2023年房地产估价师模拟真题及答案优质

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房地产估价师模拟真题及答案篇一

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1. 房地产价格形成基础有( )。

a、房地产的需要

c、房地产的有效需求

b、房地产的有用性

d、房地产的相对稀缺性

2. 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( )等。

a、土地生熟程度

c、土地使用者

b、土地使用权年限

d、土地利用条件

3. 估价报告书必须记载( )。

a、委托估价方名称

c、估价报告书使用方名称

b、受理估价方名称

d、估价目的

4. 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于( )的健全与否。

a、路线价

c、宗地形状

b、深度百分率

d、临街状态

5. 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。

a、法律上允许

c、技术上可能

b、程序上合理

d、财务上可行

6. 假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。

a、市场比较法

c、成本法

b、收益法

d、购买年法

7. 建筑物的物质折旧包括( )。

a、功能衰退

c、环境恶化

b、正常使用的磨损

d、意外的破坏损毁

8. 一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有( )。

a、扎实的理论知识

c、丰富的实践经验

b、广泛的人际关系

d、良好的'职业道德

9. 运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件( )。

a、使用性质相同

c、价格相同

b、地点相近

d、交易日期与估价时点相近

10. 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。

a、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

b、资本化率的求取

c、市场比较法中交易日期修正

d、不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较

11. 房地产的价格通常由下列几项构成：( )。

a、土地取得成本

c、管理费用、投资利息

e、销售税费

b、开发成本、开发利润

d、购买土地应缴纳的税费

12. 影响房地产价格的社会因素，主要有( )。

a、政治安定状况

c、房地产投资

e、城市化

b、社会治安程度

d、房地产投机

13. 房地产估价所评估的是房地产的( )。

a、投资价值

c、市场价值

e、交换价值

b、账面价值

d、使用价值

14. 估价所需的资料包括下列几个方面( )。

a、对房地产价格有普遍影响的资料

b、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

c、类似房地产的交易、成本、收益实例资料

d、反映估价对象状况的资料

e、反映估价对象权益和区位状况的资料

15. 从权益角度看，“干净”的出让土地使用权和房屋所有权的房地产是属于房地产估价对象的一种。这里的“干净”是指该房地产( )。

a、结构完整

c、产权清晰

e、未设定他项权

b、手续完备

d、税费已交

1. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。 ( )

2. 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。( )

3. 收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。 ( )

4. 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 ( )

5. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 ( )

6. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 ( )

7. 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 ( )

8. 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。 ( )

9. 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期修正。 ( )

10. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 ( )

11. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 ( )

12. 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 ( )

13. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。 ( )

14. 传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。 ( )

15. 房地产数量有限性的本质，还不在于土地总量有限和不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二性造成的房地产供给不能集中于一处。 ( )

1. 评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500平方米

1、 收集有关资料：共调查了a、b、c三宗土地买卖实例作为比较实例。

2、 可比实例的成交价格如下：

3、 该类土地2003年1月至9月的价格变动情况如下表所示：

注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。

4、 房地产状况的比较判断结果，如下表所示：

试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。

2. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0;家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。资本化率为8%。

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