2023年写字楼欠费分析范文怎么写(模板15篇)

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写字楼欠费分析范文怎么写篇一

第一章安全管理类案例。

案例一。

处理经过：2004年4月3日一名40左右的男人来到xx大厦并进入大堂，向前台接待员x某询问xx公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员x某得知来访者所要找的客户负责人为大厦vip客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员x某。内保工作人员x某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安置表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。评析：1.遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。2.巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理。3.上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故。

案例二。

处理经过：2004年5月12日17时18分车牌号为京chxxxx的捷达车在行驶至b2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。

评析：1.此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。2.车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3.车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。

事由：因开车不慎将8号楼梯玻璃护栏撞碎。

处理经过：2004年5月6日凌晨0时30分，xx公司客户驾驶一车牌号为京cwxxxx桑塔纳轿车在驶离地面停车场时，因酒后驾车不慎将车场8号疏散楼梯护栏撞损，造成玻璃护栏两块玻璃破碎。值班经理和秩序领班立刻到现场了解情况；认定此事属当事人酒后驾车导致。将肇事司机带回秩序部写出事情经过；并书面承诺赔偿全部损失。次日由客户服务部、秩序部跟进赔偿事宜并做好相关记录。评析：1.若发现有人酒后准备驾车时秩序员应主动劝阻，特别是在节假日和夜间。2.处理此类事件一定要做好现场拍照和文字记录。3.当事人必须有书面赔偿承诺。

案例四如何处理跑水事故。

时间：2003年8月18日凌晨00：05分地点：大厦xx层西南施工现场事由：喷淋头破裂跑水。

处理经过：2003年8月18日凌晨00：05分，xx大厦xx层xx单元二装施工现场因施工材料碰撞,将喷淋头碰坏跑水，监控室值班人员发现水流信号报警,即刻通知楼区秩序员赶到事故现场。楼区秩序员赶到现场后，看到带着压力的消防水从喷淋头内不断的喷出,施工现场地面已经水流成河.秩序员拉着一名施工人员跑向公共区域消防栓,同时通过对讲机向监控室报告，请求支援，中心员将拉出的水带,一头拉向卫生间,让施工人员拉着另一头去接喷淋头喷出的水源，随后赶到的工程人员关闭了消防喷淋阀门，抑制了损失的扩大化。随后值班经理安排监控员，在通知租户紧急联系人的基础上，利用秩序部备用钥匙，逐层打开楼下租户大门，检查漏水情况，对事故现场进行了拍照取证，使用吸水机、烘干机排除漏水给其他租户造成的干扰，将损失降到了最低。并责成施工单位负责人写出事情经过。一方面要求施工单位赔偿损失，另一方面向保险公司索赔。

3、及时打开搂下租户租区大门，将损失和给其他租户造成的干扰降到了最低。

事由：xx汽车公司司机群体上访事件。

1、安排秩序员迅速赶到停车场出口，疏到交通，确保畅通；

2、临时将大厦交通改为单进单出，秩序员做好逆行进入车辆的秩序及安全；

3、通知监控室，调整摄像头拍摄角度，做好监控录像；

4、与xx集团取得联系。当工作人员全部上班到岗后，由总经理亲自指挥，布控安排，稳定局面。当派出所20余名警务人员陆续到达现场后，局面得以控制，并协调双方负责人落实解决。安秩序部协助警务人员进行人员及车辆的调查并拍照取证，经双方同意将上访人员疏到会议室，由上访方选出代表与被上访单位进行通话，经过对话，上访人员将围堵车辆停泊到车位区域存放，大厦恢复正常，由秩序部写出书面报告报告领导。

评析：

1、发现及时、妥善处置、保障大厦安全；

2、统一指挥，配合公安机关工作；

3、通过技防手段，配合监控，掌握事件基本资料。

4、及时疏导交通，开辟车辆临时进出通道，保障客户进出顺畅。

事由：关于空置房间节日锁门问题。

处理经过：2004年5月1日上午9时，秩序部经理对大厦进行巡查，发现fxx层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正。秩序部经理立即通知楼层巡逻人员及时对fxx层的空置房间上锁。

评析：1.对大厦空置房间及时上锁。2.在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查,发现问题要及时上报。3.要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。4.节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。

案例七如何处理从客户房间窗户高空坠物事件时间：200x年6月7日11：50分。

地点：xx客户xx房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处事由：客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从xx房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。

处理经过：200x年6月7日11：50左右，xx房间发生高空坠物事件，经秩序员现场认定与多方调查，原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从xx房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处，形成高空坠物事件。秩序部在调查此次事件及认定过程中，首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访，是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。其中在事件发生后分别对现场进行拍照；通知监控室将监控录象备份；找清洁员了解事情经过；清理坠物现场；对清洁员进行培训，工作中严禁开窗、杜绝类似事故再次发生。

评析：

1、加强内部人员安全教育和内部安全管理，确保不发生安全事故。

2、落实安全责任人，完善安全管理机制。

3、处理此事件责任人，立即停止现有保洁人员工作。

4、书面至函客户，要求提交整改措施。

事由：二装施工人员向东货场地漏内倾倒乳胶漆事件。

处理经过：2004年4月9日7时20分，fxxx房间二装施工人员郑xx在大厦b1层东货场刷洗乳胶漆（立邦美德丽）废旧桶，将乳胶漆连同废水一并倒入地漏。被东货场值班秩序员xxx发现，立即制止并上报值班经理。并采取如下措施:报二装工作小组组长；扣郑xx施工出入证，驱逐出大厦；责令施工单位负责人写出书面保证书，保证今后不犯；扣除施工单位施工保证金xxxx元人民币。评析：

1、发现及时；

2、报告及时；

3、处理到位；

4、避免带来严重损失。

事由：关于xx公司快递员在大厦xx层电梯厅遗失物品事件。

处理经过：200x年1月13日16时，xx公司快递员庞xx在给xx集团副总裁送快件时，不慎将装有价值1000元的skii化妆品红色礼品袋（送往别家公司）遗忘在xx层东电梯厅内。半小时以后回来寻找，但未找到。随后报告大厦秩序部。秩序部接到报案后首先填写《客户接报案登记表》并由报案人签字确认，随后查看监控录像，确认拣拾物品嫌疑人并打印照片存档。同时查看大厦出入登记，确定排查嫌疑人。在初步认定后，通过预先登记的进出记录表中联系电话与该拣拾人单位取得联系，进行最终确认，并做好其单位负责人工作，劝阻拣拾人主动交回拣拾物品，经过双方努力，客户遗失物品于两日后由拣拾人送回并委托秩序部交换失物人，失主书面感谢。

评析：

1、处理较为稳妥。仍须完善和规范对外来服务人员的管理。

2、在此次事件的解决过程中，登记记录起到决定作用，任何时间及情况必须严格按照进出登记制度详细记录，确保完整有效。

处理经过：2004年1月5日12点18分电梯维保人员接到监控室报警电话，东侧l12＃客梯故障有乘客被困，维保人员迅速赶往现场，发现控制柜内ivxvf电子板上数码显示“f11”代码闪烁，维保人员用机房电话告知乘客不要惊慌并采取措施解困乘客，当时电梯在1层至2层之间。针对此情况维保人员采取机械开闸措施，将电梯停在1层平层将乘客解救出。监控室值机员通知电梯维修公司人员到场排除故障的同时，通过监控录像查看电梯内情况，并通过呼叫系统安抚被困客人，与其始终保持通话联系，直到被救出。客户服务部人员陪同客人去医院检查。电梯公司写出书面故障报告原因。

评析：

1、此次事故安抚处理比较及时，措施到位。

2、电梯应定期进行检查，且细致周全，避免因人为检修时遗留事故隐患。

事由：关于xx房间客户被法院强制封门。

处理经过：2004年3月3日星期三上午9：00，xx法院一行6人来到xx大厦客户服务部实行财产查封保权。得到通知后，秩序部会同客户服务部一同接待了法院工作人员。在接待中，法院工作人员出示证件并简单介绍了准备查封的楼层、单元、公司名称和该公司被查封的基本情况。由于目前该公司租区处于无人上班状况，客户服务部为了让租户第一时间了解情况，通过档案中的紧急联系人名单与该租户联系。联系多次，但始终无人接听，然后客户服务部进行了相关工作记录。为了本着对租户负责的态度、秩序部安排中控室，通过大厦监控系统详细摄制了法院整体查封过程并刻录成光盘保存。在查封过程中,为了避免干扰其它租户，给大厦带来不良的影响，经与法院工作人员协商,在大门只张贴了一张封条。评析：

1、核实现场执法人员证件。

2、处理此类事件，应处以将给其他租户带来的影响降到最低。

事由：秩序员在巡视过程中发现推销人员正在x楼层xx单元客户区域进行推。

销活动，影响客户正常办公。

处理经过：2004年9月18日11时，秩序员在x楼层xx单元门口发现推销人员后，首先制止其推销行为。秩序员将推销人员带至秩序部办公室进行处理。采取如下措施：了解推销人员身份、都去过那些楼层、做过些什么；检查其随身携带物品；与监控室人员及客户核实推销人员所述情况的真伪；填写《进出人员登记记录表》；没收其推销名片与相关材料并告知大厦禁止推销的有关管理规定。最后秩序员将推销人员带离大厦。

评析：

1、发现及时：避免造成进一步对客户的影响。

2、处理到位：询问仔细，核实详尽，确保无遗留安全隐患。

3、不足之处：大厦为开放式大厦，外单位人员会客、办公事无进出登记制度，易造成类似情况发生。

案例十三如何处理施工中违规行为时间：2002年3月7日21：35地点：x大厦x房间施工现场事由：违规用电施工。

处理经过：2002年3月7日21：35，xx大厦秩序员在巡视中发现，xx层xx单元二装施工现场，存在严重违规使用麻花线、连接照明灯具、插头破损后、仍在继续使用裸线连接电源插座，且没有按照规定使用防爆灯具。秩序员发现后，即刻找来施工单位负责人，责令其切断电源，停止施工，并让其携带违规用品，随其到秩序部办公室。在处理此事件过程中，值班经理拿出用xx大厦“用电管理规定”，指明施工现场严重使用违规用品和不符合的具体内容，让其写出了事情经过和今后的安全保证措施，并对现场进行了拍照。并做出当晚停止施工的处理。于次日整改，整改后报秩序部、工程部检查合格后方可复工的处理。

评析：

1、施工单位负责人缺少安全意识；

2、安全责任没有落实到人；

处理经过：2003年8月17日，xx大厦xx层清洁员在日常保洁工作中，在走到大厦垃圾桶旁时，发现垃圾桶内向外冒烟，发现后，清洁员即刻跑到楼层电梯内，通过电梯呼叫器将情况报告了中控室，随后，跑向大厦消防栓，拿出灭火器跑向垃圾桶，清洁员与及时赶到的秩序部人员一同将垃圾桶初起火情扑灭。为了安抚惊慌的客户和做好善后处理工作，客户服务部向围观的客户做了解释，并劝解租户回到办公区去工作。秩序部对现场进行了拍照，并通知客户服务部安排清洁人员清理现场。事后秩序部出具事故分析报告，将照片及相关资料归档存放，并专门书面请示报告，申请嘉奖清洁员范xx。

评析：

1、加强对流动吸烟人员的管理，是减少大厦火灾隐患的日常工作之一；

2、做好内部人员安全消防培训，是群防群治的最好办法。

案例十五客户放在室内的手提电脑不见了。

12月6日，某大厦物业公司接到楼内1409室一家咨询公司的书面投诉函。称该公司经理10月4日回到公司后，发现放在办公台面上的手提电脑不见了。该公司立即向公安机关报案。公安部门实地勘查无翻动、被撬和破门痕迹。查看大厦物业管理公司安管部的闭路电视监控录像及值班登记，也未找到任何线索。该公司认为大厦物业公司治安管理混乱，要求物业公司赔偿手提电脑，并将考虑中止与业主租房合同。分析处理：

1、治安管理服务是物业管理的基本服务内容之一，服务对象是物业管理公共区域；

4、手提电脑遗失是室内丢失，并不是入室盗窃案，物业管理公司无管理责任；

5、物业管理公司应发文提醒用户加强安全防范和内部管理，要求用户切勿将手提电脑、手机、钱包等贵重物品随意摆放在办公台面上。

预防措施：

1、健全治安管理制度，加强非办公时间安全巡查及出入登记、物品放行工作；

2、提醒用户注意存好贵重物品；

3、节假日前通知用户注意加强治安防范；

4、用户在解雇、辞退员工或员工离职时，要立即更换门锁或门锁的密码，并收回离职员工的大厦出入证。

案例十六。

进入客梯的送餐员。

某大厦服务中心接到2601某外资公司负责人的投诉。称他与几位重要的外宾乘坐电梯由首层上大厦，行至2楼时一名送餐人员带着很多饭盒上了电梯。送餐员浑身汗味，达的两大包饭盒几乎占满了电梯地面，饭菜味充溢电梯。而且送餐员中途停梯时，堵住电梯门，逐一往外拿饭盒袋。该行为不仅耽误了业户的宝贵时间，而且还给外宾留下了不良印象。业户希望服务中心维护高档大厦的形象，加强管理，避免发生类似事件。分析处理：

3、服务中心向客户表示歉意，并将处理情况和改进措施告知业户，并取得业户的理解和支持。

预防措施：

1、制定外来人员管理规定，要求外来人员遵守大厦管理规定；

2、在大厦规定的外来人员出入口张贴出入管理规定，要求外来遵守；

3、通过监控系统密切注意大厦异常情况，发现类似违规现象及时制止。

案例十七。

非办公时间加班登记引起的投诉。

1、经查投诉的是大厦的老业户，而恰巧当值的秩序员是新入职的员工；

3、此项措施是符合公安机关有关文件要求的，并得到大厦其他业户的支持和配合。

预防措施：

3、加强对安管员的业务培训，要求其使用规范用语，尽量熟悉业主，对熟悉的老业户，可按房号或以前登记的号码登记。

第二章客户服务类案例。

案例一。

入住手续不齐全引发的纠纷。

某大厦业主将其物业委托房产代理商租赁。代理商与租户签订了租赁合约，租户到大厦物业管理公司办理入住手续，因未携带业主委托代理商签订租赁合约的授权书，管理公司不同意租户入住。但代理商声称业主不久就回来，一定会确认的，于是物业管理公司为租户办理了入住手续。事后，业主不承认代理商所签订的合同，要求物业管理公司采取措施收回其物业。物业管理公司发出限期搬迁的通知后，租户却不同意搬出，并向物业管理公司投诉，要求物业管理公司赔偿其装修损失近10万元。分析处理：

1、物业管理公司应向租户说明：物业公司只负责为用户办理入住的相关手续及提供相应服务，用户是否有权入住，物业公司只是依据业主的授权书或其他证明来判断，不是物业公司能自行决定的。

2、代理商是否超越代理权限，租户、业主、管理公司都可依法追究代理商的责任，租户不应将矛盾转移到物业公司。

3、物业公司工作人员有一定责任，未严格按程序办事。预防措施：

1、制定业户迁入工作程序，严格按程序要求业户提供相应证明；

2、建立业主档案，保留业主的紧急情况联系电话，遇到类似情况应电话咨询业主；

3、加强对员工业务知识和工作技能的培训，提高规范服务的能力。

案例二。

用客梯清运纸箱引发的投诉。

1、大厦服务中心接到投诉后，首先向业户表示感谢，感谢业户对服务工作的监督；

3、再次向业户说明，严格用梯管理是为了保护电梯，及使业户能够更方便的使用电梯。

预防措施：

3、加强员工教育，要求员工按乘梯规定使用客梯。

案例三。

拾金不昧反遭投诉。

王女士是大厦某公司的业务员。在楼层洗手间洗手时不慎把手机遗忘到洗手池旁，回去寻找时已不见踪影。何女士急忙跑到大厦物业管理公司，要求物业公司协助查找。何女士称：“我在洗手间时没有别人，只有一名清洁女工，肯定是女工趁机偷走了手机”。何女士还说，如果物业公司不赶快查找回手机，就要报案。物业公司调查后发现，的确是楼层的清洁员捡到了手机，清洁工怕用户着急，正在楼层逐家询问。当物业公司把手机交还用户时，何女士认为清洁员是害怕才不得不交出手机的，并向物业公司投诉清洁员品行不佳，要求管理公司加强员工的品德教育。分析处理：

1、没有制订完善遗失物品上交和认领规程。

2、由清洁员向何女士解释事件经过，管理公司还请何女士询问楼层各公司，证明清洁员工刚才的确曾逐家寻找失主。

预防措施：

1、建立拾遗物业管理规定，要求员工在拾到失物时，一定要交公司统一处理；

3、加强对员工教育，在员工中树立拾金不昧的美德；

4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴“请勿遗忘物品”的警示标识。

第三章工程维修类案例。

案例一。

突然停电引起的投诉。

2、服务中心及时向业户说明停电原因，并非管理责任导致此次停电事件；（必要时请业户拔打供电服务热线咨询）。

3、在完善大厦后备应急发电机管理的同时，建议业户配备ups稳定自供电源，避免丢失数据。预防措施：

1、进一步完善转电、停电通知规程及供电突发事件的应急措施；

2、加强与供电部门保持联系和沟通，及时掌握供电信息；

3、加强对大厦设备的日常检查及保养，避免因大厦设备故障引发停电；

4、加强培训，使员工熟练掌握紧急停电应急措施和处理程序；

5、下发温馨提示，建议使用电脑的业户配备ups稳压自供电源。

案例二。

业户室内风机盘管软管爆裂漏水。

7月20日下午3点10分左右，某大厦1801室业户致电服务中心，其单元内天花板严重漏水，要求服务中心立即派人进行处理，服务中心立即呼叫维修人员到达现场进行抢修。经过40分钟的紧急维修处理，问题得到解决，业户对服务中心的工作表示感谢，并给予工作人员以书面的表扬。分析处理：

2、服务中心又及时派出清洁人员到达业户室内，及时将流到桌面、地面的积水处理掉；

3、因属安装质量的问题，还在保修期内，建议业户通知其空调安装公司进行处理和元器件索赔，并给予业户适当的协助。预防措施：

1、从装修申报开始严格把关，要求空调安装公司必须有国家规定资质和证照；

2、建议业户选则合格品牌的风机盘管及附件；

3、提醒业户与空调安装公司签署保修协议；

电梯困人引起的投诉。

某年10月中旬的一天上午10点05分，刚刚建成投入使用的某栋48层高的写字楼，由于市政供电设备故障，引起大厦突发停电长达3小时。期间1、2、6、8号客梯发生了困人事件，物业服务中心工程人员配合电梯保养公司专业人员长达半小时才将业户从被困客梯放出，客户纷纷向服务中心进行投诉。分析处理：

2、为保证使用安全，服务中心应制订电梯故障应急方案，严格规定故障紧急排除时间。

3、充分说明了电梯安全管理的重要性。电梯作为高层建筑中最重要的交通工具，一旦出现故障，不仅使用户的生活、工作趋于瘫痪，而且会影响乘梯者的人身安全。

预防措施：

1、制订电梯故障应急处理方案，要求员工熟记；

2、加强员工培训，强化员工的紧急应变能力；

5、加强电梯安全管理，制订“乘梯须知”，并向业户宣传电梯安全使用知识。

第四章清洁绿化类案例。

案例一。

做好现场标识。

防止行人摔倒。

某日上午9点，服务中心保洁员对楼内洗手间进行每周一次的全面清洁，并在各门把手上悬挂“工作进行中”的警示牌。10点左右，四楼的保洁员做完最后的拖地工作，收拾工具并取下门把手上的警示牌准备离去。这时，过来一名业主推门进入洗手间，一会儿，保洁员突然听到“扑嗵”一声，忙过去一看，原来是业主摔倒在地。分析处理：

1、保洁员清洁后应及时将地面擦干，地面不能有水；

2、保洁员的安全防范意识不强，工作现场没有“小心地滑”的警示牌，为此而造成后果要负责任。

预防措施：

1、服务中心应加强对外包公司的监管力度，严格要求清洁公司做好员工的服务技能培训；

2、服务中心应购买公共责任险，以规避风险。

案例二。

一次外墙清洗引起的投诉。

某物业公司与外墙清洗公司签订外包协议，对其所管的写字楼进行外墙清洗，清洗公司先对1-4楼的商业裙楼进行清洗，然后清洗上层的办公楼层，期间商场业户不断投诉，称清洗公司滴下的水把商场裙楼的玻璃又污染了，而且飘下的水滴影响了商场的生意；同时服务中心又接到办公业户外墙渗水的投诉和空中花园绿化保养公司的投诉，声称其养护的草坪出现大面积枯萎现象，以及服务中心工作人员发现外围墙裙的黑色大理石有明显的灼伤痕迹。分析处理：

1、经查清洗公司工作程序和方法出现问题，所使用的清洁剂酸性严重超标；

2、玻璃幕墙存在施工质量问题，出现部分渗水现象；

3、服务中心未能严格检查清洗方案，同时清洗过程中未能做好监督保护措施；

4、对清洗时间立即调整，对所有办公业户单元的渗水情况进行统计排查，并通知施工单位及时进行返修，对绿化植物、大理石的损害要求清洗公司按照协议赔偿。

预防措施：

3、服务中心监管人员要严格进行清洗验收工作。

案例三。

业户要求保姆式的清洁服务。

3、室内每天一次的清洁时间业户可选择，帮建议业户进行重新安排，并对清洁人员进行了培训，加强工作质量。

预防措施：

1、制订清洁规程，要求清洁员严格按清洁标准规范操作，保持质量；

2、加强与业户联系，促进业户对服务中心各项工作的了解和支持；

3、对保洁员进行培训，使能保质保量的完成每日的清洁工作。

第五章综合类案例。

案例一。

业户擅改物业使用功能。

某鞋业公司搬到某高级写字楼16楼后，大厦服务中心就不断接到其他业户的投诉。该鞋业公司把租用写字楼的单元当作零售部，陈列各式皮鞋，每天还派员工在写字楼正门入口派发广告招引顾客上门购鞋，有时更在写字楼内逐门逐户派广告。该公司的顾客无论办公时间还是非办公时间都在楼层出出进进、喧哗吵闹，严重影响了办公楼安静的办公环境。分析处理：

3、服务中心还联系当地工商部门登门向业户宣传有关法规要求，多方努力下业户终于同意迁出大厦。预防措施：

2、新业户入住时服务中心要把好入住关，了解业户的经营性质和范围。案例二。

业主为防用户逃租要求破门换锁。

某大厦1409室租户，某投资公司准备提前终止租赁合同，向业主提出以租赁押金抵偿最后一个月的租金及物业管理费，业主不同意。为防止租户搬出大厦，业主向大厦管理公司提出更换1409室的门锁。大厦管理公司认为这样做不妥，因此未同意，遭到业主投诉。业主认为物业管理公司是全体业主聘请的，是业主的“管家”，理应帮助自己人，现在却变相帮外人忙，并说万一用户逃租，管理公司要负责赔偿。分析处理：

3、物业管理公司虽然认为自己在此事上的立场是正确的，但仍然要重视业主的投诉。管理公司主动与租户委婉道出业主的想法，建议租户最好主动与业主联系，力促在此事件上达成一致。预防措施：

1、完善破（换）门锁的有关工作规程；

收节日加班空调费引起的投诉。

国庆节某大厦服务中心发函通知全体业户，按政府规定从10月1日—7日放假，9月29—30日（周六、日）假期调至10月4—5日。休假期间大厦中央空调暂停供应，业户如需加班办公用空调，需要交纳空调附加使用费。某外资企业收文后来函服务中心，称其公司不能按中国规定放假，9月29—30日（周六、日）照常休息，10月4—5日正常上班。而10月4—5日上班时要求服务中心提供免费空调供应。业户提出把29—30日休息时省下的中央空调费用补偿在10月4—5日。当服务中心拒绝业户要求时，业户来函投诉，称其每月均准时交纳物业管理费用，有权享受空调供应，服务中心额外收取费用不合理，拒绝业户合理的要求更是不应该，要求给予解释。否则业户将自行安装一台分体式空调在公共区域。分析处理：

3、向业户说明该大厦为高档写字楼，为保证大厦统一美观的对外形象，按管理规约规定，业户不得私自安装分体空调。

预防措施：

3、根据国家的放假要求，大厦的放假安排应报业委会批准后再通知业户。

第六章处理客户投诉的正确方法和途径。

正确的方法：

1、耐心听取或记录投诉，不当面解释或反驳业户的意见；

2、对业户的遭遇或不幸表示歉意或同情，让业户心理得以平衡；

3、对业户的投诉要求提出处理意见，满足业户的部分合理要求；

4、感谢业户的意见和建议，作为改进工作和完善工作的依据；

5、督促相关部门立即处理投诉内容；

6、把投诉处理结果尽快以电话或信函形式反馈给业户。处理的途径：

5、适应社会不断的发展，寻找新的服务方式和方法，这是减少投诉的前提。

广发银行大厦物业服务中心秩序部。

二〇一四年三月三十日。

写字楼欠费分析范文怎么写篇二

1、房屋质量有问题能否拖欠物业费？案例：

滕某与某物业管理有限公司物业合同拖欠物业费纠纷案。

滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，物业公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符。”为由，一直未交付物业费。

原审判决认为，物业公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。

法官评析：物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此，业主不能以房屋质量问题，向物业公司拒绝交纳物业费。但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。

2、不允许装防盗网，失窃后产生纠纷，物业公司是否应该担责？案例：

小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规定。

很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。

经管理处再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法庭。

经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入完备，各安全员巡逻到位，管里处管理员值班到位，无失职责任。陈某属于自己疏忽未关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不予赔偿。点评:。

1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。

2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。

3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。

3、小区散步被撞死物业公司担何责？

案例：

黄阿婆自己晚饭后在其居住的小区内的行人道上散步时，被小区的保安开摩托车不小心送上了天堂。阿婆的家人于是将小区的物业管理公司告上法庭，请求赔偿死者医疗费、丧葬费、死亡补偿金及事故处理的误工费、精神损失费。

被告北海某物业管理公司受聚金园小区业主委员会。

海城区法院经审理查明，的委托，管理位于北海市海城区茶亭路的聚金园小区，双方订立了《委托管理协议书》，明确了双方的权利义务。原告符某与其妻黄阿婆在该小区居住。

黄阿婆在小区内的行人道上散步时，被北海某物业管理公司雇请的保安下班后驾驶摩托车(无驾驶证)从外面买菜开回聚金园小区，在该小区内的通道上将黄阿婆撞倒，黄阿婆被撞后经送北海市人民医院抢救无效死亡。吕代森因犯过失致人死亡罪被法院判处有期徒刑5年，并赔偿附带民事诉讼原告人死者家属。吕代森不服，上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。死者家属认为被告物业管理公司对黄阿婆的死亡后果负有连带赔偿责任。要求被告赔偿，因此引起纠纷。黄阿婆的亲人主张被告物业管理公司雇请的保安是在当班执行职务时撞倒黄阿婆的，但未能举出充分证据证实，不能否定法院对保安过失致人死亡一案的刑事判决书所认定的事实。其主张被告赔偿丧葬费、处理事故的交通费、误工费也未能举证证实。

法院认为，小区业主管理委员会与被告物业管理公司双方自愿订立的《委托管理协议书》不违反法律规定，合法有效。居住在小区的原告向被告交纳物业管理费用，确立了双方的物业管理合同关系。由于被告没有按照该协议书规定切实履行合同义务，没有建立完善的管理制度且选任不当，未能保证小区住户安居乐业及生活安全，造成原告之妻黄阿婆在小区内被被告雇请的保安无证驾车撞伤致死的严重后果，损害了原告的合法权益，也违反了《委托管理协议书》的规定，对此，被告应承担违约赔偿责任，虽然双方并未约定违约责任，但仍应酌情由被告向原告作适当的赔偿。依照《中华人民共和国合同法第—百零七条、《物业管理条例》第三十六条之规定。

4、物业管理公司应如何对业主的装修进行监管？案例：

某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的前提下，派员进入其尚在装修的房屋内，将业主自行安装的窗框拆除并拿走，安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为：小区管理部虽出具了局面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强行拆除，这种行为严重侵害了业主的利益，管理部人员缺乏最基本的法律常识。同时业主要求小区管理部对该事件给其造成的损失进行赔偿。案例分析：注：

1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物；

2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》，但业主表示拒不整改。

一、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任？

作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。

首先，小区管理部应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》。

其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现有违反协议的行为，应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。

二、小区管理部是否应对业主的违约（违章）行为承担管理不善的责任？物业管理公司作受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，是不能采取强制措施的。因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承揽责任。如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，物业管理公司就违背了《物业管理服务合同》中约定的义务，此时应当承担相应的违约责任。

本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观，且没履行对业主自身行为规范的约定，物业公司是有必要对其进行监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做法，超越了其管理权限，且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度，使用较为委婉的方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解与支持。

5、物业管理有疏忽业主被盗应担什么责任？

案例：

李先生所居住的小区由某物业公司进行管理。李先生也按时缴纳了物业管理费用。

李先生将电动车放于楼下。但第二天李先生的电动车被盗丢失。李先生找物业要求其赔偿。

物业认为，是盗贼将李先生的车辆盗走，物业没有责任所以不予赔偿。

由于协商未果，李先生一怒之下将物业公司起诉到法院，要求物业公司赔偿其车辆损失。

法院审理后认为，物业没有尽到应尽的安全防范义务有过错，所以判决在其过错范围内承担李先生损失的80％，李先生自担20％。

马广宇律师：根据物业管理规定，为小区提供物业管理服务的物业公司应尽安全防范义务。

根据侵权责任确定原则，由于物业的过错与李先生车辆的丢失存在因果关系，物业公司应在过错程度范围内承担赔偿责任。

李先生没有将车辆放于规定的存放地点，对车辆丢失负有一定的责任也应承担相应责任，所以法院判决按比过错比例承担责任符合法律规定。

6、居民踩上胶水摔伤致残物业未尽清理责任赔十万。

郭女士在其居住的小区内，踩上了透明的胶水摔成残疾，而这些胶水居然是物业公司保洁员不小心打翻在路上的。于是，郭女士和管理小区的物业公司打起了官司。

那天因为胶水滑倒的人还不止郭女士一人，小区内另有两位居民向法庭作证。

审理中，法院委托鉴定机构对郭女士的伤情进行了鉴定，结论为：郭女士损伤的后遗症相当于道路交通事故十级伤残。

法院经审理后认为，公民享有健康权。由于过错侵害他人人身的，应当承担民事责任。金鹏公司在其工作人员打翻胶水后，未及时进行清洗，直接导致郭女士等多人受伤，金鹏公司应作为直接侵权人承担赔偿责任。上海市杨浦区人民法院对此案作出一审判决，物业公司赔偿郭女士各类损失。

7、业主涂改自家外墙颜色物业是否可以起诉？

案例介绍：

案例分析：（1）物业观点：

物业公司递交了拍摄的照片作为证据，照片显示，王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色，并将屋前小花园统一安装的铁栅栏截短十多厘米。物业公司认为，建筑物有专有部分和共有部分之分，商品房内部属于业主的专有部分，专有部分怎样使用，全凭业主做主，但是共有部分的所有权及管理权归全体业主所有，个别业主只能使用，不得占有，也不得改变其结构和用途。本案中，王先生虽然是201室的业主，但201室的外立面和屋前小花园属于共有部分，他无权随心所欲地加以改变。范律师称，这些内容在《商品房销售合同》和《业主临时公约》中都有明确规定，王先生既然在合约上签了字，就应当遵守，因此，要求法院判决王先生将外墙和栅栏恢复原状。（2）业主观点：买下房子就有改变外墙颜色的权利，就有权按照喜好改变外墙的颜色。

（3）律师观点：未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的整体，王先生也应将这一部分恢复原状。

（4）第三方观点：房屋外立面系共有部分，应归全体业主共有和共同管理，王先生无权改变房屋外立面颜色。至于未封闭阳台，即使王先生享有专有权，也应考虑到未封闭阳台的墙面与建筑物的外立面是不可分割的整体，如改变颜色将降低建筑物美观度，故而从维护全体业主利益的角度，王先生也宜保持阳台墙面的本来面目。屋前小花园的栅栏属于建设物附属设施，也属全体业主共有和共同管理，王先生无权截短。

根据物业管理条例的：第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。而且，根据第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。而居民楼是公用建筑。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

8、因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担？案例介绍：

提要：楼顶平台落水管道进口处未按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。甲小区某号602室住着被告华某，502室住着原告王某。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。另一被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将阳台处的排水口封死。一天大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角渗入502室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法院。

对于此案，法院审理经审理判定：

1、物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某和原告王某的房屋内，造成原告财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。

2、华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了原告的财产损害。为此，华某对原告的财产损害也应承担一定的责任。

9、业主私自搭建房屋，物业公司是否有权起诉？案例介绍：

邱先生在某小区购买了一套商品房，并在该商品房屋顶上违章搭盖了一间100多平方米的房间，严重影响了小区的安全和整体形象，其行为遭到了其他业主的强烈反对。小区物业公司多次制止邱先生违章搭建，但对方均置之不理。市城建监察支队也向其发出停止违章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物业公司遂向法院起诉。

法院认为，物业公司对小区内的违章搭建行为，其职责和义务是进行劝阻、制止，法律和业主大会并没有授权其可直接提起民事诉讼，按照物业公司与业主签订的《小区业主临时公约》，其权利义务应由业主承受，物业公司并非该临时公约的权利义务相对人，也不是相关权利义务的承受主体。因此，当有业主未遵守公约承诺时，应由相关业主或业主委员会提起民事诉讼，物业公司无权以合同相对人的身份起诉要求业主承担违约责任。案例分析：

住在顶层或靠近其他公共空地的业主，经常会往公共空间打主意，改造公共用地并占为己有，不仅影响了小区的整体景观形象，也侵害了其他业主的权益。物业公司对这种行为应及时进行制止，制止无效情况下应在规定时间内报告房屋行政管理部门，也可建议相关业主或业主委员会提起民事诉讼进行维权。

10、停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?答案无责。案例：

厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆“美鹿”牌小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业公司经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车丢失,驾驶员立即报案,公安局发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。

法院认为:由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析:(一)从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司,以便物业公司实际控制车辆,而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。(二)物业公司的经营范围中并无保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。(三)关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。从1995年厦门市物价局《关于闽南大厦管理服务费标准的批复》对物业公司管理收费标准作出的批复看,该文第一条第(5)项规定是:“交通工具停车场所的管理”。1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》在合同第十条规定是对“交通与车辆停放秩序的管理”,第二十条规定“露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使用人收取”。鉴于上述批复及合同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理,与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。

终审判决:综上所述,物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,一审认定物业公司未尽保管之责,应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据,依法应予改判。

11、物业管理区内人身财产损失该不该赔偿？

案例：

孙某在购买沈河区万泉家园小区房屋时，与辽宁三利房地产实业有限公司签订一份委托物业管理合同。某日，孙某以一台价值1950元的助力自行车在小区内丢失，三利公司安全防护管理不善为由，诉至沈河区人民法院，要求三利公司赔偿其丢失的车辆损失1950元。

沈阳市中级法院二审判决沈阳三利物业管理有限公司赔偿孙某助力自行车损失390元。

法官评析：国务院颁布的《物业管理条例》明确规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定，赔偿的额度应视其违约情况而定。

写字楼欠费分析范文怎么写篇三

近年来，随着城市化进程的加快，物业管理已经成为城市发展的重要组成部分。然而，在物业管理中，物业欠费问题也逐渐突显。经过一段时间的实践和研究，我对物业欠费问题有了更深入的认识，并从中得到了一些心得体会。

首先，物业欠费问题是多方面因素造成的。物业欠费并非单一原因所致，而是多种因素叠加的结果。首先，一些业主对物业管理服务的认知不足，不了解管理费的具体用途和重要性，导致他们对缴费产生抵触情绪。其次，部分物业管理公司在服务质量和效率上存在问题，无法给业主提供令人满意的管理服务，进而引发业主不愿缴纳管理费的情况。最后，一些业主个人经济状况较差，他们有时要面对其他紧急开支，无法优先支付物业费用。综上所述，物业欠费问题的形成是多方面的，需要全社会共同努力来解决。

其次，物业欠费问题需要综合治理。针对物业欠费问题，单一的治理手段往往无法起到明显的效果。需要从政府、物业管理公司、业主三个方面入手，形成合力来解决。政府可以建立相关法规和政策，加强对物业管理公司的监管，从而提高物业服务质量，增强业主的满意度。物业管理公司需要加强内部管理，建立健全的财务管理制度，并加大对业主的宣传力度，让业主了解物业费用的重要性，增强其缴费的意愿。同时，物业管理公司可以与当地社区合作，开展一些活动，增进业主之间的交流和理解。而业主也要提升自我素质，增强自觉性，主动缴纳物业费用，同时也要积极参与物业管理的决策和监督，共同推动物业管理的健康发展。

第三，加强信息管理是解决物业欠费问题的重要途径。对于物业欠费问题来说，信息管理非常关键。物业管理公司应该加强业主信息的管理，及时更新相关信息，保证缴费通知的及时送达。同时，物业管理公司还可以借助新媒体和网络平台，通过手机短信、微信群等方式提醒业主缴费，并提供方便、快捷的缴费途径。业主也应该积极配合物业管理公司的信息管理工作，确保个人信息的准确性，及时收取缴费通知，并主动配合相关工作。

第四，加强沟通和协商是解决物业欠费问题的关键。当出现物业欠费问题时，物业管理公司应该积极与欠费业主进行沟通和协商，了解欠费原因，并提供合理的解决方案。对于因经济困难导致欠费的业主，物业管理公司可以考虑分期付款或调整费用等方式，帮助他们解决困难，缴纳欠费。同时，物业管理公司也应该加强与业主代表或业主委员会的沟通，及时了解业主的意见和需求，并根据实际情况做出相应的调整和改进。

最后，提高物业服务质量是根本出路。物业欠费问题的根源在于服务质量不过关。只有提升物业服务质量，才能增加业主的满意度，从而促使业主主动缴纳物业费用。物业管理公司应该加强员工培训，提升服务意识和服务技能，打造专业化、高效的物业管理团队。同时，物业管理公司还应该加大对设施设备的维护和改善力度，提供更舒适、便利的居住环境，从而增加业主对物业管理的认同感和满意度。

综上所述，物业欠费问题的解决需要多方面的努力和治理。通过加强综合治理、加强信息管理、加强沟通和协商、提高物业服务质量等措施，我们能够有效解决物业欠费问题，推动物业管理的健康发展。希望各方共同努力，共同营造良好的物业管理环境，为城市的发展做出更大的贡献。

写字楼欠费分析范文怎么写篇四

xx县地方税务局规费股：

在近两年的统征工作中，我分局通过加强征管，建立了费源监控制度，实行税费同时征收管理的做法，积极与有关部门协调，积累了一些征收管理的经验。具体表现在：一是根据《社会保险费征缴条例》的要求，细化了社会保险费的申报管理工作；二是欠费催缴制度纳入目标考核责任制，实行了税收稽查和欠费催缴工作有机结合；三是加强了费源控管，积极开展费源调查工作，建立了欠费统计台帐管理；四是税务机关专门配备了征管人员。

表现在：

缴费主体向多元化趋势发展，缴费主体不断变化，多种经济成份并存，股份制合伙企业等。

税费同步征收脱环节。在现行税收管理体制下，由于及少数人员认识上存在着税务机关职能是收税，收费只是一种附带征管的想法，加上缴费人员认为缴费可以不按时不积极不主动，费的宣传力度不够，致使税费的征收差距越来越大。

企业经营困难，欠费数额较大。根据县局规费股传来的信息看，xx年止，当我们这个地方的一家供销企业就累计欠缴养老保险费18万余元，我们征管人员也多次深入企业面对面的进行了条例的宣传，进行催缴，但都没有效果，主要问题是企业困难，加上改制，所以没有能力缴费。

由于企业经济效益不好停产改制企业增加拖欠。

对欠费企业难加收滞纳金，企业领导认为该缴的费都缴不了，缴什么滞纳金。

部门之间加强协调，解决征管中的难题。

写字楼欠费分析范文怎么写篇五

案例一：

某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？

2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？

3：该小区的前期物业服务合同何时终止？

4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。

答案参考：

第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。

2、乙物业做法不妥当，没有尽到为业主服务的责任，物业负责人应该联系施工单位i，或上报上级主管单位。3，前期物业服务合同终止时间2005年8月1日零时。

4，甲物业的理由不成立，根据《物业管理条例》第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

案例二：

2007年初业主李某所在的居住小区物业公司催交2006的物业管理费.李某任务,自己交纳的物业管理费中保安保安费,可是,其所居住的小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全,自己在小区内丢失了三辆自行车,故而拒绝交纳物业管理费.物业公司则任务,物业管理公司的保安任务只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失的自行车属于治安刑事案件，应当由公安机关负责处理，与物业公司无关。双方意见不一，交涉没有结果，物业公司遂将李某诉至法院。

你怎么看待“业主因在小区内丢失财务而拒交物业费”一事？

答案参考：

物业公司是根据《物业服务合同》在国家法律法规的规定范围内对物业进行管理的活动。他地位是来自那份合同，根据合同约定并在法律法规规定范围内提供相应的服务，物业安保工作也是在这份合同之内的，物业公司解释的没有错，物业保安的主要职能是：小区公共秩序的维护、小区公共安全管理，和各类突发事件的先期应急处理。物业管理始终处在公共管理和服务的位置上，保安工作根据合同提供约定的安保服务，并不对小区业主个人财产、生命安全起保管、保全的作用。只要他们按照合同提供了相应的服务，就没有责任，而且安保工作不可能做到万无一失，只能是通过防范，降低他的发生率。而且就这个案例讲只要物业公司尽到了自己在安保方面的义务就不存在管理过失，也就不承担责任，而且物业管理费是小区正常运转的费用，你拒交并又享受了小区的公共服务，其实是在侵犯其他业主的权益，而且业主不能以任何理由拒交物业管理费，这是有规定的，即使物业公司在管理方面存在过失，业主赢了官司，你的物业费同样要缴纳，至于物业公司的过失另作处理，业主大这样的官司胜诉率非常的低，在物业公司管理无作为方面是很难取证的。

案例三：

业费0.6一个平方.并没有收取房屋维修基金之内的经费。请问该如何处理。

答案参考：

如果业主普遍反映房屋公共部位渗水、漏水未及时处理，应该由物业负责；如反映的是业主自用部位，就应该有漏水房屋的所有权人处理。按上述案例分析，二搂漏水房屋已出售并获得钥匙，则完全由二楼业主负责，如其他业主把漏水情况向物业反映后物业未及时通知二楼业主，则物业应有部分责任。案例中房管员已及时联系二楼业主了，并帮其装了遮雨棚，此案物业无任何责任，业主拒交物业管理费是错误的。

案例四：

参考答案：

王某不对。物业的说法不对。

1、房屋的质保期内，所有室内的设施设备，门、窗、放水、电、水管等，如果业主在装修时自己改动过了，即使是在质保期内的，开发公司也不予保修。王某装修时人为破坏了防水层，应该由王某自行修复以及对楼下业主进行修复或赔偿。

案例五：

理？

参考答案：

1、物业管理公司应具备停车场管理收费许可证，（没有属于滥收费可以投诉）。

2、物权法，规定小区。

内居民楼四周的停车位产权归楼内居民所有（可查物权法）。

3、物业管理公司管理车辆，如：停车秩序，乱停乱放，阻碍本小区的交通，和消防通道的占用等是物业管理公司应尽的责任，但是无权禁止本小区业主的车辆进入本小区。

4、就小区车位紧张，如何管理解决也可以通过业主委员会，听取业主的意见，拿出更好的解决方案。

案例五：

7月3日，某写字楼客户服务中心张贴通知，告知定于7月5日—20日对通讯网络系统进行升级改造，施工时间为每天上午9点—12点，下午14点—18点，由于施工可能会给客户带来不便，敬请客户支持谅解。然而，7月8日，租用1610室的某公司负责人王先生前来客户服务中心投诉：施工粗鲁，噪音大，粉尘大，影响正常工作，要求停止施工，要求客户服务中心退回一个月的租金作为补偿。通过与王先生沟通，获悉造成投诉的原因是：施工人员担心不能按期完工，为抢进度超时作业；另外，施工人员在1610室进行改造时，未征得秘书小姐的同意，穿鞋站在桌椅上面操作，粉尘波及整个办公室。秘书小姐向施工人员提出意见，施工人员没有听见，继续粗鲁施工。秘书小姐很生气，马上给客户服务中心工程部拨打电话，请工程部立刻制止施工人员的不当行为，正巧电话没人接听。这无疑火上加油。秘书小姐气愤地向王先生反映事情的前因后果。王先生很不高兴，径直前来客户服务中心投诉。试想，假如你是客户服务中心负责人，碰到这件事该如何处理？带给了你们怎么样的思考和启迪？书面（不少于600字）。

案例六：

参考答案：

根据物业管理条例第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

写字楼欠费分析范文怎么写篇六

物业欠费是指住户或单位在规定的时间内未按时缴纳物业管理费用。随着现代社会的进步和城市化的加快，物业管理费成为各个小区和商务楼宇的常态化财政收入。然而，物业欠费问题也随之而来。本文将从不同角度分析物业欠费问题，并探讨解决物业欠费问题的有效方法。

第二段：原因分析。

物业欠费的原因有很多，包括以下几个方面。首先，有些住户或单位没意识到物业管理费的必要性，缺乏对物业管理费的认知。其次，一些住户或单位经济困难，难以按时支付物业管理费。此外，物业公司自身的管理问题也是物业欠费的原因之一，例如服务质量不佳、收费方式不合理等。最后，一些业主抱有消极态度，认为物业费用是不必要的开支，拖欠不缴纳。

第三段：影响分析。

物业欠费对小区和商务楼宇的正常运营有着严重的影响。首先，物业欠费使物业公司难以为业主提供良好的管理和维护服务，进而影响了居民的居住生活质量。其次，物业欠费导致物业公司资金链断裂，难以进行维修和设施更新，进一步影响了小区或商务楼宇的整体形象和价值。另外，物业欠费还加重了其他住户的负担，同时也打击了物业公司的积极性，导致管理效果不佳。

第四段：解决方法。

针对物业欠费问题，需要采取一系列有效的解决方法。首先，提高业主对物业管理费的认知度，通过宣传和培训活动增强业主的理解和支持。其次，建立完善的收费制度，使物业管理费合理公正。同时，可以推行分阶段支付，减轻业主负担。此外，加强物业公司的管理水平，提高服务质量和管理效率，增强业主满意度。最后，建立严格的欠费管理制度，采取罚款等措施，督促业主按时缴纳费用。

第五段：个人感悟。

在调查研究的过程中，我对物业欠费问题有了更深刻的认识。物业欠费不仅仅是个别住户或单位的问题，也是一个整体管理问题。要解决物业欠费问题，需要物业公司和业主共同努力。物业公司要加强自身管理，提高服务质量，确保物业费用的合理性；业主要增强对物业管理费的认识，按时缴纳物业费用。只有通过共同努力，才能保持小区和商务楼宇的正常运营，提高整体居住和工作环境的质量。

总结：

通过分析物业欠费的原因和影响，我们可以看到，物业欠费不仅仅是一个财务问题，更是一个管理问题。解决物业欠费问题需要从多个角度入手，包括提高业主的认知和支持、改善收费制度、加强物业公司的管理能力等。物业欠费问题的解决需要物业公司和业主之间的共同合作，只有形成良好的合力，才能解决这一长期以来困扰小区和商务楼宇的问题。

写字楼欠费分析范文怎么写篇七

物业欠费是一个普遍存在的问题，影响着社区的运营和居民的生活。作为一个物业管理人员，我深入研究了物业欠费现象并进行了分析，积累了一些经验和体会。在此，我将分享我的心得体会，希望能为解决物业欠费问题提供一些建议。

第二段：分析问题原因。

物业欠费的一个主要原因是居民对物业缴费的重视程度不同。有些人认为物业费用过高或者物业服务不到位，从而产生欠费行为。另外，居民个体经济能力不同也是物业欠费的一个重要因素。此外，物业管理公司的问题也会导致欠费情况的产生，如管理不善、服务不到位等。

第三段：解决方法。

首先，加强宣传教育，提高居民对物业缴费的认识和重视。通过发放宣传材料、组织宣讲会等方式，向居民普及物业费的作用和必要性，增强他们对物业管理的支持和配合。其次，物业管理公司需要提供优质的服务和管理，确保居民对物业服务的满意度。此外，物业管理公司可以根据居民个体经济能力的差异，灵活设计收费方式，合理分摊费用，减轻居民的经济负担。

第四段：加强监督和反馈机制。

为了解决物业欠费问题，我们需要加强监督和反馈机制。首先，设立反馈渠道，为居民提供投诉和建议的渠道，及时处理他们的问题，增强他们的参与感和满意度。其次，建立明确的监督机制，对物业管理公司进行定期和不定期的检查，确保其履行职责和提供优质的服务。同时，对欠费行为进行严肃处理，采取适当的措施威慑违规行为，保护其他居民的权益。

第五段：总结。

物业欠费问题不仅与居民个体意识和经济能力有关，也与物业管理公司的服务质量和管理水平有密切关系。解决物业欠费问题需要居民和物业管理公司的共同努力，需要完善的监督和反馈机制，以及更多的宣传教育工作。希望通过我们的共同努力，能有效解决物业欠费问题，提升社区的品质和居民的生活质量。

以上是我对物业欠费问题的一些思考和体会，希望能对解决这一问题产生一定的积极影响。物业管理是一个综合性的工作，需要我们不断地学习和改进。只有通过集体的努力，才能让社区变得更加美好。

写字楼欠费分析范文怎么写篇八

写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。校园式写字楼目前在上海会非常多。甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持；需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备；在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯；楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工；在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题；在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化；丙级写字楼一般都是15—25年已经老化了。

写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在1000—1250平方米左右，一线在2000平方米左右；出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。层数、层高非常关键，很多写字楼层高不能满足高端客户的要求，影响了项目的出租出售情况。电梯要求非常严格，一般甲级写字楼的电梯等候时间不能超过30秒钟，而电梯数量直接是跟服务的一个楼层的面积相关。物业管理公司，是甲级写字楼的关键要素。同时写字楼要占有位置的绝对优势。租户组合，楼里有多少租户，也要根据行业和来源地进行分析。购买者的目的，购买者是自用还是出租。之后，还需要关注在本项目市场一般需要经过多长时间才能获得稳定的入住率，根据该数据，可以大致预测贵公司项目在未来有多长时间能出租完。

供应分析：写字楼的供应总量将对写字楼市场的空置率和租金产生直接而深刻的影响。在供应分析部分应该对项目所在城市的写字楼市场的发展和整体供应水平进行讨论，对分地区的供应数量与质量水平进行评述，以对目前的写字楼市场供应有一个全面而深入的认识。

首先，把整个城市一个历史概念分析清楚，它的写字楼市场曾经在什么时候出现了供应高峰期，比如说上海是在98年有80万的工程量；其次，写字楼区域，建议用图表来做分析，做一个详细研究。就商务配套而言，写字楼最主要的商务配套就是酒店，酒店给差旅人员提供居住，酒店和写字楼之间具有较强的协同效应。

层高问题，层高是一个非常关键的因素，往往受到用户尤其是境外用户的重点关注，一般而言，优质办公楼的层高应该在2.7米以上。

在停车场比例上，充分考虑公共交通的现状和未来发展趋势。根据在北京、上海的发展，据我们的分析，每个城市的交通具有不同的城市背景。和其他一线城市相比，上海人车辆保有程度不高，因为它购买一辆车需要缴4万块钱上牌照，就是在很大程度上限制车辆的数量。在成都，成都人的车辆保有程度是非常高的，他几乎是排在全国前几名的城市。据我们所知，他们的写字楼的车位配置是非常大的，在上海我们会用到提供100-200平方米左右一个车位。

空调系统，甲级写字楼和乙级写字楼有最大的区别，乙级写字楼一般是出售型的，它可能用一些独立计量的空调系统，因为这样可以保证用户自行控制使用费用，甲级写字楼一般考虑的就是建筑的外观和美观，多数采用中央空调。

租售策略，每个地方不同，在一线城市几乎所有的甲级写字楼都是出租性的，但在成都所有的甲级办公室是出售形式的，乙级写字楼是出租型的，成都出现该种现象的原因，我们的初步分析是，许多乙级写字楼的产权不太明晰，不可分拆进行销售，它只能进行招租。

在现实供应之外，我们还应该关注未来供应，这其中尤其要关注土地交易信息，这些项目在未来几年将进入市场和你的项目进行竞争；同时，我们还应该关注城市规划，以便从宏观层面了解城市的商务区的发展或变迁。

微观需求分析：微观需求分析，包括现实需求分析，潜在需求分析。现实需求分析要对全市具有代表性的办公楼进行租户调查，分析出有租户的特质；潜在需求分析要对最近刚租用购买写字楼物业或者计划租用购买写字楼物业进行研究。

市场指标分析：是指租金、售价以及空置率。租金的分析主要是基于历史租金的研究，以便详细了解租金在过去的变化规律和发展周期，以便我们将这些规律应用到未来的租金变化预测中。空置率和租金的变化是负相关的，在空置率最低的时候，租金是最高，这是一个市场发展的规律。因此，租金与空置率是互动的，紧密联系在一起。所有的租金和空置率都应该分不同的区域和不同的办公楼级别进行分析。在市场指标分析中，我们不能忽视停车费的收入和免租期的租约条件。

预测未来项目的租金预测：我们会用两个方法：一个是宏观方法，一个是微观方法。宏观方法是基于一定经济发展增长的周期，通过使用计量经济学模型进行预测未来的租金；微观方法主要使用该城市或地区的企业数量增长的需求。

写字楼欠费分析范文怎么写篇九

关键词:[此处加入关键词]。

摘要:本文针对用户在电业管理中的技术需求，分析其需求在现有技术下解决的可行性，提出相应的解决方案。并分析项目本身的可行性。

缩略语说明：略。

1引言。

1.1编写目的。

本文用于分析项目的可行性，包括项目在技术上的可行性及在资金、设备、人员以及用户需求等反面的可行性，以保证今后项目的顺利进行。

1.2背景。

略

1.3参考资料。

略

1.4术语和缩写词。

略

2技术可能性。

人员素质。

略

技术基础。

项目技术要求：略。

根据项目的技术要求是较低的：

界面编程要求是，略；可以看出，其要求没有超出现有开发的技术内容。

数据库编程要求是：略；现有的技术力量完全可以解决。

接口编码要求是：略；由于要求非常简单，技术上不会有任何问题。

协议要求是：略；从要求中可以看出需求方对需要的协议非常明确，并且非常愿意合作，所以，在明确了双方的责任，并且确定下来之后，问题完全可以解决。

软件基础。

用户没有特殊的要求。具体要求为：略。

3设备可能性。

资金。

略

设备。

略

资源。

略

4人员可能性。

人员数量。

略

5系统工作量。

目标需求。

略

设计需求。

略

设计工作量。

总体设计工作量：略；

前台设计工作量：略；

数据库设计工作量：略；

接口设计工作量：略；

6代码工作量。

模块几组件数量。

界面工作量：略；

数据库工作量：略；

程序工作量：略；

算法研究工作量：略；

数据工作量。

界面工作量：略；

数据库工作量：略；

程序工作量：略；

7档案要求及时间可行性。

格式标准及测试要求。

略

时间是否可行。

由于用户的要求不是非常明确，经与用户协商，开发时间定为天，由于中间要经过一个节假日，所以最后完成时间定为天。

8可管理性。

管理项目。

略

软件管理。

略

英文报告格式·会议报告格式·读书报告格式·工作报告的格式。

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写字楼欠费分析范文怎么写篇十

处理经过：2004年5月12日17时18分车牌号为京chxxxx的捷达车在行驶至b2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。

评析：1.此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。2.车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3.车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。

案例六如何管理空置房间时间：2004年5月1日地点：大厦fxx层。

事由：关于空置房间节日锁门问题。

处理经过：2004年5月1日上午9时，秩序部经理对大厦进行巡查，发现fxx层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正。秩序部经理立即通知楼层巡逻人员及时对fxx层的空置房间上锁。

评析：1.对大厦空置房间及时上锁。2.在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查,发现问题要及时上报。3.要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。4.节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。

案例七如何处理从客户房间窗户高空坠物事件时间：200x年6月7日11：50分。

地点：xx客户xx房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处事由：客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从xx房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。

处理经过：200x年6月7日11：50左右，xx房间发生高空坠物事件，经秩序员现场认定与多方调查，原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从xx房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处，形成高空坠物事件。秩序部在调查此次事件及认定过程中，首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访，是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。其中在事件发生后分别对现场进行拍照；通知监控室将监控录象备份；找清洁员了解事情经过；清理坠物现场；对清洁员进行培训，工作中严禁开窗、杜绝类似事故再次发生。

评析：

1、加强内部人员安全教育和内部安全管理，确保不发生安全事故。

2、落实安全责任人，完善安全管理机制。

3、处理此事件责任人，立即停止现有保洁人员工作。

4、书面至函客户，要求提交整改措施。

事由：二装施工人员向东货场地漏内倾倒乳胶漆事件。

处理经过：2004年4月9日7时20分，fxxx房间二装施工人员郑xx在大厦b1层东货场刷洗乳胶漆（立邦美德丽）废旧桶，将乳胶漆连同废水一并倒入地漏。被东货场值班秩序员xxx发现，立即制止并上报值班经理。并采取如下措施:报二装工作小组组长；扣郑xx施工出入证，驱逐出大厦；责令施工单位负责人写出书面保证书，保证今后不犯；扣除施工单位施工保证金xxxx元人民币。评析：

1、发现及时；

2、报告及时；

3、处理到位；

4、避免带来严重损失。

事由：关于xx公司快递员在大厦xx层电梯厅遗失物品事件。

处理经过：200x年1月13日16时，xx公司快递员庞xx在给xx集团副总裁送快件时，不慎将装有价值1000元的skii化妆品红色礼品袋（送往别家公司）遗忘在xx层东电梯厅内。半小时以后回来寻找，但未找到。随后报告大厦秩序部。秩序部接到报案后首先填写《客户接报案登记表》并由报案人签字确认，随后查看监控录像，确认拣拾物品嫌疑人并打印照片存档。同时查看大厦出入登记，确定排查嫌疑人。在初步认定后，通过预先登记的进出记录表中联系电话与该拣拾人单位取得联系，进行最终确认，并做好其单位负责人工作，劝阻拣拾人主动交回拣拾物品，经过双方努力，客户遗失物品于两日后由拣拾人送回并委托秩序部交换失物人，失主书面感谢。评析：

1、处理较为稳妥。仍须完善和规范对外来服务人员的管理。

2、在此次事件的解决过程中，登记记录起到决定作用，任何时间及情况必须严格按照进出登记制度详细记录，确保完整有效。

处理经过：2004年1月5日12点18分电梯维保人员接到监控室报警电话，东侧l12＃客梯故障有乘客被困，维保人员迅速赶往现场，发现控制柜内ivxvf电子板上数码显示“f11”代码闪烁，维保人员用机房电话告知乘客不要惊慌并采取措施解困乘客，当时电梯在1层至2层之间。针对此情况维保人员采取机械开闸措施，将电梯停在1层平层将乘客解救出。监控室值机员通知电梯维修公司人员到场排除故障的同时，通过监控录像查看电梯内情况，并通过呼叫系统安抚被困客人，与其始终保持通话联系，直到被救出。客户服务部人员陪同客人去医院检查。电梯公司写出书面故障报告原因。

评析：

1、此次事故安抚处理比较及时，措施到位。

2、电梯应定期进行检查，且细致周全，避免因人为检修时遗留事故隐患。

案例十二如何处理上门推销人员时间：2004年9月18日地点：大厦公共区域。

事由：秩序员在巡视过程中发现推销人员正在x楼层xx单元客户区域进行推。

销活动，影响客户正常办公。

处理经过：2004年9月18日11时，秩序员在x楼层xx单元门口发现推销人员后，首先制止其推销行为。秩序员将推销人员带至秩序部办公室进行处理。采取如下措施：了解推销人员身份、都去过那些楼层、做过些什么；检查其随身携带物品；与监控室人员及客户核实推销人员所述情况的真伪；填写《进出人员登记记录表》；没收其推销名片与相关材料并告知大厦禁止推销的有关管理规定。最后秩序员将推销人员带离大厦。

评析：

1、发现及时：避免造成进一步对客户的影响。

2、处理到位：询问仔细，核实详尽，确保无遗留安全隐患。

3、不足之处：大厦为开放式大厦，外单位人员会客、办公事无进出登记制度，易造成类似情况发生。

案例十三如何处理施工中违规行为时间：2002年3月7日21：35地点：x大厦x房间施工现场事由：违规用电施工。

处理经过：2002年3月7日21：35，xx大厦秩序员在巡视中发现，xx层xx单元二装施工现场，存在严重违规使用麻花线、连接照明灯具、插头破损后、仍在继续使用裸线连接电源插座，且没有按照规定使用防爆灯具。秩序员发现后，即刻找来施工单位负责人，责令其切断电源，停止施工，并让其携带违规用品，随其到秩序部办公室。在处理此事件过程中，值班经理拿出用xx大厦“用电管理规定”，指明施工现场严重使用违规用品和不符合的具体内容，让其写出了事情经过和今后的安全保证措施，并对现场进行了拍照。并做出当晚停止施工的处理。于次日整改，整改后报秩序部、工程部检查合格后方可复工的处理。

评析：

1、施工单位负责人缺少安全意识；

2、安全责任没有落实到人；

3、秩序巡视人员是大厦的最后一道防线，力争作到早发现、早处理，保证施工现场安全。

处理经过：2003年8月17日，xx大厦xx层清洁员在日常保洁工作中，在走到大厦垃圾桶旁时，发现垃圾桶内向外冒烟，发现后，清洁员即刻跑到楼层电梯内，通过电梯呼叫器将情况报告了中控室，随后，跑向大厦消防栓，拿出灭火器跑向垃圾桶，清洁员与及时赶到的秩序部人员一同将垃圾桶初起火情扑灭。为了安抚惊慌的客户和做好善后处理工作，客户服务部向围观的客户做了解释，并劝解租户回到办公区去工作。秩序部对现场进行了拍照，并通知客户服务部安排清洁人员清理现场。事后秩序部出具事故分析报告，将照片及相关资料归档存放，并专门书面请示报告，申请嘉奖清洁员范xx。

评析：

1、加强对流动吸烟人员的管理，是减少大厦火灾隐患的日常工作之一；

2、做好内部人员安全消防培训，是群防群治的最好办法。

案例十五客户放在室内的手提电脑不见了。

12月6日，某大厦物业公司接到楼内1409室一家咨询公司的书面投诉函。称该公司经理10月4日回到公司后，发现放在办公台面上的手提电脑不见了。该公司立即向公安机关报案。公安部门实地勘查无翻动、被撬和破门痕迹。查看大厦物业管理公司安管部的闭路电视监控录像及值班登记，也未找到任何线索。该公司认为大厦物业公司治安管理混乱，要求物业公司赔偿手提电脑，并将考虑中止与业主租房合同。分析处理：

1、治安管理服务是物业管理的基本服务内容之一，服务对象是物业管理公共区域；

4、手提电脑遗失是室内丢失，并不是入室盗窃案，物业管理公司无管理责任；

5、物业管理公司应发文提醒用户加强安全防范和内部管理，要求用户切勿将手提电脑、手机、钱包等贵重物品随意摆放在办公台面上。

预防措施：

1、健全治安管理制度，加强非办公时间安全巡查及出入登记、物品放行工作；

2、提醒用户注意存好贵重物品；

3、节假日前通知用户注意加强治安防范；

4、用户在解雇、辞退员工或员工离职时，要立即更换门锁或门锁的密码，并收回离职员工的大厦出入证。

案例十六。

进入客梯的送餐员。

某大厦服务中心接到2601某外资公司负责人的投诉。称他与几位重要的外宾乘坐电梯由首层上大厦，行至2楼时一名送餐人员带着很多饭盒上了电梯。送餐员浑身汗味，达的两大包饭盒几乎占满了电梯地面，饭菜味充溢电梯。而且送餐员中途停梯时，堵住电梯门，逐一往外拿饭盒袋。该行为不仅耽误了业户的宝贵时间，而且还给外宾留下了不良印象。业户希望服务中心维护高档大厦的形象，加强管理，避免发生类似事件。分析处理：

3、服务中心向客户表示歉意，并将处理情况和改进措施告知业户，并取得业户的理解和支持。

预防措施：

1、制定外来人员管理规定，要求外来人员遵守大厦管理规定；

2、在大厦规定的外来人员出入口张贴出入管理规定，要求外来遵守；

3、通过监控系统密切注意大厦异常情况，发现类似违规现象及时制止。

案例十七。

1、经查投诉的是大厦的老业户，而恰巧当值的秩序员是新入职的员工；

3、此项措施是符合公安机关有关文件要求的，并得到大厦其他业户的支持和配合。

预防措施：

3、加强对安管员的业务培训，要求其使用规范用语，尽量熟悉业主，对熟悉的老业户，可按房号或以前登记的号码登记。

第二章客户服务类案例。

用客梯清运纸箱引发的投诉。

1、大厦服务中心接到投诉后，首先向业户表示感谢，感谢业户对服务工作的监督；

3、再次向业户说明，严格用梯管理是为了保护电梯，及使业户能够更方便的使用电梯。

预防措施：

3、加强员工教育，要求员工按乘梯规定使用客梯。

案例三。

拾金不昧反遭投诉。

王女士是大厦某公司的业务员。在楼层洗手间洗手时不慎把手机遗忘到洗手池旁，回去寻找时已不见踪影。何女士急忙跑到大厦物业管理公司，要求物业公司协助查找。何女士称：“我在洗手间时没有别人，只有一名清洁女工，肯定是女工趁机偷走了手机”。何女士还说，如果物业公司不赶快查找回手机，就要报案。物业公司调查后发现，的确是楼层的清洁员捡到了手机，清洁工怕用户着急，正在楼层逐家询问。当物业公司把手机交还用户时，何女士认为清洁员是害怕才不得不交出手机的，并向物业公司投诉清洁员品行不佳，要求管理公司加强员工的品德教育。分析处理：

1、没有制订完善遗失物品上交和认领规程。

2、由清洁员向何女士解释事件经过，管理公司还请何女士询问楼层各公司，证明清洁员工刚才的确曾逐家寻找失主。

预防措施：

1、建立拾遗物业管理规定，要求员工在拾到失物时，一定要交公司统一处理；

3、加强对员工教育，在员工中树立拾金不昧的美德；

4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴“请勿遗忘物品”的警示标识。

第三章工程维修类案例。

案例一。

突然停电引起的投诉。

2、服务中心及时向业户说明停电原因，并非管理责任导致此次停电事件；（必要时请业户拔打供电服务热线咨询）。

3、在完善大厦后备应急发电机管理的同时，建议业户配备ups稳定自供电源，避免丢失数据。预防措施：

1、进一步完善转电、停电通知规程及供电突发事件的应急措施；

2、加强与供电部门保持联系和沟通，及时掌握供电信息；

3、加强对大厦设备的日常检查及保养，避免因大厦设备故障引发停电；

4、加强培训，使员工熟练掌握紧急停电应急措施和处理程序；

5、下发温馨提示，建议使用电脑的业户配备ups稳压自供电源。

业户室内风机盘管软管爆裂漏水。

7月20日下午3点10分左右，某大厦1801室业户致电服务中心，其单元内天花板严重漏水，要求服务中心立即派人进行处理，服务中心立即呼叫维修人员到达现场进行抢修。经过40分钟的紧急维修处理，问题得到解决，业户对服务中心的工作表示感谢，并给予工作人员以书面的表扬。分析处理：

2、服务中心又及时派出清洁人员到达业户室内，及时将流到桌面、地面的积水处理掉；

3、因属安装质量的问题，还在保修期内，建议业户通知其空调安装公司进行处理和元器件索赔，并给予业户适当的协助。预防措施：

1、从装修申报开始严格把关，要求空调安装公司必须有国家规定资质和证照；

2、建议业户选则合格品牌的风机盘管及附件；

3、提醒业户与空调安装公司签署保修协议；

4、严格把好装修验收关，要求装修后要对管道进行打压测试，避免类似事件发生。

案例三。

电梯困人引起的投诉。

某年10月中旬的一天上午10点05分，刚刚建成投入使用的某栋48层高的写字楼，由于市政供电设备故障，引起大厦突发停电长达3小时。期间1、2、6、8号客梯发生了困人事件，物业服务中心工程人员配合电梯保养公司专业人员长达半小时才将业户从被困客梯放出，客户纷纷向服务中心进行投诉。分析处理：

2、为保证使用安全，服务中心应制订电梯故障应急方案，严格规定故障紧急排除时间。

3、充分说明了电梯安全管理的重要性。电梯作为高层建筑中最重要的交通工具，一旦出现故障，不仅使用户的生活、工作趋于瘫痪，而且会影响乘梯者的人身安全。

预防措施：

1、制订电梯故障应急处理方案，要求员工熟记；

2、加强员工培训，强化员工的紧急应变能力；

5、加强电梯安全管理，制订“乘梯须知”，并向业户宣传电梯安全使用知识。

第四章清洁绿化类案例。

案例一。

做好现场标识。

防止行人摔倒。

某日上午9点，服务中心保洁员对楼内洗手间进行每周一次的全面清洁，并在各门把手上悬挂“工作进行中”的警示牌。10点左右，四楼的保洁员做完最后的拖地工作，收拾工具并取下门把手上的警示牌准备离去。这时，过来一名业主推门进入洗手间，一会儿，保洁员突然听到“扑嗵”一声，忙过去一看，原来是业主摔倒在地。分析处理：

1、保洁员清洁后应及时将地面擦干，地面不能有水；

2、保洁员的安全防范意识不强，工作现场没有“小心地滑”的警示牌，为此而造成后果要负责任。

预防措施：

1、服务中心应加强对外包公司的监管力度，严格要求清洁公司做好员工的服务技能培训；

2、服务中心应购买公共责任险，以规避风险。

一次外墙清洗引起的投诉。

某物业公司与外墙清洗公司签订外包协议，对其所管的写字楼进行外墙清洗，清洗公司先对1-4楼的商业裙楼进行清洗，然后清洗上层的办公楼层，期间商场业户不断投诉，称清洗公司滴下的水把商场裙楼的玻璃又污染了，而且飘下的水滴影响了商场的生意；同时服务中心又接到办公业户外墙渗水的投诉和空中花园绿化保养公司的投诉，声称其养护的草坪出现大面积枯萎现象，以及服务中心工作人员发现外围墙裙的黑色大理石有明显的灼伤痕迹。分析处理：

1、经查清洗公司工作程序和方法出现问题，所使用的清洁剂酸性严重超标；

2、玻璃幕墙存在施工质量问题，出现部分渗水现象；

3、服务中心未能严格检查清洗方案，同时清洗过程中未能做好监督保护措施；

4、对清洗时间立即调整，对所有办公业户单元的渗水情况进行统计排查，并通知施工单位及时进行返修，对绿化植物、大理石的损害要求清洗公司按照协议赔偿。

预防措施：

3、服务中心监管人员要严格进行清洗验收工作。

案例三。

业户要求保姆式的清洁服务。

3、室内每天一次的清洁时间业户可选择，帮建议业户进行重新安排，并对清洁人员进行了培训，加强工作质量。

预防措施：

1、制订清洁规程，要求清洁员严格按清洁标准规范操作，保持质量；

2、加强与业户联系，促进业户对服务中心各项工作的了解和支持；

3、对保洁员进行培训，使能保质保量的完成每日的清洁工作。

第五章综合类案例。

案例一。

业户擅改物业使用功能。

某鞋业公司搬到某高级写字楼16楼后，大厦服务中心就不断接到其他业户的投诉。该鞋业公司把租用写字楼的单元当作零售部，陈列各式皮鞋，每天还派员工在写字楼正门入口派发广告招引顾客上门购鞋，有时更在写字楼内逐门逐户派广告。该公司的顾客无论办公时间还是非办公时间都在楼层出出进进、喧哗吵闹，严重影响了办公楼安静的办公环境。分析处理：

3、服务中心还联系当地工商部门登门向业户宣传有关法规要求，多方努力下业户终于同意迁出大厦。预防措施：

2、新业户入住时服务中心要把好入住关，了解业户的经营性质和范围。

业主为防用户逃租要求破门换锁。

某大厦1409室租户，某投资公司准备提前终止租赁合同，向业主提出以租赁押金抵偿最后一个月的租金及物业管理费，业主不同意。为防止租户搬出大厦，业主向大厦管理公司提出更换1409室的门锁。大厦管理公司认为这样做不妥，因此未同意，遭到业主投诉。业主认为物业管理公司是全体业主聘请的，是业主的“管家”，理应帮助自己人，现在却变相帮外人忙，并说万一用户逃租，管理公司要负责赔偿。分析处理：

3、物业管理公司虽然认为自己在此事上的立场是正确的，但仍然要重视业主的投诉。管理公司主动与租户委婉道出业主的想法，建议租户最好主动与业主联系，力促在此事件上达成一致。预防措施：

1、完善破（换）门锁的有关工作规程；

2、加强法规学习，在类似事情上要依法阐明物业管理公司的立场，避免糊里糊涂成了被告。

案例三。

收节日加班空调费引起的投诉。

国庆节某大厦服务中心发函通知全体业户，按政府规定从10月1日—7日放假，9月29—30日（周六、日）假期调至10月4—5日。休假期间大厦中央空调暂停供应，业户如需加班办公用空调，需要交纳空调附加使用费。某外资企业收文后来函服务中心，称其公司不能按中国规定放假，9月29—30日（周六、日）照常休息，10月4—5日正常上班。而10月4—5日上班时要求服务中心提供免费空调供应。业户提出把29—30日休息时省下的中央空调费用补偿在10月4—5日。当服务中心拒绝业户要求时，业户来函投诉，称其每月均准时交纳物业管理费用，有权享受空调供应，服务中心额外收取费用不合理，拒绝业户合理的要求更是不应该，要求给予解释。否则业户将自行安装一台分体式空调在公共区域。分析处理：

3、向业户说明该大厦为高档写字楼，为保证大厦统一美观的对外形象，按管理规约规定，业户不得私自安装分体空调。

预防措施：

3、根据国家的放假要求，大厦的放假安排应报业委会批准后再通知业户。

第六章处理客户投诉的正确方法和途径。

正确的方法：

1、耐心听取或记录投诉，不当面解释或反驳业户的意见；

2、对业户的遭遇或不幸表示歉意或同情，让业户心理得以平衡；

3、对业户的投诉要求提出处理意见，满足业户的部分合理要求；

4、感谢业户的意见和建议，作为改进工作和完善工作的依据；

5、督促相关部门立即处理投诉内容；

6、把投诉处理结果尽快以电话或信函形式反馈给业户。处理的途径：

5、适应社会不断的发展，寻找新的服务方式和方法，这是减少投诉的前提。

写字楼欠费分析范文怎么写篇十一

写字楼物业管理尤其是高档写字楼物业管理的特点可以概括为“安全、舒适、快捷”，可见，安保部在物业服务过程中起着举足轻重的作用。安保部的工作性质特殊，在工作中存在一定的危险性，年龄受到行业的局限。

安保管理服务主要通过强化门禁管理、楼层巡视、车辆出入与停放管理和消防管理，确保做到万无一失。安保部门高效、严密的工作对于物业服务企业来讲是一件非常重要的事情。只有稳定的安保环境，才有稳定的业主，只有稳定的业主才有稳定、持续增长的经济收入。

随着高科技的发展，安保系统的智能化给物业管理工作做出了诸多贡献，运用通信、计算机和自控技术，通过有效的信息传输网络、各系统优化配置和综合运用，向住户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的功能，建立一个沟通业主与业主、业主与物业管理中心、业主与外界的多媒体综合信息，为业主提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的工作环境。

具体作用如下：

1)安保部是负责写字楼安全工作的职能部门，在公司经理的领导下，具体负责写字楼的治安保卫、消防、卫生、防疫等日常工作督促、检查。

2)按照上级有关规定，制定写字楼各项安全工作实施细则及安全管理责任制。对上级机关的指示和布置，及时提出贯彻意见，在公司领导的统一布置下组织实施。

3)配合各部室在管辖区域开展法制和安全防范教育，提高公司员工的安全防范意识。

4)协同相关部室制定和完善各项安全管理制度。

5)定期、不定期地进行安全检查，发现隐患漏洞及时向领导汇报，并立即督促有关部门进行整改。

6)做好报案的教育和管理工作，写字楼执勤保卫工作。

7)建立信息渠道，确保信息畅通，对可能发生影响管辖区稳定的治安问题做出预测，采取防范措施，防患于未然。

8)协助公安机关，调查写字楼内发生的刑事案件、治安案件。对写字楼秩序造成影响的人和事进行调查。并依据公司制度进行处理。

9)负责建立写字楼各项安全防范设施的补充和配置。

10)遇突发事件发生，要及时赶到现场，服从安全管理领导的指挥，沉着冷静，做好指挥和善后处理工作。

二、安保部的要求。

安保部的职责是维护业主正常生活不受坏人侵扰，保护业主或单位财产不受损失，同时协助有关执法机关对某些违法乱纪行为进行解决处理。维护治安环境。由于与其他部门性质不同。对于从事安保工作的人员也有着特殊的要求。

首先是身体条件。保安人员一般由身强力壮的年轻男子来担任。一般情况下要求从业者身高在1.70米以上，五官端正且年轻，最好懂一点武术和防身术。

其次要有法律常识。由于安保部是个特殊的部门。经常面对违法乱纪的人或事，因此还必须了解一些法律常识。懂得如何运用法律来保护集体与个人的利益，并利用法律对付坏人坏事。只有懂得法律，才能更好地发挥法律的威严与效力。作为保安人员，一定要杜绝违反法律的现象发生。

其三要有职业道德。安保部的工作要求具有极强的责任心与正义感。面对可能出现的问题。甚至可能出现的危险。不能睁一只眼闭一只眼，也不能临阵退缩，要敢于同坏人坏事作斗争。

其四职责明确。由于安保部人员是物业服务企业招聘的普通职工，尽管身穿制服，但完全不同于公安、检查人员。作为保安人员，要明确自己的角色身份，不能出现超越自己职权范围的行为。

具体来说有以下要求：

1)严格掌握物业服务企业的各种管理规定，遵纪守法，服从领导，关心集体，爱护公物。

2)为防止或尽可能避免本写字楼内各类治安事件的发生，确保业主工作、生活的正常秩序，全面负责本写字楼的治安防范工作，保证写字楼安全，必须加强治安巡回检查工作。

3)认真做好门卫日常工作，基本熟悉并掌握写字楼业主情况，不准与本楼无关的车辆、人员进入。

4)巡回检查时，必须携带一定的防卫器具，检查写字楼内各楼道（道路口），四周围墙和较隐蔽黑暗的角落，发现疑点及违章行为，必须及时劝说制止和处理，特别出现斗殴、凶杀、火警等严重民事或刑事事件时，应及时报警，同时告知公司领导。

5)每班必须按时上下岗，严禁离岗、脱岗。当班时如因玩忽职守，给业主和公司造成不良影响和损失或人为造成事故的，安保人员应承担相应的责任，并视情节的严重给予相应的处罚。

6)巡回检查认真负责，发扬正气，敢于同坏人坏事作斗争。

7)白天不定时流动巡视，夜间巡回检查三次以上，并逐次做好记录，在交接班时将处理结果告知接班者。

8)礼貌用语，规范服务，不徇私情，严肃执纪。

9)对工作中成绩显著或由于不负责任造成不良后果的，将给予适当的奖励和处罚。

10)努力完成领导交办的其它工作。安保人员应做到：

5)其它有损公司声誉及安保人员形象的行为。

三、主要工作内容。

总的来说，安保部门的主要工作内容总结如下：

1)全面实行安全保卫工作目标管理责任制，贯彻落实“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，努力维护写字楼的治安秩序，落实社会治安综合治理工作。

2)负责写字楼治安安全及消防安全工作的管理，经常性地开展写字楼治安、消防宣传工作、指导与监督群防群治工作的落实。

3)负责指导和监督各服务中心的安全及消防管理工作，并对其进行定期考核。

4)协助各服务中心进行以防火为中心的安全教育和培训。

5)对施工单位进行安全管理，签订防火治安安全责任书，严格各项审批手续。6)制定各项安全应急方案，印制紧急疏散通道路线图和防火禁烟标志，建立健全消防档案。

7)建立完善消防管理制度和规定，做好义务消防队的培训、教育。8)做好要害重点部位的安全工作，对该部位的工作人员情况、位置结构、环境、防范措施等情况进行检查。

9)严格治安防范管理，做好日常工作日志，严格外来车辆、人员及进出货物的登记检查工作。

10)负责所辖区域标识的识别和日常管理。

11)坚持每天全方位的巡查制度，做好巡查记录，发现问题及时上报处理，有关安全及消防外来文件的收集和管理。

12)建立和完善监控、中控系统，保持电子监控系统正常运行，逐步形成“人机”结合的安全防范体系，全天候专人监控。

13)维护开放区的治安秩序，制定大型活动警卫方案。

14)组织各部门及服务中心做好节假日及重要时间段的安全检查工作。15)负责对各长驻公司、各业租户的安全教育、督促建立健全各项安全制度。16)积极配合公安部门打击写字楼及周边范围的违法犯罪活动，协助公安机关查处查控危害影响较大的刑事、治安案件。

17)努力抓好保安队伍的建设、开展各类业务培训和素质教育，提高保安队伍的警防意识，营造一支快速反应、团结战斗的团队，协助国家安全机关做好有利于国家安全的各种工作。

18)负责本部门纠正预防措施的实施。19)完成领导交办的其他工作。

四、主要岗位及职责、要求等。

（一）安保主管工作职责。

1)在公司正副总经理领导下，全面主持保卫部工作，对公司领导负责。2)负责指导监督写字楼范围内的安全防范工作，协调公安机关处理相关的重大刑事案件和火灾事故。

3)负责制定保安部的工作目标、工作计划和实施方案，并监督检查落实情况。4)负责主持本部门例会，总结本部门工作，传达上级领导及有关主管部门的指示，指导和布置具体落实措施。

5)负责检查监督写字楼各区域保安、消防工作，发现问题向区域提出整改意见，并检查落实情况。

6)负责应聘保安员的资格审核。

7)负责组织实施对保安员的培训及考核，对不合格保安员提出处理意见。8)负责每月会同相关部门对各区域实施消防安全检查。

9)负责做好保安，消防用品的采购、验证、监督管理，并对需要维修物品提出申请。

10)负责根据总经理指示和实际情况对公司全体保安员进行调整。11)完成总经理交办的其他事项。

（二）保安队长岗位职责。

1)做好写字楼内治安管理和消防安全管理工作。2)负责落实领导布置的各项治安消防工作。

3)建立、健全各项治安保卫和消防安全制度，并严格监督执行。

4)经常对治安消防工作进行不定期检查、巡视，发现问题及时协调处理并登记备案。

5)经常对写字楼消防设施进行监督检查，确保消防设施处于良好备用状态。6)负责写字楼内施工工地，扩建工程的消防监督。

7)负责治安、消防宣传工作，不定期在写字楼内进行治安、消防安全教育，配合相关部门，对写字楼的消防安全检查，防患于未然。

8)负责制定保安员和义务消防员的训练计划和消防演习工作计划，并配合有关部门实施，制定校内重点部位的消防安全及灭火方案。

9)负责写字楼内治安隐患应急处理方案及防范措施。10)完成领导交办的其他工作。

（三）保安班长岗位职责。

1)熟悉写字楼内办公楼及公共区，人员数量、楼座排列，各种公共设施设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握辖区内的整体情况。

2)严格按照有关规章制度，工作纪律及岗位职责，定期考核保安员的工作情况，上报有关领导处理。

3)组织召开班内治安工作会议，负责上传下达，及时将辖区内的治安问题及处理情况综合整理，向有关领导汇报，并向保安员传达。

4)组织本班保安员积极参加所管辖区内的消防及急救、疏散和应急事件处理的演习。

5)协助保安队长贯彻实施校园治安消防制度，确保写字楼正常秩序和财产安全与业主的人生安全。

6)巡视辖区，经常定时、不定时跟踪检查当班保安员履行岗位职责的情况，督导其工作，协助处理有关情况，加强对复杂地段和事故多发地段的执勤巡逻。

7)经常与业主搞好联系与沟通，配合有关部门调解纠纷及处理辖区内各种违章行为。

8)协助主管领导定期做好防盗与消防的检查，报警系统和自动监视系统的检查，确保其随时处于完好状态。

9)完成领导交办的其他工作。

（四）保安员岗位职责。

1)熟悉写字楼内楼宇的分布，人员数量，楼座排列。各种公共设施设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象。

2)统一着装上岗，仪容严整，精神饱满；，遵守文明执勤的各项工作制度，礼貌待人，处理情况时先立正敬礼。

3)严格遵守纪律，按规定时间交接班，不迟到早退，更不能误班、漏班。4)熟悉政府有关治安条例法规，在写字楼内按章检查可疑人员，预防违法犯罪分子窜入辖区内作案。

5)负责制止写字楼内各种违反治安、消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为，制止违反各类管理制度和干扰、妨碍管理工作的现象，禁止乞讨、捡破烂人员在辖区内流窜。

6)做好写字楼内道路行车与停车的管理工作，保持辖区的各种消防安全，交通等标志齐全。

7)清楚火警及其它突发事件发生时的应急措施，并懂得一些救护常识。发生紧急事态时能及时采取正确措施以最快速度投入处理，不允许以任何借口推脱。

8)认真学习治安法规，刻苦训练保安技能，有一定搏击与对抗素质，具备辖区内治安执勤与巡逻所必要的治安防范知识和技能，对违法治安条例的人和事能及时有效制止。

9)严格执行交接班制度，对当班中各种异常情况在处理好的前提下，做好书面交接记录，以备查考。

10)认真做好车辆出入登记工作，并加强对夜晚出入人员与车辆的管理。11)加强对辖区内重要部位的巡查工作。12)认真完成好上级领导交办的其他任务。

（五）大门岗岗位职责。

1)大门岗是写字楼出入口及门面，保安员要保持良好的精神状态，注意仪容与礼貌。

2)维护好大门口的交通秩序，引导好车辆的行驶及行人来往，保障车辆与行人安全，使门前畅通无阻。

3)防止推销及闲散人员进入写字楼，检查进出人的一切车辆及人员携带的物品，做好放行条的收回及登记手续。

4)如发现可疑车辆及人员进行有礼貌的盘问并及时通知。

写字楼欠费分析范文怎么写篇十二

4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和wk所追寻的各种档次高品质产品的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

第五部分：写字楼项目开发。

一、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、立即开发与作为土地储备优缺点分析。

三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

一、成本预测。

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，容积率，项目总投资(直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税)等。并参照下面表格列示：

项目投资总额(万元)单位成本(元/m2)。

土地成本。

前期工程费。

基础设施费。

建安工程费。

配套费用。

开发间接费。

直接建造成本小计。

营销费用。

管理费用。

总计。

二、税务分析。

1、营业税及附加。

2、所得税。

3、土地增值税。

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、经济效益分析。

1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等。

2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：

经济指标单位数值(元/m2)项目总金额(万元)。

销售收入。

直接成本。

总投资。

毛利率。

税前利润。

税后利润。

销售净利率。

投资回报率。

3、项目开发各期的利润体现。

经济指标20xx年···20xx年合计。

上半年下半年上半年下半年上半年下半年。

结算面积(m2)。

单位利润(元/m2)。

利润(万元)。

4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

(1)成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较，如：

经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%。

总投资。

毛利率。

税前利润。

税后净利。

销售净利率。

总投资回报率。

(2)售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较，如：

经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%。

营业额。

毛利率。

税前利润。

税后净利。

销售净利率。

总投资回报率。

(3)容积率变动各项指标的变化。

主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5。

多高层比。

营业额。

总投资。

毛利率。

税后利润。

税后净利率。

总投资回报率。

四、项目资金预测。

1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、资金回款计划：各期销售回款计划。

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

第七部分：写字楼项目管理资源配置。

五、机构设置：是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。

六、人力资源需求：启动项目对个专业(部门)人员的需求，具体人数(重点是专业经理)。

七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合wk一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合wk一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议。

附件：

1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

2、按照wk集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程。

写字楼欠费分析范文怎么写篇十三

在过去的一年，我国楼市起起伏伏，多项重拳调控政策纷纷砸向楼市，房地产市场经历了无数个跌宕起伏，调控、渐冷、回暖、新政、萎缩、又上涨、又新政„„如同过山车一般，不时的骤升骤降时刻在考验着人们对于目前楼市的承受能力，新年伊始，央行继去年两轮加息后再度加息，如此连番，通胀压力可想而知，住宅市场频频迎来政策调控，其投资空间已呈现越来越窄的形式，而前段时间各地楼市应声落地的“限购令”以及石家庄已出台的“限购令”，近乎切断投资住宅的念想；反观商业地产，无论是从销量还是市场的反映情况，都表现良好，它俨然在这个非常时期拥有属于自己的“避风港”。而在商业地产（写字楼、商铺、公寓）中，写字楼发展状况最能反映一个地区的经济状况及走势。因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，虽然其风险亦较大。

二：石家庄写字楼数据一览表。

“可”（户型可分割）、“不”（户型不可分割）。以上表格数据的时间为2011年2月份。

在各个写字楼的走访中，我们按照广安大街、建设大街、中华大街、平安大街、体育大街、中山路、裕华路、槐安路等8大线路分类，通过以上表格也可以看出，石家庄写字楼市场区域划分十分明确，为此，我们又可以在个大线路中找个一些共同的特写，这就是以下分析的区域商圈。区域分析：

每个城市的发展都会形成其自有的商业格局，随着石家庄近些年快速的发展，以发展非常的商业区域有：广安商业区、北国商圈、东购、新百商圈、省艺术中心商业区，这些区域目前聚集了石家庄80~90%左右的写字楼，已成为标准意义的商务区。

广安商业区：据了解，广安大街在上世纪80年代，便是石家庄市著名的集贸市场之一，在后期城市规划中，广安街形成了石家庄绝对意义上的cbd商务区，其南端不但有省博物馆、图书馆、科技馆、国际大厦、世贸皇冠等文化、休闲服务区，自身也包含了很多老牌、新建、在建商务楼，商业地位日益凸显。代表写字楼：开元先天下、九派大厦、银泰国际、官鲤公寓、时代方舟、美东国际、财富大厦以及在建的石家庄最高建筑开元环球中心。

东购、新百商圈：石家庄这个由火车站拉来的城市，火车站周边必将成为炙手可热的发展区域，其中以东购、新百商圈最为突出，该区域具有配套齐全、人流量大等先天优势，虽然火车站南迁已成定局，但该区域所应该具有的“厚积”已基本完成，加上后期火车站改造而成的百年广场，其发展之势仍不可限量，目前很多大型企业也已经瞄上了这个寸土寸金的富庶膏腴之地，如苏宁电器旗下的房产开发企业苏宁置业在2010年3月份以2亿5500万元的价格拍的东至公里街，西至南大街，南至中山路、北至民族路的[2010]08号地块。代表写字楼：军创国际、中华商务、华银大厦、东方大厦、尚德国际、金圆大厦以及在建的新源nasa,但是该区也与新华和南三条批发市场毗邻，嘈杂的氛围和混乱的交通，始终影响着其整体环境质量的提升。

北国商圈：如果东购、新百商圈是借火车站之东风的话，北国商圈则是由其优越的地理位置以及城市发展中政治倾向而快速发展起来的商业巨擎，从1996年解放路百货商场华丽蝶变北国商城，便为后来依托北国商城发展成为北国商圈夯实基础，石家庄市博物馆、市政府、燕春饭店、长安公园等商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通配套设施环伺其中，这都确保和巩固了北国商圈在石家庄商业市场中稳固根基。代表写字楼：富邦大厦、西美大厦、东海国际、中浩第一商务以及在建的勒泰中心、滨江国际。

省艺术中心商业区：该区域位于石家庄两条迎宾大道裕华路、中华大街以及素有石家庄“华尔街”之称的自强路和酒吧一条的南小街的合围之地，以裕园广场、万象天成为代表，结合周边各大银行（该区域仅省级以上银行分支机构就有12家，占到石家庄市省级银行的六成以上），成为桥西区重要的商务集中区域。代表写字楼：万象天成、裕园广场、万豪大厦、盈伴大厦、燕赵财富主场以及在建的综合体项目金世界。部分写字楼简析：

西美大厦：石家庄中心地带，处于北国商圈，租金在石家庄属偏上，定位较高，且户型面积比较大，适合有一定发展的中型以上的公司企业。

众鑫大厦·me码：位于石家庄城市核心主纵轴—建设大街与范西路交叉口之东南，主要卖点没单层配有空中花园，不过这种情况也出现了公摊过大的不足。

中铁商务广场：裕华路与平安大街交叉口东南，平安公园对面，为“世界双500强企业”中国中铁股份公司的全资子公司——中铁置业开发，其群体主要为较大企业办公所用，没有外租现象。

1、目前石家庄写字楼经过多年的发展，物业形态也在逐渐演变，现在已经形成了商务式写字楼、商住两用式写字楼以及酒店式写字楼三分天下的格局，定位不同，所针对的客户群体、层面也不同，可谓各得其所。

2、目前写字楼市场经营方式分为三大类：自主经营，对外招租（如东方大厦、华银大厦、国贸中心、金圆大厦、富邦大厦），公开出售（如时代方舟、东海大厦、卓达中苑商务大厦d座）、租、售结合（以上出售的写字楼为了保证大厦的正常运行成本，会选择部分出租）。

3、从租金上可分为0.8~1.0元/平米/天、1.0~1.5元/平米/天、1.5~2.5元/平米/天、2.5~3.5元/平米/天四个主要价格区间，其中以中茂海悦3.0~3.5的租金为最高，1.5~2.5元/平米/天的价格是目前石家庄写字楼市场的主要价格区域，且租住率均在95%以上，不过新近交付使用的写字楼在入驻率上会略低，且产权已经售出。在计算租金最高的写字楼中，如果就写字楼品质和区域来看，中铁商务广场应该会高于中茂海悦，但我们并没有将中铁商务广场计算在内，原因在于购买中铁商务广场的客户多位大型企业办公自用，所以没有租金来参考。另外，在同一写字楼价格定位时，一般没有楼层和阴阳面的区分，只有极个别楼盘，阳面写字楼的价格会略微高于阴面。

4、从物业费上可分为1.0~2.0元/平米/月，2.0~3.0元/平米/月、3.0~5.4元/平米/月、以及5.4元/平米/月以上共四个主要物业费区间，其中以中铁商务广场14元/平米/月的高价居于第一，1.0~2.0元/平米/月的物业费是目前石家庄写字楼市场的主要物业费期间，而在走访的过程发现了很多没有物业费的情况，这种情况下，物业费都在包含在了租金里，出现这种情况时通过发现有两点值得注意，一是时间较早的写字楼容易出现租金包含物业费的情况，二是，该写字楼租金略高于周边的写字楼，这样就形成了一种价格上的互补。

不过物业费的多少也确实反映了一个写字楼物业管理情况，物业费高的写字楼在楼宇的管理（安全、卫生、设施维护等）确实具有明显的优势，电梯的使用情况也在一定程度上反映了一个写字楼的定位，高端写字楼所用的电梯均为上海三菱、日本日立、德国蒂森克虏伯、奥蒂斯等品牌电梯，且在电梯的部数和布局设置上，也优于普通写字楼。

5、从户型上，面积范围多在60~200㎡，这些户型90%都可以自由分割，可以适用于不同需求的不同客户，易用度较高，只有极个别（西美大厦、中铁商务广场）以整层出租为主态的现象。户型设计上，配用私用卫生间的也比较少，多为共用卫生间，私用卫生间多出现在商住两用的业态中（如凯嘉大厦、众鑫me码），不过这也造成了后期分割或打通时的不便。

6、从针对客户群分析。石家庄的写字楼多分布于地产投资热点区域，如前文分析的广安商业区、北国商圈、东购、新百商圈、省艺术中心商业区，周边的规划建设和物业管理已经形成规模性效应，加之现有的物流领域的品牌意识，必会在投资者消费意识中继续延伸，所以这里成为了高端人群的聚集地，他们的公司企业一般为成长时期，且企业文化较高，所以对于工作环境十分重视，用办公环境来提升自己公司的整体形象力，以确保商业往来中的前期美誉度和后期信誉度。这种情况在石家庄写字楼客户群中占据80%以上。

针对目前石家庄写字楼市场做了一次网上问卷调查，已对目前石家庄有写字楼需求的群体有了简单的了解，现将分析结果简单归结如下。

1、中小型民营企业是目前写字楼租用市场的主流，也是后期购买的主流。

从以上调查数据可以看出，写字楼使用群体中，中小型民营企业占据多数，数量庞大，虽然他们的投入资金有限，但是基数比较大，所以这部分群体也必将是写字楼市场的主要吸纳者，且目前的办公面积为100~300㎡，随着公司的逐渐发展，他们对于办公面积会有更大的需求，这也从另一方面印证了，写字楼的户型设计需要具有很大的灵活性，所以可以自由分割的户型也是日后发展的趋势。

2、目前租赁为主流，强大的购买欲望是石家庄写字楼市场最大的缺口。

通过对石家庄写字楼市场的整体调查发现，也许是由于时间上理念的不同，新兴的写字楼均有格局设置合理、户型分布人性、配套设施齐全、物业管理到位等优点，这也是以后写字楼市场发展的主导，从物业形态上看，目前石家庄缺少诸如中铁商务广场这样的高级写字楼，他不但是石家庄房产市场尤其是商业地产市场发展的风向标，也是城市经济、文化发展程度的标志，尤其现在市场上纯写字楼与商住写字楼并没有严格意义上的界定，所以出现了发展混乱，业态不明晰的情况，这也是石家庄写字楼市场明确定位，有目标性的发展的关键所在。

写字楼在区位上有这鲜明的特点：首先，都以区域见的经济的持续发展为基本条件，然后结合各阶段的服务性公司形成一条互相促进的产业链条；其次，周边都有完善的配套设施、方便快捷的交通条件和沉淀浓厚的商业氛围；再者，租客都有较强的区域性限制，当然，这都集中在在石家庄的强热商业区，如我们分析北国、东购、省博等商圈。

如：户型设计、电梯品牌及部数、门窗等建材品牌、景观设计等2.附加空间价值。

如：复式、跃层、空中花园、多角度拐窗3.城市区位价值。

5.概念性功能如：健康、投资、绿色、环保、生态、人性化七：投资性建议。

1．对开发商说你要建设这样的写字楼项目的功能。根据目标客户的需要，有针对性地进行房产投资，这样才能达到预期收益。项目的配套。健全、完善的周边配套设施，是开发建设不可忽视的基础条件。

项目的品质。写字楼，尤其是以投资型的商务写字楼，品质非常重要，既要有高智能化配置，又要有灵活性的功能分布。

项目的服务。服务主要体现在物业，专业化物业管理服务，是投资型物业保值、增值的重要前提（在调查过程中，比较专业且服务较多的物业公司，以石家庄恒辉物业表现比较突出）。

２．对投资者说你要注意这样的现象2011年，石家庄“三年大变样”收官之后的第一年，大型城中村改造项目会在这一年大量面市，城市的经济建设也会有更深一步的发展，所以，随着城市功能的不断扩大和分化，城市发展必会进入一个多元化发展阶段，从而形成一些特定的区域经济主题，具有典型意义的就是石家庄裕华万达广场和凤凰商圈的区域经济价值已初露锋芒，后期，浙江广厦的北焦村改造、上海仲盛的南焦村改造、万科和远洋对棉纺厂的改造和太平洋广场项目，基本都具有代表性的意义，所以，长期投资需要的就是长期的认识，已经形成的经济商圈必然会有饱和之时，向外围扩张性发展势不可挡。

写字楼欠费分析范文怎么写篇十四

大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。现6至9层为bsf中国有限公司承租；10至12层业主安惠公司计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/o/月（含精装修），综合管理费为3元/o/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20-30元/o/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300o中小型办公室租金为30-40元/o/月（简装/精装），综合管理费为3元/o/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。

我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262.84o，电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。我方的'主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与代理结合。公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300o左右。我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和bsf公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。

三、成本与价格。

写字楼欠费分析范文怎么写篇十五

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安保篇。

（一）如何按程序处理上访人员。

时间2004年4月3日。

地点xx大厦大堂。

事由xx公司个人上访。

处理经过2004年4月3日一名40左右的男人来到xx大厦并进入大堂，向前台接待员x某询问xx公司的负责人在几楼办公，房间号是多少，前台接待员x某得知来访者所要找的客户负责人为大厦vip客户，随后安抚当事人并及时通知内保工作人员x某。内保工作人员x某接到通知赶到前台后，首先将来访者请入安保部办公室，了解其身份与来访的目的，得知此人因企业改制造成人员整编，对于个人工作的安置表示不满意，想到企业上级单位反映情况并解决个人实际问题。内保在了解基本情况后，立即将上访事件报告部门经理及主管领导，同时提醒上访者反映情况应按照程序逐级反映，并表示可协助通知其上级公司的相关接待人进行处理。随即电话通知该上级公司信访接待处相关人员，经信访处工作人员同意内保将上访人员带入该楼层公司内去解决并做好工作记录。

评析1.遇到上访人员，首先不要慌乱，应先将其带离公共区域，并尽量稳住其情绪，再联系有关部门进行接待，避免其出现过激行动。以保证大厦正常的办公环境和公共秩序。2.巡楼的物管中心员工应以职业的眼光及时发现上访或可疑人员，按相关工作程序及时汇报并妥善处理。3.上案的最佳处理程序可由信访接待处人员直接将上访人员接入其办公区域进行协商解决，可避免其中的一些变故。

备注。

（二）如何处理停车场设备设施意外毁损。

时间2004年5月12日。

地点大厦b2层东坡道出口。

事由挡车臂感应器被撞。

处理经过2004年5月12日17时18分车牌号为京chxxxx的捷达车在行驶至b2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。安保部经理、车场主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。

评析1.此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。2.车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3.车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。

备注。

（三）如何处理车场内交通安全事故。

时间2003年5月6日凌晨。

地点大厦x号车场处8号楼梯。

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事由因开车不慎将8号楼梯玻璃护栏撞碎。

楼梯护栏撞损，造成玻璃护栏两块玻璃破碎。值班经理和警卫队长立刻到现场了解情况；认。

定此事属当事人酒后驾车导致事故发生。将肇事司机带回安保部办公室写出事情经过；并书。

面承诺赔偿全部损失。次日由客户服务部、安保部跟进赔偿事宜并做好相关记录。

类事件一定要做好现场拍照和文字记录。3.当事人必须有书面赔偿承诺。

备注。

（四）如何处理停车场双层立体车位故障。

时间2004年4月21日晚19：30。

地点大厦xx层南区车库e05号车位。

事由双层车位出现松绳故障。

台板两侧的反光膜）需要车管员用手动按钮将操作台板来协助工作。可到e区05号台板时。

备处于停止状态。车管员及时汇报到办公室，车管队长接到报告后到现场处理。按程序采取。

措施联系维保厂家连夜排除故障，保证了次日客户的正常使用。

足。

备注故障台板上无车，维修期间车辆停放正常。

（五）如何处理跑水事故。

时间2003年8月18日凌晨00：05分。

地点大厦xx层西南施工现场。

事由喷淋头破裂跑水。

材料碰撞,将喷淋头碰坏跑水，中控室值班人员发现水流信号报警,即刻感到事故现场。中。

控室值班员感到现场后，看到带着压力的消防水从喷淋头内不断的喷出,施工现场地面已经。

源，随后感到的工程部技工关闭了消防水节门，抑制了损失的扩大化。随后值班经理组织警。

卫，在通知租户紧急联系人的基础上，利用安保部备用钥匙，逐层打开楼下租户大门，检查。

漏水情况，对事故现场进行了拍照取证，使用吸水机、烘干机排除漏水给其他租户造成的干。

扰，将损失降到了最低。并责成施工单位负责人写出事情经过。一方面要求施工单位赔偿损。

失，另一方面向保险公司索赔。

3、及时打开搂下租户租区大门，将损失和给其他租户造成的干扰降到了最低。

备注。

（六）如何处理突发性群体上访事件。

时间200x年x月x日清晨x时。

地点xx大厦地面停车场。

事由xx汽车公司司机群体上访事件。

在xx大厦停车场进出口处，封闭了大厦停车场，要求见xx集团总裁。当值大厦值班经。

下措施；

1、安排警卫队迅速赶到停车场出口，疏到交通，确保畅通；

2、临时将大厦交通。

改为单进单出，车管员做好逆行进入车辆的秩序及安全；

3、通知中控室，调整摄像头拍摄。

角度，做好监控录像；

4、与xx集团取得联系。当工作人员全部上班到岗后，由总经。

内保组员协助警务人员进行人员及车辆的调查并拍照取证，经双方同意将上访人员疏到会议。

室，由上访方选出代表与被上访单位进行通话，经过对话，上访人员将围堵车辆停泊到车位。

区域存放，大厦恢复正常，由安保部写出书面报告报告领导。

评析。

1、发现及时、妥善处置、保障大厦安全；

2、统一指挥，配合公安机关工作；

3、通。

过技防手段，配合监控，掌握事件基本资料。

4、及时疏导交通，开辟车辆临时进出通道，保障客户进出顺畅。

5、备勤人员充足，可随时处置突发事件。

备注。

（七）如何管理空置房间。

时间2004年5月1日。

地点大厦fxx层。

事由关于空置房间节日锁门问题。

间上锁。

考虑工作要再周到一些，多动脑筋。

备注。

（八）如何处理从客户房间窗户高空坠物事件。

时间200x年6月7日11：50分。

地点xx客户xx房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处。

事由客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从xx房间西侧开启窗处坠落至外围。

西侧楼梯处。

多方调查，原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从xx房间西侧开。

启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处，形成高空坠物事件。安保部在调查此次事件及认定过程。

中，首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探。

访，是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通。

过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。其中在事件发生后分别对现场。

进行拍照；通知中控室将监控录象备份；找清洁员了解事情经过；清理坠物现场；对清洁员。

进行培训，工作中严禁开窗、杜绝类似事故再次发生。

评析1.加强内部人员安全教育和内部安全管理，确保不发生安全事故。2.落实安全责任人，完善安全管理机制。3.处理此事件责任人，立即停止现有保洁人员工作。4.书面至函客户，要求提交整改措施。

备注。

（九）如何处理施工人员违规行为。

时间2004年4月9日早7：20。

地点大厦东货场。

事由二装施工人员向东货场地漏内倾倒乳胶漆事件。

刷洗乳胶漆（立邦美德丽）废旧桶，将乳胶漆连同废水一并倒入地漏。被东货场值班保安员。

xxx发现，立即制止并上报夜班值班经理。并采取如下措施:报二装工作小组组长；扣郑。

xx施工出入证，驱逐出大厦；责令施工单位负责人写出书面保证书，保证今后不犯；扣除。

施工单位施工保证金xxxx元人民币。

评析1.发现及时；2.报告及时；3.处理到位；4.避免带来严重损失。

备注。

（十）如何处理在大厦公共区域遗失物品事件。

时间200x年1月13日16时。

地点xx大厦xx层电梯厅。

事由关于xx公司快递员在大厦xx层电梯厅遗失物品事件。

内。半小时以后回来寻找，但未找到。随后报告大厦安保部。安保部内保接到报案后首先填。

写《客户接报案登记表》并由报案人签字确认，随后查看监控录像，确认拣拾物品嫌疑人并。

安保部交换失物人，失主书面感谢。

评析。

1、处理较为稳妥。仍须完善和规范对外来服务人员的管理。

2、在此次事件的解决。

过程中，登记记录起到决定作用，任何时间及情况必须严格按照进出登记制度详细记录，确。

保完整有效。

备注。

（十一）如何处理电梯故障困人事件。

时间2004年1月5日12点18分。

地点大厦东侧l12＃客梯。

事由电梯故障困人。

故障有乘客被困，维保人员迅速赶往现场，发现控制柜内ivxvf电子板上数码显示“f11”

代码闪烁，维保人员用机房电话告知乘客不要惊慌并采取措施解困乘客，当时电梯在1层至。

2层之间。针对此情况维保人员采取机械开闸措施，将电梯停在1层平层将乘客解救出。中。

控室值机员通知电梯维修公司人员到场排除故障的同时，通过监控录像查看电梯内情况，并。

通过呼叫系统安抚被困客人，与其始终保持通话联系，直到被救出。客户服务部人员陪同客。

人去医院检查。电梯公司写出书面故障报告原因。

评析1.此次事故安抚处理比较及时，措施到位。

2、电梯应定期进行检查，且细致周全，避免因人为检修时遗留事故隐患。

备注。

（十二）如何处理客户被法院强制封门事件。

时间2004年3月3日上午9：00。

地点大厦fxxx房间。

事由关于xx房间客户被法院强制封门。

实行财产查封保权。得到通知后，安保部会同客户服务部一同接待了法院工作人员。在接待。

情况，通过档案中的紧急联系人名单与该租户联系。联系多次，但始终无人接听，然后客户。

服务部进行了相关工作记录。为了本着对租户负责的态度、安保部安排中控室，通过大厦监。

控系统详细摄制了法院整体查封过程并刻录成光盘保存。在查封过程中,为了避免干扰其它。

租户，给大厦带来不良的影响，经与法院工作人员协商,在大门只张贴了一张封条。

评析1.核实现场执法人员证件。2.处理此类事件，应处以将给其他租户带来的影响降到最低。

3.事后做好了相关文字记录。

备注。

（十三）如何处理上门推销人员。

时间2004年9月18日。

地点大厦公共区域。

客户正常办公。

先制止其推销行为。警卫将推销人员带至安保部办公室交与内保员进行处理。内保员采取如。

下措施：了解推销人员身份、都去过那些楼层、做过些什么；检查其随身携带物品；与中控。

室人员及客户核实推销人员所述情况的真伪；填写《推销人员登记记录表》；没收其推销名。

片与相关材料并告知大厦禁止推销的有关管理规定。最后内保员将推销人员带离大厦。

评析1.发现及时：避免造成进一步对客户的影响。2.处理到位：询问仔细，核实详尽，确保无遗留安全隐患。3.不足之处：大厦为开放式大厦，外单位人员会客、办公事无进出登记制度，易造成类似情况发生。

备注建议大厦采取封闭式管理。

（十四）如何处理施工中违规行为。

时间2002年3月7日21：35。

地点x大厦x房间施工现场。

事由违规用电施工。

装施工现场，存在严重违规使用麻花线、连接照明灯具、插头破损后、仍在继续使用裸线连。

接电源插座，且没有按照规定使用防爆灯具。巡视人员发现后，即刻找来施工单位负责。

人，责令其切断电源，停止施工，并让其携带违规用品，随其到安保部办公室。在处理此事。

件过程中，值班经理拿出用xx大厦“用电管理规定”，指明施工现场严重使用违规用品和。

不符合的具体内容，让其写出了事情经过和今后的安全保证措施，并对现场进行了拍照。并。

做出当晚停止施工的处理。于次日整改，整改后报安保部、工程部检查合格后方可复工的处。

理。

评析1.施工单位负责人缺少安全意识；2.安全责任没有落实到人；3.保安巡视人员。

是大厦的最后一道防线，力争作到早发现、早处理，保证施工现场安全。

备注。

（十五）如何处理初起火灾事故。

时间2003年8月17日10：02。

地点xx大厦xx层。

事由垃圾桶冒烟。

处理经过2003年8月17日，xx大厦xx层清洁员在日常保洁工作中，在走到大。

厦垃圾桶旁时，发现垃圾桶内向外冒烟，发现后，清洁员即刻跑到楼层电梯内，通过电梯呼。

叫器将情况报告了中控室，随后，跑向大厦消防栓，拿出灭火器跑向垃圾桶，清洁员与及时。

感到的安保警卫人员一同将垃圾桶初起火情扑灭。为了安抚惊慌的客户和做好善后处理。

工作，客户服务部向围观的客户做了解释，并劝解租户回到办公区去工作。安保部对现场进。

行了拍照，并通知客户服务部安排清洁人员清理现场。事后安保部出具事故分析报告，将照。

片及相关资料归档存放，并专门书面请示报告，申请嘉奖清洁员范xx。

评析1.加强对流动吸烟人员的管理，是减少大厦火灾隐患的日常工作之一；2.做好内。

部人员安全消防培训，是群防群治的最好办法。

备注。