务不仅关系到公司在消费者心中的形象、更关系到顾客能否得到真正的满意。

（一）

调查主题

（二） 调查的质量标准

1． 调查的原则。客观性、全程性、综合平衡。尽可能的保证数据的准却，减少有意误差与无意误差。

2． 成本控制。做出详细的预算表，确保调查任务的每一项花费都与预算基本相等。

3． 时间控制。活动时间控制在本学期 （三） 调查的形式、方法

2011年5月——2011年6月 （八）

调查经费预算

三、 实际工作调查表

第二部分：调查报告正文

微笑服务决胜千里

——石家庄河北银行服务质量调查报告

一、调查背景及目的 （一）背景

中国已经加入wto,在重视科学技术是生产力德同时也应重视第三产业的发展，而现阶段中国的服务业远远落后与西方。中国要想在第三产业中争得一席之地，必须提高中国服务业水平。银行是一国金融业的根本，更应该首先做出表率。

（二）目的

本次调查不仅用于学术研究，更重要的是通过本次市场调查发现河北银行服务系统存在的问题并为河北银行提供改善服务系统的解决方案。切实做到从实践中来到实践中去。为中国服务产业尽一份绵力。

二、调查方法的采用

主要采用案头资料、街头拦截、人员观察的调查方法。通过河北银行的官网了解河

北银行的质量服务标准和顾客反馈情况。街头拦截收集顾客对河北银行的质量服务意

见。人员观察通过观察人员对石家庄河北银行的大堂内设施以及工作人员的态度的观察得到相关数据。

三、调查信息数据分析结果

（一） 单频表

（二） 交叉频次表

排队等待时间对服务满意度的影响

（三）分析结果

顾客对河北银行的服务态度持不满意的态度，而服务目前恰恰是我们国内银行业最为薄弱的环节，银行要提高竞争力必须进行全方位的关于服务的改革。银行硬件设施的缺失给顾客带来了很大的不便，为了银行为人民服务的理念必须增加建设。

四、调查出的问题及原因分析

（一）用一种方式对待所有的顾客

原因：银行制度死板，服务流程设计不完善

（二）服务实现层次的错位

（一）银行服务应当做到的是透过更佳的服务，找到顾客索求的价值点，向顾客提供成熟、可信赖和友好的服务，在客户实现自身利益最大化的前提下，实现银行利益的最大化，即差别化和个性化问题，实施服务质量控制，做好服务流程再造，把握服务管理的精髓——向员工授权。

（二） 强化公司员工的服务意识，注重银行企业的文化在企业内部的传播，是服务人员树立为人民服务的信念。找到顾客的实际需求和潜在需求并设法满足。建立奖惩制度对表现优秀的员工进行物质和精神上的奖励，以激励其他员工，对服务态度不好造顾客投诉多的服务人员进行惩罚，杀一儆百。

（三）我们应该把客户从进入网点办理业务直到离去的整个过程称为服务,甚至可以延伸到非营业时间提供的电子产品的服务上。前台的服务效率、态度、规范当然算服务，但服务还包括网点的便捷性、门面的档次感、监控设施的完备性、门面空间大小、服务信息、咨询问题时得到答案的及时性与确定性、辅助设备的运行稳定性、管理者在公众场合的形象等等。完善服务培训机制。

附录一 人员观察表

附录二 街头拦截调查问卷

石家庄市河北银行质量调查表

本次调研仅供学术研究，个案资料将充分保密，您所填写的信息对我们一定很有帮助。谢谢您的支持！！！

1、您一年平均到银行光顾多少次？（ ）*

a 6次以下 b 7~12次 c 13~16次 d 17~24次 e 24次以上

2、您去银行一般是办理哪些业务？可多选*（ ）

a理财业务 b投资指导 c代理订票 d信用卡业务 e其他

3、在办理理财业务的过程中，您更关注？（ ）*

4、您是否满意银行的卫生状况？（ ）*

a很满意 b满意 c一般 d不满意 e很不满意

5、您认为银行在基础设施方面应该做如何让改进？ （ ）*

a增加饮水设备 b增设卫生间 c增加座位数量 d其他

6、以下银行服务环境指标，您认为银行还应该进一步改善的是？（ ）*

7、您是否满意银行服务人员态度？（ ）*

a很满意 b满意 c一般 d不满意 e很不满意

8、在银行办理业务过程中，如遇银行服务人员态度冷漠甚至恶劣，您会如何选择？*（ ）

a向经理投诉 b向消费者协会投诉 c忍气吞声 d 其他

9、在银行办理业务，您一般排队时间为？或排队等号的时间为？ 单位：分 （ ）*

10、您认为银行服务需要改进的方面是?*可以多选（ ）

12、请问您的年龄是？（ ）*

a18岁以下 b18--28岁 c28--38岁 d38岁以上

13、请问您的月收入在?*（ ）

a1000以下 b1000—3000 c3000—6000 d6000以上

您的姓名___________ 性别 男 女

附录三 三种调查方法的结果 （一）案头资料

通过对顾客信息的搜集整理，在了解了顾客基本信息的同时，对河北银行的服务进行了界定，了解了顾客的有形和无形的需要，有助于决策者决策。

县房地产行业市场调研报告篇十一

通过几家同行酒店的走访，针对当前本市的酒店行情，本人总结以下几点：

一、同行竞争对手。

1、园林国际大酒店。

凭祥酒店业界的老牌子，10多年来的经营已稳定了一定的客源及知名度，20xx年重新装修后，已达到现代酒店的规模，而且是本市乃至崇左首家挂牌四酒店，旁边靠近出入境办证大厅，其品牌、口碑已得到市民消费者的广泛认可。

劣势：缺乏高楼层，房间数量少，无夜总会，西餐厅，购物中心。

2、国门大酒店。

号称“国门第一楼”，在区内旅游媒体已有一定的知名度，而且面对越南新清市场，观光效果好，旁边有出境口岸、红木市尝物流市尝客商密集、该酒店还针对会议团和旅游团开设几个宴会大厅（300平米有柱）、5楼设中心空中花园、桑拿房带有干、湿蒸，地下室有电玩城，12楼开设夜总会，大型购物中心，集团化管理，拥有一定的浙商客户群，在接待浦寨、越南客商和旅游团、会议观光团占据一定的优势。

二、其它酒店。

夜巴黎、下龙湾、城市阳光、教育宾馆均为连锁店，房间整洁，舒适，装修简约、时尚，有其资源共享的优势。

广越国际大酒店已稳定了部分南山红木家具商和旅游团客源，娟娟饭店在本市餐饮界有一定的人气，并和区内、越南旅行社长期合作，而其薄利多销。怡景大酒楼环境不错，出品可以，海鲜品种较齐全。

以上几家酒店、酒楼为中、低档消费，会分流部分价格型的客人。

三、个人建议。

充分发挥国际酒店管理公司的优势，结合配套服务设施完善、借助地标以及有利位置，加大市场营销力度，做高端客户市场，做到“我独有我专有”，树立良好品牌形象。

县房地产行业市场调研报告篇十二

一:调查研究的目的:。

了解当今及未来房地产市场情况，互联网对房地产的介入情况，地产服务市场是否存在.

二:调查的方法，资料的来源，方法:。

观察分析法，资料分析法.资料来源:互联网权威网站，报纸，

三:调查研究的主要发现。

1，广东房地产市场投资活跃，销售虽然增长，但积压依然增加.

资料显示20xx年1-9月份，随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展，令投资再度活跃，开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月，全市房地产开发完成投资达192.35亿元，同比增长32.9%，比去年同期增幅提高20.6个百分点，为今年以来的最高增幅(一季为23.7%，上半年为30.5%)，其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元，占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米，同比增长10.2%，增幅上升9.6个百分点.1-9月，全市房地产开发项目新开工面积大幅上升，达670.17万平方米，同比增长39.9%，新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中，住宅为541.79万平方米，同比增长40.8%，增幅比去年同期提高28.7个百分点，新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加，全市1502家房地产开发企业中，新开工面积超5万平方米的企业达40家，同比增加14家，新开工规模达394.21万平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长，使商品房施工进度加快，竣工量增大，带动1-9月交楼面积同比增长50.8%，为223.78万平方米，其中住宅销售(交楼)201.8万平方米，办公楼5.68万平方米，商业营业用房12.95万平方米，其他房屋3.35万平方米.另据统计，广东全省积压商品房已达1200万平方米，而另一方面，全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量，全省当前积压的商品房不但难以减少，还可能进一步增多.

2，广州商品房向外地扩散，大户型和别墅型成为主流.

原番禺市和花都市正式撤市改区后，广州市房地产开发投资形成新格局，市区投资基本上占绝对优势.1-9月市区完成投资额188.01亿元，同比增长32.2%，占全市的97.7%;两县级市完成投资额4.34亿元，同比增长76.4%.占全市的2.3%.在全市十区中:番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头，投资总量分别居十区的第一，二位，完成投资额分别为27.78亿元和6.63亿元，同比增长均为1.2倍，特别是番禺区住宅投资大幅增长，完成投资额为23.41亿元，同比增长1.2倍，占本区房地产开发投资的84.3%，比全市住宅投资高13.8个百分点.广州商品房从市中心向外扩散的格局已经明显.据民政部门统计，1998年底广州60岁以上的老年人口有80多万人，约占全市人口总量12%，这标志着广州的人口结构进一步迈向老龄化.而赡养老人既是中华全统美德，又是法律规定.在将来，由于计划生育和人口寿命的提高，每对夫妇很可能要照顾两对老人，而养老园还未成风，因此，新婚夫妇与老人同住极为可能，购买大面积套间成为必要.别墅市场也渐渐升温，"一股自家车选购别墅的大军正悄然兴起".

3.各地产商为推销楼盘各出奇招，推广费用庞大.

为推楼，地产商想出各种"概念"作为买点，先后出现"体育概念"，"山水概念"，"生态概念"，"地铁概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨额资金在电视，报章等媒体推销其概念.就20xx年10月10日-10月16日间，由于国庆过后，楼市经过两个星期强劲的推盘声势之后，开始恢复低调并进行休整.做广告宣传的楼盘仅75个，较上周骤降了25%，但广告额也达到859.4万元，其中十大广告楼盘之首的江南世家所投入的广告费用59.7万元，康王商业城和益丰花园以33万元左右的广告宣传费用分别位于第二，第三位.这些广告费用中，绝大部分是电视广告，广告传单以及报章杂志的形式.另外，不少广州周边楼盘推出的免费睇楼专线车，也是一笔不小的费用.

·如何写调查报告·市场调查报告的格式·农村调查报告·中学生手机消费调查报告。

·高中生调查报告·暑假调查报告·新农村建设调查报告·大学生调查报告参考题目。

4，二手楼市将渐趋活跃.

据经济日报20xx-10-12报道，房地产交易程序进一步简化.这一二手楼市发展的阻碍将成为历史.广州楼市经过几年的发展，还有福利分房的尾班车的开出，相当部分人已经手中有房，甚至是第二套房.加上广州范围的不断扩大，"就近租房"可能成为上班一族的选择.因此二手楼市可能渐趋活跃.

5，房地产网站繁多，功能，资讯内容相近.

在房地产这个朝阳行业中，网站作为新经济的身影，亦随处可见.据估算，中国至少有房地产专业网站300个.象"新浪"，"网易"这类门户网站基本都建有地产频道，传播着各类型的地产信息;而类似与"搜房"，"安家"等的房地产专业网站，则是担当着为消费者提供网上置业指导，追随地产行业发展的双重任务;此外像"丽江花园"这类由发展商兴建的网站，更多的目的在于建立，丰富项目形象，增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多，但真正能为置业者排忧解难，可提供详尽的房地产信息，再售物业信息的专业网站并不多，几乎全是提供以下几条内容:一，二手房租售信息(多为文字描述地址，大小，联系方式，极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修，家具风格文献资料;供楼利息计算.

6.现有房地产网站极具区域性.

现有房地产网站多立足本地，只起到互联网广告的作用，未能发挥互联网无地域的优势，这可能是由于互联网技术所决定的，由于html表现手法有限，极大地制约了房地产网站的跨地域发展.

1.广东房地产将出现买方市场，房地产销售将出现新困难.虽然广州楼盘销售增加，积压有所减少，但广东整体商品房积压依然严峻，况且商品房作为耐用高价消费品，一般都有50年使用寿命，而且每户多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定时期内是有一定限度的.去年受房改"末班车"等因素影响，购买力受到严重消耗;而支取住房公积金手续烦琐，有待进一步简化;中国人口数量也趋于稳定，地方经济差距正初步减少，而且经济发展重心正向西北转移，广东外来人员用房需求也将有所减缓.另外，按1500元/平方米计算，全省消化现有积压和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230亿元.由于大供给与少需求的相互作用，房地产买方市场初步显露.这一点从1999-11至20xx-3广州各区住宅展销均价变化可以看出.

2.未来一手房地产市场将定位在高档商品房上，消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现，人们对房屋的需求将上一档次，房地产市场需求将转为对大面积，别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房，而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用，因此需要关于该商品房更全面的了解，而不单局限于对其位置，大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散，导致得到这些信息，将耗费不少时间与精力.

3.地产商销售手段需要创新.随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟，大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本，从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性，他们注重的将是商品房的实用性和舒适性，单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新，需要低成本，高效，实用的销售手段.

4.二手市场将相对活跃城区范围的扩大，是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置换成为二手交易的主要目的.

5.现今房地产网站信息远未达到消费者要求，需要技术创新.如上所说，单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求，网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息，网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.

五:建议。

房地产推广是一个高利润行业，如果互联网是计电视，广播，报章杂志后的一时代传媒，那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站，定位在一手楼盘的销售，利润来源主要定在地产开发商，而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告，究其原因，为以下几点:。

1:认为电视，报章等广告是主动的，不管消费者是否接受，都难以拒绝，至少要看一眼，才能做出下一步反应.而互联网广告确实被动的，消费者愿意才会看.这一想法是但从广告目的出发的，而忽略了广告的效果和效率，这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因.而事实上，互联网广告是有针对性的，有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站，而且在网上做广告是无地域限制，无时间限制的.

2:认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构及人口结构考虑，未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.

3:认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确，用传统超文本格式(html)表现房地产信息，远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.

地产商广告投入，目的是让消费者认知其楼盘，所以，房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者，而不是地产商，要吸引房地产准消费者，从而吸引地产商广告投放.

就调查所得的资料统计，如果房地产网站广告份额可以达到1%，即可至少得到8万/星期.考虑网站的营运成本远低于不同广告公司，应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站，提供房地产信息服务市场存在，风险很少.

县房地产行业市场调研报告篇十三

了解当今及未来房地产市场情况，互联网对房地产的介入情况，地产服务市场是否存在.

观察分析法，资料分析法.资料来源:互联网权威网站，报纸，

1、广东房地产市场投资活跃，销售虽然增长，但积压依然增加.

资料显示20xx年1-9月份，随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展，令投资再度活跃，开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月，全市房地产开发完成投资达192.35亿元，同比增长32.9%，比去年同期增幅提高20.6个百分点，为今年以来的最高增幅(一季为23.7%，上半年为30.5%)，其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元，占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米，同比增长10.2%，增幅上升9.6个百分点.1-9月，全市房地产开发项目新开工面积大幅上升，达670.17万平方米，同比增长39.9%，新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中，住宅为541.79万平方米，同比增长40.8%，增幅比去年同期提高28.7个百分点，新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加，全市1502家房地产开发企业中，新开工面积超5万平方米的企业达40家，同比增加14家，新开工规模达394.21万平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长，使商品房施工进度加快，竣工量增大，带动1-9月交楼面积同比增长50.8%，为223.78万平方米，其中住宅销售(交楼)201.8万平方米，办公楼5.68万平方米，商业营业用房12.95万平方米，其他房屋3.35万平方米.另据统计，广东全省积压商品房已达1200万平方米，而另一方面，全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量，全省当前积压的商品房不但难以减少，还可能进一步增多.

2、广州商品房向外地扩散，大户型和别墅型成为主流.

原番禺市和花都市正式撤市改区后，广州市房地产开发投资形成新格局，市区投资基本上占绝对优势.1-9月市区完成投资额188.01亿元，同比增长32.2%，占全市的97.7%;两县级市完成投资额4.34亿元，同比增长76.4%.占全市的2.3%.在全市十区中:番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头，投资总量分别居十区的第一，二位，完成投资额分别为27.78亿元和6.63亿元，同比增长均为1.2倍，特别是番禺区住宅投资大幅增长，完成投资额为23.41亿元，同比增长1.2倍，占本区房地产开发投资的84.3%，比全市住宅投资高13.8个百分点.广州商品房从市中心向外扩散的格局已经明显.据民政部门统计，1998年底广州60岁以上的老年人口有80多万人，约占全市人口总量12%，这标志着广州的人口结构进一步迈向老龄化.而赡养老人既是中华全统美德，又是法律规定.在将来，由于计划生育和人口寿命的提高，每对夫妇很可能要照顾两对老人，而养老园还未成风，因此，新婚夫妇与老人同住极为可能，购买大面积套间成为必要.别墅市场也渐渐升温，"一股自家车选购别墅的大军正悄然兴起".

3、各地产商为推销楼盘各出奇招，推广费用庞大.

为推楼，地产商想出各种"概念"作为买点，先后出现"体育概念"，"山水概念"，"生态概念"，"地铁概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨额资金在电视，报章等媒体推销其概念.就20xx年10月10日-10月16日间，由于国庆过后，楼市经过两个星期强劲的推盘声势之后，开始恢复低调并进行休整.做广告宣传的楼盘仅75个，较上周骤降了25%，但广告额也达到859.4万元，其中十大广告楼盘之首的江南世家所投入的广告费用59.7万元，康王商业城和益丰花园以33万元左右的广告宣传费用分别位于第二，第三位.这些广告费用中，绝大部分是电视广告，广告传单以及报章杂志的形式.另外，不少广州周边楼盘推出的免费睇楼专线车，也是一笔不小的费用.

4、二手楼市将渐趋活跃.

据经济日报20xx-10-12报道，房地产交易程序进一步简化.这一二手楼市发展的阻碍将成为历史.广州楼市经过几年的发展，还有福利分房的尾班车的开出，相当部分人已经手中有房，甚至是第二套房.加上广州范围的不断扩大，"就近租房"可能成为上班一族的选择.因此二手楼市可能渐趋活跃.

5、房地产网站繁多，功能，资讯内容相近.

在房地产这个朝阳行业中，网站作为新经济的身影，亦随处可见.据估算，中国至少有房地产专业网站300个.象"新浪"，"网易"这类门户网站基本都建有地产频道，传播着各类型的地产信息;而类似与"搜房"，"安家"等的房地产专业网站，则是担当着为消费者提供网上置业指导，追随地产行业发展的双重任务;此外像"丽江花园"这类由发展商兴建的网站，更多的目的在于建立，丰富项目形象，增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多，但真正能为置业者排忧解难，可提供详尽的房地产信息，再售物业信息的专业网站并不多，几乎全是提供以下几条内容:一，二手房租售信息(多为文字描述地址，大小，联系方式，极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修，家具风格文献资料;供楼利息计算.

6、现有房地产网站极具区域性.

现有房地产网站多立足本地，只起到互联网广告的作用，未能发挥互联网无地域的优势，这可能是由于互联网技术所决定的，由于html表现手法有限，极大地制约了房地产网站的跨地域发展.

a，html超文本文件格式.运用图片，文字和超级连接表现楼盘，这是现在房地产网页主要表现形式.b，360度环景技术.能表现东南西北四方位景物，可拉近观察，表现事物真实，可做少量互动，如超级连接，但只能在一固定地点做360度旋转观察.这一技术已出现，但还没普及，应用此技术网站极少.c，vrml虚拟现实技术.应用电脑三维技术，能表现物体空间结构，浏览者可任意游走，有置身其中的感觉，但画质与现实有差异.至今没出现这类商业地产网站.

1、广东房地产将出现买方市场，房地产销售将出现新困难.虽然广州楼盘销售增加，积压有所减少，但广东整体商品房积压依然严峻，况且商品房作为耐用高价消费品，一般都有50年使用寿命，而且每户多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定时期内是有一定限度的去年受房改"末班车"等因素影响，购买力受到严重消耗;而支取住房公积金手续烦琐，有待进一步简化;中国人口数量也趋于稳定，地方经济差距正初步减少，而且经济发展重心正向西北转移，广东外来人员用房需求也将有所减缓.另外，按1500元/平方米计算，全省消化现有积压和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230亿元.由于大供给与少需求的相互作用，房地产买方市场初步显露.这一点从1999-11至20xx-3广州各区住宅展销均价变化可以看出.

2、未来一手房地产市场将定位在高档商品房上，消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现，人们对房屋的需求将上一档次，房地产市场需求将转为对大面积，别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房，而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用，因此需要关于该商品房更全面的了解，而不单局限于对其位置，大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散，导致得到这些信息，将耗费不少时间与精力.

3、地产商销售手段需要创新.随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟，大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本，从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性，他们注重的将是商品房的实用性和舒适性，单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新，需要低成本，高效，实用的销售手段.

5、现今房地产网站信息远未达到消费者要求，需要技术创新.如上所说，单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求，网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息，网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.

房地产推广是一个高利润行业，如果互联网是计电视，广播，报章杂志后的一时代传媒，那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站，定位在一手楼盘的销售，利润来源主要定在地产开发商，而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告，究其原因，为以下几点:。

2、认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构及人口结构考虑，未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.

3、认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确，用传统超文本格式(html)表现房地产信息，远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.

地产商广告投入，目的是让消费者认知其楼盘，所以，房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者，而不是地产商，要吸引房地产准消费者，从而吸引地产商广告投放.

就调查所得的资料统计，如果房地产网站广告份额可以达到1%，即可至少得到8万/星期.考虑网站的营运成本远低于不同广告公司，应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站，提供房地产信息服务市场存在，风险很少.

县房地产行业市场调研报告篇十四

随着城市化进程的不断加快，泗洪县房地产业得以蓬勃发展，投资规模逐渐增大，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。房地产业的快速发展对扩大就业，带动相关产业发展，提升城市形象，繁荣地方经济作出了明显的贡献。

20__年新开工面积112.5平方米,其中住宅项目15个,面积75.2万平方米；专业市场6个，面积37.3万平方米。批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上销售备案商品房2599套，面积29.7万平方米，均价2168元/平方米；网上销售备案普通住房20xx套，面积23.86万平方米，均价1924元/平方米；网上销售备案商业用房505户，面积6.87万平方米，均价3248元/平方米。

20__年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积25.4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不大，房地产市场在逐渐回暖。去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较大的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍然较大。

1、供电方面：一些小区存在供电不完善问题，为临时用电。究其原因：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较大的经济负担，许多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众意见较大。

2、开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，大部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。

3、开发企业资金短缺。20__年上半年受宏观调控政策影响，各金融机构收缩银根，下半年，全球性金融危机爆发，年底，政府出台了放宽金融政策，但到目前为止收效尚不明显，主要原因：各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻，使得开发企业从银行取得资金难度大，目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款，大部分项目资金仍来源于社会融资。社会融资成本高，参与融资主体对目前市场信心不足，融资难度大，导致开发项目资金短缺，以至引发部分开发企业到周边市、县投资，大量资金外流，项目多的企业资金缺口巨大，举步维艰，直接影响项目的推进速度，更影响楼盘的正常销售。

4、近年来，泗洪县四房建设稳中推进，受到省市表彰，每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低，与商品住宅价格差距较大，大部分拆迁户购买了安置房，一定程度上影响商品住宅的销售。

5、受20__年整体经济形式和一线城市降价销售影响，虽然住房刚性需求仍然存在，但是群众持币观望的情绪较浓，使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策，一定程度上影响了商品房销售市场。

1、有序的开展拆迁规划，适度控制招拍挂土地的数量，以平衡现有市场供需，预计20__年泗洪县将推出土地11块，面积800亩，基本可满足用地需求。

2、解决供电矛盾这一突出问题。土地在出让前，详细规划好供电线路，从源头上解决土地出让后存在的供电问题，由政府牵头出面协调解决建成小区的供电问题，杜绝新建楼盘临时供电现象的出现。

3、加大各银行对房地产企业的信贷支持力度。20__年春节前该县房管处两次组织银行与开发企业座谈，会上各家银行与开发企业签署总额达7.06亿的开发贷款协议，但开发资金仍有较大缺口，希望通过有效途径，争取银行更大贷款支持，确保房地产在建项目的稳步推进。

4、在确保四房建设有序推进的同时，一是出台新的拆迁补偿标准和安置房购买价格，缩小与商品房之间的价格差距；二是严格把握拆迁安置的.准入关，打击私下转让拆迁协议行为，杜绝恶意炒作现象的出现。

5、加大对房地产开发企业和项目的管理力度，各行政管理部门要树立精心管理、全方位服务意识，建立一站式审批制，高起点规划，高质量施工，完善基础设施配套，提升小区档次，让群众满意消费。

6、在泗洪县政府年前已经出台的《促进房地产业健康稳定发展的二十三条意见》的基础上，根据省市及周边县市出台的一些政策措施再作进一步完善，出台补充优惠政策。同时针对泗洪县以往自建房和集资建房数量多的情况，为其完善手续，扩大二手房市场，争取商业银行对二手房按揭业务的开展，以此助推商品房市场的发展。

8、加大对群众的舆论宣传，通过各种新闻媒体，宣传各种购房优惠政策，坚持正确的舆论导向，激发群众的购房欲望，以此来带动泗洪县房地产市场的持续健康发展。

县房地产行业市场调研报告篇十五

房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到**市房地产产权产籍监理（市场）处、**市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房（二手房）市场调研。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健康快速地发展。

一、我市二手房市场的现状及原因分析。

xx年-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。

（一）-2月我市二手房交易情况。

xx年-2月我市存量房共成交498套，同比下降8%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降4%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降4%。

（二）-2月我市二手房价格情况。

xx年-2月，我市二手房住房平均价格为2480元平方米，同比增7.6%。

（三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题。

1.还款风险。

借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。

2.二手房贷款服务机构的诚信风险。

在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效控制，银行的利益无法得到很好的保障。

从调查到我市二手房市场现状来看，房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间，起到了“桥梁”作用，在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。然而，由于我市二手房市场刚刚起步，有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准，造成这些服务公司的准入门槛低，市面上出现了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介从业人员素质大多不高，再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强，致使二手房贷款市场蒙骗现象严重，收费较为混乱。如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明，提供虚假资料，骗取银行贷款或高比例贷款，从而，向借款人收取高额服务费。在高额暴利的驱使下，这些违规操作的中介公司或个人，利用各种手段，帮助客户骗取银行贷款。一旦利润到手，他们便销声匿迹。而且，二手房贷款的期限一般比较长，在房地产市场动荡和下滑时期，承担风险的只有银行和广大购房借款人。

3.各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善。

由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者，贷款金额相对比较小，手续烦琐、复杂，再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少，银行若要从收集资料开始直接与借款人联系，收齐资料后上报并逐级审批，这个过程需要耗费很长时间。所以，银行在开展二手房贷款业务的过程中，较多的是与中介公司合作。然而，由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制，再加上银行之间竞相竞争，使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则，甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司，在放款的环节上不严格控制，这不仅严重违背了银行的风险管理原则，也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。

县房地产行业市场调研报告篇十六

20xx年2月12日。

调查地点：房地产公司。

调查过程：询问房地产经理。

观察分析法，资料分析法。

内容：了解当今及未来房地产市场情况，互联网对房地产的介入情况，地产服务市场是否存在。

1、房地产网站繁多，功能，资讯内容相近。

2、现有房地产网站多立足本地，只起到互联网广告的作用，未能发挥互联网无地域的优势，这可能是由于互联网技术所决定的，由于html表现手法有限，极大地制约了房地产网站的跨地域发展。

3、房地产网站表现形式。

a，html超文本文件格式。运用图片，文字和超级连接表现楼盘，这是现在房地产网页主要表现形式。b，360度环景技术。能表现东南西北四方位景物，可拉近观察，表现事物真实，可做少量互动，如超级连接，但只能在一固定地点做360度旋转观察。这一技术已出现，但还没普及，应用此技术网站极少。c，vrml虚拟现实技术。应用电脑三维技术，能表现物体空间结构，浏览者可任意游走，有置身其中的感觉，但画质与现实有差异。至今没出现这类商业地产网站。

4、未来一手房地产市场将定位在高档商品房上，消费者需要更大量有关商品房的信息。随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现，人们对房屋的需求将上一档次，房地产市场需求将转为对大面积，别墅型等高档商品房的需求。由于消费者追求的是高品质的商品房，而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的.费用，因此需要关于该商品房更全面的了解，而不单局限于对其位置，大小等信息的了解。广州楼盘的向外扩散，导致得到这些信息，将耗费不少时间与精力。

5、地产商销售手段需要创新。随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟，大量广告的投入不是他们的出路。因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本，从而削弱楼盘价格上的竞争力。消费者心理总是从非理性到理性，他们注重的将是商品房的实用性和舒适性，单搞概念盘将难以取得好的销售成绩。因此房地产需要销售模式的创新，需要低成本，高效，实用的销售手段。

6、二手市场将相对活跃城区范围的扩大，是二手交易的主要动因。楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件。人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置换成为二手交易的主要目的。

7、现今房地产网站信息远未达到消费者要求，需要技术创新。如上所说，单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求，网站需要新的表现手段展示楼盘。只要互联网能提供足够的信息，网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐。

8、房地产推广是一个高利润行业，如果互联网是计电视，广播，报章杂志后的一时代传媒，那么他在房地产推广上必有作为。可以利用虚拟现实技术建立房地产网站，定位在一手楼盘的销售，利润来源主要定在地产开发商，而非消费者。现在很少地产商愿意在互联网上做广告，究其原因，为以下几点：

1：认为电视，报章等广告是主动的，不管消费者是否接受，都难以拒绝，至少要看一眼，才能做出下一步反应。而互联网广告确实被动的，消费者愿意才会看。这一想法是但从广告目的出发的，而忽略了广告的效果和效率，这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因。而事实上，互联网广告是有针对性的，有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站，而且在网上做广告是无地域限制，无时间限制的。

2：认为互联网还没普及。这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因。就现在产业结构及人口结构考虑，未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中。

3：认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富。的确，用传统超文本格式（html）表现房地产信息，远远未能满足消费者和地产商需求和要求。这也是房地产网站需要技术创新的原因。地产商广告投入，目的是让消费者认知其楼盘，所以，房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者，而不是地产商，要吸引房地产准消费者，从而吸引地产商广告投放。

就调查所得的资料统计，如果房地产网站广告份额可以达到1%，即可至少得到8万/星期。考虑网站的营运成本远低于不同广告公司，应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站，提供房地产信息服务市场存在，风险很少。

县房地产行业市场调研报告篇十七

在xx新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“xx市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从xx市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响。

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

xx市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82、16亿元、165、25亿元、428、61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、xx市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47、5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

1、常平各个区域分析：

1）常平中元街及中心地段。

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。

2）西北面区域。

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。

3）常平南面，常黄公路沿线区域。

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4）常平东门区域，

常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5）丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以xx四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析。

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7、5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

相邻楼盘分析表仅供参考……。

市场结论：

1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人（含其它外销需求部）与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700－4000元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外，都呈现出销售缓慢的情况。