广东土地调研报告范文通用(精选13篇)

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广东土地调研报告范文通用篇一

稳定和完善土地承包责任制，是党的农村政策的根本体现，是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的基础。在稳定土地家庭承包经营的基础上，允许土地使用权合理流转，是农业发展的客观要求，也符合党的一贯政策。如何在坚持土地家庭承包经营的基础上，通过土地使用权流转，实现土地资源合理优化配置，这是一个亟待探索解决的问题。

元谋县地处金沙江干热河谷地带，国土面积20xx.46平方公里，全县辖79个村（居）民委员会，总人口206528人，其中农业人口185884人，是一个典型的农业县。全县共有耕地面积198375亩，其中，水田97800亩，旱地100575亩；有可供开发的“四荒”(荒山、荒地、荒沟、荒滩)面积1607300亩。到20xx年底，全县参与土地使用权流转的农户数达2162户，面积达77116亩，其中，耕地流转面积有4125亩，占全县耕地总面积的2.1%；“四荒”流转面积达72991亩，占“四荒”总面积的4.5%。

（一）无偿转让。是指土地承包户转让土地使用权不收任何补偿，只是要求受让方承担承包土地合同中规定的应尽义务。这种土地流转一般在亲朋好友间进行。一些原承包户季节性或长年在外经商或打工，但仍舍不得丢掉土地，不愿放弃土地的承包权。对自己土地进行流转的目的，主要是为了守住承包田（地）。这种流转方式在全县土地使用权流转中所占比例较小。

（二）有偿转包。指土地受让方除承担承包合同中规定的应尽义务外，还要给出让方一定数额的实物（粮食）补偿或经济补偿，出让方不负责任何生产费用，补偿数量由双方协商确定。以这种方式流转的土地在全县约有13125亩，占全县土地总流转面积的17%。

（三）租赁。指村、组集体经济组织或农户通过签订经济合同，在一定时间内将承包的土地或“四荒”土地租赁给其它农户、外地客商、农业龙头企业或种养殖能手等，以达到提高土地经济效益的目的。具体有两种方式：一种是村、组集体经济组织将土地承包时由集体保留以备人口增减时调整的机动田（地）租赁出去。另一种是经过村民会议讨论同意，村、组集体经济组织把承包到户的土地或“四荒”土地统一划出一片租赁给承租方种植生产优质高效农产品。这是我县土地流转的一种主要形式，在全县以这种方式流转的土地有23879亩，占全县土地流转总面积的31%。

（四）股份合作。是指在明确农村土地集体所有权、稳定家庭承包经营权的基础上，由有资金、技术、管理实力的大户和农业企业牵头，农户以耕地使用权作价入股参与股份合作联营，组成利益共享、风险共担的经营联合体，共同发展特色种养业。全县以股份合作方式流转的土地有28360亩，占全县土地流转总面积的37%。

（五）拍卖。是指村、组集体经济组织将土地使用权通过公开竞价一次性长期转让给受让人，受让人一次性付清土地出让金的一种土地流转方式。全县以拍卖方式流转的土地有11753亩，占全县土地流转总面积的15%。

从流转的期限上来看，承包耕地的流转期限大多为短期，“四荒”资源流转期限多为长期。全县土地流转期限在10年以下的有1346亩，流转期限在10－20年的有939亩，流转期限在20年以上的有74831亩。

通过各种形式流转的土地主要用于发展种植业，栽种各种高产优质蔬菜、经济林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龙眼，芒果、枣类、印楝等。部分土地使用大户还把种植业和养殖业有机结合起来，提高了土地资源的利用率，获得了良好的经济效益。

合理的土地使用权流转有力地促进了农业农村经济的'发展，产生了积极的作用：

(一)促进了农村富余劳动力转移。

土地使用权流转促进了农村剩余劳动力向高效益行业合理流动，使一大批从事农业的农户逐渐摆脱了土地的束缚，专门从事第二三产业的发展，加快了城镇化进程和农民增收的步伐。据初步调查，到20xx年底，全县农村劳动力转移达4512人。

(二)促进了招商引资，提高了农民素质，更新了观念。

土地流转不仅使土地逐步向种养能手、龙头企业、个体工商户和外商集中，使一部分社会资金流向农村，促进了农业的规模经营，拓展了部分农业龙头企业的发展空间，而且还有利于农村土地资源的优化配置，从而带动了农村其他生产要素如劳动力、资金、技术等资源的优化配置，以小丙岭高新农业示范区和中山葡萄基地为代表的高新农业和设施农业迅速崛起，有效的提高了流转土地的利用率和产出率，提高了农业产业化水平。

(四)促进了农民增收。

土地流转既可使出让户获得固定的土地出让金，同时，土地出让户也可通过外出打工或从事其他行业来获取收入。还可到土地受让大户或农业企业中劳动来增加收入。如元谋县中山葡萄开发有限公司除了每年按合同规定付给农民150元/亩土地出让金外，还常年雇用土地出让农户做小工，实行企业化管理，按时上下班，每人每天报酬在15元以上，平常雇工均在50人左右，近一年时间，公司已支付小工工资20多万元。

（一）部分群众对土地使用权流转认识不足。

部分群众思想不解放，看不到长远利益，始终抱着“肥水不流外人田”的观念，对自己无力开发或不愿开发的土地（主要是“四荒”土地），宁愿让土地荒着，也不愿让他人来开发。这种落后的、狭隘的思想观念，严重阻碍了土地使用权的流转。

（二）土地使用权流转行为不规范。

目前，ww县土地使用权流转多以村集体和农户自行转让为主。部分农户在土地流转过程中，习惯以口头形式商定双方的权利义务关系，包括土地转让金支付方式、转让期限等，而没有以规范的书面合同的形式明确下来，这给土地转让双方在土地使用过程中发生争议、纠纷埋下了隐患。部分村集体在处理土地使用权流转过程中，以村集体领导班子决策为主，广泛征求意见，统一群众的思想认识工作做得不够充分，致使部分群众在土地流转中行动迟缓，甚至产生消极抵触情绪，影响了土地使用权合理流转的步伐和进程。

（三）土地使用权流转尚处于自发阶段。

就本质上来说，土地具有社会保障功能和就业功能。由于元谋县第二、三产业不发达，许多农户一旦离开土地，便无法生存。因此，大多数农户始终把土地视为命根子，不愿轻易放弃土地的承包权和经营权。从总体上来看，土地流转多数是在农户间自发进行的，还处于无序状态，作为土地发包方的村（组）基本不过问。

（四）部分优惠扶持政策、措施落实不到位。

为鼓励土地使用权的合理流转，特别是“四荒”土地使用权的流转，县委、政府制定出台了大量的优惠政策和扶持措施，重点是资金扶持和科技扶持。其目的是为了能更广泛地吸引社会各界力量，筹集社会资金全参与到土地流转中来，共同开发治理“四荒”土地。但由于各种项目资金支出大，县级财政困难，使出台的部分优惠政策、扶持措施难以全部落实到位。

（一）加大政策宣传力度，不断提高群众对土地使用权流转的认识。

针对在土地使用权流转中，部分群众思想上认识不足的问题，要加大对土地使用权流转政策的宣传，特别要向群众讲清土地使用权尤其是“四荒”土地使用权转让的重大意义，耐心细致做好群众思想工作，帮助群众树立“你发财，我发展”的思想观念，破除封闭狭隘的意识，以实际行动加入到土地使用权流转的行动中来。

（二）加强领导，进一步规范土地流转行为。

目前，部分村集体和农户在土地使用权流转中，还存在流转程序、流转行为不规范的现象。因此，对农村土地使用权的流转工作，必须加强领导，加大工作力度，正确引导和规范农村土地流转工作。各级政府要切实执行党的土地承包政策，监督土地的合理使用，为土地流转及时提供法律、政策服务和信息服务。各级农业行政主管部门要切实履行职责，做好土地流转的指导和管理工作，要加强对土地流转情况的调查研究，掌握动态，指导土地流转合同的订立，及时办理因土地流转引起的合同的变更和解除，妥善处理好土地流转纠纷，努力规范土地流转行为。

（三）建立土地流转机制和市场中介组织。

针对我县目前土地流转的实际，迫切需要建立流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动，这样既有利于土地承包关系的长期稳定，又有利于推动土地流转进入市场。一是要建立多层次、多形式、多渠道、全方位开放的土地流转机制，鼓励土地进入市场，通过引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是要建立土地流转市场中介组织，强化中介服务功能。要以乡（镇）经营管理站为依托，建立土地流转服务中介组织，稳步发展民间中介组织，为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等项目服务。乡（镇）经营管理站要充分利用主管土地承包合同的有利条件，主动承担中介服务的职能，制定公平合理的交易规则，切实保护当事人双方合法权益，帮助农民用活土地使用权，提高土地经营效益。

（四）统筹规划，分块扶持，确保各项政策措施落到实处。

土地使用权的流转是土地资源得到合理利用的一种有效途径。要在统筹规划的基础上，分部门进行扶持。在不改变各部门项目资金管理渠道和用途的前提下，充分发挥生态恢复、农业综合开发、扶贫攻坚和退耕还林等国家工程项目的引导作用，利用项目资金对土地承包大户，特别是“四荒”开发大户进行扶持。涉农部门要利用自身技术优势，帮助大户搞好科学规划、科学管理，使之尽快产生经济效益。进一步理顺信贷资金扶持渠道，积极争取金融信贷部门对科技含量高、市场广阔、前景好的土地开发项目给予资金上的支持。

（五）抓典型、树榜样、搞好示范带动工作。

我县在土地使用权流转中，由于充分调动了社会各阶层的积极性、创造性，先后涌现出了一大批租赁承包、开发治理“四荒”，创办基地，发展优质高效农业的生产能手和外地客商。在他们的艰苦创业、精心管理下，基地已获得了良好的经济效益和社会效益。同时，也给流转农户带来了许多实惠，一方面获得了土地出让金，另一方面，也学到了先进的耕作技术和管理经验，部分农户已开始自己创业。对于这些成功的例子，要善于总结经验，注意抓典型，树立榜样，搞好示范引路工作，让更多农户认识到土地流转给自身带来的好处，从而主动、自觉、自愿地加入到土地流转中来。

（六）积极探索实践土地流转的新途径。

各级各部门要在坚持农户自愿的基础上，结合当前农村专业协会篷勃发展的有利时机，积极探索实践股田制（以土地入股参与公司经营）等土地使用权流转的新途径和新方法，使土地使用权逐步向具有较高生产种植技术的专业化公司、协会、经纪人集中，实现土地的规模化、集约化、专业化经营，不断提升土地产值和经济效益，带动农业增效、农民增收。

广东土地调研报告范文通用篇二

土地是人们长期以来赖以生存的最基本生产资料，是逐年递减的有限资源。年到年的十二年中，全县耕地面积减少了万亩，相当于减少了12个中和乡的耕地面积。大量的劳力外出和农产品价格的持续低迷，耕地撂荒面积与日俱增。为此，我们对全县土地撂荒情况进行了调查。

全县现在耕地万亩，其中土万亩，田45万亩，人均耕地仅亩。据现在571个村的调查统计，全县撂荒14670亩，占耕地面积，涉及农户7456户，21130人。中和乡现在耕地7036亩，而撂荒面积占全乡耕地面积的8%，岚峰占，二坪占。在撂荒地中，60%为坡瘠地边远零星地，投入产出比较低。形成土地撂荒的主要原因如下：

1、农业生产比较效益低。从事农业不如从事非农产业的效益高，以种一亩水稻为例，产稻500公斤，收入460元，种子、农药、化肥等物耗115元（按我们300户农村住户调查资料占25%计算），请人犁田、栽秧、收割等费用180元左右，亩平纯收入165元左右（含自己的劳动量价值），即一个劳动力种一季水稻的净收入为165元，如果种小春生产，投入产出基本持平，瘠薄地、边远零星地更是入不敷出。农民说得好：“在家种田，不如外出挣钱”；“要想奔小康，必须背井离乡”。农业的比较效益差，是耕地撂荒的主要原因。

2、农村主要劳动力大量外出。由于“在家种田，不如外出挣钱”和农产品价格多年持续走低等原因，去年，外出劳动力18万人左右（常年外出14万人）带回劳务收入8亿元左右。外出劳力占劳动力资源的50%且为主要劳动力。在家务农的基本为“九九、三八”式劳力结构。

3、户口外迁。随着市场经济的发展，城镇化率不断提高，农民向非农产业转移越来越多。2000年12月至年的二年间，全县农村人口实际外迁20375人（扣减2000年以来移民安置5386人），在这两万外迁人员中，部分土地进行了合理流转。部分土地形成撂荒，全县由农户外迁而撂荒占20%左右，水口就占33%。

4、土地零星、分散、偏远、瘠薄等管理不便，形成撂荒。如太平镇团碾村二社，有20余户由于偏远、坡高等不便管理而几乎弃耕（每户部分撂荒），又如二坪水磨村唐定国，他主动种了别人不种的较好的几亩土地，而自己的偏远瘠薄地撂荒。

5、基层组织对二轮承包没有全面理解，拒收外迁户中断承包关系的土地，当前土地流转基本处于无序的状态，特别是基层个别地方对二轮承包、三十年不变的政策，有种片面理解，认为承包土地30年不变，就是土地承包权不能动，动了就违背中央的政策，因此，即使有许多经商户或外迁的农户要求中断承包关系，基层组织害怕犯错误而拒绝接收，也没有采取任何有效措施加以引导或适当调整，导致农民对承包地初放经营，甚至撂荒。水口镇的外迁户把承包地交给村社，而村社认为承包期未满和“30年不变”等原因，拒不接收外迁农民的承包地亩，占全镇撂荒的33%。

土地撂荒，是近年来出现的新问题。撂荒说明了部分农民正在摆脱土地对他们的束缚，土地不再是他们谋生的唯一手段，这表明了它积极的一面。但是，土地是不能再生的有限资源，是社会财富之源，我县人多地少，人均耕地不足1亩，负面影响大。从我县的实际情况看，如果各级重视、措施得当，组织引导得力，是不会出现较大面积撂荒的。现就对如何处理好撂荒问题，提出以下建议：

1、提高对土地资源和农业基础地位的认识。土地是财富之母，土地资源是有限的。大力宣传“土地管理法”，“土地承包法”等法律法规。要认真学习理解“土地承包法”中关于土地经营权流转问题。根据“土地管理法”第37条“承包经营耕地的单位或个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包经营合同，收回发包的耕地”之规定，对当前农村的撂荒地，村社可按法定程序收回，采取多种方式重新发包。现在，基层对多年撂荒地不问不管，使土地撂荒与日俱增。对现在的撂荒地，可规划种植为桑树、果树和花椒等劳动量不大的经济作物。

2、退耕还林还草要与减少或避免撂荒相结合。去年，退耕还林万亩，今年计划5万亩。为此，对撂荒地而无法转包的坡瘠地，即使没有达到退耕还林还草的要求，也可以列入退耕还林还草的计划。通过还林还草计划，消灭较大面积撂荒是完全可能的。

3、建立土地流转机制，制定县域土地流转及撂荒的实施意见，促进土地有序流转。当前，土地流转基本处于无序状态，有的农民写了个白条或口头达成协议自由转换，没有全面、完整的合同条款，没有村社发包方的监督，更没有专门的流转管理机构，已经出现新的矛盾和纠纷，年全县农业税尾欠达到万元，就岚峰一个乡1996年以来，尾欠就达97828元，占全县尾欠数的，因土地流转不规范，有的农民种了别人土地后又不交农业税，村社只能找原承包人，结果双方都不交农业税，形成农税尾欠和土地撂荒。为此，我们要在尊重土地二轮承包的基础上，应及时制定全县土地流转的实施意见，成立县、乡（镇）两级的土地托管和恢复土地承包仲裁机构，从而规范土地流转行为，尽量避免出现新的矛盾和纠纷。

4、实施县内移民计划。县内移民，就是本县或本镇范围内，有组织、有计划地从甲地到乙地，从山上到山下落户。山区土地少，且多为坡瘠地，亩产不高，土地级差收入低，又破坏生态环境，造成严重水土流失，而山下又出现耕地较大面积撂荒。这是一对能克服和避免的矛盾，对那些愿下山种地落户的山民，政府对他们的建房审批、子女入学等具体问题的处理上，政策应适度放宽。山区农民的种田积极性极高，如虎峰镇东山村二社的李德文，就从山上移到山下的正义村落户，种了十几亩土地。已摆脱了原在山区中当山民的贫困。还有部分山民愿下山而找不到田土种，如果乡镇做好工作，为他们牵线搭桥、正确引导、撂荒面积就会大大减少，辖区内移民，既是解决撂荒的一个有效途径，又是山区水土流失得以控制的治本之法，也是消灭山区山民贫困之法，这是一举多得之事。

5、大力提倡免耕法等新型的耕作制度和使用先进的小型农业机械（如小型收割机械、小型潜水泵等），尽量减轻农民的劳动强度，使之扩大种植面，以及适应当前农村“九九、三八”的劳动力结构，减少农村隐形抛荒或撂荒。

对土地撂荒问题，我们要认真面对，采取切实可行的办法，既使部分农民向非农产业转移，又使有限的土地资源得以充分利用，使农村经济稳定、健康发展。

广东土地调研报告范文通用篇三

土地是农业发展最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障。改革开放以来，实行家庭联产承包责任制，使农村土地的经营权从所有权中分离出来，曾极大地促进了农业和农村经济的发展，但随之也产生了一些矛盾与问题，近年来显得尤为突出。随着农村改革发展的快速推进，在稳定家庭承包经营的基础上，以市场为导向，坚持“依法、自愿、有偿”原则，鼓励土地合理流转，是整合农业生产要素、促进农业产业化发展的有效途径，是促进农业专业化、规模化经营的现实选择，将有力推动我县农业产业化发展和城镇化建设进程。

我县有农业人口31、87万人，劳动力16、73万个，耕地总资源58、45万亩，二轮延包时，全县农户共承包土地48、66万亩。据不完全统计，截止20xx月12月底，全县登记流转土地面积4180亩，涉及农户1452户。通过调查，我们发现，全县农村土地流转呈现如下特点：

（一）流转方式多样化。

从全县土地流转情况来看，转包、转让、出租、入股等多种流转方式并存。

一是转包（含代耕满一年的），大部分外出务工家庭采取了这种方式。即原承包户将承包地全部或部分转包给转入户，转包条件和利益关系双方达成口头协议，也不经过发包方，只是一年一定一结算。具体数据暂时无法统计。这种流转期限的不固定性，容易造成转入方的短期行为，对土地进行掠夺式经营。

二是租赁，采取这种流转方式全县共登记1983亩。如李家河乡青龙嘴村、干坝村，高罗乡九间店村、埃山村470户农民将736亩土地承包经营权出租给楚天林木公司建立贡水白柚基地；晓关乡茶叶加工大户龙维民等人在中村坝村租用土地，建立优质茶叶基地200亩。农户每年可从中获得350—500元／亩的租金收入。采用这种流转方式，让转出方收入比较稳定，但未考虑到价格因素给收益所带来的影响。

三是入股，登记面积1919亩。如李家河乡酉源蔬菜专业合作社吸收青龙嘴村100户农户400多亩土地入股，建立蔬菜基地，仅种植大头菜一项，农户每亩可获得800元纯利。这种流转方式，将农民与企业（合作社）联成利益共同体，农民受益较大，但其收益受企业（合作社）的经营状况影响较大，农民对此持观望态度。

四是转让，登记面积274亩。如万寨乡移民通过转让从当地农户手中获得土地承包经营权，从而拥有稳定的生活来源，当地农户在转让土地承包经营权时，已经有比较稳定的非农收入，通过转让土地承包经营权后，又得到了经济补偿用于扩大二三产业。通过转让，解决部分土地二轮延包后移民搬迁无土地耕种的问题，维护了社会稳定。

（二）经营模式多元化。

我县农村土地流转面积总体虽然较小，但蕴育出了适合本地实际情况，符合经济发展规律的一些农业规模经营模式：

一是专业合作社经营模式。全县共有各类农村专业合作社54个，其中种植业专业合作社49个。如李家河乡二虎寨村精品柑桔白柚专业合作社，流转500多亩土地用于规模经营。

二是农业公司化经营模式。农业产业化龙头企业围绕建立农产品原料基地，采取公司+基地+农户的形式组建有限责任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流转土地736亩建立白柚基地，科星有限公司流转270亩发展苗圃基地。

三是专业大户经营模式。全县种植面积在50亩以上的经营大户50多户，流转面积达4000多亩（流转面积末完全登记）。如李家河乡燕子溪村农民朱道，流转土地80亩，用于种植柑桔。

（三）发展效果明显化。

近年来，随着农村劳动力向二、三产业转移，农村土地流转规模不断扩大，几十、几百亩集中成片流转呈上升趋势。农村土地合理流转，促进了土地资源的优化配置和合理利用，提高土地产出率。

从调查的情况来看，业主把土地主要用于发展果园、蔬菜、药材和农产品深加工原材料生产基地，对发展适度规模经营，推进农业产业化发展起到了示范作用。如李家河乡二虎寨村村民谭绍荣，20xx租赁土地340亩建立白柚基地，今春遭受冰冻灾害后仍然采摘白柚两万多个，进入丰产期后，年均可采摘白柚20万个，收入可达30多万元；种植大户黄禹福，在椿木营乡租赁土地120亩种植蔬菜，除去租地费用人工工资等成本，每亩获纯利1500元，带动周边农户200多户，发展蔬菜2800多亩。目前，在大户示范、基地带动下，全县已发展烟叶72990亩，茶叶78390亩、水果95130亩，药材53280亩，农业产业化已初显规模。

1、思想认识不到位，思想观念亟待转变。一方面，部分干部存在怕麻烦的思想，不愿意引导农民进行土地合理流转，对土地合理流转的重要性和必要性认识不到位。另一方面，许多农民对土地的所有权、承包权和经营权三者之间的关系模糊不清，对土地流转的相关政策了解不多，担心因流转而失去承包权和收益，宁可粗放经营，也不愿轻易流转。

2、流转机制不完善，流转信息不畅通。缺乏中介服务组织和土地流转平台，土地流转的供求信息不能及时有效沟通，转出方找不到转入方，种植大户和产业业主难以集中成片流转。

3、盲目注重当前利益，随意改变流转土地农业用途。有的借土地流转之名随意改变土地的农业用途，基本农田不能得到有效的保护；有的流转耕地未能落实相应的复耕措施，掠夺式经营方式仍然存在。

4、缺乏相应的资金政策配套，土地流转需求动力不足。农业生产投资量大，农作物生产周期长，见效慢，当前农业规模经营缺乏相应的资金、政策配套，难以调动生产大户进行规模经营的积极性，阻碍了土地承包经营权流转的步伐。

5、转移劳动力就业不稳定，影响了农村土地流转进程。目前，土地对农民兼有生产和社会保障双重功能，当农民非农就业能力低时，种地仍然是农民谋生的首选之计。即使进行流转，期限也比较短，导致有的转入方采取短期经营行为，耕作、施肥、投入等不合理，难以形成适度规模化经营和产业化经营。

（一）搞好宣传发动，统一思想认识。

认真学习、宣传、贯彻党的十七届三中全会精神，围绕“烟、茶、畜、果、药、菜”六大产业的发展，坚持“依法、自愿、有偿”原则，加强对土地流转的正确引导，破除基层干部“怕找麻烦”的顾虑；加强土地流转政策的宣传，引导群众转变“自给自足”的生产理念，树立“规模经营、共同发展”的思想；加强土地流转典型事例的宣传，创造良好的舆论环境。

（二）建立服务体系，规范流转行为。

推进土地流转，发展土地适度规模，应建立“政府搭建平台，业主选准项目，中介搞好服务，农民共同发展”的土地流转体系。

1、建立健全组织领导体系。坚持以产业为依托，以业主为主体，发展土地流转中介服务组织，搭建土地流转交易平台，做好土地流转政策咨询、信息发布、供求登记、土地评估等服务工作，为土地流转提供全程服务。

2、建立健全政策支持体系。制定相应的激励措施，在资金、技术、税收等方面给予优惠。一方面，引进有实力的农业龙头企业、种植大户、社会资本到我县投资经营，另一方面，培育本地懂技术、有管理经营能力的种植能手承包经营。如对连片成块进行土地流转和规模经营的农用地，建议将其优先列入土地整理、基本农田建设等项目中去，对经营业主按其经营规模的大小给予一定的奖励扶持等，提高其规模经营的积极性，从而推行土地产业化、规模化、集约化经营，发展现代农业。

3、建立健全监督管理体系。首先要规范土地流转合同文本，确保流转双方利益得到有效保护，不形成遗留问题，维护社会稳定。在现有流转合同的基础上，建议将土地流转费用以实物为参照物进行折价，可以避免因物价上涨或下跌而导致流转双方利益受损的现象出现；明确土地流转后到期还地于民时，归还的方式、面积等，解决土地流转整理后原有土地四至界限被打乱而无法复原的问题。其次加强土地流转后用途的监管。相关部门要做好协调配合，对流转后擅自改变农用地用途的，要坚决予以打击，保护耕地资源。三是建立健全农村土地流转档案，努力做好档案信息管理的完整、真实。

4、建立健全调解仲裁体系。流转主体、方式、期限的多样性，决定了土地流转矛盾纠纷范围具有广泛性、纠纷主体具有多样性、纠纷的性质具有多元性、纠纷的原因具有复杂性的特点，要求必须有一支业务素质较高的仲裁人员，构建出具有可操作性的土地纠纷仲裁机制，以期为化解全县农地流转纠纷提供新的路径。

5、建立健全社会保障体系。没有土地，农民就缺失安全感，而要让农民解除后顾之忧的基础就是社会保障。对自愿进城的要在就业方面提供扶持，加强技能培训，提高就业能力。对迁居城镇，并放弃了承包地、宅基地的农民，低收入家庭应享受城市最低生活保障；在户籍制度上应消除城乡差别，让农民进城后能够享受到与城市居民同等的教育、医疗、住房、养老，至少能保证农民进城的基本生活。

（三）发展合作组织，促进规模经营。

发展农民专业合作经济组织，鼓励农民以土地承包经营权、入股，提高农民组织化程度。

一是催生新型市场主体，推进农业标准化生产，发展规模经营。

二是农民可以通过土地入股参与分红得到收益，并让转出土地的农民成为新生产业主体的农业工人，获得土地收益与工资双重收入。

三是可解决其外出务工时家中留守老人、留守儿童等社会问题。

（四）推进城镇建设，促进劳力转移。

不断提高城镇化水平，使已转移劳力拥有稳定的非农收入来源，从而实现农村土地合理流转，推进全县农业生产的规模化、产业化、集约化经营。通过“阳光工程”等项目对农村劳动力进行转移培训，提高农村劳动力素质，增强农村劳动力就业层次，加速农村劳动力转移步伐，带动农村土地流转，实现“人走在先，流转在后”的目标。

广东土地调研报告范文通用篇四

近年来，湘乡市农业经济取得了较快的发展，土地流转也呈现出规模不断扩大、流转形式多样、多种组织参与的特点。为了全面掌握全市农村土地承包经营权流转工作情况，加速推进湘乡市农业和农村经济发展，湘乡市统计局组织课题组深入全市各乡镇办事处及市直有关部门单位，对农村土地承包经营权流转工作进行了专题调研。

湘乡市位于湖南省中部，总面积20xx平方公里，人口91.5万，下辖3乡15镇4个街道办事处。共有708个行政村，8040个村民小组，农村土地承包户223547户，农村承包人口767865人，承包耕地面积为678652亩。近年来，湘乡市的农村土地流转工作有了较好较快的发展。据不完全统计，全市农村土地流转面积近18.2万亩。其中耕地流转面积64734亩，占耕地总面积的9.54%，涉及农户5.2万户，占总农户的23.3%。承包方式以转包、租赁、转让为主。

湘乡市农村土地流转在土地的合理有效利用，推动农业和农村经济建设上，发挥了十分重要的作用。同时也带来了农业农村发展的一些新变化，取得了一定的成效：

1、促进了农业结构调整和农村土地的规模化、集约化经营。通过土地流转，把零星的土地从农民手中集中连片，进行适度规模经营，大力发展规模特色产业，促进了土地、资金、技术、劳动力等生产要素的合理流动和优化组合，实现了土地资源的充分利用。

2、推动了农业经营机制的创新。主要是通过农业产业化龙头企业和农民专业合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，与农民签订流转合同，建立现代农业生产基地。

3、提升了农业综合生产能力和土地利用率。土地流转促进了农业机械化和农田水利基本建设。

4、促进了农村剩余劳动力的合理转移。通过土地流转，打破了一家一户封闭式的经营格局，使土地逐步转向种田大户，既提高了土地的集约化程度，又解放了大批农业劳动力，使许多农民可以离开土地安心外出务工经商，转向二、三产业，从而优化了农村劳动力就业结构，促进了农民转移就业。

5、增加了农民收入。农民通过土地流转，既可以获得流转收入，还可以腾出手来从事其他工作，有的通过土地入股还能获得一定的分红收入，或通过就近在流转的生产基地务工赚取工资收入。

1、土地流转的行为不规范。

一是土地流转存在随意性和不稳定性。许多流转特别是农户之间的流转都没有建立稳定的流转关系，流转期限短。除林地流转期限较长以外，以转包为主的农户间的耕地流转，期限一般1—3年，有的更短。

二是流转无合同或合同不规范。大部分地方土地流转都没有合同，特别是水田流转通常用口头协议的方式进行私下流转，即使有合同，也存在权利义务表述不清、利益分配不规范等不完善之处，这种情况极易造成土地承包关系混乱，形成土地流转纠纷隐患。

2、乡村两级中介组织和管理服务机构功能不健全。对于农村土地流转仅仅停留在一般性的引导管理上，缺乏对农村土地流转的有效管理和服务，农户自发土地流转占相当比重。特别是在边远地区，多数农户土地流转发生在父子、叔侄、亲戚及邻居之间，有些是被动流转，因无力耕种，谈不上精耕细作，导致土地质量下降。

权，影响自己的利益。因此，宁可粗放经营，甚至撂荒、弃耕，也不愿意将土地流转出去。另外，由于湘乡市就土地流转还没有出台具体的指导意见和扶持政策，因此，乡村基层干部没有把土地流转工作纳入重要议事日程，去正确引导农民依法有序流转。

1、土地分散经营制约着土地流转。由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时以及后来的几次小调整留下的种种弊端，严重制约着生产力的发展和产量的提高。湘乡市人均耕地仅0.85亩，而且每户的承包土地相对分散。这种土地的分散经营，要转为集中规模经营，由于涉及的农户多，农户之间的思想认识不一致，严重制约了土地的有序流转，影响了土地规模效益的发挥。

2、农民缺乏社会保障制约着土地流转。农村土地对于农民来说，普遍具有社会保障和就业两大功能。这就决定了农民把土地作为命根子来看待，不愿轻易离开土地。他们认为，有了土地，生活就有退路，即使外出打工赚不到钱还可以返乡种田，心里踏实。同时，由于目前城镇化水平较低，吸纳农民就业能力不足，农村剩余劳动力向城镇转移空间有限，以及农民自身知识技能的储备不足，进城就业门路窄，无法在城市获得稳定的职业和收入，因此，农民始终把土地作为自己的最后保障。有钱的不在乎土地流转所得的收益，没有钱的更惦恋土地。有的宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿将土地转让出去。另外，近年来国家将各种惠农补贴直接发放给承包农户的发放方式，也挫伤了部分种粮户的积极性。

3、效益价格低廉制约着土地流转。虽然政策倡导土地要有偿流转，但是土地流转的价格极低。造成这种现象的原因：

一是农业比较效益低。据农业部统计，全国稻谷、小麦、玉米三种粮食的亩平均成本481.1元，以来由于生产资料价格大幅上涨，有的甚至成倍增长，亩均成本再次增加60—80元，亩利润仅为185.2元，按照复种指数2计算，平均亩利润仅为370.4元。受此影响土地流转的价格难以提高，流转农户难以获得较高的土地收益，因此选择粗放经营而不流转。

二是土地流转渠道不畅。由于缺乏信息渠道，缺乏规范统一的土地流转市场，急于流转土地的农民只能低价或无偿把土地转让给别人耕种。

三是农民土地经营流转价格意识淡薄。土地流转价格不像普通商品价格那样容易确定，且目前又没有完整的价格评估机制，从而导致农民价格意识淡薄。

四是农业特色产业少，带动力不强，使得土地流转规模化经营程度不高。而评价土地流转的成效，一个重要的标志就是看农民流转土地后，通过经营主体的集约化经营，土地的产出效益比流转前是不是提高了。有特色有优势的产业，对形成适度规模经营有明显的推动作用，但从调查的情况看，许多地方由于缺乏效益明显、可持续性强的特色农业产业的有力支撑，农用地需求相对较少，许多农户面临着土地向何处流转的困惑。

4、农业规模经营风险大制约着土地流转。农业规模化经营一般前期投入资金大，回笼周期长。加之缺乏配套的风险防范机制作保障，自然灾害、市场波动、经营不善等不确定因素均可导致产业效益降低甚至血本无归，一旦发生这类情况就难以保障农民的土地收益，将造成新的矛盾，影响社会稳定。另外，水田流转对于种粮大户也有些现实问题难以解决。如粮食收割后怎么晒干处理等。因此大多数流转经营主体对土地流转表现得很谨慎，不敢轻易接手。

广东土地调研报告范文通用篇五

扎实推进农村土地流转，实行适度规模经营，是发展现代农业、建设社会主义新农村的客观要求，也是稳定农村土地承包经营制度、发展农村经济、增加农民收入的重要举措。为深入贯彻落实中共中央、国务院《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，进一步推进全县土地流转工作，近日，县人大常委会组成调研组，先后到长山、魏桥、明集、西董等镇街进行了调研，通过实地察看、听取汇报、座谈讨论等方式，深入了解了土地流转相关情况。现将调研情况报告如下：

一、基本情况。

近年来，县委、县政府高度重视农村土地流转工作，积极建立土地流转服务机构，稳步推进农村土地流转，发展适度土地规模经营，取得了一定成效。截止20xx年底，全县162318个农户中，15943个农户进行了流转，占9.8%，流转土地面积84894亩，占家庭承包经营总面积的9.3%，亩均流转收入800元以上。按照流转模式，我县农村土地流转工作大致可分为以下四个类型：

一是大户承包型。种植大户将农民闲散土地流转过来集中耕种,占流转土地的47%。如焦桥镇西营村李保银流转土地420余亩，实现了规模经营，提高了土地收益。

二是家庭农场型。以家庭生产经营为主，通过较高的生产技术和管理水平，对土地实行规模化、专业化的经营。截止20xx年末，全县共培育申报家庭农场27家。

三是企业带动型。以农业龙头企业为主体，发展规模高效农业，占流转土地的32.7%。如明集镇王少唐农业科技有限责任公司流转土地1000余亩，开发建设高效生态园，集种植、加工于一体，促进了农业发展的产业化。

四是合作经营型。以农民家庭经营为基础，成立农民专业合作社，发挥组织优势，实现规模化种植和标准化生产，提高农业经济效益，占流转土地的20.3%。如明集镇绿宝来蔬菜种植专业合作社流转土地830余亩种植西兰花、洋葱等蔬菜，与济南、滨州等多家食品公司建立稳定合作关系，不仅规避了市场风险，更促进了蔬菜种植产业的发展。孙镇全泉农机合作社通过农机租赁、土地托管、土地流转形式，实现流转土地2360亩，同时与西王集团、玉玺集团、恩贝集团等签订托管协议，成功托管7600余亩土地从事农作物、经济作物种植，进一步提高了机械化水平，实现了合作社、企业、农民的三方共赢。

二、主要做法。

（一）完善机构、强化领导。一是建立组织领导机构。我县专题成立了土地流转工作领导小组，负责全县土地流转工作的领导和协调。各镇街也相应建立工作小组，并明确责任领导，负责做好本镇街的土地流转工作。二是健全服务工作网络。目前我县已初步建立县、镇、村三级土地流转服务平台，各镇街建立土地流转服务中心16处，为土地流转提高政策咨询、价格指导、合同签订、纠纷协调等服务。三是强化工作考核指导。为切实调动镇街土地流转积极性，各街镇土地流转信息实行月上报、月统计、月通报的工作制度，进一步促进土地流转工作的落实。

（二）政策扶持、加强引导。一方面，为加快农村土地流转步伐，调动广大干部群众发展高效特色农业积极性，我县制定出台了《“一村一品”工程扶持奖励办法》，对全年各类新上项目进行调查验收，合格的项目给予奖励。这一优惠政策的出台，为加快推进农村土地流转工作起到了“四两拨千斤”的作用。另一方面，县政府加大了对土地流转的引导和服务力度。通过“农广校”、“阳光工程”、农业培训周等多种方式，加强对流转大户的技术培训，并全程跟踪服务。截止目前，培训农业科技示范户1000户，培训农技人员100名，发放农技材料35.9万份。

（三）宣传引导、典型带动。县政府及职能部门充分利用农民信箱、邹平农业信息网、邹平电视台农业信息栏目、《今日邹平》等宣传载体，加大对农村土地承包、依法流转的政策宣传；进一步加大对不同层面的土地流转事例和成功经验的宣传力度，用群众身边的实际案例教育、引导群众，进一步提高了群众对土地流转的认识和信心。同时，制定出台了《邹平县关于推进和规范农村土地承包经营权流转工作的意见》，明确提出了土地流转的具体程序和步骤，进一步规范了土地流转工作。

三、存在的问题。

（一）土地流转程序不规范。一是自发流转的随意性较强，农户因流转的对象多是比较了解的邻里或亲戚朋友基本上是口头协议，多数无书面合同，不仅容易导致流转纠纷，而且也不利于相关部门的数据统计。二是责任机构的职能不完善，虽然我县成立了县、镇、村三级农村土地流转办事机构，但并没有真正全面投入运行，土地流转信息统计、价格指导、合同签订等职能没有真正落实，规范、有序的土地流转运行机制尚未建立。

（二）土地流转存在“非粮化”现象。在土地流转过程中，农户对农户的流转基本还是用来种粮食的，但农户对合作社、对企业、对种植大户的流转，出现了“非粮化”现象。当前，农资费用在不断上涨，而粮价上涨幅度有限，且农资涨幅大于粮价涨幅，受经济利益驱使，流转土地大多用于种植收益较高的经济作物。从我县流转情况看，有28111亩流转土地用于经营蔬菜、林果、花卉等“非粮”农业，占流转土地的33.1%；有6536亩的流转土地用于发展苗木、建厂或办企业等“非农”行业，占流转土地的7.7%。

（三）土地流转走样变形。近年来，在我县大力推进农村土地流转的情况下，大量的企业资本进入农村，流转了大量的土地，不少企业一次就流转土地上千亩。但通过调查发现，企业资本进入农村进行“务农”各有打算。有的“拿地”是为了申报政府项目资金；有的“拿地”是为了储备自身企业发展用地；有的即使进行生态园区建设，也不追求经济效益，不是真正意义上的农业开发。这与推进土地规模经营、促进农业现代化的初衷严重相背离。

（四）土地流转主体错位。按照《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，土地流转没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定农户的承包地流转。但从调研情况来看，我县农村土地流转，通过村委统一组织实现的占了60%以上，农户的主体地位有所弱化，容易发生强行流转农民土地的情况。

（五）风险防控措施不到位。因农产品利润率低、市场价格波动大，如果企业经营管理不善，导致企业亏损、甚至破产，有些土地已进行非农建设，改变了地形地貌，无法恢复为耕地或重新恢复为耕地需要巨额整理费用，农民无法承受。一方面，一般农民将面临失去土地流转收益，以土地入股的农民甚至面临失地风险。另一方面，农民失去赖以生存的土地没有了经济来源，便会向政府施压，加大了社会基层不稳定因素的同时，也对政府在处理土地流转风险问题提出了新的考验。

四、几点建议。

（一）健全服务体系，促进土地流转规范化。一方面，要健全县、镇、村三级管理服务网络建设，改变当前部分机构虚设、效率低下的现状，确保职能到位、人员到位、保障到位。另一方面，要完善工作机制，切实抓好政策咨询、信息发布、价格指导、合同签订、纠纷协调等服务职能的落实，确保土地流转合理合法、规范有序的进行。

（二）加大监控力度，确保土地流转实效性。要探索建立土地流转监控体系，在企业资本进入农村前，突出对其农业经营背景和能力的考察，避免一些短期逐利的资本盲目进入，造成土地资源浪费和农民利益受损；在企业资本进入农村后，要强化流转后土地的用途管制，对资本在农村经营不善，公然“圈地”造成浪费的，强令其退出，切实保障土地流转的实效性；制定配套政策加强监控，在土地在大规模流转后，要建立切实有效的风险防控机制，有效规避土地流转风险，确保农民的基本利益不受损失。

（三）尊重农民意愿，突出土地流转自愿性。一方面，推进农村土地流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则，充分尊重农民在土地流转中的主体权利、选择权利和谈判权利，改变村委过度干预土地流转的状况。另一方面，要健全完善问责机制，对违法强制流转农民承包地、强占土地的行为，进行严厉问责，确保农民合法权益得到保障。

（四）完善政策扶持，提高土地流转积极性。一方面，要加大财政扶持力度，适当增加对土地流入的规模经营大户的扶持资金，鼓励他们多种地、种好地。同时，结合我县流转工作实际，对土地流出的农户也给予一定的资金补助或奖励，提高广大农户的积极性和主动性。另一方面，要加强信贷支持力度，积极探索农村土地承包经营权抵押贷款的有效途径和形势，努力推进土地承包经营权抵押贷款业务，解决土地流转的资金瓶颈问题。

广东土地调研报告范文通用篇六

行政村位于乡北4公里处，辖、积善村2个自然村。全村共有291户，822人，其中五保户6人，低保户104人，特困家庭5户。全村劳力483人，其中外出务工人员285人。村领导班子3人，村dang小组5个，共有党员53人。

全村有耕地2507亩、林地2450亩、草地2571亩。水浇地966亩，机井13眼，全部为管灌，以蔬菜、甜菜种植为主。20xx年人均收入2200元，是20xx年省级重点贫困村。

目前，该村土地经营权流转的主要形式为转包和出租，均为外出务工农户与村留守种植农户之间的土地经营权流转，到20xx年底，全村土地经营权流转1880亩，占全村耕地总面积的75%，流转土地农户183户，占全村总农户数的63%：其中较大宗土地经营权流转3起，流转土地农户32户，占流转土地农户17.5%，流转土地面积320亩,占流转耕地17%；其余为农户之间零星的土地经营权流转。

20xx年初,村支部书记组织村里种植大户、回乡创业能手等人，在三家种植合作社的基础上组建了“建鑫种植专业合作社联社”。

合作联社通过积极争取县土地综合治理资金支持，建60平米育苗大棚10个，铺设膜下滴管。目前共接收入社农户35户，入社农户基本为村留守种植农户，共流转土地1247亩。采取自愿入股的形式，每亩交纳股金500元,合作联社统筹建设育苗棚,购买化肥、农药等。

种植专业合作社采取集中连片种植，统一管理、销售，收益分红，风险共担，调动了部分有想法，想致富的农民积极性，给全村种植户做了表率，能够有效带动全村经济发展，并增加农民收入。合作社形式的土地的流转，对土地进行平整和水、电、路、沟的综合整治，以及高效农业设施的引入，对土地的投入不断加大。同时打破了一家一户的经营模式，促进该村传统农业开始向现代农业迈进。

少数村干部对《中华人民共和国农村土地承包法》理解不彻底，在流转过程中引导不力，方法不当。农户对土地流转政策不够熟悉，思想认识不足，心存顾虑，怕土地流转会失去承包经营权，影响自己的利益，加上农民的恋土情结，宁愿粗放经营，也不愿转出去。

农村土地流转还处在自发阶段，各方面的利益关系缺乏调整的法律依据。政府部门要制定、完善和出台指导土地流转的政策性文件和农村土地流转管理办法实施细则，使基层在实际操作中有规可依，有章可循。

资金短缺是制约农村土地流转的一大因素，金融部门要本着支持新农村建设和城乡统筹为出发点加大信贷支持，行政“建鑫种植专业合作社联社”现有7眼机井配套资金不足，需相关单位给予一定支持。

广东土地调研报告范文通用篇七

近几年来，我县的省市重点工程项目众多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓宽、安林公路两侧综合治理、马氏庄园景区规划建设等，均涉及到集体土地的征用和集体土地上房屋的拆迁，据不完全统计，共涉及到17个乡镇，124个村庄，6133户家庭，近2万人，农村集体土地上房屋拆迁暴露的问题越来越多，由此引起的民间纠纷、群体复议、集团诉讼和群体上访呈上升趋势，严重影响我县社会稳定，成为当前我县经济发展不容忽视的障碍。由于因集体土地征用而产生的拆迁问题涉及多方主体，交织着多种法律关系，背后又掺杂着多种利益冲突，所以，政府在处理征用土地和房屋拆迁安置补偿事项中，特别是政府法制机构在受理此类行政复议案件中，在依法保护房屋被拆迁人、土地被征用人的合法权益，监督和支持行政机关依法行政，维护社会稳定并实现法律效果、政治效果和社会效果的契合统一方面遇到了前所未有的困难。

目前，对于城市房屋拆迁有《城市房屋拆迁管理条例》进行规范，对征用拆迁农村集体土地上房屋这种事关农民安身立命之本的重大事项上，国家层面上的法律缺失，使得许多地方农民的合法权益受到严重侵犯，激化了社会矛盾，形成了影响社会安定的不稳定因素。

1、适用依据不完善、不健全、不确定，形成集体土地上房屋拆迁补偿行为不规范。

现实中的集体土地上房屋拆迁适用法律依据不一，大致上有两种情况，一是依据《土地管理法》进行，将房屋视为征用集体土地上的附着物对待，按照征地程序进行，但土地法对土地上的附着物拆迁程序和补偿标准均无具体规定，可操作性差。二是参照《城市房屋拆迁条例》进行，理由是集体土地已经被征用，土地性质已改变为国有土地。这样出现的问题就多种多样，比如:被征用农村集体土地尚未转用，土地上的附着物和青苗未补偿，用地单位却已经取得《国有土地使用权证》;被征用农村集体土地上的房屋拆迁因达不成补偿安置协议，用地单位申请《房屋拆迁许可证》，用《城市房屋拆迁管理条例》实施房屋拆迁，房屋所有者却以农村集体土地征用中的房屋拆迁不是城市国有土地上房屋拆迁，不适用《城市房屋拆迁管理条例》为由抵制拆迁。以上问题突出反映了被征用农村集体土地交付和房屋拆迁适用法律问题。在现实中许多地方均将被征用农村集体土地上房屋拆迁当成城市国有土地上房屋拆迁，都用《城市房屋拆迁管理条例》规定的程序来调整拆迁项目，一旦遇到交地与房屋拆迁混合时，出现的许多问题束手无策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，强行将土地铲平，将房屋拆除，其效果显然无法取信于民。

2、法定补偿标准的缺失造成集体土地上房屋拆迁补偿随意性极大。

我国《土地管理法》第四十七条第二、第三款对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准，但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建房屋的拆迁却没有补偿标准。现实中，一般是由政府参照《城市房屋拆迁管理条例》及《细则》进行补偿，由于城市国有土地上的房屋和农村集体土地上的房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。如我县先后制定了《大白线公路建设房屋拆迁补偿标准》、《安林公路两侧综合治理房屋拆迁补偿标准》、《安楚公路拓宽房屋拆迁补偿标准》、《马氏庄园规划建设房屋拆迁补偿标准》。这种随意性不但造成了补偿标准不统一，也造成了补偿标准的不合理性，因此也就不可避免地产生了许多纠纷，不仅极大地影响了党和政府的声誉，也直接影响了拆迁的进程和效率。

3、集体土地房屋拆迁主体不规范，拆迁中农民的陈述权、申辩权、知情权受到影响。

房屋拆迁补偿协议作为一种民事法律关系，应当由拆迁人和被拆迁人协商一致达成。但是由于我国《土地管理法》将集体土地上的房屋纳入到了土地征用补偿之中，房屋所有权主体作为被拆迁人不直接参与协商，对被拆迁人的房屋进行价格评估亦不通知被拆迁人到场，而是由拆迁人单方指定的评估机构进行评估，有关拆迁补偿和安置通常是由用地单位一方说了算，加之一些地方政府为了"优化"当地投资环境，加大了行政权力的介人，被拆迁人无论是否同意都得拆，剥夺了农民作为被拆迁人在整个拆迁过程中表达自己意愿、维护自己权益的机会，严重侵害了被拆迁人的权益，更不能体现拆迁人与被拆迁人作为法律意义上的平等主体关系。

4、对拆迁中农民的私有财产权保护不够。

农民通过宅基地依法取得集体土地的使用权，农民在宅基地上所建的房屋属农民私有财产是无可非议的。但在征用农村集体土地的现实中，由于缺乏相应的法律规范对农村集体土地征用补偿法律关系进行明确的界定，地方政府与村组签订《土地征用协议书》，协议中却将属于农民私有财产的房屋一同处分。这种协议将私产与公产混为一谈，其违法性显而易见。从法理而论，房屋作为农民的私有财产，农民是房屋所有权的主体，只能由农民自己进行处分，所以关于集体土地上房屋拆迁的补偿应从土地征用补偿中分离出来。

5、房屋所有权人和第三人合法权益得不到保障。

集体土地上的房屋拆迁和城市房屋拆迁一样，涉及很多法律关系。如拆迁居住房屋涉及的搬迁补助费、过渡期内的临时安置费;拆迁农村集体经济组织以土地使用权入股联营等形式，与其他单位、个人共同开办的企业所有的非居住房屋，涉及的补偿费问题及因拆迁造成的停产、停业损失及预期收益的补偿问题;对利用宅基地内自建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安置问题;拆迁正在租赁的农房时涉及的租赁法律关系等等。其中既涉及房屋所有权人的权益，同时又涉及房屋所有人以外第三人的权益。由于我国目前尚无明确的法律、法规对上述问题进行规范，相当一部分地区对上述问题比较忽视，在实际拆迁时，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，严重损害了房屋所有人和第三人的合法权益。

1、加快集体土地上房屋拆迁的立法进程，建立健全房屋拆迁的法律法规。

由于至今没有一部独立且具可操作性的关于集体土地上房屋拆迁安置补偿的国家级"大法"，导致实践中无法可依，或回避了涉及被拆迁人权益的关键问题，或违法强制拆迁后将矛盾上交，其结果是引发了大量的矛盾和纠纷，甚至在有的地方出现了恶*事件。目前，集体土地上农民房屋拆迁主要是土地征用和城镇改造中涉及的房屋拆迁，其中更多的是征用土地时引起的房屋拆迁。目前就我省而言，所见的有关行政法规、规章的适用范围均是关于国有土地上的城市房屋拆迁补偿之规定，而对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无规定，现实中一直是参照城市房屋拆迁补偿办理。但国有土地和集体土地在所有权主体、性质及管理方法等方面存在诸多差异，房屋建造成本也不同，安置的方式还不同，再加上城乡居民生活条件的差别，所以说参照城市房屋拆迁补偿是不妥当的，也不是合理的，致使农村集体土地房屋拆迁在现实申遇到许多难以解决的问题。因此，为加快城乡各项建设的发展，规范征用土地补偿行为，保护当事人合法权益，尽快制定一部关于集体土地上房屋拆迁补偿安置法十分必要。

2、明确公权干预之法律限制，保护集体土地上私有房屋财产权。

在法治社会，公权限制干预私权是必要的，但必须依法进行。在当前集体土地上的房屋拆迁中，由于法律缺位，导致政府行为缺乏法律制约，行政权力在千预私权中过大且缺乏有效的监督机制，各级政府集规则制定者、参与者与处罚机关等多种身份于一身，农民作为被拆迁人时应有的民事权利被限制，甚至被剥夺，所以，必须从立法上对拆迁行为加以限制。对涉及房屋拆迁的行政管理行为作出明确界定，以防止公权干预过大损害私权。政府在这种法律关系中的职责就是作好土地利用的发展规划、作好土地利用的管理者并处于中立地位，而不能成为民事主体介入其间。

3、完善集体土地征用中房屋拆迁的补偿原则、标准和程序。

在集体土地上房屋拆迁立法中，首先应当明确规定征地补偿和房屋拆迁补偿的基本原则。对集体土地的征用应严格区分为基于公共利益的土地征用和出于商业开发目的的土地征用，那么因此而引起的集体土地上房屋拆迁的补偿标准、原则和程序也就不同。第二，细化补偿项目，制定统一的拆迁补偿计算标准。我国《土地管理法》第四十七条对土地的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准。同理，对房屋等私产的征用补偿也应细化补偿项目并确定补偿计算标准。在此基础上，由各地按照规定的计算方法确定具体的补偿金额。通过制定法定的拆迁补偿计算标准，既能防止征用方克扣、压低征用补偿费用，损害农民利益;也能防止被拆迁方漫天要价、谎报和扩大面积，非法获利，加重国家用地负担的事件发生。第三，规定严格的法律程序。政府对农民房屋拆迁必须依照严格的法定程序完成，如可以参照《城市房屋拆迁管理条例》，规定财产评估程序、补偿标准公示程序、听证程序、强制拆迁程序等。第四，赋予农民作为被拆迁人时的救济主体资格，使农民能够通过复议或诉讼获得救济。第五，明确因拆迁行为损害第三人利益时，第三人获得救济的程序。

4、明确拆迁中各主体的权利、义务、责任，制定切实可行的拆迁安置办法。

集体土地上房屋的拆迁，涉及到行政机关、用地单位、被征地集体(村委会或村民小组)、被拆迁人等，其中行政机关又包括各级政府及其土地、建设、拆迁、规划及相关部门，如交通、水利、文化、教育等。那么各主体在拆迁活动中扮演的角色需要确定、行为需要规范，特别是各主体的权利、义务、责任需要明确。对于被拆迁人的安置更为重要，不解决农民的安置问题，老百姓就无家可归。由于农村居民的安置首要问题是解决宅基地，而宅基地的审批涉及到很多问题，如土地利用总体规划、村庄建设规划、农用地转建设用地审批等，需要使用耕地的，再加上与土地承包方面的矛盾，所以基层组织解决这些问题相当困难，而不解决又不行，现行中只有靠不规范甚至不符合规定的操作来进行，这就急需上级机关制定切实可行的办法，使下级有法可依、有章可循，依法办事。

广东土地调研报告范文通用篇八

当前，在我国土地资源稀缺、供需矛盾突出的严峻形势下，土地闲置已经成为土地资源利用和管理中被广泛关注的问题,同时也是国土资源管理部门致力于解决的重点课题之一。土地闲置不但加剧了土地市场的混乱无序和农用地非农化的趋势,造成了资源和资产的浪费，而且严重阻碍了经济社会的可持续发展，甚至还会影响贯彻落实科学发展观、建设和谐社会的进程。因此，清理闲置土地、提高土地利用效率势在必行。本文首先对我国的土地闲置总体情况做以简要介绍，对引发此类问题的原因进行深入分析，并有针对性地提出一些对策建议。

按照国务院20xx年十号文件的要求，国土资源管理部门加大对房地产市场的清理治理整顿力度，打击囤积土地行为，于今年3月至7月开展了全国房地产市场专项治理整顿，并将工作的进展情况及时向社会进行通报。同时，对发现的典型案件进行挂牌督办和公开通报，以促进房地产市场治理整顿下一步的规范运行。

20xx年08月09日，国土资源部披露了全国1457宗闲置土地名单，闲置面积达14.66万亩，其中，70%以上为住宅用地。20xx年8月19日，国土资源部又公布了全国违法违规土地清理的最新数据：截至今年5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，面积约18.84万亩，其中，闲置土地2815宗，面积16.95万亩，分别占上报总宗数和面积的91.69%和90%。从清理数据来看，在各类房地产违法违规用地中，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。目前，土地闲置大体分为两类，企业自身原因造成的占46%，其余54%的闲置土地主要是由政府原因造成，而因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成土地闲置的占六成以上。

引发土地闲置问题的原因复杂，涉及面广，归结有如下几点：

（一）政府依法征收、收回的土地未能及时处理或者处理不完全造成的土地闲置。各级政府依法征收、收回土地后，由于地理位置、规划用途、基础设施配套、土地限制条件或土地出让底价过高等因素，部分土地与土地开发利用计划脱节，加上没有政策支持，缺乏有效的制约机制，导致土地利用率较低。一是地方政府对土地利用缺乏统筹规划，为片面追求招商引资进度，极力满足用地单位的需求，乱铺摊子、乱上项目、大面积占用土地，但由于论证不到位、规划不合理，没有考虑土地管理规定、城市规划要求和相关法律法规及有关政策，在进行总体规划修编后，一些既定土地原有规划可能面临调整，同时，一些企业着眼于自身利益而申请调整规划，造成用地性质或土地容积率发生变化，开发商和地方政府要进行重新协调和沟通，从而造成土地批而未建，大量土地闲置；二是土地权属、审批流程或交易流程等环节存在纠纷，导致土地不能如期开发；三是土地的一级开发推进困难，导致规划土地不能实现最后开发；四是虽然通过土地招拍挂制度向开发商转让了土地，但由于更大规模的基础设施建设计划，致使土地转让作废，无法按原计划开发；五是由于一些地区市况不好，规划开发土地往往流拍。

（二）地方财政资金紧张。我国目前实行的分税制对中央政府和地方政府的财政收入分配做出了向中央政府倾斜的切割，在中央财政收入急剧增加的同时，各级地方政府的财政资金急剧减少，财政资金分配制度不够合理，使其不得不寻找其他资金来源。同时，中央政府为保证地方政府的正常运转，不得不允许地方政府举债，放任日趋严重的“土地财政”现象。在现有的财税体制下，地方政府在财政资金运筹方面困难重重，对于土地财政的依赖性也越来越强，过度出售所掌控之中的城市土地，对于开发商的囤地行为监管不严，打击囤地的政策执行力度不够，对闲置土地行为未能及时处理。大量城市土地闲置，加剧了房地产市场的混乱，成为了中央政府与地方财政资金分配不合理所衍生出的严重问题。

开发商的囤地行为，对闲置土地的重视程度不够，在监管力度方面执行能力偏弱，清理摸底不够全面深入，查处力度声势不够大，工作比较滞后。地方土地行政主管部门的工作透明度也不高，对于发现的问题以遮盖为原则，未及时上报，导致大量闲置土地未能依法处理。土地政策执行不到位，闲置土地处理办法未能落实，让囤积土地的违法成本过低，给开发商造成侥幸心理，从而形成恶性循环。由于政府违约而造成的土地闲置中，仅单方面地要求开发商完全依法、依合同而执行合约，却未要求政府也应严格地履行合约，并向因违约而给开发商造成的损失进行补偿，因此，由于政府原因造成土地闲置的比例大，协商查处难度大，加之较早出让的毛地拆迁难，导致以闲置土地为主的房地产违法违规用地查处结案率比较低。

（四）由国有大中型企业造成的土地闲置。随着经济体制改革的逐步深化，许多国有大中型企业停产、停业、转产或破产，从而造成大量土地闲置。由于企业经营管理不善或相关部门监管不到位，部分企业将原国家无偿划拨的国有土地长期处于闲置或低效利用状态。某些企业原来使用国有土地的方式是无偿划拨，按照国家政策规定处置国有企业划拨土地的出让金应首先用于安置企业职工，但为了节省资金，对于盈利部分生产部门的土地和便于变现的土地资产，以作为企业职工安置的名义直接坐扣土地出让金，将大量不便使用的土地长期搁置或长期租赁给其他单位使用，既不将闲置土地交给政府处理，也不上缴出租的土地收益；一些企业直接将房产转让，以土地所有者身份将划拨土地直接出租，收取高额土地收益；有的企业甚至将房产转让，以土地所有者身份签订土地使用权有偿使用合同，不仅影响了土地管理的正常秩序，而且严重损害了国家和购房者的利益。

（五）国有商业银行处理不良资产过程中造成的土地闲置。国有商业银行在国民经济发展中起的作用是不容置疑的，各个金融机构都收回了大量土地，然而在处置不良资产过程中，由于取得土地成本过高、变现损耗过大，或者看到土地有增值前景则待价而沽，或者没有完全取得处置权利等原因，未能及时处置抵债资产而造成了土地闲置。还有一部分不良资产在金融机构和资产公司之间进行了资产转移，由于这部分抵债资产往往还牵连着其他利益冲突，金融机构和资产公司并未履行任何过户、更名手续，在资产公司又再次将其打包出售后，连同其他债权最终一起被第三方购得，当取得这部分资产的权利人到土地行政主管部门办理过户手续时，因手续不完备、权利不明确而不能办理相应手续，土地不得不闲置。由于前些年银行业管理不善，贷款发放程序不完善，一些企业贷款过高，银行在收回抵押物后发现处置抵押物后的损耗过大，处置不如闲置，至少闲置情况下有抵押物存在可以少报损耗。还有部分地理位置好、容易变现的土地资产没有处置，主要是由于银行的一些高级管理人员看到了这些土地具有升值的潜力，稍迟处理会取得更高的回报，因此暂缓处置。

（六）开发商囤地现象严重。土地作为一种稀缺资产，具有保值和增值作用，从长远来看是有很好的增长预期，囤积和炒卖土地比正常的开发房地产要周期短、利润高，因此，开发商为抬高房价牟取暴利，将购置的土地长期闲置，囤积居奇，造成房地产市场长期以来的供给不足，市场中的土地投机机构的圈地、囤地造成了土地闲置。另外，部分企业由于自身资金周转或经济实力发生变化，大部分资金用于缴纳土地出让金，无法消化前期土地储备，或者随行就市放缓开发节奏，也导致了囤地现象的出现。有的项目土地开发手续早已完善，但开发企业之间相互转让，造成开发时间延误，从而造成土地闲置。

（七）拆迁难造成土地闲置。因现有拆迁制度的弊端导致政府部门没有兑现土地出让合同中规定的拆迁交地时间。这些土地并非“熟地”而是“生地”，开发商得地之后，还需要和住户谈判拆迁事宜。如果拆迁没谈拢，土地便要闲置。从土地角度看，是“闲置”的，但从社会角度看，并不是“闲置”的。从社会整体角度看，土地闲置当然是巨大的浪费。解决土地闲置既需要地方政府部门严格按照法律程序办事，更需要从非市场原因造成的土地闲置入手去寻找根治之策。

（八）农村土地闲置。一是村里级差排基过高，部分建房户承受不了,造成农转用后土地闲置。如果适当降低级差排基，让一部分经济条件比较好的建房农户能够承受，那么闲置土地的矛盾就可以得到有效缓解。二是征地费过低，对比悬殊、反差强烈的农村级差排基收费过高和征地费过低的矛盾，造成年年延续比较多的闲置土地。三是目前农民的就业门路拓宽，收入渠道增多，生存和发展的空间更加广阔，农民对土地的生存依赖性逐渐降低，尤其是在工业化进程中，大量农村富余劳动力集中向城市转移，而其名下的土地没有实现合理流转，这些缘由导致了农村中大量可耕土地的闲置现象。

（九）相关法律法规的不完善导致闲置土地处置难度大。虽然《土地管理法》、《房地产管理法》等规定了满一年未动工开发的土地应收取闲置费，连续两年未使用的土地无偿收回，但同时又规定了因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外。这个规定弹性很大，许多用地项目的土地闲置在土地管理部门查处时都能找到规避处置的种种借口。而且法律法规对收回土地使用权和收取土地闲置费都没有明确可申请法院强制执行的条款，这就造成了闲置土地调查容易，执行难的现象。

（十）制度层面法律法规缺陷。一是制度安排中土地存在着法定“刚性闲置”事实。由于现有法律对闲置土地处置作出了满两年后方可收回重新安排使用的规定，从而形成了现实中土地一旦闲置在时间上需两年以上的法定“刚性闲置”的事实，不利于土地的高效利用。二是对闲置土地缺乏有效的市场引导机制。由于土地转让条件的法律限制性规定，土地闲置而又未达到法律转让条件的，土地使用者只有被动地接受缴纳闲置费及收回土地的局面。三是对土地闲置的责任主体未作界定。土地开发利用过程多数是涉及出让合同双方权利和义务的履约过程，在现行法律只对闲置结果作出认定而未界定闲置责任主体的情况下，单一对使用者作出缴纳闲置费或收回土地的决定，在法理上有失公平。因而在非土地使用者自身因素造成土地闲置的情况下，强制征收闲置费或收回土地显然是无法执行的。四是对闲置土地收回程序性未作细化规定。现行土地管理法和房地产管理法只对收回情形作出了规定，而未明确收回闲置土地使用权的执行程序，在依法行政前提下，程序的合法性是十分必要的。

整治土地闲置必须从改革土地制度、规范地方政府行为、健全相关法律法规及政策等多方面入手。下面就针对土地闲置问题提出以下几点措施建议。

（一）加大土地利用监管力度。一是加强土地利用监管力度，对于没能力继续开发的用地单位，可以通过政府收购方式来完成土地一级开发，以尽早入市；对于有能力开发的企业，则应督促其加快土地开发利用进度。例如，在土地出让合同中规定土地闲置满两年，依法应当无偿收回。二是建立信息平台，利用舆论监督，相关部门严格落实《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，及时更新土地出让及开发利用信息，并通过网络向社会发布，利用公众舆论的监督力量，促进土地市场健康发展。三是加强跟踪管理，健全建设用地动态监管制度。充分运用在线监测信息，建立以基层国土资源部门为主的日常督查制度，对建设项目用地开发利用全过程的检查跟踪，主动预防和及时查处土地闲置行为。四是建立多部门联合监管长效机制，加强沟通协作，构建共同责任体系，形成预防闲置土地的强大合力，同时，实行房地产用地开竣工申报制度，对房地产开发进行全程监管。五是鉴于由于政府原因造成的土地闲置占大多数，建议建立针对政府部门的问责制度和机制。如规定，一个城市闲置多大比例的商品用地就要直接展开对当地领导的问责；对于查处、没收闲置土地不力的地方政府，除了给予经济处罚之外，还应与主要领导任免相挂钩。闲置土地的相关政策是否能够得到严格执行，关键在于地方政府能否摆脱“土地财政”的痼疾，退出房地产利益链条。

（二）完善制度建设，做好统筹规划。一是相关部门应加强制度建设，提高土地规划的科学性，增强规划的执行力，维护其权威性。二是摸清闲置土地底数，根据城市规划和土地利用总体规划制定详细的、切实可行的闲置土地处置方案，使得闲置土地早日得到利用。三是各项政策向闲置土地倾斜。处置闲置土地应该由规划、土地、环保等部门分工协作，政府统一协调，各个部门在招商引资中要优先考虑闲置土地，将商业银行收回的土地纳入到统一处置之中，对于使用闲置土地的企业或个人给予一定的优惠政策，在闲置土地未处理之前停止新的占用农用土地审批工作。

（三）加大行政执法力度。对闲置土地的行为要依法严肃处理，将处理过程和结果全面公开，接受社会监督；加强行政执法队伍建设，实行纪检、监察、审计等多部门联合办案，相互监督的管理机制，确保严格执法。同时，对圈占土地未达到投资要求或者不按照批准用途使用土地的，也要制定相应的处置方案。由于我国实行的是土地用途管制制度，闲置土地和不按照批准用途使用土地都属于违法行为，应当加大对相关法律法规的宣传力度，加强对土地使用状况的监督力度，防止一些用地单位以没有闲置为名不按照批准用途使用土地。

（四）采取多项措施解决农村土地闲置问题。一是盘活闲置的土地。对农转用两年后还未安排的或无法安排的土地，在不违背国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【20xx】28号）及“国八条”，且符合村镇规划和土地利用总体规划的前提下，对闲置的土地进行跨村等量调剂。这样急需建房的村的建设用地指标欠缺问题可以在一定程度上得到解决，并且村与村之间的经济收入不平衡、基础设施的完善程度不同也为闲置土地等量调剂提供了客观条件。二是办好选址意见书，即分间落实到建房户。为了使农转用后的建房用地尽快供地，规划必须先行，即在农转用之前，村委会必须依据村居民点规划实施计划落实到建房户，上报规划部门办理好选址意见书，再由建房户先交纳一部分级差排基款，用于前期征地和报批启动资金。三是适当提高征地费。合理提高土地征用费，保证土地被征用后被征用的农户的生活水平不低于被征地前，并配合做好《被征地农民基本养老制度》实施工作，这样土地被征用的农户将得到实惠。四是进一步完善统一征地制度，规范征地程序，有效防止征地中损害群众利益行为的发生。五是村镇规划必须适时调整。村镇规划必须随着经济社会的发展而有所调整，允许农民有选择跨村建房居住的权利。六是采取优惠政策，加大加快山区村民的迁居力度和速度，让闲置的土地发挥效用。

（五）通过金融手段减少企业囤地行为。对于开发商自身原因造成的闲置，除了收回闲置土地，取消有严重闲置土地行为的发展商在土地一级市场上投标的资格外，还可以通过限制贷款和融资、收取税费等措施提高闲置土地的财务成本，从而加大开发商的财务风险、政策风险和市场风险等。国土部与银监会联手清查闲置土地，通过银行对房地产企业贷款加以控制，不仅将对土地存量市场带来明显改善，督促开发商早日动工，政策趋紧也将给新增土地市场带来威慑作用，开发商拿地前不得不考虑今后不能按时开发而带来的风险。最后，国土部应联手银监会、证监会坚决贯彻执行“对于囤地企业不得发放贷款，不得上市、再融资”的指示，遏制上市房企的囤地行为。

在当前保护18亿亩耕地红线的前提下，国家也要放松地根，加大供应，从而减少土地囤积。今年4月份，国土资源部公布了年度土地供应计划，20xx年全国住宅用地供应面积为18.5万公顷。从今年上半年的完成情况看，全国住房用地的实际供应量为5.6万公顷，其中，保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷。就此计算，上半年完成的供地数量仅占全年计划量的三成左右。加上近几年土地市场迅速升温，土地价格在快速攀升的过程中也增加了囤地的利润空间，在资本逐利的驱动下，开发商通过不断买地——改规划——囤地来坐等升值。因此，增加土地市场的有效供应应成为目前地产调控的重心之一。此外，作为土地管理部门，在审批土地时必须精打细算，避免粗放式用地，要严格控制建设用地增量，着力盘活土地存量，新上建设项目首先要利用存量土地，同时，制定和实施新的土地使用标准，完善相关税制，促进土地利用集约化，防止土地闲置。

（七）加大宣传力度，完善闲置土地相关法律法规。国土资源部和各地国土部门应当每年公布一次所有土地闲置和开发情况，将每一幅用地都置于公众监督之下，以借助社会和舆论的压力来监督和打击开发商的囤地行为。同时，要加强对金融机构的土地政策宣传，如对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资总额不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。此外，现行的相关法律制度建设仍不完善，对闲置土地处理的相关法律过于刚性，对闲置土地的退还机制及途径未进行设置，缺乏完善的市场退出机制。为此，建议国土资源部加强对闲置土地处理的具体指导，出台具体的操作实施意见，进一步明确地方相关部门在处置闲置土地过程中的职、权、责。

发商相应的补偿。四是加强对保障性住房的用地监管，明确保障性住房用地供应比例，城市规划区工业用地改为商业性用地的，要优先安排给安居工程建设，对原有建设用地改变用途用于商品房开发的，要从严审批，由政府统筹安排使用，要切实加强监管，在供地时进行公告，接受社会监督，同时，按国务院要求参与项目竣工验收，对土地使用效果进行评估。五是公开土地招拍挂信息，包括历史协议转让或已过期地块（超过两年期限未开发地块）的详细资料，如报建、实施、运作等。在实施招拍挂前，严格审查参与公司的有关资料、资金实力、开发计划等，并将开发计划列入合同条款。

（九）建立综合档案，强化合同管理，改革登记机制。建议对存量闲置土地逐宗登记造册，逐个调查梳理和依法核定，进行详细分类，建立地块的综合信息档案，在充分了解闲置原因的基础上，对多批少用、缺乏资金投入、人为圈地等不同类型采取“一地一策”的处置办法。定期发布存量闲置土地的信息，为需转让的单位和用地单位提供平台，增加交易机会，使有限的土地资源得到合理的利用，提高土地的综合效益。同时，建议强化合同管理，严格项目竣工验收和审查土地出让合同，严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。为提高土地部门对土地监管的效率，创新土地登记机制，建议改变以往一律按照土地用途颁发相对应年期土地证的做法（如经营性用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年），可以根据实际情况，对新出让的土地颁发临时的土地权证。临时的土地权证的有效期可以按照合同规定的开发周期来定，一般为两年。临时土地权证只可以在金融机构抵押一次，这样既让开发企业获得银行贷款用以完成土地开发，又解决了开发企业数次抵押土地而不开发或延期开发的问题。临时土地权证因有效期短，一旦需要换证，就必须接受土地部门的审核检查。这样将改变土地部门目前被动监管的局面，提高监管效率。

（十）制定优惠措施，调整创新闲置土地利用方向。制定利用存量闲置土地的优惠政策，积极鼓励企业通过内部挖潜，提高单位面积投资强度；积极鼓励企业利用存量土地，采取联营、嫁接等方式进行合资合作经营；积极鼓励企业建设标准厂房，用于吸纳投资规模小、对厂房无特殊要求的项目，为中小企业成长提供环境，提高存量土地利用率。这样，运用行政、法律、经济手段，既鼓励提高土地利用率，又让集约用地工作到位的土地使用者得到实惠，同时也为更好地盘活存量闲置土地奠定了坚实的基础。

（十一）加大处置力度，建立健全闲置土地查处体系。对核准的闲置土地应加大处置力度，进行分类处理。对闲置土地不满一年的，责令土地使用者限期按规定使用；闲置土地满一年不满二年的，按规定征收土地闲置费；闲置土地满二年的，收回国有土地使用权。同时建议从拥有大量土地储备的上市公司入手，清理其手中的闲置土地和土地资源。对土地储备过量、开发能力不足的企业，要列入禁止拿地的“黑名单”，限期进行清理和加快开发进度。要排除各方面的干扰，赋予地方政府一定的行政权力，明确职责，对违法用地行为一查到底。另外，建议在公布闲置土地情况的同时，对闲置土地被依法处置的数量一并进行统计，以通过社会舆论对政府部门在处置土地闲置的问题上进行监督。

（十二）加强政策执行力。国家有关部门已制订了很多相关法律法规及政策，如《中华人民共和国土地管理法》、《闲置土地处置办法》和《关于集约节约用地的通知》等，并且凡是出台一次关于房地产市场调控的政策，都会明确或重申一次对闲置土地的处理措施，国土资源部也不断对如何认定闲置土地等具体细节出台新的措施。因此，在进一步完善相关法律法规的基础上，应更注重对政策执行环节的监管，确保相关规定和制度能够被有效执行，从而有效遏制开发商和地方政府的不法行为。

（十三）征收地价增值税。在加大持地成本方面，建议加快研究推行闲置土地的地价增值相关税收政策，对由于因建设容积率增加或地价增值所产生的高额收益可征收高额增值税或所得税等，以增加开发商的持地成本，督促房产商尽快开工建设，有效增加市场供给。

（十四）建立统一土地闲置认定标准。鉴于实际操作过程中，对于闲置土地的认定、未开工的认定往往标准不一、过于主观，建议政府应建立统一的土地闲置认定标准，包括责任主体和责任范围、闲置起算时点、闲置有效计算时段、已投资数额或已开发建设面积确认以及因司法裁决而转移的未开发利用土地的闲置情形认定等标准。未达到规定比重，即使部分开工建设也视同闲置土地依法处置，使清理闲置土地更具有可操作性。

广东土地调研报告范文通用篇九

农村土地股份合作制改革是当前创新农村土地经营机制的重要途径，为促进高效农业规模化、农业增效、农民增收提供了有效的制度保障。今年以来，江都市继续坚持“依法、自愿、有偿”的原则，进一步完善运作机制，突出合作效益，强势推进农村土地股份合作，为全市农村经济发展增添了新的活力。

当前，发展农村土地股份合作社，切合农村经济社会发展需求，增强了农村土地经营活力，促进了农民收入稳定持续增长。

（一）促进农民收入持续增长。

创新激发活力，合作提升效益，土地股份合作已经成为促进农民增收有力的“推进器”。

一是促进高效规模农业发展。坚持土地股份合作与高效规模农业发展相结合，创新土地流转形式，推进土地经营规模化、园区化，增强产业带动农民增收能力。至目前，全市农村土地股份合作社发展到180个，入股面积达10.5万亩，占土地流转面积的48.5%，其中经营高效农业的面积占60以上%。

二是推进农村劳动力转移就业。农村土地股份合作发展实现了农民土地承包经营权与使用权的分离，维护了农民土地收益权，解决了部分农民转移就业的后顾之忧，推动农民进城务工就业，同时吸纳农民到合作社务工，增加了农民工资性收入。

三是实现了稳定的合作收益。农民以土地承包经营权入股，实现了土地变资产、农民成股东的转变，土地股份合作社采取的保底分红和二次分配办法，为农民股东实现稳定的股权收益提供了有力的机制保障，促进了农民收入持续稳定增长。江都市吴桥镇宝盛园土地股份专业合作社吸纳732户农户以土地承包经营权入股，入股面积5052亩，重点经营高效蔬菜产业，亩产值1.6万元,亩均效益6000元,入社农户比其他农户人均多增收1000元。

（二）农民组织程度不断提高。

土地股份合作将分散的土地有效整合，实现农民土地使用权入股经营，提高了农民组织化程度，提升了农民市场主体地位。

一是强化了利益联结机制。土地股份合作社通过整合土地资源，统一经营，节省成本，追求合作经营效益最大化,而农民将土地使用权入股，其目的也是追求更高的经营收益。农民与合作组织利益趋向的一致性，是增强农民与合作组织紧密联结的直接动力，推进了农民的组织化。

二是增强了市场竞争力。农村土地股份合作社的发展，实现了土地分散经营向集约、规模、高效经营的转变，农民个体经营向集体决策、统一经营的转变，增强了农民合作组织凝聚力，提高了合作社市场竞争力。

三是提升了农民合作意识。通过建立“三会”制度，完善民主议事、决策机制，明确界定股东权利与义务等，增强了农民民主意识、市场意识和发展意识。

（三）农村经营机制活力增强。

农村土地股份合作制发展，创新了农村土地流转与经营方式，实现了农民与合作社的双赢。

一是调动了农民生产积极性。合作社与农民的利益紧密联结，促使农民不断追求合作社经营利润最大化，进而提高合作效益和农民股权收益分配水平。因此，发展土地股份合作社是调动农民生产经营积极性的有效途径。

二是提升了农业生产经营水平。合作社依托农业特色产业，不断完善“产业链”，提升农业产业化经营水平；将现代企业管理机制引入合作社，切实提升了合作经营管理水平；积极包装合作项目，多渠道争取项目资金或其它资本投入发展，增强合作社发展实力。

三是提高了农村土地产出率。土地股份合作机制规范了农村土地流转行为，在稳定土地承包权的前提下用活了土地经营权，解决了农村土地经营不活、发展层次较低的问题，以全新的组织形式和经营机制大大提高了土地经营收益。

虽然土地股份合作社发展取得了明显成效，但也存在一些问题，主要体现在：

一是土地股份合作社法律地位不明确。土地股份合作社类似于股份合作制企业，但法律对农村土地股份合作社没有明确的界定，《农民专业合作社法》也没有将农村土地股份合作社纳入到合作社范畴，致使农村土地股份合作制缺少法律支持，其发展和运行存在一定的风险。

二是少数土地股份合作社效益不够明显。目前，部分合作社将土地以内股外租型方式承租给农业种植大户，只收取固定的承租金，合作社再将承租金按照股份分配给各股东，这种经营模式并没有直接从市场经营层面来带动农户发展，难以体现股份合作机制的优越性。

三是运作机制不够完善。少数合作社在运转机制上还不够规范；合作收益分配办法比较单一，缺乏绩效和激励分配机制，“二次分配”制度不够健全。

针对这些问题，仍需进一步按照“有序、规范、高效”的要求，积极探索，敢于创新，加大农村土地股份合作发展力度，努力促进农民收入持续增长。

(一)推动农村土地经营机制创新。

在现行的农村土地制度下，进一步稳定和完善农民家庭承包经营机制，增强农民对土地的处置权能，切实提高农民市场主体地位。

其一，坚持农村基本经营制度“长久不变”。党的十七届三中全会审议通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出，“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定不变”。这一表述不仅表明了农民现有的土地承包经营权保持稳定，而且土地承包关系长久不变。一方面，继续坚持农村土地集体所有。农村土地集体所有、家庭承包经营制度具有极强的适应性和生命力,是适合我国国情的一项农村基本经营制度，目前乃至今后一段时间,既不能改变农地集体所有的性质,更不能改变家庭经营的组织形式，要在稳定和完善农村土地承包关系长久不变的前提下，进一步发挥农民的土地社会保障功能，在此基础上，推进农村土地法律和制度建设，加快实现农民土地使用权长期化、物权化、市场化、资本化,加速农村土地使用权立法保护进程，用法律形式真正肯定并赋予农民长期而有保障的土地使用权。另一方面，坚持“依法自愿有偿”原则。推进土地股份合作的首要前提是稳定农民土地承包经营权。农民是否愿意流转，以何种方式流转，以及流转期限等，都要尊重农民意愿，不能以行政措施强制推动，以免发生矛盾纠纷，造成农村基层社会不稳定。

其二，扩大农民的土地处置权。农民的土地处置权能缺失，造成了农地征用制度不公平、农民土地权益得不到保护等现象。因此，新农村建设进程中，要提高农民的市场主体地位，必须要增强农民的土地处置权能。一方面，要赋予农民实质性的土地处置权。在有效保护农民土地承包经营权的前提下，通过扩大农民的土地处置权，让土地经营活起来，充分体现土地的资本功能，使农民享有对土地的占有、使用和收益权，享有包括使用权继承、有偿转让、转包、入股、联合经营、抵押等权利在内的较充分的处置权，从而使农民的土地承包权成为具有实质意义的包含使用权、转让权、继承权和抵押权于一体的土地财产权。另一方面，建立完善的处置权配套制度。放开土地处置权能会不会导致农地私有化、土地兼并、农民失地而流离失所？这些都需要有一套完善的配套制度，使农民的土地处置权在充分实现社会保障功能的前提下稳步实施。

其三，提高农村土地市场地位。当前，农地不具有与国有土地平等的产权地位，被征用时所得补偿仅仅按照土地的农业生产价值进行补偿，与国有土地市场的价格相去甚远，农民实际上得不到应有的补偿收益。十七届三中全会审议通过的《决定》中指出，要“完善征地补偿制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下，与国有土地享有平等权益”。这为逐步提高农地市场地位作了突破性的规定，在这一基础上，继续统筹城乡土地市场，要确立起集体土地与国有土地平等的市场地位，在集体土地转变成国有土地并进入市场买卖时，建立公正、平等的财产权利制度，确保农地市场价值和农村集体以及农民收益。

（二）规范农村土地流转机制。

当前，农村土地资源市场化配置机制尚未形成，土地流转形式主要以集体组织推动、农户间自愿或中介组织带动等为主，通过市场带动的形式较少，由此产生的问题是土地资源达不到最优利用状态。因此，推动农地市场化运作，有序推进农村土地流转，是提高农村土地利用效率，优化农地资源配置，推进土地股份合作，发展农业适度规模经营的重要措施。

其一，完善农地市场化运作机制。规范农地流转行为，健全农地市场运行机制，要坚持“自愿、公平、效率”原则。首先，坚持流转自愿原则。这是促进农地市场健康运行的基本要求，是保护农民利益的必要前提，是《土地承包法》的要义所在。其次，土地流转价格要遵从市场需求定价，体现市场公平性。按照市场的运行规则和需求来合理定位土地流转价格，切实保护农民土地权益不受损。第三，要以土地适度规模经营为导向，提高土地利用效率。充分发挥市场机制的导向作用，引导土地向农业适度规模经营集中，促进农地资源优化配置，提高农地经营效率。第四，建立土地流转收益递增机制。目前，许多地区土地流转价格一般是一定几年不变，缺乏农地流转收益递增机制，在规范、有序推进土地流转的同时，应当完善土地流转收益分配机制，构建起土地收益递增长效机制，充分实现农民的土地权益。

其二，构建土地资源信息管理平台。农村土地资源信息化管理是推进农村土地资源优化配置的有效手段，为规范农村土地资源管理、加快推动农业结构调整提供了便捷、有效的信息服务平台。当前，要注重以下几个方面:一是全面核实农村土地资源信息。针对地区实际，对本地的土地承包面积、承包主体、土地经营现状、土地经营趋势等作一详实调查和梳理，将这些信息分区域、分层次、分期限、分用途进行汇总，统一录入信息管理系统，以便及时了解本地的土地资源详实信息，掌握土地资源现状，为推动土地规模经营、发展现代农业提供第一手基础资料。二是实施土地资源信息动态管理。建立信息平台，注重反映土地资源利用的动态情况，充分反映承包农户土地经营的现状、流转意愿、拟采取何种方式流转土地等信息，为土地经营主体提供有效的信息。三是强化土地资源绩效管理。充分发挥土地资源信息管理平台对农户土地承包经营权的合法保护作用，为农民的土地承包现状以及变动情况提供佐证，有效防止他方非法调整农地、侵害农民土地承包权益的行为，这也是进行农地资源绩效管理的基本要求。土地资源信息管理平台要充分体现出农地利用的最优方式、区域优势条件状况，以及土地利用投入状况等，以此为经营主体从事农业生产的决策提供依据。

(三)提高合作效益，增加农民土地收益。

合作是前提，效益是核心，增强农村土地股份合作内生发展活力，提高合作经营效益，实现农民土地收益持续稳定增长，是发展土地股份合作的基本动力。

其一，注重“三个结合”，提升经营效益。一是注重与特色产业相结合，培大育强农业特色，推进品牌经营，提高品牌效益。农业比重较大的地区运作土地股份合作制缺乏丰厚的外部利润条件，因此，要充分挖掘内部效益，重点要选好经营项目，要结合地方优势、特色产业，突出农业产业特色化。二是注重土地股份合作与高效规模农业发展相结合，推进土地适度规模经营，扩大规模效应。过于分散和规模过大都不利于经济效益的提高，要依据地区条件和特点，把握规模经营尺度，实现农业规模经营效益最大化。三是注重与农业龙头企业发展相结合，发挥龙头企业带动作用，提升农业产业化经营水平。充分吸引和利用外部强势资本投入农业，提升农业项目化建设水平，有效推进现代高效农业发展。

其二，创新合作方式，提升合作效益。内股外租型是土地股份合作最简单的形式之一，要逐步推进租赁型经营向参股经营、合作经营或自主经营等形式转变，切实增强土地股份合作内生活力，构建起稳定的农民股权收益增长机制。

（四）规范运作机制，提升合作经营层次。

坚持量质并举，完善土地股份合作运行机制，努力提升土地合作经营层次。

首先，健全“三会”制度，增强合作社领导带动力。一要建立健全股东代表大会、理事会、监事会相互协调、相互监督、相互制约的管理机制。二要加快培育合作组织领头人，增强引领合作组织发展能力。合作组织的关键在于效益，而效益只有通过市场经营才能实现，如果一个合作组织建立起来不能真正面向市场、走市场经营道路，则合作组织如同虚设，因此，发展合作组织必须要大力培育好的领头人，重点要加强其驾驭市场的能力培养，增强合作组织核心动力，引领合作组织健康发展。

其次，推进法人登记，明确市场地位。与工商等部门协调，创新登记办法，推进以农民专业合作社法人性质进行工商注册登记，明确土地股份合作社法人地位，增强合作社市场竞争力。

第三，完善财务管理制度，确保合作社规范运行。按照政策要求，推进土地股份合作社内部财务单独建帐，规范会计核算，有条件的合作社可根据实际需要设置会计机构，或委托镇经管站代理记帐、核算，提高合作社财务管理水平。结合村务公开、财务公开，推进合作社财务公开，提高合作社运行透明度，确保规范运行。

第四，加大初次分配，健全再分配机制。收益权是股东的基本权利之一，如何实现股权收益最大化是合作社经营的重要目标。在提高农民股东保底分配额度的基础上，逐步建立健全多形式、多环节的利润再分配方式，加大“二次分配”比重，切实增加农民土地资产性收入。

广东土地调研报告范文通用篇十

根据市xxx会年初工作计划安排，我委在xxx会分管领导带领下，于月日至日深入部分镇街和部门，对xx年以来我市土地利用管理工作进行了调查。现将有关情况报告如下：

三年来，根据国家有关宏观调控精神，深入开展土地市场治理整顿，规范土地市场秩序，为实施我市“一路三化战略”和经济社会发展提供了有力的保障。主要表现在以下几个方面：

（一）高度重视土地市场治理整顿工作。充分认识深入开展土地市场治理整顿的重要性、必要性和紧迫性，坚决彻xxx、xxx关于加强土地管理、规范土地市场的重大决策，各级成立了土地市场治理整顿领导机构和工作机构，制发了土地市场治理整顿系列文件，明确工作责任，落实工作任务，安排工作人员，保证工作经费，国土、财政、建设、农业、监察、审计等部门紧密配合，通过一段时间的集中整治保持高压态势，通过加大土地法律法规的学习教育，使各级干部的科学发展观和正确政绩观得到加强，依法行政意识得到增强，依法管理土地步入有序轨道。如xx街道办事处成立以来重视历史遗留问题的解决，进一步规范土地市场秩序，相继制发了《关于xx场控规控建情况的紧急报告》、《关于严格控制建设及建设用地的通知》、《关于禁止土地非法转让的通知》，20xx年来无新的违规建筑和违法占地。

（二）加大各种土地违法违规行为的查处。针对目前我市部分镇街违规越权办理城镇建设相关手续、违法收取土地出让金和建设配套费的较为普遍现象，近年来市政府多次部署、组织相关部门深入镇街调查摸底，出台了《xx市人民政府关于对部分镇街违规越权办理建设相关手续调查处理的通报》（xx府函【xx】号），深入查找存在问题，分析存在原因，提出了解决办法及今后工作的意见和要求，对于迅速遏止和纠正各种违法违规行为起到了良好的推动作用。

（三）规范、执行土地管理各项制度。通过国土资源管理体制改革，建立了集中统一的土地管理机构。建立了经营性用地公开出让、用地贮备收购制度，统一了建设用地审批、房地产权证的发放、征地补偿安置实施主体及相关政策，不断规范完善各项制度，适应经济社会发展的需要，确保经济社会的可持续发展。比如规范土地供应管理对所有建设用地实行集体会审和用地公示制度，符合招标拍卖条件的一律公开招标拍卖和挂牌出让并规定底价，xx年共收取土地出让金万元xx年达亿元今年月入库数万元有效地抑制了国有土地资产的流失增加了政府的土地收益。

（四）加强拆迁工作管理。坚持依法拆迁，坚持政策标准，坚持以人为本，情理法拆迁，坚持做深入细致的思想工作，完善政策，加大宣传，齐抓共管，公开阳光作业，确保了东部新城征地拆迁安置工作的顺利推进，既保证了建设发展，又维护了社会稳定，取得了较好成效。

（五）狠抓遗留问题的解决。结合深入治理整顿土地市场秩序工作，狠抓了“两证”遗留问题办理，受到社会各界广泛好评，加大了对历年拖欠农民征地补偿安置费用清理兑现力度，为维护群众的合法权益作出了积极努力。

（一）工业园区存量建设用地利用率不高。新增建设用地难和存量建设用地闲置的矛盾并存，据最新统计，个工业园区闲置一年的土地占供地总量的闲置一年以上未动工的占。xx开发区个别单位用地闲置长达十年以上。

（二）正确处理保障经济社会发展与依法办事的关系各地实际运用中依然有差距，对贯彻法律法规严格土地管理防止新的遗留问题发生的政治敏锐性、警觉性在认识上依然有差距。个别地方认为按规定办手续，占用时间长，发展受到了影响。

（三）土地监管执法力度不够。发现土地违法行为、立案查处土地违法行为的手段薄弱，对如何预防构建防范体系研究不够。今年市政府通报xx年以来部分镇街违规越权办理建设相关手续项目是个。

（四）对群众反映东部新城征地拆迁补偿后期工作的一些迹象应引起足够重视，防止新的不稳定因素的出现。对遗留的城镇、场镇国有公房“两证”的办理同样应引起重视，防止象xx办事处、xx场办公楼未完善手续的类似情况的发生。

（一）统一思想，牢固树立和落实科学发展观。要从实践“三个代表“重要思想的高度，把思想统一到科学发展观和正确政绩观上来，切实增强对严格土地管理、切实保护耕地极端重要性和紧迫性的认识，把落实好最严格的土地管理制度作为对政府执政能力的检验。必须正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系，认真总结经验，积极推进土地管理各项改革，充分利用现代高新技术加强土地利用动态监测、档案建设和基层队伍建设，不断完善土地法制，建立严格、科学、有效的土地管理制度，维护好广大人民群众的根本利益，确保经济社会的可持续发展。

（二）进一步加强土地市场建设，规范土地市场运作。强化政府对土地的集中统一管理，垄断土地一级市场，放活土地二级市场，土地征用、划拨、出让、转让等工作，必须由政府土地行政主管部门统一负责；实行用地集中统一计划供应，经营性用地必须按“招拍挂”方式进行出让，严禁违规出让经营性土地使用权。要进一步加强和规范地价管理，及时调整更新和公布基准地价，健全地价体系；进一步加强土地出让金征收管理，严格实行土地出让金收支两条线管理制度，做到应收尽收。

（三）严格执行土地管理法律法规，加大土地管理执法力度。一是严格按出让合同约定加强建设用地跟踪管理。严禁闲置、囤积、炒卖土地。对用地单位闲置的土地，严格按照《xxx土地管理法》的有关规定处理。二是加大土地违法违规行为的查处。建立公开的土地违法立案标准，以利社会各界监督，建立国土资源与监察、审计等部门联合办案和案件移送制度，既查处土地违法行为，又查处违法责任人。典型案件要公开处理。防止有案不查、违法不纠、执法不严的现象发生。对历史遗留问题要妥善处理，总结经验教训。

（四）加强征地实施过程的监管，维护公开、公平、公正法制秩序。健全征地程序，完善征地补偿办法，妥善安置被征地农民，使被征地农民生活水平不因征地而降低，长远生计有保障。加强规划实施管理，土地利用总体规划凡涉及改变土地利用方向、规模、重大布局等原则性修改，必须报原批准机关批准。城市总体规划、村庄和集镇规划也不得擅自修改。维护规划的严肃性。加强土地利用计划管理、建设项目用地预审管理及村镇建设用地管理，严格控制建设用地增量，盘活土地存量，节约集约利用土地。

（五）牢固树立遵守土地法律法规的意识。各级政府、各有关部门要深入持久地开展土地法律法规的学习教育活动，深刻认识我国国情和保护耕地的极端重要性，本着对人民、对历史负责的精神，严格依法管理土地，积极推进经济增长方式的转变，实现土地利用方式的转变，走新型工业化、城市化道路。进一步提高依法管地用地的意识，要在法律法规允许的范围内合理用地。对违反法律法规批地、占地的，必须承担法律责任。

广东土地调研报告范文通用篇十一

大桥镇是一个传统的农业大镇，是江山西北部的“粮仓”。全镇共有耕地面积16052亩，其中水田面积15213亩。全镇总人口19383人，其中农业人口为16474，占84.99%；共有劳动力10314人，其中外出劳动力6087人，占59%。

为建立现代农业经营模式，提高土地利用率、产出率和综合效益，妥善解决保障农户家庭土地承包经营权与规模经营之间的矛盾，大桥镇党委、政府积极引导广大农户推行土地承包经营权流转。目前，已有2296户农户参与土地流转，面积达到6176.9亩，其中今年新流转土地526亩，累计流转土地占全镇水田面积的40.6%，占有土地使用权证14788亩的41.8%。参与连片流转30亩以上的主体有41个，涉及农户1219户，流转土地面积3669.9亩，连片流转面积占总流转面积的59.4%。农户之间流转面积2197.68亩，涉及农户866户，占流转面积的35.6%。

全镇流转土地6176.9亩中，流转给专业大户的面积为4666.9亩，流转给农民专业合作社的面积为1330亩，流转给工商企业经营的有0亩。从近几年的土地流转情况看，呈现以下几个特点。

占了32.5%和56.1%。

2、以农业龙头企业、农业各类专业合作社参与规模土地流转比较突出。我镇新生粮食专业合作社和振农植保专业合作社承包土地面积分别为2480亩和450亩。

3、土地流转年限多样。以承包期1-5年及5-10年最多，分别有2925亩和2162亩，占总面积的47.4%和35%。

4、口头协议和书面协议并存。季节性承包不付田租，普遍用口头协议达成；一年或一年以上的，大多有书面协议。目前，已签订流转合同的面积为3716.9亩，占总面积的60.2%。

三、初步成效。

1、实现了土地资源的优化配置和合理利用。土地流转促进了城乡之间的资金、技术、人才、设备等生产要素的合理流动和优化配臵，有效地解决了农村有人无地种和有地无人种的矛盾，逐渐形成了城乡优势互补、协调发展的新格局。

2、探索了农村经营机制改革的新途径。土地按照市场经济和价值规律进行优化配臵，面向市场生产优质、短缺、适销农产品，提高农产品商品率，较好地解决了家庭联产承包责任制与社会化大生产之间的矛盾，促进了农民传统的自给自足的小农经济意识的转变，推动了农村社会进步。

需求，同时增加了农民收入。

4、促进了农业增效、农民增收。通过土地流转，一方面农户可就近务工或外出寻找新的挣钱门路，同时又可获得土地租金收入。土地经营权向大户、农业专业合作组织、农业龙头企业集聚，建成了一批具有一定规模的农产品基地，实现了社会化大生产，提高了农业比较效益。

5、推进了农业生产服务社会化。通过规模集中连片流转，为机械化服务提供了更好的平台。去年全镇共完成机插面积3785亩,机耕面积13820亩,占全镇耕作面积的67%。对农户开展水稻统防统治服务，有效降低生产成本，提高防治效果。保丰、振农等5个植保合作社为739户农户开展统防统治，服务面积达到8540亩，占水稻种植面积的41.4%。

6、增强了农产品的市场竞争力。实行适度规模集约经营后，业主普遍采用先进生产技术，运用机械化设备，推行企业化管理，培育产品品牌，增强了市场竞争力。江山市新生粮食专业合作社生产的无公害大米已经通过国家农业部认证。同时，大桥“寿欣”牌大米已经通过了qs认证，进入超市实行上架销售，提高了市场竞争力。

四、存在问题。

包经营权流转、规模经营的进程和流转行为的规范化管理。

2、流转手续还不够规范，矛盾时有发生。农户间的流转大多为口头协议，有的即使签订书面合同，对流转双方权利义务及违约责任、承租土地附着物处理、有关赔偿条款、土地被征用后的承租户损失补偿等缺乏明确具体的约定，流转双方权益得不到有效保障。一些委托村集体经济组织统一流转的，农户的委托手续也不够规范。

3、土地流转信息不够对称。由于土地供需信息网络尚未形成，供需双方的信息不能得到有效沟通，使流转受阻。而农民往往处于信息不对称的劣势，从而对市场行情不能充分把握，导致流转价格不能真实反映土地的价值，造成土地流转市场的价格混乱。

4、承包农户非理性惜土情节加重。一方面，随着粮食定购任务、村提留、农业税的取消，农民种田已无任何负担，效益明显提高，使农户不肯轻易放弃土地承包经营权。另一方面，随着经济社会发展，农田征用增加，被征农田得到各种补偿，农户可获得现实利益。有的农田处于交通线或开发区沿边，虽然现在还未征，但部分农民认为这些农田迟早会被征用，有现实利益可得，因而，原承包户一方面不愿流转给大户，另一方面一些农户对流转费期望值过高，超过了受让方的承受能力，使流转双方难以达成。

行推行土地流转，有的还以流转管理服务费的名义变相截留流转收益，侵害了当事人的承包权益，扭曲正常的土地承包经营权流转关系。

五、几点对策。

1、注重引导，强化服务。要积极引导，热情服务，多做工作，落实好配套的优惠政策，鼓励农民离地经营创业。积极开展技能培训，扩大有组织劳务输出。大力发展农村二、三产业，增加就业岗位，为土地流转创造条件。及时化解土地流转中的矛盾和纠纷。完善镇土地流转服务中心建设，依法管理农村耕地、林地承包经营权流转工作的指导、协调、监督和管理。

2、加强考核，有序推进。把土地流转工作列入村级考核，进一步完善土地流转考核责任制，并对土地流转工作先进单位进行表彰奖励。

广东土地调研报告范文通用篇十二

为全面了解和掌握xxxx县农村妇女土地承包情况，及时发现新情况，解决新问题，切实维护好广大农村妇女在土地承包中的合法权益，xxxx县妇联依据日常律师代理案件积累的经验，又采取进村入户走访、召开座谈会等多种形式，对全县农村妇女土地承包情况进行了调查。

（一）政策落实到位，措施得力，保证了农村妇女依法取得土地承包权。

自99年实行土地延包政策以来，各级党委、政府都制定了一系列保护农村妇女合法权益的土地承包政策，确保广大农村妇女享有与其他村民同等的土地承包经营权。对于因婚嫁等原因出现的妇女土地承包问题，基本上都采取以下四种办法加以解决：一是“动帐不动地”，即在“增人不增地，减人不减地”的大政策下，采取微调的方式，由减人户将承包田转为机动地，向集体交纳承包费，由集体对妇女给予一定的补偿；二是由集体先从机动地中划出一部分地分给这类妇女，等到村里调地时再把地割给她们；三是对暂时没有分割土地的妇女由村办企业给予一定的补偿；四是按结婚先后排队，抽多补少加以解决。近年来，随着婚丧嫁娶，全县有部分妇女暂时没有土地。镇村两级及时实行了这种大稳定小调整的政策，既解决了人地矛盾，又保证了农村妇女的合法权益不受侵害，维护了社会安定。

（二）法律意识增强，保证了农村妇女能够依法维护自己的土地承包权。

从调查的情况看，近年来，随着《妇女权益保障法》和《妇女发展纲要》的贯彻实施，以及各类培训班的举办，农村妇女的综合素质得到很大提高，法律意识明显增强。当自身的合法权益受到侵害时，能够拿起法律武器进行维护。同时，农村妇女对男女平等基本国策的认识也越来越深入，在土地承包中因性别歧视受到不平等待遇时，能够及时到政府、妇联、信访、法院、法律服务部门反映，要求公正解决。

近年来，农村产业结构调整步伐加快，农业机械化大面积推广，农村出现了大量的剩余劳动力，大批劳动力脱离土地，外出务工，土地承包与经营产生了矛盾。为适应这一新形势，部分乡镇党委政府在保证土地承包政策稳定性的前提下，建立了规范有序的土地流转机制，通过转包、转让、租赁、等形式进行土地承包经营权流转，使广大农村妇女既没有丧失土地承包权，又能够摆脱土地的束缚，利用自己掌握的技术和知识，从事经商、运输、农产品加工、餐饮和服务业等产业，为当地经济的发展注入了强大的生机和活力。

广东土地调研报告范文通用篇十三

xx年5月，xxx要求各级国土资源管理部门，要准确把握运用土地政策参与国民经济宏观调控的力度和时机，逐步学会运用土地政策为宏观经济“加油门”、“点刹车”。作为国土资源管理参与宏观调控平台的土地市场建设的培育与规范，无疑象一只“无形之手”，对地方经济的发展起着至关重要的作用。只有深刻认识我县在土地市场建设发展中存在的不足，有效运用好土地市场这只“无形之手”，建立起市场配置资源的长效机制，实现政府对土地资产的有效调配和集中统一管理，才能发挥出国土资源参与宏观调控的积极作用。

一、我县土地市场建设回眸。

我县地处豫西山区，工业基础薄弱，城镇化水平不高。近年来，为加快城市建设步伐，县委、县政府按照“巩固完善老城区，强力开发北城区”的基本思路，投入大量资金，对老城区道路、通水、排水、绿地、路灯和各类市场基础性设施进行了大规模的改造，逐步建立了以红旗大道、李贺大道、锦屏大道、滨河路、红旗广场、北城区中心广场、滨河游园为亮点的“四路两场一园”的城市新格局。xx年，县政府又投入大量资金进行小城镇建设，极大改变了乡镇面貌，促进了乡镇经济的健康发展。政府在基础设施建设上的资金投入，增强了城市的服务功能，城镇地价水平明显增高。这部分升值的地价本应由政府收取，最终回归社会用于城市建设再投入、再升值，但由于土地市场建设不规范，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些单位和个人正是看到了土地的潜在价值，在土地使用制度改革中钻空子，最终成为政府投资土地上的最大受益者，作为投资者的政府却没有得到应得的回报，造成了国有土地资产的白白流失。

为了强化政府管地权威，使政府高度垄断土地一级市场，xxx《关于加强国有土地资产管理的通知》(国办发[xx]15号)文件下发后，宜阳县人民政府及时下发了《关于实行建设用地五统一的通知》(宜政文[xx]61号)，明确了征地是政府的专有权利，禁止用地单位与农村集体经济组织自行协商用地，对建设用地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一按项目供地、统一管理。县政府根据土地利用总体规划和城市规划，制定土地利用年度计划和年度规划，控制建设用地供应总量，按照合理配置、有效利用土地现状的原则，编制建设用地区域的详细规划，确定开发强度、地块用途，统筹安排各类建设用地。建设单位需要使用农村集体土地的，由县人民政府按照土地利用年度计划实施统一征用，根据建设用地的位置、用途、数量制定征地方案，每年分批次上报，经批准后，依照有关规定和法定程序，对被征地单位予以补偿，向用地单位供给土地。政府统一征地，实行一个渠道进水，从源头上扭转了土地需求决定供给的被动局面。此举严格控制了建设用地总量，既保护了耕地，又能保证被征地农民的补偿费及时足额到位，不损害农民的利益。而且良好的用地环境吸引了众多商家来宜投资建厂，兴办企业。先后有洛阳龙羽宜电有限公司、洛阳恒基铝业公司、洛阳热电厂、黄河同力水泥集团等企业落户我县，县国土局服务国家、省、市重点建设项目及一般建设用地项目达15个，提供土地3000余亩，达到了政府管理土地“一个龙头出水”的目的，为我县经营城市土地打下了坚实的基础，促进了县域经济的发展。为规范土地市场秩序，我县开展了土地隐形市场的清理整顿，县国土局在纪检委、纠风办、公、检、法、司、城建、房管等部门的密切配合下，对全县范围内未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权或改变用地性质的单位和个人，依法进行了收缴土地出让金和罚款的处理。共查处土地隐形交易80余宗，补缴土地出让金160余万元，把土地使用权交易纳入了依法管理轨道。与此同时，县国土局积极借鉴外地经验，大力推行土地有偿使用制度，在推行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让等方面进行了尝试，努力建设土地有形市场，但因种种原因，效果并不明显。

二、我县土地市场的特点。

(一)政府对土地一级土地市场实现了高度垄断。

我县在对建设用地实行“五统一”管理之后，政府调控土地一级市场的能力增加了，“一个龙头进水，一个龙头出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策，有效遏制了用地单位与村、组私下交易、协商用地的行为。特别是北城区建设的用地秩序得到规范，区域发展所需的建设用地，严格按照土地利用总体规划、城市建设规划及《北城区详细控制性规划》来调配，杜绝了违法用地，减少了因用地问题而引发的群众上访事件的发生。

(二)土地市场机制不健全。

随着我县固定资产投资的逐年增高，由此带动了百业兴旺，也增加了土地的需求量。在土地市场的建设上，存在许多不足之处，主要表现在：一是政府调控土地市场的力量薄弱，应该由政府掌握和调控的城镇建设用地供应量、闲置、存量土地的数量，没有实质性的掌握和控制在政府手中。二是对旧城区存量土地的盘活，以及实现土地集约利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收购储备机制不健全，没有成立以政府为主导的专门的土地收购储备机构，对县域闲置、低效应纳入储备库的用地，仅限于“预储备”。政府手中的土地和资金不充足，无法对土地市场进行有效的调控，土地资源的价值就不能够充足的显现。

(三)招拍挂出让效果不明显。

近年来，我县虽然尝试了对经营性用地采用招拍挂方式出让土地使用权，但由于土地有形市场未建立，各项土地市场机制不健全，经营性用地招拍挂的效果并不明显。据不完全统计，近两年以挂牌方式出让的土地使用权有5宗，面积亩，挂牌成交价万元，政府基本无收益。相对于其他市县(区)来说，明显处于落后状态。应该在一级市场出让的土地及收益，没有集聚到政府手中，也因此造成了土地市场的不稳定，开发商对地价的水平、土地成本、土地供应量、规范获取土地的途径的认知度较低，一方面给不法开发商造成了可乘之机，土地隐形交易的现象依然存在;另一方面，在一定程度上扰乱了土地市场秩序，降低了政府应有的威信，还影响到投资商的信心。

三、规范土地市场建设的意义。

(一)有利于政府宏观调控。

作为政府部门要根据经济社会发展计划和各项专门的规划开展建设活动，必须进行有效的管理和调控。土地市场作为基础环节之一，作为社会的基本资源和财富的配置场所，必须按照法律和法规进行规范。规范和有序的土地市场有利于政府对土地资源和社会资源以及经济建设的宏观调控。特别是宜阳县耕地少，耕地后备资源又较为缺乏，但加快城市建设步伐的大气候又不得不占用耕地。因此，只有规范土地供应渠道，才能够有效保证全县的建设用地需求和粮食生产安全，也才能保证可持续发展有较为充足的土地资源。

(二)有利于节约土地资源，实现集约利用。

对投资者来说，在规范管理的环境下，越是公平取得的资源包括土地，越是会全力以赴地加以利用，绝不会粗放利用，更不会让它长久闲置。特别是宜阳县正处于城市化、工业化的进程中，耕地的减少伴随着城市化、工业化的进程是成正比例的，建设用地的增加是不可避免的。工业化是消耗自然资源、原材料的过程，所以建立资源节约体系是完全必要的。但是，要实现在集约用地的同时，保障建设用地的需求，就必须建立由市场主导配置资源的长效机制，实现对土地资产的有效调配和集中统一管理，最终使国家受益、企业和个人投资者受益。

(三)有利于增加财政收入。

相对于各级财政而言，土地收益是十分可观的。如河南省方城县，在1992年就开始以拍卖的形式出让土地使用权，开创了河南省土地拍卖的先河，也因此获得了巨大收益。在敲响土地拍卖“第一锣”后的两年间，方城县拍卖出让城区国有土地使用权万平方米，收取土地出让金2100万元，先后用这笔资金开通新街道11条，吸纳近亿元的资金建厂办店，发展新的工商业服务项目。而这一切都是在财政不拿一分钱的情况下实现的，政府真正尝到了运作市场机制配置土地资源的甜头，走出了一条以地生财、聚财，以财建城、建市，促进经济繁荣发展的新路子。

(四)有利于为城镇建设筹集资金。

我县的经济基础薄弱，政府的财政力量极为有限，难以筹措大笔资金搞基础设施和市场建设。在土地市场方面，大面积供应熟地很困难，如果等待一切条件成熟再发展，那就会使宜阳县的经济发展水平与其他各地的距离越来越大。所以，增强区域自身的造血功能，增强自身的发展能力十分重要。土地资源的潜在价值，是通过市场途径来体现的，土地市场的正确运作能起到至关重要的作用。随着城市建设的发展，环境的优化，区位优势的逐渐显现，能够带动宗地价格的上涨。同时，每宗地的投资者，不仅仅投资购买了土地使用权，更为重要的是，他要继续投资搞基建、搞经营，这样就在获得土地使用权后，再投入数倍于土地出让金的建设资金，无形中又带动了区域经济发展。如滨河公园的绿化及基础设施完善后，周边地区的地价明显高于其他地区，在其周围从事饮食、娱乐等经营的投资者不计其数，逐渐形成了一个新的市场繁荣区。据宜阳县城镇国有土地资产评估显示，我县现有国有土地资产总值为亿元，如果经营管理得当，就会为城镇建设提供充足的资金。

四、关于培育和规范土地市场的建议。

规范的土地市场是地方经济发达与成熟的重要标志，只有规范有序的土地市场，才能促进经济的健康发展，才能使政府部门有效地运用市场机制参与对土地资源的宏观调控。如果土地市场不规范，市场秩序混乱，土地资产流失，不仅削减了土地对经济发展的贡献，而且影响经济的运行质量，滋生腐败现象，影响社会稳定。所以，根据宜阳县土地市场建设的实际情况，建议从以下几方面规范土地市场建设：

(一)建立以政府为主导的土地收购储备机制。

建立土地收购储备制度，是规范土地储备运行，增强政府调控力度，解决多头供地的重要手段。在具体的操作中，要抓好以下三点：

一是成立土地收购储备中心。该中心代表政府实施土地收购、储备和出让工作，将分散在各土地使用者手中的土地聚集起来，纳入土地储备库，统一归政府调配。并通过招拍挂等形式有计划的出让供地，从而盘活土地资产，促进土地交易市场规范、有序健康地发展。

二是加大对土地收购储备的资金注入。土地收购储备的主要问题是资金问题，要收购土地，必须有一定的资金作支撑。作为土地收购储备的主导部门，政府可先支付一部分启动资金，也可以以土地抵押的方式向银行贷款，土地部门也可自筹资金，然后通过招标、拍卖出让土地收回投资，政府也可增加收益。

三是加大土地收购储备和开发力度。土地储备的目的是调节市场供应，政府手中只有掌握大量的土地，才能实现以市场配置土地资源，以供给引导需求。对土地的收购储备，可以采取以下三种方式：一是实物储备。对国有企业改制、旧城改造和新增建设用地中商品房开发和经营性项目建设的土地，以及政府应依法收回、收购的土地，实行实物储备，纳入土地储备库;二是规划红线储备。按照土地利用总体规划和城市建设规划以及城市建设需求，对划入城市规划区范围内的土地实行红线储备，严格按规划供地。特别是对城市规划范围内的经营性用地，严格以招拍挂出让方式供地。三是信息储备。对不急于收购储备或受财力限制一时无力进行资金收购的地块，采取信息储备，待时机成熟时，有计划的收回、收购、开发、出让。

在储备用地的同时，土地收购储备中心要在县计划、城建、财政等部门的配合下，加大土地开发力度，将储备生地变为熟地后，有计划的推向市场。通过政府部门一个“口子”向市场供地，强化政府在土地供应上的主导地位，明晰城镇土地的产权关系。

(二)大力推行土地使用权招拍挂出让制度。

土地使用权招拍挂制度既是地价水平的“晴雨表”，也是检验房地产开发商市场运作水平以及实力与资质的试金石，对房地产开发企业必将起到优胜劣汰的作用。随着土地市场建设的逐步深入，形成公开、公平、公正的土地市场竞争态势，由市场确定土地价格，实行“物竞天择”是市场发展的内在要求。要实现对经营性用地全部实行有偿供应，必须把握好四点：

一是坚持土地市场的高度统一。对旧城区的经营性用地以及北城区控制性规划范围内的经营性用地必须纳入县政府统一供应渠道，实现一个“口子”向市场供地。

二是加大土地拍卖出让力度。我县目前对经营性用地主要采取挂牌出让方式，在一定程度上消减了开发商参与竞价的积极性。所以，在经营性用地公开出让方式上，要把握住拍卖出让方式的优势，由挂牌报价演变为现场竞价，激发开发商的投资积极性。并通过正确的引导，使开发商认识到，在土地市场的竞争中，谁率先进入市场，谁就赢得了主动权，只有通过招拍挂方式，才能依法取得土地使用权。同时，把招拍挂出让方式逐步引向深入，由商业用地逐步发展到工业和居住用地，对除法律规定可以进行划拨供地以外的各类用地，逐步尝试全面推向市场，增加政府收益。

三是加强地价管理。对所有的土地在出让、转让、出租、抵押之前，必须经过地价评估交易中心评估作价;特别是对经营性用地要按照标定地价，确定宗地的最低价格，防止出让价格过低。然后，通过竞价方式，提升土地的产出效益。

(三)建立土地有形市场，创造良好的土地市场环境。

一个地方投资环境的好坏，关键看这个地方的经济环境和市场环境，也要看政府部门是否为用地者营造了一个良好的土地市场环境。所以，要实现由市场配置土地资源，由市场选择土地使用者，由市场决定地价，就必须建立土地市场交易场所，公开交易信息，增加交易机会，降低交易成本，保证交易顺畅，接受社会监督。政府只有采用适应市场经济的全新定位，才能为经营土地提供良好的外部环境。

(四)严格按计划、按规划供地，控制建设用地供应总量。

要保障土地资产管理和土地市场建设的健康发展，只有依法用市场机制供应土地。xxx颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定了土地供应要公开供地计划、公开出让土地信息、公开集体决策、公开查询登记资料、公开竞争和公开结果，这是供地必须遵循的原则。所以，在土地供应上，必须严格控制建设用地供应总量，要按规划、按计划供地，任何建设用地必须安排在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，将耕地转为建设用地必须符合土地利用总体规划和年度计划。严格界定有偿和划拨范围，该有偿的有偿，该划拨的划拨，利用经济的、法律的、行政的手段，引导用地行为从粗放型向集约型转变。同时，牢固树立保护耕地、集约用地的意识，着眼于存量土地的整理和盘活，重点立足于城乡结合部的土地整理、旧城区的土地改造。虽然在旧城改造上需要投注大量资金，但从长远来看，也提升了旧城区的土地价值量。在北城区的开发上，要以战略的眼光，合理确定北城区的土地利用结构，要按照土地利用总体规划和城市建设规划供地，防止城市盲目向外扩展，做到既有量的控制，又有结构的变化;对县域工业用地，要留有一定空间，根据区域发展战略，注重投资强度，提高产出率。

土地作为城市最大的资源性资产，这个资产经营的好坏，直接关系到城市的建设和发展。只有以科学的发展观为指导，使合理用地、集约、节约用地变成实实在在的行为，在土地市场建设和发展中，积极探索，改革创新，着力搭建以人为本，公平竞争的用地平台，建立更加规范有序的土地市场秩序，才能走出一条新形势下用好土地资源，经营土地资产，服务县域经济持续健康发展的新路来。