最新物业管理相关制度(大全10篇)

学会面对挑战和困难，坚持努力才能取得成功。在总结中，我们需要客观地反映事实，不夸大和缩小问题的严重程度。总结是一个锻炼动脑和表达能力的过程，我们要练好这门技能并善于运用。

物业管理相关制度篇一

频度：一天内办完二遍/天，消灭违章于未然每周三次100%。

标准：准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序：8：30—17：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。

8：30—17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案。

工作项目：浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗。

施肥：春秋季一遍，根据长势局部加施、灌木和粗生乔木春秋季多遍；

修剪整形、除杂草：冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园；

病虫防治：每月一遍，严重者半月一遍；

补苗：春夏季一遍，严重者随缺随补。

程序：7：00—9：30浇水、施肥；

9：30—11：30除杂草、整形、保洁；

13：30—15：30除杀虫、补缺、保洁；

15：30—17：00浇水、施肥。

工作内容：装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护；

道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯。

污水管二遍/季急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音；

程序：8：30—8：30向客服中心了解和处理业主保修、投诉。

9：00—17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案。

频度：每周三遍，5分钟内到达现场；

工作项目：地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂。

程序：5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁。

物业管理相关制度篇二

1、如果发生重大责任事故,部门负责人承担连带责任。

2、文明、和谐、优质服务到位,零投诉。

二、经济责任目标。

1、全面完成公司下达的各项任务;年计划利润***万元;月考核指标:***万元;直管队员年底达到****人;保洁人员***名。

2、负责人基本月资****元,浮动工资***元;年度结算时,按绩效完成情况实行一次性奖罚。

3、公司临时交办任务列入绩效考核之中统一奖罚。

三、措施保障目标。

1、自主制定绩效目标责任考核办法并认真实施;。

2、按时上报工作进度情况及各种报资料等。

(注:其他部门略)。

物业管理相关制度篇三

尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。

1.物业管理法规不完善

物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。

2.缺乏完善的业主自治制度

由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。

总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。

1.平衡物业市场的供给双方

就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。

2.强化业主的主体性地位

首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具体位置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。

在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于绝对强势的地位，在这种情况下，业主的空间被无限压缩，物业公司情绪执法，业主状告无门。面对这种现状，就应该从制度上进行思考，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够逐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够逐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。

物业管理相关制度篇四

１、对业主提出的各类咨询应做好记录，并予以答复。

２、对业主的误解，物管人员应进行必要的耐心解释。

３、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。

４、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。

５、回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。

６、回访后遇到的重大问题，应上报例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。

８、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题，应承诺解决的方法和时限，并做好记录，并在规定的时间内给予回复。

９、对已解决的问题按性质及需要在不超过三日或一周内回访业主，征求意见。

１０、对回访情况要做好完整地记录，且须由业主签字为证。

１、物管经理／主任每年登门回访2－5次，了解情况，解决问题、沟通关系。

２、小区物管员工按区域范围分工，每季回访1次。

３、利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。

４、有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。

５、小区设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交物管经理／主任及时处理。

６、作好回访登记。

（一）投诉事件的回访：

１、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理；

２、回访率应该达到100％；

３、应在投诉处理完毕后的三日内进行。

（二）维修工程的回访：

１、由小区物管员进行；

２、回访率应该达到30％；

３、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。

（三）业户报修的回访：

１、由物管管理员进行；

２、回访率应该达到30％；

３、应在维修完成以后三天以内进行。

回访人员领取《回访记录表》，通过与住户面谈、现场查看的方式进行回访，回访的内容包括质量评价、服务效果的评价、住户的满意程度评价、缺点和不足的评价、住户意见的征集，将回访的内容简明扼要地记录在《回访记录表》上，并请住户签名确认。

管理员每月末对回访的结果进行统计和分析，对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式上报物管经理审阅，并做出解决方案。

物业管理相关制度篇五

每年初，维修班按公司规定制定填写《公共设施保养计划》，并按计划对公共设施进行保养，填写《公共设施保养记录》。

（2）、公共设施损坏的发现。

护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内公共设施的状态。如发现设施损坏，须当填写《发现故障通知单》交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《发现故障通知单》，直接递交给管理处主管主任或质量管理部。

（3）、公共设施损坏的处理。

b、维修中心主管应对发现的问题处理情况进行跟踪验证。

（4）、公共设施的新建或改建。

公共设施的新建或改建由管理处负责与开发商或业主委员会确定方案，由工程维修中心负责实施。

2、房屋维修。

（1）房屋维修管理规定。

特制订本规定。

a、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题，要在交验单上分项注明整改项目并签字，由管理处负责联系开发商组织专人维修。维修后管理处实行消项验收，维修所发生的人、工、材料等费用由开发商负责。

b、用户房屋在保修期内出现质量问题，管理处在接到用户投诉和反映情况后，如果情况紧急，工程较小，涉及金额不大，则管理处维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告主管领导，联系开发商，由开发商找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中扣除。

c、属于用户在使用和改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。

d、如用户需要进行一般性的维修，可直接向管理处工程维修中心提出维修申请，由管理处维修中心进行维修，维修后由业主签名验收，维修中心按成本价格合理收费。

e、如用户提出大的维修申请，管理处工程维修中心应上报管理处，管理处派专职人员核实情况，制订维修计划，组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。

（2）维修工作流程。

a、按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达现场，进门前，必须先摁门铃/敲门（每次轻敲不超过三下）。

b、待用户开门后，用规范语言说明来意。征得用户同意后，方可进门。

c、先向用户询问情况及要求，然后仔细检查维修的部位，判断维修难易程度，估计工时及所需材料后，按公司统一规定的收费标准，向用户说明应收多少费用，待用户确认后方可进行维修。

d、维修过程中，如无必要，不得主动与用户交谈，不得随意到维修现场以外的房间参观。

e、维修完工并清洁现场后，礼貌地提请用户验收，待其确认后，再请其支付商定的费用，并请用户在派工单上签署意见和姓名。

f、维修中和离开时，均不得食用用户的饮料、食品、香烟等，不得收受用户的礼物、小费。

g、用户支付维修费用和签署派工单后，必须向用户致谢。

h、离开用户房屋时，须使用规范语言与住户告别，返回维修班或按上述规定进行下一个维修项目。

（3）房屋维修回访。

a、管理处指定专人负责组织每月定期的维修回访工作。

b、对房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墙开裂等）维修后，应随时观察效果，专人定期仔细检查，并作专项记录。

c、对业主室内的一般维修，每月按维修班提供的业主维修派工单随机抽样回访并作记录，派工单在20张以下的，均按固定值5张回访；派工单在20—50张之间的，抽取派工单总量的30%进行回访；派工单在50—100张之间的，抽取派工单总量的15%进行回访；派工单在100张以上的，均按固定值20张回访。回访至少一半是上门回访，其余可以是电话回访。

d、对公共部位的维修保养状况，除维修班长需每周巡视外，管理处维修主管仍应对公共设施的维修保养情况进行回查。公共部位维修派工单在30张以下的，均按固定值6张回查；派工单在30—50张之间的，抽取派工单总量的20%回查；派工单在50—100张之间的，抽取派工单总量的15%进行回查；派工单在100张以上的，均按固定值15%张回查。回查时仍填写回访记录表，表中业主签名栏由管理处主任签名确认。

物业管理相关制度篇六

一、公司在住宅小区物业管理范围内提供场地及停车管理服务，凡进出小区的车辆实行登记制度，并随卡发放车辆进出时间联系单，一车一卡，凭卡放行。

二、进入小区的车辆须服从当班保安人员指挥，驶停入不影响交通和业主正常使用的指定位置，禁止在小区停放3吨以上货车。

三、收费标准：

1、业主车辆收费标准：月票每辆每月60元，年票每辆每年600元。

2、外来车辆收费标准：月票每辆每月80元，年票每辆每年800元。

3、临时停车收费标准：累计时间在2小时以内不收费，2小时至12小时收费5元，12小时至24小时收费10元。超过24小时按此标准，每天(连续24小时)收费。

4、自行车停放，原则上不收取费用;摩托车、电动车、三轮车收费标准待小区内建好固定停车棚后另行制定。

5、本收费标准为20xx年度标准。

物业管理相关制度篇七

厦门市物业管理若干规定解读如下20__年3月24日，省十一届人大会第二十一次会议表决通过《厦门市物业管理若干规定》，新规6月1日起施行，《厦门市住宅区物业管理条例》同时废止。

一、业主大会召开问题。

1、《规定》明确要求建设单位承担起相应的责任。建设单位在物业管理区域符合召开首次业主大会的法定条件后30天内，应当向物业所在地街道办或镇政府提交成立业主大会的书面报告;建设单位未提供报告的，业主也可以向街道办等自行书面提出成立申请。

2、《规定》明确由建设单位承担首次业主大会成立所需的经费，并协助街道办或镇政府组织召开首次业主大会。

3、街道办或者镇政府应当在接到书面报告或者请求之后30天内成立筹备组。

二、对同一物业管理区内分期开发的物业，业主委员会成立规定。

对同一物业管理区内分期开发的物业，《规定》要求按照建筑面积比例预留未开发物业的委员名额，以保证后期业主的合法权益。

三、关于物业更换问题：旧物业被炒，2个月内须交接撤出。

1、《规定》明确，对物业企业要进行资质管理，加强信用评价和监管，建立诚信档案。对违法违规严重的物业企业要列入警示名单，2年内不得参加本市的物业服务竞标。

2、对那些物业服务合同到期或者业主大会表决“炒掉”的旧物业，《规定》明确，旧物业应在合同终止或者决定之日起60天内撤出服务人员，退出物业管理区域，同时移交有关资产、物品和费用。

3、拒不撤出的，建设行政主管部门要责令其限期改正;逾期不改则列入警示名单，处以5万元以上10万元以下罚款，并可依法吊销或提请吊销其资质证书。

四、物业经营收入须在显著位置公示。

1、《规定》明确规定，前期物业服务企业应当将扣除经营管理费用后的经营收入，自收到之日起30日内存入专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的30%。成立业委会后，具体管理成本与经营收入比例由业委会与物业服务企业进行约定。

2、新规实施后，没有业委会的小区公共收入将重点列入主管职能部门监管。新规明确，扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入应存入市建设行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。

3、《规定》还要求经营收入的收支应当在物业管理区域内显著位置和市建设主管部门的网站进行公示，业主可以进行监督。

4、专项维修金属业主所有。首期专项维修金由建设单位按照造价计算的投资总额的2%，在竣工验收备案前一次性划入专项维修金专户，并按栋(户)建账。

1、新规指出，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务，或者采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务。一旦违反规定，可由城市管理行政执法部门处以五千元以上二万元以下的罚款，如果情节严重还将列入警示黑名单。

物业管理相关制度篇八

目前山体公园与都市阳光之间还存在500米左右的长度未进行封闭隔离，随着山体公园的投入使用人流量必定会剧增，其中会有相当一部分为外来人员到山体公园活动，给都市阳光带来巨大的安全压力，建议地产尽快将此地段进行封闭以便控制外来人员通过此地段随意进入都市阳光小区，为业主创造一个安全有序的居住环境。

根据对都市阳光客户群体的分析，小区内有较多的老人；并且小区内目前未安装任何健身器材，小区内老人健身活动缺少场地及器材，很多老人迫切希望有一处健身锻炼的场地；目前山体公园内设置有门球场根据目前管理处对客户的了解，对门球活动感兴趣的顾客群体相对教少；建议将目前门求活动场地安装老人活动使用的康体健身器材以供老人锻炼使用。

目前山体公园共计有管理用房6间，其中预计物业作为管理用房使用2间；为增加小区的文化氛围，建立和谐社区；展现__的人性化服务，为小区中老年群体沟通交流提供一个好场地，建议在山体公园管理用房中设立一间为图书阅览室，（备注：只对__客户开放）配置书架一套，各类书刊、报纸、杂志等刊物预计费用为10000元左右。

为丰富__社区顾客的业余活动，让顾客充分感受到作为__客户的优越感及舒适感；建议在山体公园的管理用房中拿出两间开辟为棋牌室，只供__物业都市阳光、世纪华府专用；预计配置各种棋牌桌椅板凳费用为5000元。

__地产品牌进入瓦房店房地产市场已有5、6年的时间，经过这几年的发展及积累在瓦房店地区也积累一定的人脉关系。可以说，__地产品牌在一定程度上带动了瓦房店房地产市场的发展。

由于前期各个方面的问题瓦房店的客户也出现了部分对__品牌存在一定偏见认识的观点，在这种情况下，如何提升客户对__品牌的信任及追随，是摆在我们__人面前值得思考的一个问题；多年来具有良好的服务意识超前的服务理念一直是深圳企业的优势，也是__物业发展到今天进入国内物业管理行业前三甲的关键成功因素之一，为此在山体公园的物业管理方案中__物业充分体现一切为了客户，为客户一切的服务理念突出__客户的尊贵感让客户充分感受到作为__客户的优越感及舒适感。

我们衷心希望：__都市阳光、世纪华府，是__品牌下地产与物业共同在瓦房店房地产市场打造和谐宜居住宅项目的第一家，让业主相信选择了__就选对了家，项目成功靠大家。

物业管理相关制度篇九

为适应公司经营管理及业务发展的需要,同时为了合理地使用人才、培养人才,保证公司各项经营管理业务的正常运作和服务品质,特制定本管理程序。

1、xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门负责公司人力资源调配工作,审定各部门人员编制。

2、部门经理负责本部门内人员的合理调配,并报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。

3、公司任一员工都须接受公司作出的合理调动决定。

1、部门经理调动。

a.经xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门批准,由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门填写《调动通知书》,并通知公司各部门。

b.接到《调动通知书》后,被调人员须填写《工作交接清单》,与接任人交接,由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门监督执行。

c.如接任人未到岗时,调离人员所遗职务由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门部门安排其他人员暂为代理。

d.新任命部门经理在到岗一周内应将管理处人事变动情况公告业主,公告应包括新任经理相片、简历及服务承诺等,以方便与业主的交流沟通。新接项目部门经理在业主入伙时,向业主进行公告。

2、管理及技术人员调动。

a.根据工作需要,由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门负责进行人员调配,填写《调动通知书》,并通知相关部门。

b.接到调动通知后,被调人员须填写《工作交接清单》,与接任人交接,由被调人员的直属上级监督执行。

c.财务人员的交接须由xxxx物业管理有限公司财务管理部监督执行。

d.如接任人未到岗时,调离人员所遗职务由直属上级或部门经理安排其他人员暂为代理。

3、普通员工(含班长)调动。

a.经相关部门经理同意后,由xxxx物业管理有限公司相关人力资源管理部门填写《调动通知书》。

b.如接任人未到岗时,调离人员所遗职务由部门经理安排其他人员暂为代理。

1、调出部门接到xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门发出的《调动通知书》时,该部门的人事管理员凭'调出部门联'办理相应的转档手续。

2、同时,调出部门的人事管理员将调出人员的个人资料、本年度的考核资料、培训档案、考勤资料、工资级别等人事资料,放在资料袋中并将袋口封住,加盖部门公章后,与'调入部门联'一起交给工作交接完毕的调出人员。

3、调动人员到调入部门报到时,调入部门的人事管理员首先应检查其个人资料是否齐全,如不齐应及时与调出部门取得联系并补齐资料。

1、升(免)部门经理。

由xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门根据工作需要及业绩表现提交拟升(免)部门经理人选,报xxxx物业管理有限公司总经理批准,xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门对其进行培训(面谈)后,由xxxx物业管理有限公司总经理签发任免决定。

2、升(免)部门主管、组长、组长、班长。

a.由部门经理根据工作需要及业绩表现,对拟升人员进行培训和考核后,由部门自行下发人事任命,并报xx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。

b.由部门经理根据业绩表现,对拟任免人员进行面谈,由部门自行下发任免决定,并报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。

1、人员编制增加。

根据工作需要,部门原有人员数量编制不能满足工作正常开展需要时,由部门经理提出申请,填写《人员编制申请表》,报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门审核,总经理批准后,可增加人员编制,相应的组织架构图和岗位职责须在15天内完成修改,并报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门审核、总经理审批,修改后的组织架构图及岗位职责报xx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。

2、人员编制减少。

部门因业务调整需减少人员编制时,由部门经理提出申请,填写《人员编制申请表》,报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门审核,总经理批准后,可减少人员编制,相应的组织架构图和岗位职责必须在15天内完成修改,并报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门审核、总经理审批,修改后的组织架构图及岗位职责报xxxx物业管理有限公司人力资源管理部门备案。

物业管理相关制度篇十

庐阳区双岗街道作为老城区老旧小区分布较多的街道，共有85个（片）生活小区，其中有35个（片）是老旧小区。在实际工作中，接受居民投诉较多问题是老旧小区的管理服务问题，也是当前为民服务的矛盾焦点。如何对零散居民楼和老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适？近日，庐阳区双岗街道人大工委组织部分人大代表对街道老旧小区物业管理工作进行了专题调研，并就提升老旧小区管理的整体水平提出了具体建议。

一、老旧小区管理中存在的主要问题及原因。

一是基础设施老化落后，老旧小区管理成本高。由于建造时间早、规划设计标准低，施工质量不高等原因，造成老旧小区基础设施功能无法满足居民需要；道路破损严重，停车位、自行车棚、休闲广场没有配建；地下管网因设计和建设标准低经常出现堵塞、破损，时有污水漫溢现象发生；没有单元门禁和封闭管理，导致“牛皮癣”泛滥，居民一些最基本的生活需求得不到保障。

二是物业管理费收缴难，物业企业经营困难。有些老旧小区是企业、单位自管，移交到街道后，这部分居民习惯了计划经济时代单位宿舍服务全包的服务模式，尚未形成花钱买服务的意识。在老旧小区中，低收入家庭居多，其中还包括相当一部分的低保户、外来务工人员，由于收入偏低，他们没有交物业费的意愿。由于物业费收缴不上来，从事老旧小区物业管理的企业存在不同程度亏损，只能靠政府奖扶维持，在入不敷出的情况下，只能通过削减服务人员、减少服务内容、降低服务质量来维持较低的服务水平，这又导致老旧小区物业管理水平的降低。

三是小区自治组织缺位，小区自治能力不强。老旧小区内低收入群体较多、受教育程度相对不高，居民对自身权益的期望值往往过高，而对维护公共环境整洁有序等公共利益兴趣不大；居民中侵占公共利益的现象时有发生，业主对物业管理的诉求呈多样化，很难达成一致意见。虽然有小区成立了业主自治组织，但由于物业矛盾多发、情况复杂、自治组织成员专业知识缺乏等原因，业主自治组织发挥作用十分有限。尤其是在集中民意决策小区事务、调解物业纠纷、推进民主协商机制、宣传法律法规方面，明显力不从心。

四是主体责任难以落实，政府职能发挥不强。物业管理涉及政府部门、街道、社区、建设单位、业主、物业服务企业等多个主体，权利义务关系复杂。如房屋质量、二次供水、供配电、电梯等公共设施维修都不应在街道的管理范围内，但是只要是属地在街道，都得由街道出面解决。又如近年来，不断有市属、区属企业生活区移交到街道管理，但相应的管理费用并没有增加，双岗街道承担了大量居民投诉和物业调解工作，每年对社居委管理的老旧小区支出约200多万元（包括小区保洁清运人员、值班人员、公共水电费及维修费用），导致街道人力、财力不堪重负，这些都需要上级政府有关部门发挥职能作用，加大管理资金拨付，加强综合管理，共同改变老旧小区物业管理薄弱环节。

二、促进老旧小区管理创新的对策与思考。

作为基层政府，要始终把群众利益放在首位，坚持“加快整治改造、实施分类管理、促进小区自治、加强综合管理”的工作思路，不断推动老旧小区物业管理创新取得新突破。

老旧小区基础设施老化落后是社会发展的遗留问题，只有加大对基础设施的改造力度，老旧小区才能符合物业管理市场化的基本要求。

1．提高小区的封闭性，增强社区安全性。符合封闭条件的小区，要尽快建设围墙或围栏，使之与外部街区隔离开来；对面积较大的开放式小区，可根据地理位置、道路走向，采取分割封闭的原则，建立几个封闭式小区；对散落的楼幢，可实施单独封闭；不符合封闭条件的，可通过产权置换、危旧房改造等方式，减少开放式小区数量。

2．推进基础设施改造，增强生活便利性。通过综合改造、封闭性改造等方式，为老旧小区安装小区大门、楼幢单元门、健身设施，建设门卫室、自行车棚，改造病害道路、排水管网、水电设施、天燃气等配套设施，恢复小区绿化，规划停车位，为居民生活提供便利条件。

3．加快综合整治步伐，增强群众幸福感。从20xx年起，合肥市开始进行老旧小区环境综合整治，双岗街道经过综合整治的老旧小区共17个，这些改造后的老旧小区都实行了物业管理。从整治后居民反映看，这些老旧小区的管理和服务水平基本满足了群众的需求，居民困难诉求也降低了很多。下一步，市区两级政府要统筹加快老旧小区综合整治进程，把这一民生工程做实做细，不断提升居民的幸福指数。

有针对性采取居民自管、市场化管理、政府扶持三种机制相结合的模式，是提高老旧小区管理水平的有效方法。

1．已实施市场化物业服务的老旧小区。由街道物业办依据物业管理的相关法规，加强对物业服务企业履约情况实施监督并予以规范。未建立自治组织的小区，在物业合同（协议）将要到期时，区级建设部门、辖区街道应指导社区在小区建立自治组织，为下一步规范实施社会化物业管理打下基础。

2．相对规模较大、资源较好、管理成本较高，并且未实施市场化物业服务的老旧小区。区级建设部门、街道应指导社区在小区先期成立管委会，促成召开业主大会，确定采取自管、市场化物管或者两者相结合的服务模式，明确服务内容和收费标准，选聘物业企业或服务人员，签订相应合同。小区自治组织负责对物业服务进行监管，街道、社区负责规范自治组织的日常工作，加强业务指导和保障，协调解决业主反映的问题。

3．相对规模较小、资源有限、管理成本较低的老旧小区。采取业主自管与政府扶持相结合的模式，由街道、社区牵头成立管理委员会或居民自治小组，结合社区志愿者队伍巡防、社区网格化管理等资源实施业主自治，由街道、社区提供应急维修、绿化保洁等基本服务，以物价部门核定最低价格收取服务费用。

4．产权单位管理的老旧小区。在街道、社区的引导帮助下，成立自治管理小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费用均摊”原则，指导产权单位自管。

1．切实将自治组织建设管理纳入社区建设管理范畴。小区管理的主体始终是业主自身，要推进小区自治步伐，根据“谁出资、谁受益”社会准则，始终把提高小区自治率作为主要路径，把小区自治能力建设作为工作的落脚点，引导居民广泛参与到老旧小区管理创新活动中，通过成立业委会或管委会、居民自治小组等自治组织，着力推进小区管理由“代民作主”向“由民作主”转化。

2．充分发挥街道社区指导监督作用。街道、社区要联合实施投诉受理和联动协调机制，制定参与和监督物业管理的各项制度。落实牵头组织业主大会召开和业主委员会选举责任，指导居民开好业委会、管委会、居民议事会会议，通过民主协商形式解决小区物业管理中的矛盾和问题。监督小区自治组织日常运作，促进小区事务公开，提高自治活动的透明度。通过建立小区业主论坛、市民学堂等平台，加强物权法、物业管理条例等法律法规的学习，帮助居民树立“花钱买服务”的意识。

3．积极引进和培育社会中介组织。面对街道、社区专业人员缺乏，小区自治组织建立程序繁杂、日常工作任务繁重，物业矛盾不断增加的现实，要积极引进和培育社会中介组织，通过政府购买服务的形式参与社会管理，发挥好他们独立性、客观性、专业性特点，为居民小区业主大会召开、业委会组建、换届提供各类咨询服务，手把手指导小区自治组织采取民主协商方式决策小区自治事务，或者以外包服务的形式，将物业矛盾纠纷调解、法律法规学习宣传等项事务承包给社会中介组织，以减轻街道、社区的工作负担。

1．加强综合治理力度。应将老旧小区管理纳入城市综合治理，由政府主要领导牵头，建立民政、房产、城管、公安等部门和街道组成的联席会议制度，将老旧小区自治能力建设、物业行业监管、违章违规行为纠正、小区安全等全部纳入考核体系，实施统一考核。各相关部门和街道要各司其职、同心协力加强老旧小区管理力度，确保人力、财力、物力向老旧小区倾斜。

2．坚持市场化管理为导向。鼓励老旧小区业主按照市场规则与物业企业签定物业管理合同，支持物业企业按照合同规定收取物业费、提供优质服务，加强对小区自治能力建设的指导力度，强化行业监管，促进双方严格履行合同约定的内容。对于违反合同约定的行为，支持任何一方采取法律手段解决。

3．强化物业管理行业监管。政府物业管理部门应切实履行行业监管职责，建立老旧小区物业服务符合投标企业资料库，把好市场入口关。在日常工作中，加强对物业企业规范服务的指导、检查，查实有违法、违规行为的，将按规定给予处罚，并将处罚结果予以通报，计入企业诚信档案。