房地产市场的分析调查报告论文(精选13篇)

撰写报告时，应注重文字的规范和规范性，以提高报告的可读性和可信度。在撰写报告之前，可以进行调研和收集资料来支持自己的观点和结论。报告范文还展示了结构化和条理性的重要性，对写作有启发作用。

房地产市场的分析调查报告论文篇一

摘要：本文通过对我国房地产市场的历史回顾和现状总结，分析了目前房地产价格的不合理性，以及宏观调控不能取得预期效果的原因。

关键词：房地产价格地租。

中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。

我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。

房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。

2006年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006年到2007年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到2008年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。

二、对我国现在房地产价格合理性的分析。

世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍，为房价收入比所设定了5的警戒线。而从上图中可以清楚的看到，我国的房价收入比已经远远超过了这一警戒线。

我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。

对于一个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。虽然房地产业的快速增长可能会使gdp呈现出一种非常繁华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。大量经济学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是一个严重的隐患，这泡沫一旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。据国家统计局网站2008年8月5日消息，2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。

三、国家宏观调控措施及效果分析。

房地产问题引起了国家有关部门的高度重视，早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。仅2006年，就出台了一系列政策对房地产业进行宏观调控。其中最引人注目的莫过于5月17日国务院温家宝在国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（即通常所称的“国六条”），覆盖了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，这是行政手段开始调控房地产市场的开始。此外，央行也提高了银行利率，国税局对个人将购买不足5年的住房的对外销售全额征收营业税，建设部对商品房户型比例结构进行了调整，国务院设立土地督察局监管地方土地批租，外汇管理局和建设部共同发出通知限制外资进入房地产开发和经营领域，并且进一步加强了土地调控。2008年政府还会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，而且政策的针对性会更强一些，从需求上面，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手，来降低购房需求。从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。

由此可见，国家在房地产的宏观调控上做出了相当的努力，但是结果到底如何呢？可以说是收效甚微。虽然增幅有所放缓，但绝对值仍然在大幅增长中。2008年以来，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸媒体报端。然而，国家发改委公布的6月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%，同比上涨8.2%。这似乎显示房价仍在上涨。从房屋销售价格指数的新涨价因素看，2008年上半年，在35个大中城市中有6个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房价上涨幅度超过4%（新涨价因素）的有3个城市，分别是北京、乌鲁木齐、银川，其中银川上涨幅度最大，为7.1%。

为什么会出现这种现象呢？主要有地方政府，房地产开发商，购房者三方面的原因。

在我国很多地方，都把房地产作为支柱产业来发展。第一，房地产业产业链长，关联度高，产业拉动能力极强，除了自身的发展，还可以带动如建材，家装等很多相关产业的发展，对gdp的快速增长有强劲的拉动作用。第二，房地产的活跃将大大推进本地的基础设施建设，提高土地使用价值，对地方的形象提升和招商引资都会提供有力的后备支持。第三，在整个房地产建设交易的过程中，政府得到的土地出让金，各种税费收入绝对是一个不容小觑的数字。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30～40%左右。如果再加上占房地产价格20～40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80%。如此，房地产业给地方政府带来如此巨大的好处，难怪地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度，对房地产业的过热投资不是遏制，而是采取默许甚至是鼓励的态度。

实际上我国住房消费水平已明显提前，住房自有率，住房人均面积甚至超过了很多发达国家。中国人对住房是有特殊情结的，而且从中国现实国情看，人多地少，人口数量继续增加，经济高速增长，城市化进程加速，家庭规模化小型化，超前消费意识形成等等因素相互作用，导致需求膨胀，而且具有相当的刚性，不随价格的上升而需求下降。再加上境内外许多购房者并不是出于居住的需要，而完全是在投资或者说是投机的心理驱使下，在房价的高峰期蜂拥而上，导致房价进一步上涨。不断上涨的房价又使一大批本来持币观望的前仆后继，出于“羊群效应”，大量资金源源不绝进入房地产市场，如是恶性循环，炙手可热的房价便可以得到理解了。

参考文献：

[1]中华人民共和国国家统计局网站数据。

[2]董超，任泽平，邢伟。房地产价格分析与预测——从利益主体博弈角度出发。中国物价，2006，11.

[3]中国社会科学院。2007年中国服务行业发展报告。

[5]王小广。房地产热套牢中国经济。世界知识，2007-2-16.

[6][美]布鲁格曼，费雪。房地产金融与投资（第十版）。东北财经大学出版社，2000，10.

[8]马克思。资本论第三卷。人民出版社，1975，06.

[9]陈征。社会主义城市地租研究。山东人民出版社，1996，12.

[10]杨有志，刘建明。完善房地产价格调控促进房地产市场发展。合作经济与科技，2007，(4)。

房地产市场的分析调查报告论文篇二

今年以来，我国消费市场持续去年底的回升趋势，保持了平稳增长。一至三季度社会消费品零售总额达到24336亿元，同比增长99％，增速比上年同期提高了36个百分点；但与今年前两个季度比，第三季度增速有所下降，增速回落了0．2个百分点。由于去年基数较高，今年四季度社会消费品零售总额增速将继续有小幅回落，预计全年增速将达到9．8％比去年提高1．8个百分点。

今年消费市场的稳步增长主要得益于国家陆续出台的一系列促进消费的政策，如降低居民储蓄存款利率、增加城镇中低收入家庭的收入、增加法定节假日从而带动假日经济的发展、加快住房商品化、扩大消费信贷等，这些政策仍在继续发挥作用。但也应看到，一些制约居民消费的根本性因素并没有得到改变，消费市场增长的政策性和季节性特征表现较为明显，对消费品市场的发展前景不宜过分乐观。

一、制约居民消费培长的相关因素分析。

1、居民收入增长缺乏长期动力，仍然制约着居民消费需求的增长。

改革开放以来我国居民收入一直保持较快的增长，城镇居民家庭人均可支配收入由1978年的34：3．3元，提高到的5854元；农村居民家庭人均纯收入由1978年的133．6元，提高到19的2210．3元。人民生活水平得到了明显的改善。但近几年由于居民的实际收入增长下滑，导致居民消费水平增长的下降。

在城镇由于下岗职工的不断增加，导致低收入阶层的扩大，再加之企业效益并无明显好转，使城镇居民平均收入的`增长自1995年以来出现明显下滑。年下半年国家出台了增加城镇中低收入家庭收入的措施，使城镇居民家庭人均可支配收入增长加快，比上年增长9．卫儿比1“8年的增幅提高3．54个百分点，短期效应明显；但根本性问题并没有解决，今年一至三季度城镇居民家庭人均可支配收入仅增长8．4％，增速又出现回落。在农村，伴随着短缺经济的结束，再加之市场竞争的日趋激烈，乡镇企业管理、技术、产品、资金、员工素质等方面的先天不足显现出来，近几年发展已进入低谷，使农民增加非农收入的来源逐渐缩小，同时城镇下岗职工的增多，减少了农民外出打工机会，致使农村居民收入的增长自以来明显放慢，今年一至三季度农村居民家庭人均纯收入仅增长2．5％。农村市场购买力持续偏低。

2、居民消费信心增强，但并非来自居民收入预期期的增强。

消费是收入的函数，消费不仅取决于消费者即期收入，而且也取决于人们对未来的收入预期。根据国家信息中心预测部所作的全国消费者意向调查，20下半年消费者信心指数为1091，与年上半年相比有明显上升，上升了5个点。但从三个分类指数者，经济环境预期指数有明显回升，达到134.68，比上半年上升了8个点。居民对国家的经济环境向好充满信心。同时居民购买意向指数也有所回升，指数达到110.29，比上半年上升3个点，表明推动居民消费的各项政策和措施依然在起作用。但是，收入及资产预期指数仅为91．45，比上半年上升2个点，居民收入预期没有明显改善。2000年上半年消费者信心的增强是基于收入及资产预期指数和购买意向指数的大幅度回升，这得益于1999年下半年居民收入的增加；而下半年消费者信心的增强是基于经济环境预期指数的大幅度回升。因此，消费者信心是否能持续下去，还要看影响消费的一些实际因素是否得以解决，尤其是居民的收入能否持续增长。

3、居民收入差距继续拉大，引起全社会平均消费倾向变小。

目前城镇居民收入分配出现了差距拉大的趋势，城镇居民收入分配的基尼系数1999年已达到0386，收入分配出现了向少数高收入者集中的趋势。根据国家信息中心预测部所作的全国消费者意向调查，对未来收入的预期呈现出高收入阶层相对乐观，而低收入阶层对未来收入增加则比较悲观的态势。

不同收入阶层的城镇家庭对收入预期的分化，也预示着消费支出的分化。较低收入阶层即期收入和预期收入均不看好，增加了未来一段时期消费需求增长的困难；而对于高收入阶层，由于基本消费已得到满足，随着资产的不断积累，用于投资的比例会不断加大；中等收入阶层的消费倾向应高于其他收入阶层，是社会消费的主体，但收入差距的不断拉大，使得高收入和低收入的人群增加，必然引发社会平均消费倾向的减小。

随着居民收入的增加，城镇居民的消费结构也发生了较大变化，消费层次有所提高。食品支出占总支出的比例（恩格尔系数）1999年已达到41．85％；比1995年下降了8个百分点。这标志着我国城镇居民消费已处于小康水平。但从目前消费结构看，城镇居民依然缺乏进一步提高消费层次和消费质量的动力。表现为：

（1）城镇居民服务消费支出所占比重偏低。1999年服务支出占总支出的比例为24.33％，比1995年提高了7个百分点，但与西方发达国家平均水平相比明显偏低。1980年美国、日本、原西德的服务支出的比例分别为47．2％、33．8％和36．6％。尽管黄金周旅游带动了餐饮、交通、通讯等行业的消费，但由于目前旅游主要还集中在黄金周，还不能认为假日经济已经形成规模。

（2）城镇居民有些消费处于”相对饱和“状态。从1980年中期以来，彩电、冰箱、洗衣机等家用电器陆续进入家庭，彩电、冰箱、洗衣机的百户拥有量已达到111．57台、77．74台和对．44台。市场已处于'油对饱和”状态。而新近进入家庭的耐用消费品，如：手机、汽车百户拥有量仅有714台和几34辆，但由于购买力和有些相关政策的制约，目前无法大面积普及。从而导致家庭用品支出比例难以提高，1995－1999年5年中家庭耐用消费品循比例没有大的变化。

（3）近几年城镇居民居住支出的比例有所提高。1999年城镇居民居住支出的比例为9.84，比1995年上升了2．77个百分点，其中，住房支出的比例为4.24％，比1995年上升1．31个百分点。上升的幅度并不明显，其主要原因是近两年在住房方面的支出主要是公有住房的销售，同时由于二手房市场的不健全，无法使房屋市场产生流动，阻碍了住房和与之相关产品消费市场的形成与发展。

近几年来，我国农村居民消费中食品支出占总。

房地产市场的分析调查报告论文篇三

1.保持工作的延续性，继续做好各上级部门的数据上报工作。

为了更为系统地分析房地产市场运行情况，不光需要了解房屋交易系统内部的数据，还需要通过对金融、统计、住房公积金、公安、评估等多方面的数据进行整合分析。而公安、税务、金融等部门的工作开展也需求房地产市场相关数据的支持。为了适应社会发展的需求，提供更为便捷高效的社会服务，这就需要包括房屋交易管理在内的各个政府职能部门之间，利用“互联网+”等信息化新技术实现数据互通共享，建立更为广泛的合作交流机制，从而为广大群众办事提供便利。

在逐步健全的房产信息系统和日益完善的统计分析方法的支撑下，市场监测分析将更加全面准确地分析房地产市场情况，向社会及时发布市场动态，为房地产市场的发展指引道路，为政府制定房地产相关政策提供依据。市场监测分析承担的责任重大、意义深远，需要每一位分析人员创新思维、开拓进取，为监测分析工作的发展贡献力量。

房地产市场的分析调查报告论文篇四

一、矛盾中的房价困惑近年来，房价问题已经成为中国经济的热点。

房价过快增长导致了各种经济和社会问题，并在一定程度上引起普通民众的恐慌。政府不断出台各种各样的政策来抑制房价，然而收效甚微，房价走势依然不明朗。房地产市场价格成为社会各界争论的焦点。一部分学者认为房价的走势是继续上涨，另外一些学者则认为，接下来房市将会由暖转寒，房价面临下跌的可能。他们的争议主要存在于以下三个矛盾之中。

(一)不同类型需求对房价影响的矛盾房地产需求可以分为消费性需求、政策性需求和投机性需求三大类。消费性需求是房地产市场的真实需求，主要是指有真实住房需要的消费者对住宅的需求。政策性需求是指由于政府大量拆迁而不得不为拆迁户解决的住房需求。投资性需求则是由于我国私人可投资资产逐年增加，巨额资金不断汇集，一些投资客将大量资金投入房地产市场，以得到高回报为目的而引起的房地产需求。

对需求分析的侧重点不同是导致两种观点相反的原因。支持房价上涨的一方认为，房价的供求分析主要应从消费性需求和政策性需求角度出发。目前，消费性需求处于不断增加的趋势，主要表现在三个方面：第一、随着经济增长，居民生活水平日益提高，对住房的需求会不断增加，而且由于受到传统文化的影响，人们对于住房的需求在短时间内只会增加不会减少;第二、随城市化进程的不断加快，农村人口中将有很大比例进入城市，进而产生大量的住房需求;第三、由于近些年高校的不断扩张，现阶段每年有大批高校毕业生进入社会，他们成为消费性住房需求的主力军之一。三方面的共同力量导致消费性需求不断增加，推动房价不断上涨。

同时，随着拆迁力度不断加大，产生的政策性需求就会不断增加。解决政策性需求的主要手段是靠政府增加住房供给。但由于可供建造的土地面积是一定的，政府增加住房就会减少开发商得到的土地，引起地价上升，从而导致房价上升。而房价的上升，会使城镇居民因为有利可图增加建造有拆迁可能的房屋，以便得到更多的拆迁利益。这样就会促使房价进一步上涨。

而支持房价下跌的一方则认为，影响房价变动的需求因素是投机性需求。投机需求的增加是房价疯长的主要原因，它使得地产炒作现象严重，房地产市场一片混乱。但是政府可以通过相应的调整措施来控制投机性需求，比如限购政策、信贷紧缩政策等均可有效降低投机性需求，进而抑制房价上涨。

同时，房价上涨也会迫使一些投资商退出市场，在一定程度上缓解房价上升。

(二)“土地财政”背景下中央政府与地方政府的矛盾我国房价主要是由土地使用费、建安费、营销成本、税负及利润五部分组成。其中土地费和税收归政府所有。近年来，房价各组成部分的比例不断发生变化，主要表现为土地使用费不断提高，税负不断增加。相关统计表明，在房地产价格构成中，税收收入占比为30%-40%，土地使用费占20%-40%。这就意味着政府收入在房地产价格中占到50%-80%。因此政府的调控对房价的控制起到关键性作用。政府又分为中央政府与地方政府，二者在房价调控中目标、职能等都存在较大的差异。

具体来看，中央政府制定的房地产调控目标是合理引导住房消费，抑制投资、投机性购房需求，稳定房地产市场价格，加强房地产市场风险防范，促进房地产市场持续平稳健康发展。

而地方政府的情况则比较复杂，他们更多是从自身角度出发，主要考虑房地产市场发展与当地经济发展之间的关系以及地方财政收入。地方财政收入的主要来源是税收收入，由于我国现行的是“土地财政”制度，因此，土地财政，包括土地出让金和以土地为抵押获得的银行贷款就成为地方政府的第二大收入来源。抑制房价上涨必然会降低地价、减少税收。这样一方面会减少地方政府的财政收入;另一方面，房地产市场的萧条会影响到整个地区其他产业，如建筑、建材、冶金等产业的发展，进而限制区域经济的发展。这是地方政府不愿看到的。因此，地方政府没有动力控制房价，在房价调控方面积极性不高。

一部分学者认为中央政府的监管更有力度，占主导地位，因此房地产市场将会得到严格的监管，房价会转向下跌趋势。

相反，另一些学者则认为政策的执行主要依靠地方政府，既然地方政府没有动机让房价下跌，房价将保持继续上涨。另外，在抑制房地产投机和规范房地产市场秩序方面，政府采取的主要措施包括：国家控制土地供给、税务部门增加房地产税、金融管理部门遏制开发商贷款、地方政府减少地产开发商等。这一系列措施从表面来看，确实能够在一定程度上控制投机，促进房地产市场健康发展，但是，从更深的层面来看，这些措施都会从根本上减少住房供给，导致房价进一步上升。

(三)我国人地矛盾。

我国长期以来面临的一个重要问题是人多地少、人地矛盾突出。虽然我国有960万平方公里的国土面积，但是除掉山川、河流、沙漠等不能居住的面积，适合进行城市化发展的面积只占总面积的12%，人均面积不到900平方米。因此，很多学者以此为依据，认为中国的基本国情与现实是导致目前房价不断上涨的`根本原因，土地供给难以满足居民的需求水平，房价上涨是必然的结果。针对美国自至金融危机爆发前，楼市持续走强的现象进行分析后，他们提出，美国房价上涨的主要原因之一就是1995年以来，不同国家移民对美国房地产市场的推动作用——人口增加使需求增加，促进房价上涨。同样，随着中国人口的不断增加以及城市化进程的不断加快，房价上涨成为必然趋势。

另一些学者则认为，导致美国房地产市场价格上涨的主要是两个非人口因素：一是长期贷款利率一直处于低位水平，大大刺激了房地产市场的消费需求与投机需求;二是股市的波动严重影响了投资者信心，投资者将大量资金从股市转向楼市。同时，通过对人口密度每平方公里6430人的新加坡进行分析，他们还提出地少人多不是房价上涨的主要原因，只要监管到位，房价不会因为我国客观条件而不断上涨。相反，房价会随监管力度的加大、政策的加强而不断下降。

另外，有学者对国际上常用的反映房地产泡沫的比率，如租售比、房价收入比、房价增长率/gdp增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率等比进行分析，认为中国房地产市场存在严重的泡沫。

随着政府调控力度的加强，泡沫将会破灭，导致房价的回落。也有学者根据当前房屋销售情况，得到中国房地产市场运行良好，住房需求日益增加，因此房价在未来仍会上涨。

我们认为，就房价问题，各界学者已争论数年之久，依然没有达成共识。究其原因，主要可以从两方面进行解释。

首先，由于分析时采用的统计口径不同，导致得到的结论有所不同。房地产市场中可得到的数据繁多。而对同一数据的统计，不同部门又采用不同的方法、运用不同的准则，因此，得到的数值会各不相同。分析者运用不同口径的数据进行分析，得到的结论差异就会很大。另外，一些指标考查标准的确定本身就存在问题，各个国家的情况又有所差异，因此不能以一个标准来衡量全部市场。而且不同学者分析时采用的标准不同，结论也会有所不同。

其次，在于我国现在国情的特殊性。我们国家正面临着城市化与资本化，这两个因素共同推动房价不断上涨。西安交通大学李成主任认为，城市化进程和人口数量共同达到均衡，中国房地产市场才能真正平稳下来。目前，我国的城市化水平仅有47%，随着城市平均生活水平提高，估计到将达到56%-58%。按照社科院的分析，当这一数字达到67%时，城市化才能达到均衡。另外，中国的人口均衡要到2025年至2030年才能达到，这就意味着，我国房地产需求真正稳定下来还需要左右的时间。在此之前，忽略我国特殊国情而采用一般方法进行的房地产市场分析，都可能会出现问题。

二、房地产市场资源利用状况。

可以看到，当前各学者都将焦点集中在房价是否合理、是否存在泡沫这一问题上。然而我们认为对这一问题的争论难以真正解决中国当前的住房难题。房地产价格研究的根本目的是改善目前我国的住房困境，而解决这一问题最根本的途径是考查资源配置状况。判断市场资源是否得到合理利用，可以让我们更清楚地看到房地产市场当前形势及未来走势，并为政府制定政策提供更好的依据，保证房地产市场的健康发展。相对于单单从表面上解决房价问题，从资源配置角度出发，将具有更重要的现实意义。

避开市场数据的多样性和复杂性，我们将从中国房地产上市公司报表出发，对报表中的相关数据进行分析，分三个角度考查资源的利用状况。选取的企业为中国房地产市场中三大龙头企业——万科地产、保利地产、金地集团以及三家中型房地产公司——北辰实业、招商地产、首都开发有限公司。

(一)当前房地产市场经营状况：亏损还是盈利房地产公司在媒体面前总是大谈其盈利困难，成本上涨幅度不断加大导致盈利空间不断缩小，企业经营难以维持。其言论为居高不下的房价提供了充足的理由。我们将通过对两个比率的分析，反映当前房地产市场的真实经营状况。

1.预收账款/销售收入。

与一般企业相比较，房地产企业资产负债表中负债项目通常包含较高的预收账款。预收账款主要是指已签订房屋销售合同，而且房款已经收到，但是由于收入尚未确认，只能暂时记为预收账款的款项。根据房地产企业的结算制度，当项目完成竣工决算后，预收账款即可确认为收入。

一般情况下，预收账款在第二年转为销售收入。

销售收入通常要等到竣工交房时才能予以确认，若以销售收入来反映企业当前的经营状况会存在一个滞后期。因此，预收账款是最能准确反映企业销售状况的财务指标。

预收账款占销售收入的比重越大，表明房地产销售形势越好，人们对于房地产企业的前景预期越乐观;同时还说明销售回款越快，企业现金流越多，企业经营状况越好。

可以看到，就该比值而言，从到，万科、金地、招商三个企业稳定上升，说明企业的销售水平不断提升。保利地产在有所下降，可能是该企业受金融危机的影响比较大。但当宏观经济形势好转后，该比值又随之上升，说明企业的整体经营实力没有受到太大冲击，可以很快恢复过来。首都开发有限公司在20略有下降，说明企业运营平稳，2010年没有扩展业务。北辰地产与其他企业相比，始终处于逆向形势。20经济危机时期，其该比值上升较大;而在2009、2010年经济形势好转时，比值反逐年下降，说明企业承受风险的能力较强，但竞争力比较弱。

该比值的行业平均值约为70%。从2010年的数据可以看出，除北辰地产外，各企业都达到了行业平均值，销售状况较好。万科和保利两大龙头企业的预收账款/销售收入比率甚至超过100%，说明下一年度的收入实际上本年已经到手，企业销售状况非常乐观。北辰地产的销售水平逐年下降，2010年低于整个行业的平均值，经营状况值得关注。

2.净资本收益率(roe)。

该比率是企业净利润与资本的比值，直接关系投资者投资报酬的实现程度，最能反映一个企业是否有利可图，是衡量企业盈利能力的重要指标之一。

其近年来越来越受到重视。

(1)纵向比较。

就六个企业的情况看，万科、金地、招商2008年roe下降较多。最可能的原因是由于美国次贷危机引发的金融危机，致使整个宏观经济形势受到严重影响，房地产企业的经营状况及盈利能力因而有所下降。保利、首都开发有限公司2008年没有受到危机的影响，但的盈利能力有所下降。

这主要是房地产企业的收入情况受上年度的影响比较大，存在时滞，因此，2008年虽然没有受到冲击，但危机的影响持续到了下一年。随着经济环境的好转，2010年两企业的经营业绩逐渐回转。北辰地产是六个企业中唯一一个没有受到危机影响的企业。但在2010年其发生了较大幅度的下降，且各年roe均低于其他企业，说明其盈利能力处于较低水平，并有下降趋势。

(2)横向比较。

首先是房地产行业的平均值、优秀值与其他行业相关数据的比较。可以看到，除行业优秀值低于煤炭工业外，房地产行业的优秀值和平均值均高于其他行业。这说明房地产行业是一个回报率较高的产业，利润丰厚。即便房价由于政策调控出现小幅下降，也不会影响到整个行业的盈利能力。

其次从三大龙头企业与整个房地产行业的比较，可以看出前者近四年的roe平均水平均高于后者中的优秀值。这说明占房地产市场极高份额的龙头企业盈利状况良好，即便房价略微下降，对支柱企业的盈利能力冲击也不会太大，进而对整个房地产市场的冲击也是有限的。保利地产的roe水平在六个企业中最高，说明股东自有资本获取收益的能力最强;而北辰实业的roe水平甚至低于行业平均值，经营状况较差。

(二)房地产市场资源利用状况：囤积土地还是积极建设前文已指出，房地产市场的资源配置情况是本文的考察重点，以下是对房地产企业销售数据的分析，用以得到目前房地产市场中资源的使用状况。

1.存货/销售收入。

房地产企业与其他企业最大的不同在于，其资产主要是存货，固定资产非常少。存货包括在建住房，已建好的住房以及囤积的土地。存货越大说明企业潜在的主营业务收入越大，只是暂时没有达到收入确认的条件。另外，充足的土地储备、大量在建项目是企业持续稳定发展的基础。

存货与销售收入之比反映了一个企业的存货水平可以维持多久的销售。该比值越大，表明企业对资源的利用状况越好：存货多则企业建造的房屋数量多，说明房地产企业不只是在炒作楼盘以此盈利，更重要的是这些企业确实在利用现有资源建造房屋，在一定程度上增加了住宅的供给。

从表4可以看出，与其他企业相比，万科地产该比值较低，主要是与其存货管理“量出为入”的管理理念相关。另外，2010年万科与保利两大地产公司处于上升水平，其余企业均下降。具体分析可知，万科地产的存货中，已完工开发产品占比4%，在建开发产品占比59%(其中包括没有确认为收入的已售楼盘)。其存货水平的增加主要是在建开发产品增加引起的。保利地产主要是靠增加项目投入和扩展规模实现的。

其他企业这一比值下降主要有两个原因，一方面是2010年政府相关政策的出台，限制了土地供给，土地获得没有之前年度容易，土地的囤积量下降，存货项目中拟开发产品减少，导致存货总量下降;另一方面是由于销售收入的增加幅度大于存货的增加幅度，使比值减小。

以上均可表明企业是在利用资源积极进行建设。另外，该比值存在的一个重要问题是没有剔除价格因素的影响。由于存货是以历史成本法计价的，无论采取哪种计算方法，都不能完全反映当期的市场价格;而销售收入是以当期的市场价格为基础进行计算的，所以当价格不断上涨时，存货的价值可能会被低估，因而存货/销售收入的比值也会被低估。为了更加准确地反映存货与销售状况之间的关系，可以采用剔除价格因素之外的面积比值，即存货面积/销售面积来反映企业的经营情况。以万科地产为例，20至2010年该比值分别为296.72%、321.90%、367.09%、405.48%，说明存货的相对持有量是在不断增加的，也就意味着住房的供给量是在不断增加的，企业对资源的利用状况是相对较好的。

2.销售面积。

销售面积是衡量房地产企业资源利用情况的另一个重要指标。销售面积反映的是企业解决住房需求能力的大小。很多人认为销售收入可以用来反映企业的经营水平，但这一指标忽略了价格问题。近两年，房价急速上涨，销售收入增加的很大一部分可能是由于房价上升导致的。剔除了价格因素，考虑房地产企业销售面积能更准确地反映企业的销售状况，并可进一步反映企业对房地产的供给状况以及对住房需求的满足程度。

表4存货(平均值)/销售收入。

由于北辰实业20出现异常数据，因此将北辰实业剔除。从整体来看，各企业的销售面积处于上升趋势，表明在不考虑房价上涨因素的情况下，房地产实际销售水平近两年不断增加。尽管国家出台了一系列房地产调控政策，但各个房地产企业积极应对，做好准备措施，将经营重点转向二三线城市，并增加中小户型的建设力度，更好地满足了大多数消费者的消费需求，使资源得到了较为有效的利用。另外可以看出，万科地产和保利地产的销售面积较其他企业高出很多，龙头地位难以动摇。

2009年保利地产销售面积急速增长，近两年成长速度也较快。(参见左图)。

(三)房地产企业资金来源情况：单一渠道融资还是综合利用资源通过比较房地产企业中的银行借款所占比重，可以对资金来源进行分析，用以判断企业是否能够有效使用社会各方面的资源。

企业借入银行借款主要是出于两种原因，一个是企业经营出现异常，资金短缺，需要借入银行借款才能维持正常的运营;另一个原因是当企业发展状况良好，需要进行扩张时，通常会借入大量资金。

1.银行借款/销售收入。

通过银行借款/销售收入，可以看到，除万科地产自有资金较为充足，银行借款低于50%外，其余企业的银行借款在整个销售收入中占有非常大的比重。其中，北辰地产和首都开发有限公司的银行借款甚至超过了企业的销售收入。从趋势上看，万科、保利、北辰处于上升水平，说明随着企业规模的扩大，业务的扩展，其所需要的资金不断增大，且更多的资金来源于银行借款，对银行的依赖度不断加大;金地、招商和首都开发有限公司虽然比值略有下降，但是整体比值都处于较高水平，对银行依赖度还是过强。2010年这一比值的平均值为94.84%，如此高的负债水平意味着房地产企业销售收入和借款水平近似相等，房地产的经营资金主要来自银行借款。一旦借款发生困难，则企业运转会受到非常大的影响。(参见表5)2.银行借款/存货银行借款/存货反映的是企业用来购置存货时银行借款所占的比重。与上面分析相似，除万科地产和招商地产外，其他企业这一比值都比较高，都在40%以上，说明企业在购置存货时，40%的资金来源于银行借款。如果银行借款减少，会影响到房地产建设活动，进而影响房地产的供给。而这一指标整体处于上升趋势，说明企业建设对银行的依赖程度不断加强。招商地产2009年比值有较大幅度的下降，但主要原因不是银行借款的减少，而是业务扩张使得存货量加大引起的。(参见表6)上述两个指标共同表明，房地产企业无论在初始建设阶段还是日后经营阶段都过度依赖间接融资。由于融资渠道过于单一，企业面临的风险较大。

通过对报表数据的分析，可以得到的结论是，目前我国房地产行业依然处于较高的盈利水平，资源配置相对合理，但是资金来源过于依赖银行贷款。

从另一个角度讲，我国银行业现在在某种意义上已被房地产行业所绑架。这两大支柱性产业过于紧密的结合，加大了我们所面临的市场风险。一旦发生系统性风险，整个经济将面临巨大的冲击。

为解决这一问题，我们建议房地产企业对资金来源方式进行创新，增加房地产资金来源渠道，降低对银行业的依赖程度，分散市场风险，使现有资源得到更充分的利用。为此，需要大力发展直接融资市场，加快金融改革的进程，提高直接融资比重，为房地产企业其他融资方式提供便利。这也是“十二五”规划中强调的重点问题。

三、保障房建设是解决住房困境的出路当前，虽然我国商品房市场资源配置状况较好，但不可否认的是，我国仍面临着严重的住房困境。

我们认为仅仅通过商品房市场的调控，很难从根本上解决问题。从资源利用角度出发，更合理地利用现有资源，增加住房供给，这样才能真正解决百姓住房难题。参考新加坡、日本等房地产市场健康发展的国家，我们认为，保障房建设是当前我国解决房地产市场问题的主要出路。保障房建设的目的不只是打压过高的房地产价格，更重要的是提高资源的利用率。政府利用财政收入增加住房供给，可以缓解房地产市场供不应求的现状，而且不会影响开发商的正常盈利，保证商品房市场正常运行，促进国民经济健康平稳发展、经济资源得到充分利用。

(一)保障性住房能够降低住房价格并增加住房供给短期内，保障性住房会对整个房地产市场的价格产生影响，主要表现在三个方面：第一，保障房的保障对象以城镇户籍人口的中低收入家庭为主，保障房建设将在一定程度上缓解住房短缺问题。一旦公众的住房需求因此有所下降，供求关系的变化最终会导致房地产市场价格下跌。第二，保障房建设的土地来源是以政府划拨为主，而一个城市用于房屋建设的土地是有限的，保障房的建设将会影响建设用地供给，减少政府出让给开发商的土地。地价就会因此上升，最后导致房价上涨。第三、增加保障房的建设，主要是解决中低收入者的住房难题。

对开发商而言，为寻求更大的利润，其会把建设重点放在高档房的建设上。这就会使高档住宅市场转热，从而使高档房价格上升。综合以上三个方面，应该说居于主导地位的因素还是供求关系。因此，保障房的增加会在短期降低房价，至少会维持房价不再上涨。

需要强调的是，建设保障性住房的目的不仅仅是在短期解决房价过高这一问题，更重要的作用是对整个房地产市场进行调节，保证房地产市场的健康平稳运行。因此这不是一个短期的政府调控手段，而是一项长期工程。保障房的建设一方面要在短期内调节房地产市场的价格水平;另一方面需要保证住房的数量规模，实现资源的充分利用，促进“居者有其屋”这一长期目标的实现。

而保障房与代表需求的竣工面积之比为43.37%，说明保障房的需求量占到总需求的近一半;保障住房面积/全国住宅房销售面积为31.17%。可以看到，尽管保障房的建设越来越受到重视，保障房数量也不断增加，但是需求量仍然远远超过供给量，难以解决住房困境。因此，应加大保障性住房的比重。

(三)推进保障房建设的重点是解决资金难题目前，虽然我国已出台多项政策加大保障性住房建设力度，但是我国保障房建设始终面临着资金不足的问题，2010年，我国限价房、经济适用房、廉租房建设的融资需求达8000亿元，而实际投资仅为4700亿元(其中央行下拨600多亿元)，说明保障房建设存在着巨大的资金缺口。

受经济危机的影响，房地产行业不稳定，政府土地出让金收益率波动较大、公益金增益受到限制;中央拨款有限等方面。因此，现有的保障房融资渠道难以满足保障房建设资金需求。很多学者对这一问题进行了研究，并借鉴国外的成功经验，从主要依靠政府的角度出发，提出了一些解决办法，包括增加财政拨款、政府发行建设公债、改革税收制度以及公积金制度的灵活运用等。

房地产市场的分析调查报告论文篇五

中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至20xx年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。

如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。

20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。

同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。

2.城市化因素。

目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,20xx年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求,20xx年我国城市化率将达到47%,预计会达到60%。

城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算,保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口,这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。

人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。

3.收入因素。

随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示,20xx年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4140元和13786元,扣除价格上涨因素,分别比上年增长9.5%和12.2%;20xx年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。

根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要,而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此,由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。

4.城市拆迁改造因素。

随着工业化和城镇化的快速发展,各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示,全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米,实际拆迁面积约为1亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。

5.投资投机因素。

随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行,国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场,房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来源不同,可以简单地将其分为国内资金和国外资金。

首先来看国内资金投资因素方面:由于社会保障体系的滞后,国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心,对未来生活的不确定性深感担忧;而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素,使得很多居民将可居可租可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。

尽管房地产市场潜在需求旺盛,但是这些需求能否得到有效的'支撑和释放,还要重点关注消费者实际支付能力的强弱。

分析消费者的实际支付能力,首先可以采用国际上通用的“房价收入比”进行衡量,即通过一套适于居住的房地产价格与一个家庭年均收入的比值进行分析。按照世界银行给出的标准,房价收入比在3～8之间为合理区间。例如日本的房价收入比约为5,美国的房价收入比约为3,旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等国际主要城市的房价收入比约为4.4～8.5。据统计,由于近几年来国内房价的持续大幅提升,我国的房价收入比已超过xx,远高于国际平均水平,北京、上海、深圳等主要城市的房价收入比已超过13。这意味着如果不吃不喝,一个中国普通家庭购买一套住宅至少需要xx年时间。显然从这个角度分析,中国消费者的实际支付能力并不高。然而,从目前全国的实际情况来看,中低收入家庭的实际购买能力确实很低,购房主力军实为中等偏上、高收入,以及最高收入的消费群体。从各个收入阶层分别来看,中等偏上收入阶层的房价收入比基本低于6。

其次,仅以房价收入比并不能完全说明消费者的实际支付能力,考虑到中国国情,还有必要从其他角度进行分析。国际金融危机袭来,当发达国家普通居民尽可能缩减一切开支时,中国国内的消费总额却屡创新高。这主要是由中外居民的生活、消费习惯差异引起的。由于社会保障体系还不完善,教育、医疗、养老等方面缺乏基本保障,中国居民较其他国居民更具储蓄习惯。据国家统计局数据显示,20xx年中国国内城乡居民储蓄存款超过22万亿元,储蓄总量位于世界第一位,人均储蓄额约为1.7万元。按照以上数据进行简单计算,则三口之家的平均储蓄额将超过5万元。如果再考虑国内贫富差距较大等因素,中等偏上、高收入以及最高收入家庭的平均储蓄额很可能达到十几万、几十万,甚至更多。

对于房地产消费,综合以上两个方面的分析可以得出以下结论:中低收入家庭基本不具备支付能力,他们需要通过建设完善的住房保障体系,以经济适用房、廉租房、限价房等形式解决其住房问题;而中等偏上、高收入,以及最高收入家庭的实际支付能力较强,完全具备购房能力,是现阶段推动房地产市场需求旺盛的主要消费群体。

参考文献:。

[8]王婷:我国房地产价格的调控方略探讨[d].天津:天津大学,20xx。

房地产市场的分析调查报告论文篇六

学分银行(thecreditbanksystem，简称cbs)”作为一种学分累积和转换的学业管理制度，名称起源于韩国，实践肇始于美国。在欧洲称“学分转换和累积系统(europeancredittransferandaccumulationsystem，简称ects)”，在加拿大、美国称“学分转移(credittransfer)”，在澳大利亚称“资格框架(australianqualificationsframework，简称aqf)”。各个国家和地区的学分银行制度，虽名称不同，各具特色，但都以学分认定、累积和转换为共同特征和主要功能。我国也不例外。《教育部关于办好开放大学的意见》（教职成[2016]2号)明确要求：“建设‘学分银行’，实现学习成果积累和转换。”学分银行制度在世界各国教育领域普遍实施，取得较好效果。该制度对我国旅游管理本科教学改革也有所裨益。

1.“学分银行”契合旅游管理本科教学改革的社会背景。

旅游管理本科教学改革缘起高等教育所面临的大众化、信息化、国际化和新型工业化。学分银行制度是在此种背景下，对教学对象、资源、条件、目标等进行系统分析的基础上提出的，反映了高等教育本科教学改革所处的环境。

高等教育的大众化，给了具有不同成长背景和不同个性特点的人更多走进高等院校的机会。他们的人生理念、个人目标、智能结构、学业基础、学习能力等均趋于多元。而社会的发展也需要并期待多元的人才结构。在这样的背景下，旅游管理专业本科教学改革应以“学生为本”，尊重学生具有个性特点的学习需求，设计多样化的人才培养目标，为学生实现个性化发展提供选择空间。

信息化和国际化时代呼唤教育的开放性并为开放教育提供了良好条件。教育资源、教学方法、教育种类日趋丰富和多元。mooc、sp0c、微课、翻转课堂、新形态教材等走进了高等教育的视野。各种层次和类型的教育之间需要互通、互补、互济以保障多样化的学习需求，实现学习自由。“建设优质教育资源共享体系”已成为全面提高高等教育质量的重要举措之一。各旅游管理本科高校也应以此为契机，在塑造自己专业特色的同时，设计弹性的人才培养方案，打破学习时间和空间的限制，为学生利用多样化的教学资源提供条件。

随着新型工业化的推进和科学技术的发展，社会对各种人才的需求日趋强烈。发展实体经济，打造中国经济升级版更是离不开多元人才的培养。“标准与精英”、“专深与广博”、“学术与应用”、“偏的才与怪才”等多元的人才类型是社会的期待。而旅游业作为现代服务业，在打造中国经济升级版的过程中，作用不可小觑。其综合性的行业特点，使其对多元人才的期待和需求更加强烈。如何在同一大学的同一专业，为多元人才的发展提供更好的平台，这对传统旅游管理本科教学提出了挑战。

2.旅游管理本科教学矛盾的缓解可借助学分银行这一学业管理系统。

与学生个性发展多元化、教育资源多样化、人才需求多元化对应的是旅游管理本科教育一元化的教学模式所导致的旅游管理本科教育萎缩的客观现实。分银行由于与高等教育改革背景的高度契合性，有助于缓解旅游管理本科教育一元化教学模式所蕴含的矛盾：

2.1人才需求的多元化与人才培养的同质化之间的矛盾。

不同层次的人才需要具备不同的知识结构、能力素质、技能水平和眼界视野。一般而言，旅游业对人才的需求，分为初级、中级和高级。但由于现行教育体制的原因，使不同层次的高校培养的都是同一层次的旅游从业者。行业需要的多层次、多元化人才中，需要由高校提供的中高级人才，高校却提供不了。而问题的另一方面在于，我们通常以毕业学校为标准定位人才级别。虽说这有一定的科学性，毕竟著名高校毕业的学生成为高级人才的概率较大。但考虑到“人人成才”的观念和可获得教育资源的多样性，各种层次的高等教育院校都应考虑为学生的多层次发展提供更便利的服务，尤其是为有发展潜力的学生提供向高级人才迈进的通道，学分银行可帮助高校设计由各种教育资源支撑的多样化人才培养目标，以解决人才培养同质化问题。

2.2学生个性发展的多元化与课程体系趋同化之间的矛盾。

学生的个性化发展既是趋势也是需求，作为旅游管理本科教育应因势利导，在同一院校的同一专业内，为学生的各种不同个性需求和学习目标设计出具有特色的开放的课程体系。可现实是，旅游管理本科教育“课程趋同现象较多，普遍缺乏品牌课程、特色课程。另外，大部分依托历史、地理及外语院系的旅游管理本科专业所开设的课程依然带有浓厚的原专业特征，旅游特色不明显”这种现象不同程度地存在于旅游管理本科教育中。利用学分银行思维，充分尊重学生的选择，尽可能地在一定范围和程度内建立优势教育资源共享体系，为学生的选择提供更多便利，这些做法有利于矛盾的缓解。

2.3行业对理论和经验的双重要求与实践不均衡之间的矛盾。

旅游管理本科教育作为中高级人才培养的阵地，理论和实践均很重要，二者不可偏废，需要做好必要的平衡。且对想成为学术型和应用型中高级人才的学生来说，旅游管理本科院校应为其提供尽可能多样化的实习方式，以成就其学术型或应用型。在这一点上，许多旅游管理本科院校，做得不够精致。要么是职业技能训练畸轻畸重，要么是实习实践缺乏，更谈不上为多元化人才的培养而设计个性化的`实践教学方式。学生对旅游管理本科专业教学中的实践教学环节认同度不高，实践环节不能令学生满意。pi实际上，如果有科学的学业管理系统，理论和实践之间是能够在学生个性化发展的基础上进行平衡的。

2.4教育资源的多样化与资源利用不充分之间的矛盾。

信息化和国际化的时代决定了教学资源和教学方法的多样性。多样化的教学资源和教学方法，如能够被旅游管理本科院校科学利用，必然会产生取长补短的作用。这既有利于学生的个性化发展，也有利于学院专业的特色化建设。但由于管理问题，在许多地区，高校之间学分互认制度还未建立，具有国际化水准的优质的mooc资源等也未被旅游管理本科院校充分利用。借鉴学分银行，通过科学的专业设计，实现学分积累和转换，必然会为教育资源的多样化与资源利用不充分之间矛盾的解决提供有效途径。

3.学分银行视角下旅游管理本科教学改革思路。

学分银行制度设计，最终使学习者在正规教育和非正规教育过程中获得的学分、证书、技能、工作和生活经验等通过“学分”这一一般等价物转换成学习者所期望的学历学位证书、资格证书等。学分银行的本质不在“银行”而在“学分及其管理”。其实质是借鉴银行的功能和特点，对学分进行存储、积累、理财、融通、汇兑和折算等，使学生以灵活的时间和空间，充分利用多样的教育资源实现各种学习目的，最终获得收益。该制度以学习自由为核心，其中蕴含着指导我国教育体制改革的“全面发展”、“人人成才”、“系统培养”等人才培养观念。w学分银行的做法和观念，对旅游管理本科教学改革有较大启发。

3.1确定多元化的人才培养目标——理财目标多元化。

人才培养目标是人才培养的基础。制定单一的人才培养目标是各个旅游管理本科高校的通行做法。以内蒙古师范大学旅游管理本科专业为例，其人才培养目标分别为：“适应旅游企事业单位高层管理工作的高级专门人才”，“具有后续发展潜力的复合型中、高级专门人才”，“适应旅游业发展需要的复合型中、高级职业化人才”。可见随着大众教育的到来，内蒙古师范大学旅游管理专业人才培养目标从“高级人才”改为“复合型中、高级专门人才”再改为“复合型中高级职业化人才”。但不管哪版人才培养方案，均是单一的人才培养目标。可现实是，同一专业的不同学生，目标不同、个性不同，以往的学习基础不同。即便同样的学习基础也并不能决定学生未来的扩展空间。未来对愿意努力的人而言，有多种可能。大众教育，并不意味着人才培养目标的降低。在“人人成才”理念下，大众教育更多意味着“多元化的人才培养”目标。同一学校同一专业人才培养目标的多元化设置，有利于缓解人才需求多元与人才培养同质化之间的矛盾。

3.2在不同人才培养目标下设置开放性的学习内容模块——投资指南。

在不同人才培养目标下，设置不同的学习内容模块。学生可根据自身情况，选择不同的模块。内蒙古师范大学旅游管理专业现行本科人才培养方案虽人才培养目标单一，但在课程模块的设置上，却考虑了学生多元化发展的需要。如在旅行社管理、酒店管理、景区管理等方向均有相应的课程设置。对学生的技能型和学术型也有所考虑。但对学分银行的资源共享和学习自由理念贯彻得不够充分，学生在必修课基础上，可选择的课程只限于内蒙古师范大学各学院开设的课程。大量的mooc资源，其他学校的课程，学生的有效实践经历以及学生考取的各种资格证，大赛中获得的奖励等均不能转化成学分，这势必会影响学生的学习自由和个性发展。利用学分银行理念，在必修课基础上，设置开放性学习内容模块，指导学生进行选择。这种做法既有利于充分利用多样化的教育资源和平衡理论与实践之间的关系，又有益于“学生个性发展的多元化与课程体系趋同化”之间矛盾的解决。

3.3为开放性学习内容设置学分累积和转化标准一储蓄、兑换与结算。

实际学分、标准学分和有效学分是学分银行的三种学分。实际学分是学习者通过多种开放性学习途径获得的原始学分；标准学分是依标准将原始学分转换后的学分；有效学分是可以兑换学位的学分。将实际学分转换成标准学分是学分银行的难点。实际学分的含金量不同，转换标准也不同。各旅游管理本科院校，可将学生储蓄的实际学分，进行分类评估，设置相应的转换标准。这是成功借鉴学分银行做法的关键。实际学分可分为资格证书类、第二课堂类、m00c资源类、竞赛奖励类、创新创业类、专业实践类、读书科研类等。如内蒙古师范大学旅游学院将同一课程的实践和理论分开开设，在实践教学中尝试将教师设计的大赛和学生听取的若干学术讲座等进行学分兑换，取得较好效果。内蒙古师范大学图书馆定期统计入馆学习频率较高的学生和借书数量较多的学生进行表扬，可将此项工作做得再细致一点，将经过考核的学生每学期图书阅读的质和量作为兑换标准学分的实际学分。

现阶段，我国试点的学分银行虽主要适用于继续教育，但作为一种制度，它是集教育管理理念、标准、方法于一身的学业管理系统，需在“以人为本”的理念下进行科学设置。作为借鉴其做法的旅游管理本科教学改革，也必须高度注意这几点。在学习目标、学习内容、学分转换标准的确定等方面进行深入研究并形成制度化做法。

房地产市场的分析调查报告论文篇七

房地产在国民经济中占据着举足轻重的地位，也关系着民生，是社会所广泛关注的。房地产市场监测分析作为一种监测现状和分析预测的功能，在房地产市场的健康稳定发展过程中有着十分重要的作用。一方面是通过数据准确分析市场运行情况，发现问题和异常变化，提出相关建议，为政府决策提供客观依据；另一方面加强信息公开透明，及时发布市场情况，引导舆论和预期，促进房地产市场的健康稳定发展。

无锡从20开展房地产市场监测分析工作，从原始的手工数据统计到建立各个信息子系统，监测分析工作也在不断地深入和发展。不动产统一登记改革后，监测分析从原先的市场综合管理功能中分离出来，成为一项单独的重要职能。在新的交易管理体系下，市场监测分析面临新的问题和新的要求，如何才能更为有效地开展市场监测分析工作，值得我们深入思考。

一、新形势下面临的新问题。

1.系统建设的问题。

房地产市场监测分析离不开信息系统的支持，由于监测分析是一项动态变化、及时性强的工作，没有一个好的工具，很难提高效率。监测分析工作一般涉及多个系统，包括商品房合同备案系统、存量房网签备案系统、房屋租赁备案系统。由于目前房地产市场成交仍以商品房为主，因此商品房合同备案系统是监测分析中应用最多也是最重要的一个部分。不动产统一登记改革后，在其他系统还能正常开展工作的同时，根据商品房合同管理、楼盘表建立以及统计分析的需求，需对商品房系统进行开发升级，其中统计功能尤需进一步完善，区域、房屋类型、面积、单价甚至购房人群等方面都需要重新进行梳理和功能强化，数据统计可按日、按月、按年等呈现，一改以往单一原始数据统计的繁琐和累赘，将对监测分析工作效率的提高起到至关重要的作用。

此外，监测分析工作在开展过程中，基于对系统应用和数据异常的关注，也会及时反馈至其他业务部门，在一定程度上促进了其他部门的工作，起到共同发展的效果。

2.数据采集的问题。

长期以来，困扰监测分析工作的数据采集问题主要是两方面，一是二手房价格的真实性，二是租赁信息的采集。二手房网签备案虽然真实地采集到每一套房屋的成交信息，但是对于具体的过户类型如家庭内部转让、亲戚之间过户等，以及实际的成交价格由于客观原因并不能准确掌握。同时，房屋租赁由于一直以来缺乏相应的规范制度，目前以中介配合为主，其中不乏存在数据的真实性和完整性等问题，也缺乏良好的管理模式。这些都对市场监测分析工作的发展造成了一定的阻碍，也对分析工作提出了更高的要求。

因此，市场监测分析工作一定要走出去，到市场上了解真实的情况，通过如与中介机构建立数据配合关系，与税务部门加强沟通交流，对房屋过户的百姓咨询了解具体情况等形式，掌握较为客观准确的数据，以此再对系统数据分析结果进行合理修正，缩小与市场实际情况的偏离值。

二、新形势下如何有效开展监测分析工作。

1.保持工作的延续性，继续做好各上级部门的数据上报工作。

不动产统一登记改革后，相对于其他业务的变动，市场监测分析显得更具有良好的延续性。住建部、省住建厅以及当地住建局等上级部门的房地产市场数据都依赖于市场监测分析的及时上报，要保证好数据的准确和完整。目前，一些城市由于受不动产统一登记改革的影响而面临部分数据缺失的困境，这就使得监测分析工作很被动，不仅影响自身工作的开展，还间接影响到条线工作的延续。

2.强化数据分析，实时动态监测，建立预警机制。

监测分析作为交易管理中的一项重要职能，不应仅仅停留在以往的.固化模式下，出具月度、季度和年度等分析报告，还应在常规市场监测分析的基础上，实时监测市场动态，深入每日、每周的数据挖掘，发现异动变化时查找原因，并及时上报，以便掌握全面的市场情况，同时形成市场异动监测机制。

3.及时发布数据，正确引导市场。

由于当前市场上研究机构众多，数据口径不一，数据打架、偏差较大等问题经常出现，而媒体报道习惯性引用更及时公布的数据，如果数据不够准确，对市场影响较大。因此，作为政府部门，要积极引导好市场舆论，建立好针对媒体的数据发布机制，加强沟通交流。以定期新闻发布会议形式和网络公开信息为主，不断提高工作效率，努力成为数据分析的第一发布。

4.加强与横向部门和同行业单位的交流学习。

由于房地产市场分析中数据的多样性，不仅有商品房等基础数据，还涉及到政策、经济、金融、人口、产业甚至市政建设等领域，这就需要我们加强与横向部门之间的数据交流，如统计、银行、住房公积金管理中心、国土等部门，全面了解市场相关数据，从而进一步深入分析研究房地产市场。同时，积极开展与社会专业研究机构的合作，借助社会力量，进一步加强房地产市场分析中的大数据和专业课题研究等。

5.创新思维，提高课题研究和建设模型能力。

监测分析除了基础数据的加工分析，还要通过建立模型等方法完成专业性的课题研究和后市预判等，这是对于房地产市场中一个点的挖掘放大，也是对于市场发展中一些方面提出的深度思考，有利于对政府决策提供依据，也给相关横向部门提供一定的参考。如无锡之前开展过土地存量和住房存量的分析、住房需求的预测、非住宅问题的研究，还有地铁对周边楼盘的影响等。

随着房地产市场的发展变化，监测分析需要进一步创新思维，采取多样的分析手段，探索房地产市场分析模型，进行专项性课题研究，不断适应新形势下对于监测分析工作的新要求。

随着交易管理体系的健全，对市场监测分析将会提出更高的要求，而交易管理体系的健全发展又能为市场分析提供更为详实可靠的基础数据，同时在高新科技的支持下，市场监测分析的手段也将更加先进丰富。

市场监测分析需要不断创新系统建设。地理位置是影响房地产市场的主要因素之一，因此在进行房地产市场统计分析时通常会以地理区域作为条件，基于gis技术的房产信息管理系统能够为使用者提供直观形象而又具体的房产信息，将gis技术应用于监测分析系统，就能根据区域要求精准地分析特定区域的市场情况，以更加灵活的手段分析局部市场与整体市场的情况。

监测房地产市场异动情况也是市场监测分析的重要任务，目前主要是依靠人工统计的方式才会发现市场的异动情况，为加强监测力度可以在系统中针对成交量、成交价格等敏感因素设置异动条件，系统的实时统计结果一旦触发异动条件就发送提示短信，这样就能更加及时地掌握市场动态，对特殊情况进行及时的分析处理。

2.不断提高统计分析方法。

价格是房地产市场的重要因素，预判价格走势也是市场监测分析不可回避的话题，根据匹配本地市场的专业价格判断模型，结合本地历史数据和各类影响因子，形成较为科学的价格模型，为价格走势预判提供科学依据。

3.建立广泛的互通共享和合作交流机制。

为了更为系统地分析房地产市场运行情况，不光需要了解房屋交易系统内部的数据，还需要通过对金融、统计、住房公积金、公安、评估等多方面的数据进行整合分析。而公安、税务、金融等部门的工作开展也需求房地产市场相关数据的支持。为了适应社会发展的需求，提供更为便捷高效的社会服务，这就需要包括房屋交易管理在内的各个政府职能部门之间，利用“互联网+”等信息化新技术实现数据互通共享，建立更为广泛的合作交流机制，从而为广大群众办事提供便利。

在逐步健全的房产信息系统和日益完善的统计分析方法的支撑下，市场监测分析将更加全面准确地分析房地产市场情况，向社会及时发布市场动态，为房地产市场的发展指引道路，为政府制定房地产相关政策提供依据。市场监测分析承担的责任重大、意义深远，需要每一位分析人员创新思维、开拓进取，为监测分析工作的发展贡献力量。

房地产市场的分析调查报告论文篇八

摘要:文章在阐述国家9月以来房地产有关经济政策、介绍各个一线城市房地产动向的基础上,讨论了河南省新乡市的环境状况和市场状况,指出了新乡市房地产市场可能出现的局面以及应对措施。

在20全球经济危机的大环境下,我国连续出台了一系列刺激消费和拉动内需的措施,其中也包括针对房地产的各项救市政策,主要集中在降息、降税、经济投入等方面。央行从年9月16日起到年底,连续5次降息,且下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。10月22日晚,相关部门也共同出台了一系列刺激房地产市场的政策:如个人首次购买90m2及以下普通住房,契税税率下调到1%;个人销售或购买住房暂免征收印花税;个人销售住房暂免征收土地增值税;房贷最低首付款比例调整为20%等。以“国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见”为代表的新一轮房产救市政策的推出放宽了二套自住房贷款限制,加大对中低价位、中小套型普通商品房建设项目的信贷支持、取消城市房地产税等。除此以外,为了应对金融危机,政府还实施了“一揽子”计划,把扩大内需、振兴产业和科技支撑结合起来,仅国家的4万亿元投资计划中,与房地产业有直接关系的就占32%。

1各级地方政府措施。

中央的措施只是在宏观层面上,具体到每个省、市,因为各地的情况不同,各地方政府也因地制宜,在宏观政策下做出了进一步的调整,调整措施主要分为放宽条件、调整公积金贷款政策、减税和降低准入门槛4种。

1.1放宽条件。

南京市在2008年第一季度放缓了土地推出的节奏,淡化了开竣工时间,南京国土资源局在7月建议今后控制未来单宗用地规模,降低单幅地块的出让金总额,并延长出让金额较高地块的付款期限。天津和武汉也在随后的土地拍卖中减少了近一半的供应。上海在此轮调整中略显稳重,它的方式是对现行基准地价进行重新评估,而这样一来土地价格将有更新的机会。

1.2调整公积金贷款政策。

河南省政府2008年8月23日召开经济运行会议,会中提出购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的首付房款比例由目前的30%调减为20%,最高贷款额度根据各市房价情况将适当提高,贷款期限可延长20~30年,住房公积金交付人在全省范围内,可异地申请办理住房公积金贷款购买住房。

1.3减税。

为促使楼市回暖,各地相继出台了以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的购房政策,以期市场重回健康的轨道。如福州对契税减半放宽预售:在一定条件范围内,可享受契税减半征收等相关税收优惠政策,放宽预售许可证门槛,缩短了开发商回笼资金的周期。重庆则规定凡该市农村居民,在重庆首次购买一套建筑面积90m2以下(含90m2)普通商品住房(含二手住房),其购房单价在重庆市国土房管部门公布的市场均价以下的,免征契税。而长沙推行的是货币补贴,具有经济适用住房购买资格的城市居民,在购买普通商品房时,由政府给予货币补贴、基础设施配套费、劳保基金、人防易地建设费等多项房地产税费减免或延迟收取。

各项刺激和优惠措施出台后,进入以来,房地产市场在前期强有力的政策调控下,人们的购买欲被释放,各地的房地产市场都在不同程度上出现了成交量回升、价格上涨的局面。

房地产市场的分析调查报告论文篇九

全球科技革命正孕育着新的产业变革。世界各国为寻找下一轮经济增长动力，开始大力关注对国民经济发展和国家安全具有重大影响力的战略性新兴产业的培育，以新一代信息技术、节能环保、新能源、新材料等为代表的新兴产业正在引领新一轮科技浪潮。与传统产业不同，战略性新兴产业具有战略性、先导性、可持续性、动态性等特征，这就对融资渠道的选择与创新应用提出了新的要求。

成长型企业是战略性新兴产业的重要力量。面对战略性新兴产业发展的新机遇，推动成长型企业战略与管理变革，创新成长型企业融资渠道，是培育和发展战略性新兴产业的关键环节之一。

结合战略性新兴产业特征和各种融资渠道的特点，赛迪顾问认为，成长型企业在选择融资时首先应合理利用政府杠杆拓展融资渠道，积极利用政府的产业扶持基金和科技创新基金；其次应积极密切关注民间资本和外资投资动向，合理利用民间资本和外资；再次，要用活股权融资，重点关注上市融资、增资扩股、创投及私募股权基金以及产权交易等融资方式；最后，在选择债权性融资时，应重点关注担保融资、中小企业集合债、融资租赁以及资产证券化等创新型的债权融资方式。

在此视角下，赛迪顾问认为，成长型企业应当抓住战略性新兴产业发展机遇，大力拓宽融资渠道，并采取有针对性的投融资策略。

制定一个总体目标。成长型企业应当以上市作为企业中短期目标，以企业目标升级带动业务结构升级，形成现有业务（产品）、战略业务（产品）和新兴业务（产品）层次鲜明、阶梯发展的业务（产品）体系，获得资本市场或投资者的垂青，通过资本运营为企业发展提供外部动力，将企业建设成为战略方向明确、主营业务突出、公司治理规范、人才结构合理、运营管理完备、盈利水平良好、经营风险可控的现代化企业。

明确两个基本策略。成长型企业应当以产品经营和资本运作作为企业的两个基本策略不动摇。产品经营是企业经营的基本策略，资本运营是企业经营的高级内容。两者相辅相成、密不可分。资本运营需要产品经营提供契机，产品经营又需要资本运营提供与之相适应的资本，在战略调整的总体框架下，两者只有有机结合，同步推进，协调发展才能取得成功。赛迪顾问多年的战略咨询及资本运作经验表明，在企业运营的全过程中，我们务必贯彻协调发展观的观念，妥善处理好产品经营和资本运营两者的关系。

坚持四项基本方针。成长型企业在融资的过程中一定要注重坚持战略导向、纵横并举、内外协同、产融融合四项基本方针，确保企业融资的成功。从战略导向上来看，成长型企业的资本运作必须以企业业务发展战略为出发点，必须从战略的高度进行规划；从维度上来看，纵向整合产业链，提升业务的专业竞争力，实现从产品竞争到产业竞争的`转变。横向并购同行业企业以提升市场份额，同时，进入新的业务领域扩大规模；企业在整个资本运作过程中要注重加大内部资源整合，提升企业的业务协同性。同时，加强外部资源利用，通过资本运作提升核心竞争力。企业必须具有国际视野，通过资本运作快速增强竞争力，同时，巩固企业在同行中的知名度和地位，树立国内或国际化的品牌。另外，企业必须坚定不移的把业务经营作为首要任务，为产融结合奠定坚实基础，并在业务经营的基础上开展金融运作，为业务经营提供强大的资金支持和融资保障。

九项措施内外并举。成长型企业在融资的过程中，一定要采取措施使得内外的能够协调发展，更好的为企业资本运作服务。在对内方面，注重战略先行，以确定清晰的发展战略，并在此基础上注重技术为本、营销为上的策略，以确保企业稳定成长并实现产品市场的多元化。强化企业管理，在规范公司治理结构的同时注重人才的储备与培养，采取适当的激励措施确保优秀人才的保留；在对外方面，成长型企业要注重与政府政策和政府资本的对接，寻求资本的帮助，探求企业的多种融资渠道。另外，成长型企业在资本运作的过程中要注重对专业机构的运用，借助外力寻求专业指导以保证企业融资的成功，并在此基础上提升企业的形象，提高企业知名度。

房地产市场的分析调查报告论文篇十

摘要：随着社会的进步，我国企业在不断地发展壮大，同时许多企业对多元化经营及财务风险的影响开展研究。多元化经营是企业发展必走之路，它有许多优势，但也将带来诸多的财务风险。此文从理论、含义等多方面分析多元化经营与财务风险之间的关系，并提出了相应的策略和倡议，继而探讨多元化影响财务风险的理由，最后提出制约多元化财务风险的措施及策略。

关键词：多元化经营财务风险风险制约。

由于当今社会在市场经济方面发展越来越快，因此实现可持续性发展、走向多元化经营是必定的。国内大多数企业都积极实施多元化经营，各企业之间不但要面对本土企业的挑战，还要面对外国资本的直接战争。由于企业多元化有许多优点，也会带来诸多的财务风险，但是各企业都深知企业的发展必须拥有足够大的利润空间，这便是各大企业走向多元化经营的根本目的。

一、企业多元化经营及财务风险的基本内容。

（一）多元化经营的含义。

多元化经营，又称多样化经营。指的是企业同时生产或者经营不只局限于一种产品或行业，而实行跨产品、跨行业的经营扩张。多元化经营管理在企业发展到一定规模之后，在继续发展原产业、产品的同时，开发跟原产品不同种类的新产品，再次进军新市场。因此，这也是企业经营不只局限于一种产品或者产业，而实行跨产品、跨行业的经营扩张的模式。企业多元化经营，是企业发展多品种及多种经营的长期计划，有利于企业向前景好的新行业进行扩张，推动企业的发展。

（二）财务风险的综述。

财务风险，是指公司在财务活动过程中，企业财务经营效果不佳，无法预料或者制约，而使财务状况具有不确定性，财务风险是企业管理过程中必须面对的一个现实理由，财务风险是客观存在的，企业管理对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不能够完全消除风险。企业的财务风险可以分为市场风险和非市场风险，其中市场风险指的是因市场的波动导致企业受益减小，同时负债成本增加的现象；非市场风险是指市场风险以外，影响企业受益的因素，如交易对象的信用风险、交易法律合同风险、企业管理风险等。

（三）多元化经营与财务风险的关系。

企业实行多元化经营可以增加企业的利润，同时可以分散企业财务的风险。由于同时经营多种产品，某些产品因滞销而产生损失，可能会被其他产品带来的受益所抵消，因此避开了经营但是产品造成全面亏损的风险；其次由于投资大、回收期长、风险高的投资项目，可能寻找共同投资的合作单位，以实现收益共享、风险共担，因此分散投资风险，避开因企业独家承担投资风险而产生财务风险。

二、我国企业多元化经营存在的理由。

（一）财务人员缺乏风险意识。

企业只要有财务活动，必定存在风险。现实工作当中，许多企业财务管理人员意识淡薄，是企业多元化经营中普遍存在的理由。由于我国市场已经成为买方市场，企业普遍存在产品滞销现象，一些企业为了增加销量，扩大市场占有率，采用赊销方式销售产品，企业应收账款剧增。同时，由于企业在赊销过程当中对客户信用等级缺乏了解等，目盲赊销，造成应收款额失控，大量款额无法回收，因此严重的影响了企业资产的流动性以及安全性，给企业带来巨大的财务风险。

（二）财务管理决策缺乏科学依据。

目前，我国企业的财务决策普遍存在着主观决策和经验决策现象，致使决策判断错误，从而导致经营理由的出现。如：在固定资产投资决策的过程当中，由于对投资项目的可行性缺乏分析和研究，导致投资失误、失策发生，决策失误使投资项目不能带回预期收入，导致给企业带来巨大的财务风险。

（三）业务分散，竞争力弱。

我国企业目前都存在人员分配结构不合理、管理混乱的理由，并且各企业为了获取经济效益，大力建设多个子公司，而子公司往往只从自身的发展出发，在业务上呈现出多样化，这就直接导致整个企业的子公司虽然数量庞大，但是在竞争力上缺乏相对优势，并且业务相对分散，甚至各子公司为了争取业务，相互之间形成恶性竞争，导致企业缺乏合力，所以无法得到快速发展。

三、多元化经营财务风险的相关制约措施。

由于我国企业在多元化经营过程中面对着诸多的财务风险理由，所以，企业要想提高财务制约水平和制约能力，就必须采取一定的措施。

（一）提高多元化经营财务风险制约意识。

目前我国的企业普遍存在对财务风险意识不足、未形成完善的财务风险制约体系的理由，这是导致财务风险理由的主观上的理由。所以，要想对财务风险实现有效的制约，实现企业的良性发展，就必须提高企业的风险制约意识。可以在多元化经营下建立完善的财务风险制约体系。在这个方面，企业可以根据实际情况来选择合适的筹资方式，以减少财务成本，减少企业的负债，对企业的经营成本实现更好地制约，以高度的资产流动性来保证企业流动的充裕性，这样既可以有效降低财务风险，又可以防止企业经营过程出现的紧急状况。

（二）建立完善的多元化经营环境下的激励约束机制。

企业经营者在进行多元化经营决策时，可能出现道德上的理由，或者出现“逆向决策”现象，为了应对这些理由，企业可以经过实际的调查，制定一套具有实用性的激励约束机制，以提高多元化战略的成功率，最大程度地降低财务风险。

多元化战略应用于企业的经营，对其应用效果的判断不能仅从短期内给企业带来的经济效益出发，而是要关注其是否对企业的长期发展有益。制定相应的激励约束机制要能使企业收获更大的经济效益，要能增加企业的经营时间。基于这样的前提，企业经营者才会将注意力从短期效益转向长远利益之上。需要注意的是，制定的激励约束机制需要与员工的工资、年薪等具有一定联系，这样才能起到激励制约的效果。

（三）提高预测水平，合理安排筹资方式。

对企业实行多元化经营需要对企业的财务资源进行强化，所以首先就需要对未来流的水平进行提前准确地预测，这样可以向企业提供及时有效的预警信号，企业经营者根据信号可以及时采取措施预防财务风险的发生。为了实现对流水平的准确预算，企业应事先对产品数量、销售额等情况作详细的汇总处理，并以数量化的形式来反映流量、投资计划、未来收益等方面的实际情况，然后根据预算结果来对未来企业的收支情况进行预估。其次要提高流水平。在这一点上，企业可以以一项较为成熟的业务作为主业，来为企业的经营提供充足的支持。另外还可以适当发行股票，合理安排负债偿还的期限，降低财务风险，防止流出不足的现象。第三可以扩宽企业的融资和筹资渠道。通过与各类金融机构之间保持良好的沟通来保证金融信息的来源，从根本上较低财务风险的发生机率。

（四）选择适当的新业务。

要想在多元化经营环境下实现对财务风险的有效制约，适当选择新业务来提高企业竞争力是一个不错的选择。但是在选择新业务时要保证其科学性，并注意企业是否已经具备能适应其发展的足够资源。目前我国的企业在发展新业务时，普遍存在对业务的判断准确，但是后期的发展却无法收获良好的效益的理由。所以企业在进行多元化经营时，需要努力培养新业务的核心竞争力，以创新作为企业发展的灵魂，以创新能力作为提升企业核心竞争力的动力。并且企业要加大资金投入作为增强新业务研发能力的坚强后盾，同时重视学习相关的新技术和新技能，来不断提高企业的研发水平。

（五）加强业务资源整合，降低整体财务风险。

企业在实行多元化经营时，不可避开地存在财务协同，所以企业应根据实际的情况对各项业务进行适当的整合。这就对企业的财务管理模式提出了一定要求。目前我国企业的财务管理模式一般分为集权型、分权型和集权与分权结合型。通过长期的时间证明，集权型财务管理模式更有利于企业的发展，可以实现对财权的有效制约，避开重大的财务风险。集权型财务管理模式一般要求对企业资金进行集中管理，并合理整合采购、生产、销售等各个环节，最大程度地降低企业经营成本。另外，对企业其他资产进行整合也可以有效提高对资产的利用率，提高企业效益。

四、结束语。

由于企业多元化经营有许多优点，同时也会给企业带来一定财务理由，只要采取正确的措施、相应的技术和管理经验，有雄厚的资金做支持，便能够有效地降低企业面对的财务风险，提高企业的市场竞争力，使企业在激烈的市场竞争中保持良好的发展势头，从而推动企业的快速发展。

参考文献：

[1]谢加涛.企业多元化经营与财务风险制约[j].绿色财会，2011，（6）。

[2]马忠，刘宇.企业多元化经营受政府干预、企业资源的影响[j].中国软科学，2010，（1）。

[4]崔茜.多元化经营与企业经济效应相关理由的理论分析[j].东岳论丛，2010，（5）。

房地产市场的分析调查报告论文篇十一

房地产作为支柱产业，为开发区人流、物流的聚集；改善居民的居住条件；带动相关产业发展；拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场仍处起步阶段，还没有形成完善的市场运行机制和诚信机制，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、物业管理不规范等问题时有发生，房地产市场既是工商执法的重点，监管的难点，维权的焦点，也是关系群众切身利益的热点问题。为此，工商局把整顿和规范房地产市场作为加强工商监管和执法工作的重点，努力探索长效监管治本之策。

我局共受理调解消费者投诉69起，其中房地产投诉达39起，占消费投诉总量的56.5%；消费者投诉87起其中房地产投诉39起，物业公司投诉5起，占消费投诉总量的50.5%；上半年投诉23起其中房地产投诉8起，物业公司投诉1起。占消费投诉总量的39.1%。虽然从历年的同期对比上看，房地产市场的投诉有了一定的减少，但投诉量仍居高不下。

(一)虚假宣传，误导消费。房地产广告存在不规范广告行为和虚假、夸大宣传等问题，侵害了消费者的合法权益。主要表现在：一是未经工商部门登记审批，违法发布广告；二是广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容；三是广告华而不实，夸大其辞，含有虚假内容，以及承诺与实际不符或无法兑现的内容，欺骗、误导消费，是商品房销售中大量纠纷产生的源头。

（二）房屋从面积到质量都成问题。

交房时，业主经常发现面积有问题：一是产权登记的面积与合同约定面积有误差；二是业主自己测算了面积与合同面积有误差。前一种情况，业主依合同的约定及法律规定，即可找到依据与开发商论理或依法解决；后一种情况，则很难解决。一是产权证未办，开发商往往推辞应以产权登记面积为准，待产权证办后再行处理；另一方面，业主也不能拿出权威的测量结果作为依据与开发商理论，因此，使得面积纠纷难以说清也就无从解决。同时，房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点，由于开发和销售总量的加大以及小区规模的增大，渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的，因而形成团体纠纷。

（三）无证售楼，产权难到手。

部份开发商未取得售楼资格即擅自预售房产，甚至在缺少诸如《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等的情况下就开始预售房产，让购房户承担很大的风险；有的开发商存在擅自改变登记事项，未经核准登记擅自改变法定代表人、股东、住所甚至抽逃或虚假出资等违法行为。部分业主入住以后，迟迟拿不到房产证的情况很多，有的往往是一幢楼甚至一个小区的业主均拿不到房产证，因而形成大量纠纷，影响面很大，解决也相当困难。究其原因，往往是前几年房地产市场不规范，开发商手续不全或欠缴有关税费所致。

（四）形成炒房热。房地产消费市场存在的又一突出问题是房地产投机严重，特别是大量浙江投资商资金的涌入给本不成熟的市场带来更大的波动。一手楼盘经过投资商的推迟抛出，投资商的不断哄抬，不太规范的市场用作，造成房地产价格浮动严重，极大地损害了消费者的经济利益。

（一）房地产企业存档，广告发布备案制度。

工商局在在把好房地产主体准入关的同时，加强了对开办房地产企业的审核登记，重点检查虚假出资、抽逃资金、弄虚作假骗取登记的行为，对不符合法定条件的坚决不予登记注册，对无照从事房地产经营的企业坚决予以取缔。同时将房地产开办企业的出资情况、股东资料以及各项资质证照统一制作存档，采取实时监控。对于房地产企业的宣传广告、楼书、海报、传单等对外宣传实行审核把关，决不让欺骗消费者、误导消费的原因出现。

（二）维权点建设和房地产企业联络员制度。

在充分发挥“12315”消费者申诉举报网络的作用，认真受理消费者房地产申诉，积极调解房地产消费纠纷，坚决查处侵害消费者合法权益案件的同时，进一步完善与相关行政执法部门的联动协作，建立维权协作网络、执法责任制和社会监督网络，强化监督制约机制，切实维护购房、住房消费者的合法权益。同时在盛鑫房产、东海商务广场、逸涛商城、东侨花苑、九龙的五个房地产物业区设立“12315”维权点。在辖区内的20家房地产企业设立联络员，建立联络员培训制度，宣传法律、法规和相关诚信经营理念的同时由联络员及时向工商机关传递信息，对房地产企业进行动态管理。

（三）建立网上公示制度，促进诚信制度的建立。

工商局利用网络信息手段，将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。并在网页上设立“三栏”：即消费者投诉专栏、征求意见栏和房地产政策信息栏，通过网上受理消费者投诉、收集信用信息，介绍房产政策和企业信息，为房地产市场监管、公众房地产信用信息查询和违章违法行为投诉提供有效途径，逐步形成“诚信为本，操守为重”的良好风尚，促进房地产业诚信度和服务水平的提高。

（四）细化片（段）长企业监管职责，提高监管效能。片（段）长作为企业直接监管责任人，长期以来对房地产企业的监管存在工作目标混乱、责任模糊、职责不清的问题。在落实片段长责任制中，采取“段长问责、内外互动、领导包片（段）、绩效挂钩”的方式，实行四个局领导挂点四个片区，对片区工作实行直接指导，并将内情人员补充到每个片区，改变了以往单一由片（段）长实行个人巡察的方式，做到成立巡察组，落实巡察职责，明确分工责任到人，做到了片（段）长工作的“四强化”。一是强化片（段）长责任意识，要求片长切实履行片区监管职责，严格规范八项巡查流程，做到不放过任何案源，不错过任何违法行为；二是强化片（段）长工作效率，开展“掐表记时操作”,实时录入巡查、专项检查和企业回访信息；三是强化片（段）长数字化水平，熟练掌握和应用工商各业务软件操作流程，对各种数据录入达到“快、准、全”；四是强化片（段）长服务意识，充分应用工商事务提醒制和工商事务指导制，实行人性化监管。同时实行“定向采集、定向录入、实时监控、动态管理”的监管模式。使片（段）长明确了具体监管对象、监管内容及监管程序，为加强企业监管找准了切入点，有力推动了工商机关由以往侧重个体巡查向全面监管片区房地产企业的转变。

（五）全面推行“工商事务指导制”与“工商事务提醒制”，加强与房地产企业间的.联系。工商局进一步创新服务举措，采取人性化管理与温馨式服务相结合的工作理念，按照“信息锁定、网络传送、跟踪服务、适时反馈”的工作方针，率先出台了“两制”服务举措，用以破解当前在贯彻落实省局“35条”遇到的涉及法律法规和具体行政行为上的难题和障碍。通过采用口头、书面、电话、短信、网上及现场指导方式，分别从10个方面工商事务进行指导和提醒。开展指导制与提醒制以来，对房地产企业的注册登记、及变更等事项中存在的问题，及时发放《工商事务提醒书》、《工商事务指导文书》对工商事务进行有效指导，主动为房地产开发企业服务，寓监管于服务中，更新了监管理念，体现出柔性执法、人性化服务，同时提醒企业在办理相关手续，主动改正轻微的违法、违规行为，减少了违法违章行为的发生。要求片（段）长分组对监管的房地产企业进行走访，向企业了解相关情况，向企业宣传订立合同、销售等后续行为中诚实守信等相关必要的知识以及开发区招商引资的优惠政策，并做好法律法规的训传和咨询服务等工作，及时征集企业发展中存在的困难和问题，积极为企业解疑释惑、排忧解难，较好地增进了与企业的联系，实现双方的良性互动。

（六）推进企业信用监管。为更加规范房地产投资等大型企业的发展，实施信用标准化管理，提升科学监管水平和执法效能。以企业信用情况为依据，建立了《开发区工商局经济户口量化管理体系》，促进监管职能到位和企业的良性发展。为掌握房地产业从开业、发展、变更、终止的全过程，特别是企业开展经营活动的整个运作过程，东侨工商局以经济户口为载体，将市场经营主体的主体资格、年检情况、履约情况、信誉状况、经营状况、失信记录、违法行为以及与市场经营主体信用有关的其他信息如实录入经济户口档案，并按辖区监管信用信息评分标准，将区内房地产企业分为a、b、c、d四类信用等级，逐步建立起动态性、完整性的信用信息库和信用评价体系，在此基础上按信用等级全面开展分类巡查监管工作，从房地产广告、合同、登记事项、消费投诉等几方面深化动态执法监管。同时利用监管执法中掌握的企业信用情况，全面实施房地产经营主体违法行为公示制度，对日常监管工作中查处的各种违法违规行为，在适当的场所或适当的范围予以公布，以惩戒违法者，警示其他经营者。建立市场经营主体不良行为和良好行为记录管理系统。将有严重违法行为的房地产经营企业锁入“不良行为警示记录系统”，在锁定期限内限制其相关行为，并在网上公示，向社会发出警示，维护房地产交易安全。将房地产经营信誉良好的企业，输入“良好行为记录系统”，向社会公布，积极促进企业信用体系建设。204月，开发区管委会在区工商局实践经验的基础上，召集包括国地税、房管局在内的15个联动部门主要负责人专题讨论通过《开发区企业信用信息归集与联动管理办法》，以管委会文件下发，并成立企业信用联动建设协调领导小组，建立联席会议制度。信用监管模式的推行，信息归集与联动管理办法的应用使房地产开发企业的监管走上了一条“稳步、长效”的道路。

房地产市场的分析调查报告论文篇十二

经过20多年的金融体制改革，东莞市已从原来单一的金融服务发展到现在的多元化金融服务。以银行业为主体的东莞金融服务体系初具规模,金融业务规模日益扩大,金融领域对外开放步伐进一步加快,辐射能力不断增强。全市目前拥有各类金融机构50多家,成为广东省金融机构种类最为齐全的地级市,涵盖了银行、信托、保险、证券、期货等金融支柱产业。东莞现有政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、外资银行、农村信用社、邮政储蓄、非银行储蓄机构和担保公司等金融机构，密集程度居全国地级市首位。东莞金融总量列全省第四位，仅次于广州、深圳、佛山。上半年，东莞银行业金融机构实现利润达29.65亿元，同比增长9.13%，盈利水平创历史新高。东莞的不良贷款稳中有降，一直被誉为广东的“金融绿洲”。到205月底，不良贷款比例降至3.42%，远远低于全省平均水平。在去年中国人民银行广州分行课题组对全省区域生态环境评估中，东莞金融生态环境指数更是位列广东各城市之首。

1．经济繁荣是金融发展的主要动力。经济决定金融。东莞经济的持续、稳定、快速发展为金融发展奠定了良好的基础。改革开放以来,东莞保持着超常发展态势,国民生产总值一直均在20%的速度增长。2006年东莞市完成国内生产总值2624.63亿元，比上年增长19％，经济总量位居全省第4位，约占全省的十分之一，财政总收入突破400亿元，达到406.54亿元，比上年增长22.5％；我市gdp、规模以上工业总产值、固定资产投资、社会消费品零售总额均居全省地级以上市的第四位，外贸出口总额排名第二。居民收入稳步增长，城市居民人均可支配收入25320元，比上年增长10.7％，农民人均纯收入突破1万元，达到10530元，增长7.0％。中国社会科学院在北京发布《中国城市竞争力蓝皮书》，东莞的城市综合竞争力在两岸四地200个地级以上中国城市中排名第15位。东莞已有15000多家来料加工企业,加工贸易也经历了从无到有,从初级到高级,从资金密集型为主到技术密集型为主,从服装、五金、制鞋、家具等低技术产业到it业等高等高新技术和信息产业的发展过程，并形成了以电子及通讯设备制造业、造纸及纸制业、食品饮料加工制造业为支柱的现代化制造体系。现在世界上大多数工业产品都可以在东莞企业群体的“工业生物链”中找到其相配套的行业和产品。在消化外资基础上,民营经济自主创造的势头越来越猛,至2006年底，东莞市个体工商户、私营企业登记注册户数达到37.5万户，注册资金达662.5亿元，分别比上年末增长16.3%和23.7%，迅速崛起的民营经济又为全市金融快速增长添注了新的活力。东莞经济的快速发展为东莞金融业的繁荣提供了源源不断的动力。

2．地方政府端正经济发展的指导思想，为东莞金融安全运行创造了好的社会经济环境。多年来,东莞市委市政府不仅以科学的发展观，促进经济繁荣，为东莞金融业的发展奠定了坚实的基础，而且还直接对金融工作给予了大量的正确指导和支持,为东莞金融的发展营造了一个良好的外部环境。主要措施有：一、不能贷款搞非生产性建设,提倡通过加强管理,增收节支,提高效益,加强自身积累去增资减债,二、当地政府在不干预金融的同时,对金融工作一贯大力支持,千方百计防范和化解潜在的`金融风险。具体的办法是：1、成立市金融债权领导小组,联合打击逃废债行为,维护了良好的信用环境等等；2、当地政府将资产负债率等几项金融指标纳入对镇(区)领导干部工作业绩考核,市委市政府领导亲自监督检查镇(区)属企业大额贷款和还本付息情况；3、在市政府牵头下,建立了包括市政府、金融服务办公室、人民银行、银监局、各银行机构、证券期货机构和保险机构等单位在内的全市金融机构联席会议制度,以解决辖区金融机构在支持地方经济发展和自身发展中出现的新情况和新问题,确保辖区金融体系稳定,促进全市金融业的快速健康发展。

3．高效的监管和优质服务是东莞金融发展的保障。一直以来,东莞金融管理部门奉行监管与服务并重的原则,认真处理好监管、协调、服务三方面的关系，在强化金融监管、优化金融服务方面做了大量基础性工作。人民银行东莞市中心支行一直以保一方金融平安为己任，以创建东莞金融安全区为目标，不断完善金融监管和风险防范体系，较好地履行了央行监管职能，营造了平稳健康的金融环境，树立了央行的权威形象，为东莞市创建金融安全区工作打下了良好的基础。在历年的金融监管工作中，人民银行东莞市中心支行紧紧结合东莞的实际，抓住三个重点：一是始终把依法独立履行监管职责与积极争取地方党政支持紧密结合起来，在加强金融监管中正确认识和协调与地方党政的关系，通过改善金融服务，大力支持地方经济发展来赢得地方政府对金融监管的支持和配合；二是在摆正自己位置的前提下，立足服务，监管与服务并举，寓监管于服务中，认真履行好协调、服务职能，取得各金融机构的协作和配合，提高了金融监管效果；三是加强自身建设，建立一支政治过硬、业务优良、作风清正、纪律严明的金融监管队伍，为发挥央行在创建金融安全区工作中的作用提供有力的保证。

4、东莞金融机构稳健经营的指导思想是东莞金融稳定发展的内在因素。改革开放以来，东莞市的资金一直处于比较宽松的状态，但东莞金融机构始终保持清醒的头脑，按照国家的金融方针政策，守法经营、稳健经营。尤其是近年来，东莞金融机构不但注重发挥自身优势，积极拓宽业务领域，加快金融创新，更加着重树立内控优先、稳健经营的理念，始终将内控制度的建设和完善作为有效防范和控制金融风险的重要手段，狠抓内控制度落实。在“安全性、流动性、效益性”的“三性”原则的指导下，各金融机构合理运用银行资金，适当调整银行的存贷款结构，不断优化信贷资产，有效保障了区域金融持续、稳健发展。

三、进一步促进东莞金融发展的对策和措施。

1、金融机构要高度重视支持东莞产业集群发展及中小企业、民营企业发展。金融机构应大力支持东莞推进产业升级，在符合国家宏观调控政策的前提下，加大信贷支持力度，推动东莞市产业集群向更高层次、更高水平发展，努力提供更多、更有效的金融服务。一是结合自身特点，建立健全相关的金融服务机构。各银行可以根据自身实际情况，设立相关的服务机构，配备高素质的金融服务人员，专门为中小企业、民营企业提供个性化服务，积极扶持相关企业的产业升级和集群发展。发表论文。二是积极争取上级行的支持，扩大对中小企业及民营企业流动资金的贷款审批权限。东莞极具发展潜力的电子信息、毛织、服装、家具、五金模具等产业集群均以中小企业、民营企业为主，各金融机构要积极向上级行反映东莞经济发展的实际情况，争取扩大相关的贷款审批权限。三是提高信贷工作效率，适度简化贷款手续。在保证贷款质量的前提下，适度简化贷款手续，减少审批重复环节，逐步探索建立优质企业贷款申请“绿色通道”制度。

2、银行要把好关，继续坚持降低不良贷款工作不动摇。发表论文。东莞各商业银行要按照降低不良贷款决心不动摇、方向不改变、力度不减弱的总体要求，密切跟踪分析宏观经济和货币信贷发展走势，密切关注重点行业贷款质量变化情况，切实加大对小企业和农村信贷的支持力度。要按照国家产业政策和产品目录调整好信贷结构，有保有压，防止产生新的不良贷款；要以建立科学的内部经营业绩评价体系为重点，把注意力放到转变增长方式、调整资产结构和清收盘活不良资产上来；要加强对产能过剩行业、高耗能行业及部分类别的项目贷款监控，密切关注中长期贷款快速增长可能产生的信用风险，严格贷款审批条件，加强贷后跟踪管理，继续加强降低不良贷款考核。

3、强化创新竞争意识，形成独具特色的经营优势和特色。发表论文。面对居民旺盛的潜在理财需求,全市各金融机构，尤其地方商业银行和农村信用社,要通过强化市场意识,创新意识,竞争意识,树立科学的经营策略,注重特色化经营,注重服务质量,注重业务品种创新。通过贴近市民,贴近市场,贴近社会,发现需求,创造供给,形成自己的品牌,形成独具特色的经营优势和特色,尽可能去满足客户多元化的需求。要适应我市世界知名企业众多、金融服务需求准确细致的特点，着力构筑覆盖全社会的专业化、特色化、现代化的金融服务网络，以高新技术手段改造现有的服务设施，改进服务手段和服务方式，用先进技术创造新的市场需求，拓展新的服务领域。要加快金融产品创新本土化进程，要以市场需求为导向，在资产业务、负债业务、中间业务等业务品种方面加大创新力度，大力研发各种适合市场需求的金融产品，提高金融产品的技术含量。要丰富服务品种，加快引进和设计适应客观需要和风险控制原则的新型金融产品的进度，不断培植新的利润增长点。

4、大力推动社会信用体系建设。大力推进社会信用体系建设，协调各金融机构、各行业主管部门共同构建我市的信用信息采集平台，稳步推动建立以道德为支撑、产权为基础、法律为保障的社会信用制度，健全以个人信用为主体、企业信用为核心、政府信用为保障的社会信用体系，进一步完善信息信用披露制度和信用担保体系建设，形成信用监督、风险监控和失信惩戒制度，加大打击逃废银行债务行为的力度，定期公布逃废银行债务名单，提高社会信用意识，建设良好的东莞金融生态环境。

5、进一步提升金融服务质素，努力拓展金融创新空间。我市作为经济国际化程度较高的地区之一，各金融机构一定要把握国际金融业发展的新趋势和新特点，加快产品创新和服务创新的步伐，促进金融业务向国际化接轨。

6、金融安全与发展的关系，要用安全和发展总揽金融工作全局。金融安全与发展是一个辩证的统一体，安全是目标，发展是手段，只有通过推进金融的发展，在发展中防范和化解金融风险隐患，才能达到金融的安全。

7、提高金融债权办案执结率。司法部门应缩短金融债权诉讼时间，加大强制执行的力度，提高金融债权诉讼效率，使金融债权依法得到保护。

8、要积极探索多元化的担保方式。要积极探索由商业保险公司承担履约担保责任，研究扩展辅助担保方式，探索企业会员制担保和银企三方协议联保等，不断创新多元化的担保方式，拓宽融资渠道。

房地产市场的分析调查报告论文篇十三

广播电视技术监测是政府部门履行监管职能与确保安全播出的技术监管手段，也是主观机构实施行业技术质量评比以及规范化管理的基本依据，只有加强监测工作，才能最大程度改善广播电视行业节目播出质量，真正实现广播电视行业的繁荣发展。由此可见，在新媒体环境下，广播电视行业要想得到繁荣发展还需要做好监测工作，而对于这一点，笔者也提出了以下几点建议：

3.1提高广播电视监测法治化水平。

[1]王小军.新媒体环境下广播电视繁荣发展与监测工作的思考[j].中国有线电视,(1).

[2]杨苏卫.广播电视技术维护管理方式在新媒体背景下的改进探讨[j].新媒体研究,,2(6).