房地产估价师理论与方法历年真题(优质19篇)

对于学习而言，总结是提高自己的一种有效方法。如何克服困难，取得成功？让我们一起探讨这个问题。阅读总结范文可以扩大我们的思维视野，为我们的写作带来新的灵感和想法。

房地产估价师理论与方法历年真题篇一

1.某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为()元/m2。

a.3620。

b.3742。

c.3909。

d.4000。

2.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为()。

a.1.05。

b.0.97。

c.0.98。

d.1.03。

3.已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是()。

a.2.5%。

b.3.0%。

c.5.06%。

d.8.0%。

4、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为()年。

a.70。

b.60。

c.50。

d.40。

5.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。则建筑物的每年折旧额是()万元。

a.13。

b.14。

c.19。

d.23。

6.建筑物的实物因素中的采光和()尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

a.保温。

b.隔声。

c.日照。

d.隔热。

7.()是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

a.相邻关系。

b.使用管制。

c.市政府监督。

d.其他管制。

8.有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在()以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

a.半年。

b.一年。

c.两年。

d.三年。

9.在评估期房价格时，()。

a.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态。

b.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态。

c.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态。

d.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态。

10.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是()。

a.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区。

b.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外。

c.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区。

d.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区。

11.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。

a.独一无二和供给有限。

b.独一无二和价值量大。

c.流动性差和价值量大。

d.不可移动和用途多样。

12.对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响()。

a.应考虑。

b.不考虑。

c.无所谓。

d.不大。

13.关于房地产抵押，下列说法不正确的`是()。

a.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等。

c.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押。

d.抵押权不可以转让。

14.某市于对市中心一平房区进行拆迁改造，该市出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;20该区同类建筑物的重置成本达到元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以()元/m2为基础进行修正。

a.20的城市房屋拆迁补偿指导价。

b.年该区同类建筑物的重置成本价。

c.2007年该区同类建筑物的市场交易价格。

d.2007年重新规划后该区商品房售价。

15.房地产权利的种类中，属于自物权的是()。

a.所有权。

b.典权。

c.抵押权。

d.地役权。

16.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是()。

d.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%。

17.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比()。

a.甲大于乙。

b.甲小于乙。

c.甲等于乙。

d.无法确定。

18.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

a.667。

b.1333。

c.1000。

d.500。

19.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为()万元。

a.833。

b.2500。

c.1250。

d.1067。

20.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为()。

a.7.78%。

b.8.28%。

c.13.21%。

d.14.21%。

答案：

1.b2.d3.c4.b5.c6.c7.a8.b9.d10.d。

11.b12.a13.d14.c15.a16.c17.a18.c19.d20.a。

房地产估价师理论与方法历年真题篇二

1、农用地包括()。

a.养殖水面。

b.草地。

c.耕地。

d.水利设施用地。

e.未利用地。

2、国家规定，商品住宅用地必须采取()方式出让。

a.抽签。

b.招标。

c.拍卖。

d.协议。

e.挂牌出让。

3、下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有()。

a.征收集体土地过程中对民房的拆迁。

b.城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁。

c.城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁。

d.城市市区内国有企业对厂房的自拆自建。

e.城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁。

4、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有()。

a.抵押人到期来偿还债务的。

b.抵押人擅自处分抵押房地产的`。

c.抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的。

d.抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的。

e.未经抵押权人同意，抵押入擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的。

5、下列房地产中，不得转让的有()。

a.共有的房地产。

b.未解决权属争议的房地产。

c.没定了抵押权的房地产。

d.已被依法查封的房地产。

e.已列入城市拆迁范围内的房屋。

6、一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有()。

b.专业技术人员达70%建设工程教育网信息。

c.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师。

e.股东中有3名以上专职注册房地产估价师。

7、《物业管理条例》确立的基本制度包括()。

a.业主大会制度。

b.业主公约制度。

c.住宅小区治安管理制度。

d.住宅小区综合验收制度。

e.住房专项维修资金制度。

8、在下列行为中，属于犯罪的有()。

a.欠税。

b.偷税。

c.抗税。

d.退税。

e.漏税。

9、下列资金中，可以用于购买国债的有()。

a.担保公司资金。

b.在建工程抵押贷款。

c.商品房预售资金。

d.住房共用部位共用设施设备专项维修资金。

e.住房公积金。

10、直接导致市场失灵的原因有()。

a.外部性。

b.垄断。

c.排他性物品的生产。

d.信息不完全。

e.政府对市场的管理和协调。

1、acd2、bce3、be4、abc5、bde。

6、acde7、abe8、bc9、ae10、abd。

房地产估价师理论与方法历年真题篇三

1.商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括()等几个层次。

a.商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争。

b.对商业用房本身的竞争。

c.商业用房周边环境分析。

d.商业用房周边交通流量分析。

e.经营商品和劳务的经营者之间的竞争。

2.下列不属于商业用房市场特性的有()。

a.受交通状况影响较大。

b.与人口聚集密度密切相关。

c.与地区经济发展状况密切相关。

d.与商业用房内外部品质密切相关。

e.与购买者的购买决策及融资机制有关。

3.办公楼市场调研的`产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括()。

a.建筑成新度。

b.楼层及层高。

c.租户定位。

d.硬件设施和设备。

e.物业管理水平。

4.一般来讲，在一次中等规模的房地产需求调研结束后，通常运用()等一些基本的统计方法。

a.统计分频。

b.分布性统计。

c.描述性统计。

d.记录性统计。

e.统计推断。

5.在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列()等几方面。

a.选择主持人。

b.布置访谈环境。

c.准备访谈指南。

d.筛选被访者。

e.撰写访谈纪要。

6.一个完整的房地产市场调研方案的基本构成要素是()。

a.研究内容计划。

b.研究时间安排。

c.研究范围。

d.研究方法。

e.研究人员预算。

7.在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有()。

a.项目分区规划设计。

b.各细分市场需求特征和规模。

c.各细分市场竞争关系的变动趋势。

d.政府相关经济政策及直接和间接影响。

e.各细分市场价格和租金水平及其变动趋势。

8.定性研究是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特性、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法，主要有()。

a.观察法。

b.投射法。

c.小组访谈法。

d.个别访谈法。

e.深度访谈法。

9.一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有()。

a.指导性。

b.经济性。

c.灵活性。

d.有效性。

e.可操作性。

10.询问法就是向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的数据，通常根据询问的对象及使用工具的差异，可以将询问法分为()等类型。.

a.经理询问法。

b.电话询问法。

c.客户询问法。

d.路上拦截法。

e.因特网询问法。

房地产估价师理论与方法历年真题篇四

1、估价机构接受估价委托后，由于业务繁忙，可以适当转让部分受托的估价业务，但要明确合适的人员负责该估价项目。()。

a、对。

b、错。

2、中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是()。

a、所有权价格。

b、抵押权价格。

c、地役权价格。

d、使用权价格。

3、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在()年以上。

a、30。

b、25。

c、20。

d、15。

4、如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。()

a、对。

b、错。

5、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为()元/m2。

a、3000。

b、4500。

c、5200。

d、5600。

6、房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值，其与房屋造价的比例为残值率。()。

a、对。

b、错。

7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。

a、2660。

b、2427。

c、2425。

d、2294。

8、估价目的是由委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，并可能不懂得如何表达其估价目的，因此一般估价目的都是由估价人员自己来确定。()。

a、对。

b、错。

9、长期趋势法应用的假设前提条件为()。

a、过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在。

b、房地产市场无明显季节性波动。

c、忽略了政府宏观调控因素对价格的影响。

d、市场上能够找到充分的房地产历史价格资料。

10、甲土地的'楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则()的总价多。

a、甲。

b、乙。

c、甲、乙一样多。

d、无法比较。

11、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括()。

a、土地取得成本。

b、开发成本。

c、管理费用。

d、销售费用。

12、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。

a、预期收益大小。

b、预期收益能力。

c、预期价格高低。

d、预期价格涨落。

13、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为()。

a、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+新开发量。

b、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量。

c、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量。

14、在完全竞争条件下，各种用途的经济地租曲线梯度的大到小的排列顺序为：()。

a、零售业、服务业和批发业、多层住宅、农业。

b、零售业、多层住宅、服务业和批发业、农业。

c、农业、多层住宅、零售业、服务业和批发业。

d、服务业和批发业、零售业、多层住宅、零售业。

15、计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()。

a、对。

b、错。

16、某估价事务所在3月27日至4月12日评估了一宗房地产于4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。

a、204月6日。

b、现在。

c、重新估价的作业日期

d、要求重新估价的委托方指定的日期

17、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于()。

a、未来净收益的大小。

b、获得净收益的可靠性。

c、获得净收益期限的长短。

d、获得净收益预期。

18、收益法是以()原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

a、收益递增原理。

b、最高最佳使用原理。

c、预期原理。

d、未来趋势原理。

19、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是()。

a、不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的。

b、房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关。

c、理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关。

d、房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化。

20、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在()中。

a、房地产损害赔偿案件。

b、房地产纠纷案件。

c、房地产预售。

d、房地产预测。

参考答案：

1、b2、d3、d4、b5、d6、b7、a8、b9、a10、b。

房地产估价师理论与方法历年真题篇五

1、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()。【2011真题】。

a.独一无二。

b.寿命长久。

c.供给有限。

d.价值量大。

e.保值增值。

2、下列关于房地产估价本质的说法，正确的有()。(2010年真题)。

d.房地产估价是会有误差，但误差应在合理范围内。

3、与非专业估价相比，专业估价的特点有()。

a.具有公信力。

b.估价对象的价值更大。

c.实行有偿服务。

d.是由专业机构专业人员完成的。

e.估价作业日期长

4、房地产估价是估价行业的主体，原因不包括()。

a.国家法律规定。

c.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少。

d.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少。

e.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。

5、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是()。(2009年试题)。

a.增加抵押贷款。

b.抵押期间对抵押房地产进行动态监测。

c.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款。

d.处置抵押房地产。

e.租赁抵押房地产。

6、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是()。

a.增加抵押贷款。

b.抵押期间对抵押房地产进行动态监测。

c.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款。

d.处置抵押房地产。

e.租赁抵押房地产。

7、房地产租赁包括()。

a.房屋租赁。

b.土地租赁。

c.土地使用权租赁。

d.动产租赁。

e.土地所有权租赁。

8、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的是()。

a.企业所得税。

b.个人所得税。

c.印花税。

d.营业税。

e.契税。

9、估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于()。

a.体现估价师的专业胜任能力。

b.反映估价师的职业道德。

c.保护估价师和估价机构。

d.保护估价报告使用人。

e.规避估价风险。

10、下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有()。

a.做到诚实正直公正执业。

b.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目。

c.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开。

d.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用。

e.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章。

11、在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有()。

a.独立、客观、公正。

b.诚实信用原则。

c.替代原则。

d.最高最佳利用原则。

e.合法原则。

12、在房地产估价中，如果估价目的不同，则()。

a.估价的依据有可能不同。

b.估价的方法有可能不同。

c.估价对象的.范围有可能不同。

d.不影响估价结果的公正性。

e.不影响估价报告的用途。

13、房地产估价机构资质等级可分为()。

a.暂定期内的三级资质。

b.三级资质。

c.二级资质。

d.一级资质。

e.临时级资质。

14、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有()。(2011年真题)。

a.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估。

b.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助。

a.有资格证书即可胜任任何估价业务。

b.诚实与正直。

c.公平竞争。

d.社会责任。

e.保守秘密。

16、房地产估价规范的内容包括()。

a.评估制度。

b.估价原则。

c.估价程序。

d.估价报告。

e.职业道德。

房地产估价师理论与方法历年真题篇六

1.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为()元/m2。

a.2700.8。

b.2800.1。

c.2800.8。

d.2817.7。

答案：d。

2.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。

a.2593。

b.2619。

c.2727。

d.2862。

答案：a。

3.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。

a.2139。

b.2146。

c.2651。

d.2659。

答案：d。

估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为()。

a.0.95。

b.0.99。

c.1.01。

d.1.05。

答案：a。

5.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。

a.某标准厂房。

b.某酒厂厂房。

c.某待出让土地。

d.某写字楼。

答案：b。

6.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为()元/m2。

a.1840。

b.2840。

c.2966。

d.3000。

答案：d。

7.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为()万元。

a.4091。

b.4182。

c.4250。

d.5000。

答案：b。

8.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的.重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为()万元。

a.400。

b.628。

c.656。

d.700。

答案：c。

9.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为()年。

a.45。

b.50。

c.52。

d.55。

答案：c。

10.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为()万元。

a.375。

b.3942.03。

c.3966.10。

d.476985。

答案：d11.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为()。

a.2005年8月16日。

b.2005年12月15日。

c.估价作业期间的任意一天。

d.估价人员与委托人商定的某天。

答案：a。

解析：可参考教材162页，最后一个自然段的内容。因为是复估，即要对估价对象重新估价，并与原估价对比，为保持可比性，估价时点应不变。

12.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不易采用。

a.1年。

房地产估价师理论与方法历年真题篇七

1、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

a、房地产的供给价格。

b、房地产的需求价格。

c、房地产的市场价格。

d、房地产的均衡价格。

2、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。

a、地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法。

b、按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。

c、按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物。

3、在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须与资产的市场价值相一致。()。

a、对。

b、错。

4、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有()。

a、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件。

b、通货膨胀率。

c、环境改善、基础设施。

d、利率因素。

5、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为()万元。

a、65.4。

b、81.8。

c、87.2。

d、109.0。

6、对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即()。

a、土地征用管制。

b、土地使用管制。

c、房地产相邻关系的限制。

d、土地权利设置以及行使的限制。

7、下列属于房地产的自身因素的有()。

a、位置。

b、肥力。

c、地质条件、地形和地势、土地面积和形状。

d、日照、风向、降水量、天然周期性灾害。

8、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过()来实现。

a、充公权。

b、管制权。

c、征税权。

d、征收权。

9、比准价格是一种()。

a、理论价格。

b、公平价格。

c、市场价格。

d、评估价格本文。

10、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。()。

a、对。

b、错。

11、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。

a、房地产的供给价格。

b、房地产的需求价格。

c、房地产的市场价格。

d、房地产的均衡价格。

12、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。

a、地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法。

b、按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。

c、按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物。

13、在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的`账面价值，它必须与资产的市场价值相一致。()。

a、对。

b、错。

14、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有()。

a、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件。

b、通货膨胀率。

c、环境改善、基础设施。

d、利率因素。

15、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30ft，临街深度为125ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为()万元。

a、65.4。

b、81.8。

c、87.2。

d、109.0。

16、对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即()。

a、土地征用管制。

b、土地使用管制。

c、房地产相邻关系的限制。

d、土地权利设置以及行使的限制。

17、下列属于房地产的自身因素的有()。

a、位置。

b、肥力。

c、地质条件、地形和地势、土地面积和形状。

d、日照、风向、降水量、天然周期性灾害。

18、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过()来实现。

a、充公权。

b、管制权。

c、征税权。

d、征收权。

19、比准价格是一种()。

a、理论价格。

b、公平价格。

c、市场价格。

d、评估价格本文。

20、对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。()。

a、对。

b、错。

答案：

房地产估价师理论与方法历年真题篇八

a.最高最佳原则。

b.独立、客观、公正。

c.估价时点原则。

d.合法原则。

2、估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的()原则。

a.独立。

b.客观。

c.公正。

d.中立。

3、下列关于合法原则说法错误的是()。

a.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象。

b.合法原则中所讲的法，是广义的法。

c.估价对象状况必须依法判定。

d.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿。

a.估价机构。

b.估价人员。

c.估价对象。

5、在依法判定的使用权利方面，应以()为依据。

a.国家的价格政策。

b.相关合同。

c.法律、法规、政策。

d.使用管制。

a.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价。

b.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估。

c.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价。

d.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价。

7、评估期房的价值时，()。

a.估价时点为现在，估价对象为现时状况。

b.估价时点为现在，估价对象为未来状况。

c.估价时点为未来，估价对象为未来状况。

d.估价时点为未来，估价对象为现时状况。

8、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为()。(2003年试题)。

a.2003年6月15日。

b.2003年8月15日。

c.签订估价委托合同之日。

d.估价人员与委托人商定的`某日。

9、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为()。(2008年试题)。

a.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去。

b.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去。

c.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在。

d.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在。

10、替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离()在同等条件下的正常价格。

a.相同房地产。

b.同一城市房地产。

c.类似房地产。

d.同样用途房地产。

11、替代原则是针对()而言的。

a.房地产状况。

b.估价对象。

c.估价结果。

d.估价目的。

12、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。

a.合法原则。

b.最高最佳使用原则。

c.估价时点原则。

d.替代原则。

a.维持现状。

b.改变用途。

c.重新装修。

d.重新开发。

14、()是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。

a.收益递减规律。

b.边际效用递减规律。

c.土地过度开发。

d.使用管制。

15、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于()。

a.该建筑物的价值低于拆除费用。

b.该估价结果肯定有误。

c.甲土地的价值高于乙土地的价值。

d.不可能出现这种情况。

16、()是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。

a.适合原理。

b.均衡原理。

c.收益递减原理。

d.最佳使用原则。

17、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以()进行估价。(2003年试题)。

a.保持现状前提。

b.装修改造前提。

c.转换用途前提。

d.重新利用前提。

18、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估。

a.工业厂房。

b.工业用地。

c.商品住宅。

d.商住用地。

19、当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以()进行估价。

a.保持现状前提。

b.装修改造前提。

c.转换用途前提。

d.重新利用前提。

a.正常。

b.较低。

c.平均。

d.较高。

文档为doc格式。

房地产估价师理论与方法历年真题篇九

房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。下面应届毕业生分享房地产估价师《理论与方法》考试科目知识点给大家参考!

对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。

专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。

国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。其中，美国大多称为real estate appraisal，将appraisal定义为“the act or process of developing an opinion of value(得出一种价值意见的行为或过程)”。

二、房地产估价的特点

(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

(二)房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内

(五)房地产估价既是科学也是艺术

(一)专业估价存在的基本前提

(二)房地产需要专业估价

(三)房地产估价在估价行业中占主体

房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：

(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。

(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。

(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。

房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，用于担保债务履行的房地产为抵押房地产。

房地产特别是土地，是各种生产、生活活动都不可缺少的要素，又不可移动，有时为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，或者因抢险、救灾等紧急需要，国家不得不征收或者征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是强制性的，都要经过法定程序，都要给予公平补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”;征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，通俗地说是“强租”。

自古以来，房地产是一个良好的税源，与房地产有关的税种较多，名称也不尽一致，如房产税(房屋税)、地产税(土地税、地价税)、房地产税(不动产税、财产税、物业税)、契税(不动产取得税、不动产移转税)、土地增值税等。在现代市场经济下，这些税种的计税依据一般是房地产的成交价格、价值、租金或者以它们为基础的房地产价格差额、增值额等。为了防止偷逃税款、避免税负不公及说服纳税人，税务机关需要掌握真实的房地产价格、价值、租金，需要以公平合理的计税价值(或租金)为参考核定计税依据。纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

房地产是最重要的财产之一，特别是建筑物可能因发生火灾、爆炸、雷击、暴风雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等自然灾害或意外事故而遭受损毁或灭失，从而需要保险。房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。

房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权(简称房地产)转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人(国家)、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

由于房地产价值较大，房地产转让价格和租金无论是偏高还是偏低，都会使某一方遭受较大的损失。又因为一般的单位和个人不是专门从事房地产交易的，甚至一生中未曾经历过房地产交易，并且没有两宗房地产是完全相同的，所以这些单位和个人对房地产及其市场行情通常不很了解，这就需要房地产估价为其确定转让价格或租金等提供参考依据，以免在房地产转让和租赁中遭受损失。

国有建设用地使用权。出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费 (简称出让金等费用)的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)确定各种出让底价(一般是出让人可接受的最低价)提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价 (一般是欲取得土地者可承受的最高价)提供参考依据。例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价(保留价)，竞买人需要确定自己的最高出价(最高应价或最高报价)。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格;出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。

房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用，减损房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。例如夫妻离婚，原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中一方获得该住房，获得住房的一方再按照该住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。在这种情况下，双方通常都会委托房地产估价机构对该住房进行估价。

房地产估价师理论与方法历年真题篇十

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

1.因特网询问的主要优点是()。

a.高效率。

b.低成本。

c.能得知被访者的动机。

d.反映部分上网者的需求。

2.办公楼的市场区域划分为()。

a.高级办公区。

b.中央商务区。

c.低级办公区。

d.一般办公区。

3.办公楼市场产品分析的'主要环节包括()。

a.可租面积。

b.区位质量。

c.建筑成新度。

d.办公楼软件。

4.办公楼市场的主要特性有()。

a.受区域质量影响大。

b.与地区经济密切相关。

c.受交通、通讯、配套设施影响大。

d.本身品质与客户品质的一致性。

5.在本例市场调研的供给分析中，主要确定()。

a.现有供给量。

b.供求相对量。

c.潜在供给量。

d.供求缺口的大小和方向。

参考答案。

房地产估价师理论与方法历年真题篇十一

2017房地产估价师考试时间10月14、15日，以下是小编整理的2017房地产估价师《理论与方法》备考试题。就跟随百分网小编一起去了解下吧，想了解更多相关信息请持续关注我们应届毕业生考试网!

1.房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是()。

a.房地产市场发展水平

b.项目细部规划设计

c.消费者的意向

d.项目环境设计

2.市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的'信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是()。

a.对竞争项目的情况进行描述

b.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷

c.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小

d.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析

3.在房地产销售规划中，若已知其他条件不变的情况下广告支出和住宅销售量的关系，就可对广告支出作出恰当的安排，以期达到宣传效果的最大化，这种数据的分析方法称为()。

a.实践法

b.回归分析法

c.单项频数分布法

d.交叉分组频数分布法

4.在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是()。

a.平均值

b.中位数

c.众数

d.区域

5.每一个数据与平均值之间的差值称为离差，()就是离差平方的平均值。

a.均方差

b.偏差

c.方差

d.标准差

6.在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为()。

a.比较现期供求关系

b.比较未来供求关系

c.供给分析

d.需求分析

7.封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是()。

a.容易设计

b.便于信息采集

c.反映客观问题

d.易于记录

8.商业用房的需求是一种()，即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。

a.引致需求

b.潜在需求

c.因果需求

d.集聚需求

9.市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度();当吸纳程度较低时，竞争程度()。

a.高，低

b.高，高

c.低，高

d.低，低

10.房地产市场方案设计的()原则，要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个“度”的问题。

a.经济性

b.灵活性

c.有效性

d.指向性

房地产估价师理论与方法历年真题篇十二

a.最高最佳原则。

b.独立、客观、公正。

c.估价时点原则。

d.合法原则。

2、估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价是估价原则中的()原则。

a.独立。

b.客观。

c.公正。

d.中立。

3、下列关于合法原则说法错误的是()。

a.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象。

b.合法原则中所讲的法，是广义的法。

c.估价对象状况必须依法判定。

d.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿。

a.估价机构。

b.估价人员。

c.估价对象。

5、在依法判定的使用权利方面，应以()为依据。

a.国家的价格政策。

b.相关合同。

c.法律、法规、政策。

d.使用管制。

6、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是()。【20真题】。

a.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价。

b.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估。

c.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价。

d.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价。

7、评估期房的价值时，()。

a.估价时点为现在，估价对象为现时状况。

b.估价时点为现在，估价对象为未来状况。

c.估价时点为未来，估价对象为未来状况。

d.估价时点为未来，估价对象为现时状况。

8、某估价机构于6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为206月15日。因估价结果有争议，年8月15日进行复估，则复估的估价时点为()。(2003年试题)。

a.2003年6月15日。

b.2003年8月15日。

c.签订估价委托合同之日。

d.估价人员与委托人商定的`某日。

9、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为()。(试题)。

a.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去。

b.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去。

c.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在。

d.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在。

10、替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离()在同等条件下的正常价格。

a.相同房地产。

b.同一城市房地产。

c.类似房地产。

d.同样用途房地产。

11、替代原则是针对()而言的。

a.房地产状况。

b.估价对象。

c.估价结果。

d.估价目的。

12、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。

a.合法原则。

b.最高最佳使用原则。

c.估价时点原则。

d.替代原则。

a.维持现状。

b.改变用途。

c.重新装修。

d.重新开发。

14、()是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。

a.收益递减规律。

b.边际效用递减规律。

c.土地过度开发。

d.使用管制。

15、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于()。

a.该建筑物的价值低于拆除费用。

b.该估价结果肯定有误。

c.甲土地的价值高于乙土地的价值。

d.不可能出现这种情况。

16、()是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。

a.适合原理。

b.均衡原理。

c.收益递减原理。

d.最佳使用原则。

17、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以()进行估价。(2003年试题)。

a.保持现状前提。

b.装修改造前提。

c.转换用途前提。

d.重新利用前提。

18、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估。

a.工业厂房。

b.工业用地。

c.商品住宅。

d.商住用地。

19、当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以()进行估价。

a.保持现状前提。

b.装修改造前提。

c.转换用途前提。

d.重新利用前提。

a.正常。

b.较低。

c.平均。

d.较高。

房地产估价师理论与方法历年真题篇十三

1.按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.91，则其依据是()。

d.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为9.89%。

2.甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比()。

a.甲大于乙。

b.甲小于乙。

c.甲等于乙。

d.无法确定。

3.某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

a.667。

b.1333。

c.1000。

d.500。

4.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的价格为()万元。

a.833。

b.2500。

c.1250。

d.1067。

5.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为()。

a.7.78%。

b.8.28%。

c.13.21%。

d.14.21%。

答案：1.c2.a3.c4.d5.a。

6.杜能理论认为，市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式，农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和，而运输费用又决定着农产品的.总生产成本，其关系可表示为()。

a.p=v+e+tb.p=v-e+t。

c.p=v-e-td.p=v+e-t。

7.著名的‘‘杜能圈’’有6种不同的耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，第四圈为()。

a.自由农作b.草田轮作区。

c.谷物轮作区d.林业区。

8.中心地是指对于一个区域而言的中心点，而某一中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平是指()。

a.需求门槛b.需求范围。

c.销售需求d.销售范围。

9.若供给价格弹性系数小于l，说明该种商品供给();若供给价格弹性系数大于l，则说明该种商品供给()。

a.缺乏弹性，富有弹性b.富有弹性，缺乏弹性。

c.缺乏弹性，缺乏弹性d.富有弹性，富有弹性。

10.每一个企业或个人作为土地需求者，都会从自己的角度对不同土地作出自己的估价，并按边际产出等于相应的地租来决定对不同区位土地所愿意支付的最高地租，这一地租即为()。

a.市场地租b.报价地租。

c.边际地租d.级差地租。

1.c2.b3.d4.c5.d6.c7.b8.a9.a10.b。

11·区位主体是指与人类相关的经济和社会活动，而()是指区位主体在空间区位中的相互运行关系，影响着投资者和使用者的区位选择。

a.区位相关度b.区位关联度。

c.区位关系d.区位理论关系。

12·一般商品的需求量随商品价格的上升而减少，随商品价格的降低而增加，即人们对某种商品的需求量与该商品的价格呈()关系。

a.正相关b.线性相关。

c.逆相关d.非线性相关。

13·需求价格弹性又称需求价格弹性系数，即商品的()每变化1%所引起的()变动百分比。

a.价格，需求量b.需求量，价格。

c.价格，需求价格d.需求量，需求价格。

14.在房地产市场上，无论是原有物业还是新建物业，短时间周期内它们都()。

a.富有供给弹性b.缺乏供给弹性。

c.价格变化幅度与供给数量变化幅度一致d.以上可能性都存在。

15·建筑物区分所有权的()是指建筑物区分所有权人基于一幢建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离.密切的共同关系而形成，作为建筑物管理团体组织的一个成员而享有的权利与承担的义务。

a.人法权b.物法权。

c.共有权d.社员权。

16.下列表述正确的是()。

c.土地使用权具有占有、使用。

房地产估价师理论与方法历年真题篇十四

成功是要付出努力的，付出汗水，没有能随随便便成功的，所以我们应该付出不懈努力去学习。接下来小编为大家整理房地产估价师理论与方法习题及答案，更多相关内容请关注我们应届毕业生考试网。

1、下列不属于构筑物的是()。

a.储藏室

b.烟囱

c.隧道

d.道路

2、建筑密度等于()/建筑用地面积。

a.总建筑面积

b.土地总面积

c.建筑顶层面积

d.建筑基底总面积

3、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护()。

a.债权

b.物权

c.二者皆可

d.二者皆不

4、房地产权利的种类中，属于用益物权的是()。

a.所有权

b.土地承包经营权

c.抵押权

d.质权

5、区位因房地产的()而成了房地产的重要组成部分。

a.体量庞大

b.价值量大

c.不可移动

d.权益特性

6、房地产权利的种类中，属于债权的是()。

a.地役权

b.土地使用权

c.抵押权

d.租赁权

7、()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

a.用益物权

b.担保物权

c.抵押权

d.租赁权

8、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的()。

a.相互影响性

b.寿命长久性

c.数量有限性

d.保值增值性

9、房地产的()特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

a.不可移动

b.供给有限

c.价值量大

d.用途多样

10、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的()特性。

a.不可移动

b.用途多样

c.相互影响

d.易受限制

多选题

11、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括()。

a.有形的实体

b.土地的形状

c.建筑结构

d.立体空间

e.建筑物的外观

12、建筑物的所有权可以分为()。

a.区分共有

b.区分所有

c.公有

d.独有

e.共有

13、房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为()。

a.按份共有

b.按权共有

c.共同共有

d.共享共有

e.共用共有

14、下列房地产权利的种类中，属于物权的有()。

a.所有权

b.建设用地使用权

c.地役权

d.抵押权

e.租赁权

15、下列属于一宗房地产的.位置因素的是()。

a.方位

b.坐落

c.楼层

d.临街状况

e.交通条件

a.对房地产本身进行投资改良

b.房地产需求增加导致其稀缺性增加

c.通货膨胀

d.外部经济性

e.建造成本提高

17、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、()等设施或条件以及场地平整。

a.给水

b.排水

c.电力

d.通信

e.热力

18、按经营使用方式划分房地产的类型主要有()。

a.现房

b.销售

c.出租

d.自用

e.自营

19、下列是收益性房地产的有()。

a.农地

b.写字楼

c.写字楼

d.仓库

e.未开发的土地

20、房地产按开发程度来划分，可以分为()。

a.自由的房地产

b.生地

c.毛地

d.熟地

e.现房

房地产估价师理论与方法历年真题篇十五

本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

一、房地产估价的含义

(一)专业估价与非专业估价的区别

(二)专业房地产估价的概念

(三)估价与评估的异同

(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义

二、房地产估价的特点

(一)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

(二)房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

(三)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

(四)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内

(五)房地产估价既是科学也是艺术

三、房地产估价的必要性

(一)专业估价存在的基本前提

(二)房地产需要专业估价

(三)房地产估价在估价行业中占主体

一、房地产抵押的需要

二、房地产征收征用的需要

三、房地产税收的需要

四、房地产保险的需要

五、房地产转让和租赁的需要

六、国有建设用地使用权出让的需要

七、房地产分割的需要

八、房地产损害赔偿的需要

九、房地产争议调处和司法鉴定的需要

十、企业有关经济行为的需要

十一、房地产行政管理的需要

十二、其他方面的需要

一、估价当事人

(一)估价委托人

(二)房地产估价机构

(三)注册房地产估价师

二、估价目的

三、估价时点

四、估价对象

五、价值类型

六、估价依据

七、估价假设

八、估价原则

九、估价程序

十、估价方法

十一、估价结果

一、以法律的形式确立了房地产估价的地位

二、建立了房地产估价师执业资格制度

三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可

四、成立了房地产估价行业组织

五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件

六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见

七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系

八、深化和拓展了房地产估价业务

九、形成了公平竞争的房地产估价市场

十、积极开展了国际交流合作

1.熟悉房地产估价的含义;

2.掌握房地产估价的特点;

3.熟悉房产估价的必要性;

4.掌握房地产抵押的需要;

5.掌握房地产征收征用的需要;

6.熟悉房地产税收的需要;

7.了解房地产保险的需要;

8.熟悉房地产保险的需要;

9.掌握国有建设用地使用权出让的需要;

10.熟悉房地产分割的需要;

11.掌握房地产损害赔偿的需要;

12.掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要;

13.熟悉企业有关经济行为的需要;

14.了解房地产行政管理的需要;

15.了解其他方面的需要;

16.熟悉估价当事人;

17.掌握估价目的;

18.熟悉估价时点;

19.掌握估价对象;

20.掌握价值类型;

21.熟悉估价依据;

22.熟悉估价假设;

23.熟悉估价原则;

24.熟悉估价程序;

25.熟悉估价方法;

26.熟悉估价结果;

27.掌握房地产估价师的职业道德;

28.熟悉中国房地产估价行业发展概况。

一、房地产的定义

二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义

(一)土地的含义

(二)建筑物的含义

(三)其他地上定着物的含义

三、房地产实物、权益和区位的含义

(一)房地产实物的含义

(二)房地产权益的含义

(三)房地产区位的含义

四、房地产的其他名称

(一)不动产

(二)物业

(三)real estate和real property

五、房地产的基本存在形态

(一)土地形态

(二)建筑物形态

(三)房地形态

一、不可移动

二、独一无二

三、寿命长久

四、供给有限

五、价值较大

六、用途多样

七、相互影响

八、易受限制

九、难以变现

十、保值增值

一、按立法用语划分的种类

二、按用途划分的种类

三、按开发程序划分的种类

四、按实物形态划分的种类

五、按权益状况划分的种类

六、按经营使用方式划分的种类

七、按是否产生收益划分的种类

一、房地产基本状况描述

二、房地产实物状况描述

(一)土地实物状况描述

(二)建筑物实物状况描述

三、房地产权益状况描述

(一)土地权益状况描述

(二)建筑物权益状况描述

四、房地产区位状况描述

(一)位置描述

(二)交通条件描述

(三)外部配套设施描述

(四)周围环境和景观描述

1.熟悉房地产的定义;

2.熟悉土地、建筑物和其他地上定着物的含义;

3.掌握房地产实物、权益和区位的含义;

4.了解房地产的其他名称;

5.了解房地产的基本存在形态;

6.掌握不可移动特性;

7.掌握独一无二特性;

8.熟悉寿命长久特性;

9.熟悉供给有限特性;

10.熟悉价值较大特性;

11.熟悉用途多样特性;

12.熟悉相互影响特性;

13.熟悉易受限制特性;

14.了解保值增值特性;

15.了解按立法用语划分的种类;

16.熟悉按用途划分的种类;

17.熟悉按开发程度划分的种类;

18.掌握按实物形态划分的种类;

19.掌握按权益状况划分的种类;

20.了解按经营使用方式划分的种类;

21.了解按是否产生收益划分的种类;

22.掌握房地产状况描述。

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件，房地产价格与一般物品价格的异同、与房地产供求的关系，房地产价格和价值的种类以及每种价格和价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。

一、房地产价格的含义

二、房地产价格的形成条件

(一)有用性

(二)稀缺性

(三)有效需要求

一、房地产价格与一般物品价格的共同之处

二、房地产价格与一般物品价格的不同之处

一、房地产需求

(一)房地产需的含义

(二)决定房地产需求量的因素

(三)房地产需求曲线

二、房地产供给

(一)房地产供给的含义

(二)决定房地产供给量的因素

(三)房地产均衡价格

三、房地产均衡价

四、房地产供求状况的分类

一、价值、使用价值和交换价值

二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值

三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值

四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值

五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格

六、无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值

七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值

八、市场调节价、政府指导价和政府定价

九、基准地价、标定地价和房屋重置价格

十、土地价格、建筑物价格和房地价格

十一、总价格、单位价格和楼面地价

十二、名义价格和实际价格

十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格

十四、起价、标价、成交价和均价

十五、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价

1.了解房地产价格的含义;

2.熟悉房地产价格的形成条件;

3.了解房地产价格与一般物品价格的共同之处;

4.熟悉房地产价格与一般物品价格的不同之处;

5.熟悉房地产需求;

6.熟悉房地产供给;

7.熟悉房地产均衡价格;

8.熟悉房地产供求状况的分类;

9.熟悉价值、使用价值和交换价值;

10.掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值;

11.掌握市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值;

12.掌握抵押价值;

13.了解买卖价格、租赁价格、保险价值、计税价值和征收价值;

14.了解房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格;

15.掌握无租约限制价值、出租****益价值和承租****益价值;

16.熟悉历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值;

17.了解市场调节价、政府指导价和政府定价;

18.熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格;

19.熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格;

20.掌握总价格、单位价格和楼面地价;

21.掌握名义价格和实际价格;

22.熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格;

23.了解起价、标价、成交价和均价;

24.熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。

本部分的考试目的是测试应考人员对各种房地产价格影响因素，包括房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等的了解、熟悉和掌程度。

一、对房地产价格影响因素的基本认识

二、房地产价格影响因素的分类

一、房地产实物因素

(一)土地实物因素

(二)建筑物实物因素

二、房地产权益因素

(一)房地产权利及其行使的限制

(二)房地产使用管制

(三)相邻关系的限制

三、房地产区位因素

(一)位置

(二)交通条件

(三)外部配套设施

(四)周围环境和景观

一、人口数量

二、人口结构

三、人口素质

一、房地产制度政策

二、金融制度政策

三、税收制度政策

(一)房地产开发环节的税收

(二)房地产交易环节的税收

(三)房地产保有环节的税收

四、有关规划和计划

(一)国民经济和社会发展规划

(二)城乡规划

(三)土地相关规划和计划

(四)住房相关规划和计划

五、有关特殊政策

一、经济发展

二、居民收入

三、物价

四、利率

五、汇率

一、政治安定状况

二、社会治安状况

三、城市化

四、房地产投机

一、世界经济状况

二、国际竞争状况

三、政治对立状况

四、军事冲突状况

一、行政隶属变更

二、重要政治人物的健康状况等

1.掌握对房地产价格影响因素的基本认识;

2.熟悉房地产价格影响因素的分类

3.掌握房地产自身因素;

4.熟悉人口因素;

5.熟悉房地产制度政策因素;

6.掌握金融制度政策因素;

7.掌握税收制度政策因素;

8.熟悉有关规划和计划因素;

9.了解有关特殊政策因素;

10.熟悉经济发展因素;

11.掌握居民收入因素;

12.熟悉物价因素;

13.掌握利率因素;

14.熟悉汇率因素;

15.了解政治安定状况因素;

16.了解社会治安状况因素;

17.熟悉城市化因素;

18.了解房地产投机因素;

19.了解国际因素;

20.了解心理因素;

21.了解其他因素。

本部分考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义和作用，各项房地产估价原则对房地产估价特别是估价结果的要求，房地产估价为何要遵循这些原则以及在实际估价中如何遵循这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。

一、房地产估价原则的含义

二、房地产估价原则的应用

1.了解房地产估价原则的含义;

2.熟悉房地产估价原则的作用;

3.掌握独立、客观、公正原则;

4.掌握合法原则;

5.掌握估价时点原则;

6.熟悉替代原则;

7.掌握最高最佳利用原则;

8.熟悉谨慎原则。

本部分的考试目的是测试应考人员对市场法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

一、市场法的含义

二、市场法的理论依据

三、市场法适用的估价对象

四、市场法估价需要具备的条件

五、市场法估价的操作步骤

一、搜集大量交易实例的必要性

二、搜集交易实例的途径

三、搜集交易实例的要求

四、建立交易实例库

一、选取可比实例的必要性

二、选取可比实例的要求

(一)选取可比实例的数量要求

(二)选取可比实例的质量要求

(三)选取可比实例应注意的其他问题

一、统一房地产范围

二、统一付款方式

三、统一价格单位

(一)统一价格表示单位

(二)统一币种和货币单位

(三)统一面积内涵和单位

一、交易情况修正的含义

二、造成成交价格偏离正常价格的因素

三、交易情况修正的方法

一、市场状况调整的含义

二、市场状况调整的方法

(一)市场状况调整的价格指数法

(二)市场状况调整的价格变动率法

一、房地产状况调整的含义

二、房地产状况调整的内容

(一)实物状况调整的内容

(二)权益状况调整的内容

(三)区位状况调整的内容

三、房地产状况调整的思路和步骤

四、房地产状况调整的'方法

一、求取单个可比实例的比准价值

二、求取最终的比准价值

1.熟悉市场法的含义;

2.了解市场法的理论依据;

3.掌握市场法适用的估价对象;

4.熟悉市场法估价需要具备的条件;

5.熟悉市场法估价的操作步骤;

6.了解搜集大量交易实例的必要性;

7.熟悉搜集交易实例的途径;

8.掌握搜集交易实例的要求;

9.了解建立交易实例库;

10.了解选取可比实例的必要性;

11.掌握选取可比实例的要求;

12.熟悉建立比较基准;

13.熟悉交易情况修正的含义;

14.熟悉造成成交价格偏离正常价格的因素;

15.掌握交易情况修正的方法;

16.熟悉市场状况调整的含义;

17.掌握市场状况调整的方法;

18.熟悉房地产状况调整的含义;

19.掌握房地产状况调整的内容;

20.掌握房地产状况调整的思路和步骤;

21.掌握房地产状况调整的方法;

22.熟悉求取单个可比实例的比准价值;

23.了解求取最终的比准价值。

本部分的考试目的是测试应考人员对收益法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

一、收益法的含义

二、收益法的理论依据

三、收益法适用的估价对象

四、收益法估价需具备的条件

五、收益法稳定物价的操作步骤

一、报酬资本化法最一般的公式

二、净收益每年不变的公式

(一)收益期限为有限年的公式

(二)收益期限为无限年的公式

(三)净收益每年不变的公式的应用

三、净收益按一定数额递增的公式

(一)收益期限为有限年的公式

(二)收益期限为无限年的公式

四、净收益按一定数额递减的公式

五、净收益按一定比率递增的公式

(一)收益期限为有限年的公式

(二)收益期限为无限年的公式

六、净收益按一定比率递减的公式

(一)收益期限为有限年的公式

(二)收益期限为无限年的公式

七、净收益在前后两段变化规律不同的公式

(一)收益期限为有限年的公式

(二)收益期限为无限年的公式

八、预知未来若干年后价格的公式

一、净收益测算的基本原理

(一)基于租赁收入测算净收益的基本原理

(二)基于营业收入测算净收益的基本原理

二、不同收益类型房地产净收益的测算

(一)出租的房地产净收益测算

(二)自营的房地产净收益测算

(三)自用或空置的房地产净收益测算

(四)混合收益的房地产净收益测算

三、净收益测算应注意的问题

(一)有形收益和无形收益

(二)实际收益和客观收益

(三)乐观估计、保守估计和最可能估计

(四)重置提拔款的扣除方式

四、净收益流模式的确定

一、报酬率的实质

二、报酬率的求取方法

(一)累加法

(二)市场提取法

(三)投资报酬率排序插入法

一、直接资本化法概述

(一)直接资本化法的含义及基本公式

(二)几种收益乘数法

二、资本化率和收益乘数的求取方法

三、资本化率与报酬率的区别和关系

四、直接资本化法与报酬资本化法的比较

(一)直接资本化法的优缺点

(二)报酬资本化法的优缺点

一、投资组合技术

(一)土地与建筑物的组合

(二)抵押贷款与自有资金的组合

二、剩余技术

(一)土地剩余技术

(二)建筑物剩余技术

(三)自有资金剩余技术

(四)抵押贷款剩余技术

1.熟悉收益的含义;

2.熟悉收益法的理论依据;

3.掌握收益法用的估价对象;

4.熟悉收益法估价需要具备的条件;

5.熟悉收益法估价的操作步骤;

6.熟悉报酬资本化法最一般的公式;

7.掌握净收益每年不变的公式;

8.熟悉净收益按一定数额递增的公式;

9.了解净收益按一定数额递减的公式;

10.掌握净收益按一定比率递增的公式;

11.了解净收益按一定比率递减的公式;

12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式;

13.掌握预知未来若干年后价格的公式;

14.熟悉收益期限的确定;

15.掌握净收益测算的基本原理;

16.掌握不同收益类型房地产净收益的预算;

17.熟悉净收益测算应注意的问题;

18.熟悉净收益流模式的确定;

19.熟悉报酬率的求取;

20.熟悉直接资本化法概述;

21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法;

22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系;

23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较;

24.熟悉投资组合技术和剩余技术。

本部分的考试目的是测试应考人员对成本法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

一、成本法的含义

二、成本法的理论依据

三、成本法适用的估价对象

四、成本法估价需要具备的条件

五、成本法估价的操作步骤

一、土地取得成本

(一)市场购置下的土地取得成本

(二)征收集体土地的土地取得成本

(三)征收国有土地上房屋的土地取得成本

二、建设成本

三、管理费用

四、销售费用

五、投资利息

(一)投资利息的含义

(二)投资利息的计算

六、销售税费

七、开发利润

一、成本法最基本的公式

二、适用于新开发的房地产的基本公式

(一)适用于新开发的房地的基本公式

(二)适用于新开发的土地的基本公式

(三)适用于新建成的建筑物的基本公式

三、适用于旧的房地产的基本公式

(一)适用于旧的房地的基本公式

(二)适用于旧建筑物的基本公式

一、重新购建价格的含义

二、重新购建价格的求取思路

(一)房地重新购建价格的求取思路

(二)土地重新购建价格的求取思路

(三)建筑物重新购建价格的求取思路

三、建筑物重新购建价格的求取方法

四、建筑物重新购建价格的求取方法

(一)单位比较法

(二)分部分项法

(三)工料测量法

(四)指数调整法

一、建筑物折旧的含义和原因

(一)建筑物折旧的含义

(二)建筑物折旧的原因

二、建筑物折旧的求取方法

(一)年限法

(二)市场提取法

(三)分解法

三、求取建筑物折旧应注意的问题

(一)估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别

(二)土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

一、房屋完损等级评定的有关规定

二、房屋折旧的有关规定

1.熟悉成本法的含义;

2.熟悉成本法的理论依据;

3.掌握成本法适用的估价对象;

4.熟悉成本法估价需要具备的条件;

5.熟悉成本法估价的操作步骤;

6.掌握房地产价格构成;

7.掌握成本法的基本公式;

8.熟悉重新购建价格的含义;

9.熟悉重新购建价格的求取思路;

10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式;

11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法;

12.掌握建筑物折旧的求取;

13.了解房屋完损等级评定的有关规定;

14.了解房屋折旧的有关规定。

本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

一、假设开发法的含义

二、假设开发法的理论依据

三、假设开发法适用的估价对象

四、假设开发法估价需要具备的条件

五、假设开发法估价的操作步骤

一、假设开发法最基本公式

二、按估价对象和未来开发完成后的房地产状况细化的公式

(一)求生地价值的公式

(二)求毛地价值的公式

(三)求熟地价值的公式

(四)求在建工程价值的公式

(五)求旧房价值的公式

三、按未来开发完成后的房地产经营方式细化的公式

(一)适用于未来开发完成后的房地产销售的公式

(二)适用于未来开发完成后的房地产出租或营业的公式

一、现金流量折现法和传统方法的定义

二、现金流量折现法与传统方法的区别

三、现金流量折现法和传统方法的优缺点

一、后续开发经营期

二、开发完成后的价值

(一)开发完成后的价值对应的房地产状况

(二)开发完成后的价值对应的时间

(三)开发完成后的价值的预测方法

三、后续必要支出及应得利润

四、折现率

五、测算中的其他有关问题

(一)注意假设开发法的三种估价前提

(二)应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益

1.熟悉假设开发法的含义;

2.熟悉假设开发法的理论依据;

3.掌握假设开发法适用的估价对象;

4.掌握假设开发法估价需要具备的条件;

5.熟悉假设开发法估价的操作步骤;

6.掌握假设开发法的基本公式;

7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义;

8.掌握现金流量折现法与传统方法的区别;

9.熟悉现金流量折现法和传统方法的优缺点;

10.掌握假设开发法测算中各项的求取。

本部分的考试目的是测试应考人员对长期趋势法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤，几种主要长期趋势法的内容，长期趋势法的主要作用等的了解、熟悉和掌握程度。

一、长期趋势法的含义

二、长期趋势法的理论依据

三、长期趋势法适用的估价对象

四、长期趋势法估价需要具备的条件

五、长期趋势法估价的操作步骤

一、简单移动平均法

二、加权移动平均法

1.熟悉长期趋势法的含义;

2.了解长期趋势法的理论依据;

3.了解长期趋势法适用的估价对象;

4.了解长期趋势法估价需要具备的条件;

5.了解长期趋势法估价的操作步骤;

6.熟悉数学曲线拟合法;

7.熟悉平均增减量法;

8.熟悉平均发展速度法;

9.了解移动平均法;

10.了解指数修匀法;

11.掌握长期趋势法的作用。

本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。

一、地租的含义

二、地租现象

三、地租理论的简要回顾

(一)威廉·配第

(二)理查德·坎蒂隆

(三)亚当·斯密

(四)詹姆斯·安德森

(五)大卫·李嘉图

(六)马尔萨斯

(七)约翰·冯·杜能

(八)马克思

(九)其他

四、地租的测算

一、路线价法概述

(一)路线价法的含义

(二)路线价法的理论依据

(三)路线价法适用的估价对象和条件

(四)路线价法估价的操作步骤

二、划分路线价区段

三、设定标准临街深度

四、选取标准临街宗地

五、调查评估路线价

六、制作价格修正率表

(一)临街深度价格修正率表

(二)其他价格修正率表

七、计算临街土地的价值

(一)路线价法的计算公式

(二)临街土地价值的计算

一、城镇基准地价的含义

二、城镇基准地价评估的程序和方法

一、高层建筑地价分摊的意义

二、高层建筑地价分摊的方法

(一)按照建筑物面积进行分摊

(二)按照房地价值进行分摊

(三)按照土地价值进行分摊

1.熟悉地租的含义;

2.熟悉地租现象;

3.了解地租理论的简要回顾;

4.熟悉地租的测算;

5.熟悉路线价法概述;

6.熟悉划分路线价区段;

7.了解设定标准临街深度;

8.了解选取标准临街宗地;

9.了解调查评估路线价;

10.掌握制作价格修正率表;

11.掌握计算临街土地的价值;

12.熟悉城镇基准地价评估;

13.熟悉基准地价修正法;

14.熟悉补地价的测算;

15熟悉高层建筑地价分摊的意义;

16.掌握高层建筑地价分摊的方法。

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是受理估价委托、制定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、求取估价对象价值、撰写估价报告和估价资料归档等工作的了解、熟悉和掌握程度。

一、房地产估价程序的含义

二、房地产估价程序的作用

一、估价业务来源渠道

(一)被动接受

(二)主动争取

二、不应承接估价业务的情形

(一)超出了本机构的业务范围

(二)与自己有利害关系或利益冲突

(三)自己的专业能力难以胜任

(四)估价业务有较大的风险

一、受理估价委托概述

二、明确估价基本事项

(一)估价基本事项之间的关系

(二)明确估价目的

(三)明确估价时点

(四)明确估价对象

(五)明确价值类型

三、估价委托书和估价委托合同

(一)估价委托书

(二)估价委托合同

一、估价作业方案的含义和内容

二、制定估价作业方案的思路

(一)拟采用的估价方法和估价技术路线

(二)拟搜集的估价所需资料及其来源渠道

(三)预计需要的时间、人力和经费

(四)估价作业步骤和时间进度安排

一、实地查勘的重要性

二、实地查勘的工作内容

三、实地查勘程序和记录

一、分析估价对象价值

二、测算估价对象价值

三、判断估价对象价值

(一)对各种估价方法的测算结果进行校核

(二)将各种估价方法的测算结果综合为一个结果

(三)确定最终的估价结果

一、估价报告的含义

二、估价报告的质量

三、估价报告的形式

四、估价报告的组成

(一)封面

(二)目录

(三)致估价委托人函

(四)注册房地产估价师声明

(五)估价假设和限制条件

(六)估价结果报告

(七)估价技术报告

(八)附件

1.熟悉房地产估价程序的含义

2.掌握房地产估价程序的作用;

3.了解估价业务来源渠道;

4.熟悉不应承接估价业务的情形;

5.熟悉受理估价委托概述;

6.掌握明确估价基本事项;

7.熟悉估价委托书和估价委托合同;

8.熟悉制定估价作业方案;

9.掌握搜集估价所需资料;

10.掌握实地查勘估价对象;

11.熟悉分析估价对象价值;

12.熟悉测算估价对象价值;

13.掌握判断估价对象价值;

14.掌握撰写估价报告;

15.熟悉审核估价报告;

16.了解交付估价报告;

17.掌握估价资料归档。

房地产估价师理论与方法历年真题篇十六

1.通常情况下，评估下列房地产不适用收益法的有()。

a.商店。

b.农地。

c.职工宿舍。

d.公园。

答案：cd。

2.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是()。

a.过去数据简单算术平均法。

b.过去数据加权算术平均法。

c.未来数据简单算术平均法。

d.未来数据加权算术平均法。

答案：d。

3.在具体的房地产估价作业中应当遵循的估价原则主要有()。

a.公平原则、合法原则。

b.替代原则。

c.估价时点原则。

d.最高最佳使用原则。

答案：abcd。

4.最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足()。

a.法律上允许。

b.程序上合理。

c.技术上可能。

d.财务上可行。

答案：acd。

5.各种结构房屋的残值率一般为()。

a.钢筋混凝土结构为0。

b.砖混结构一等为2%。

c.砖木结构二等为3%。

d.简易结构为3%。

答案：ab。

6.某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的`商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为()年。

a.38。

b.42。

c.58。

d.60。

答案：a。

a.2567。

b.1339。

c.1145。

d.1117。

答案：b。

8.在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为：()。

a.18%。

b.20%。

c.15%。

d.25%。

答案：a。

9.建筑物的物质折旧包括()。

a.功能衰退。

b.正常使用的磨损。

c.环境恶化。

d.意外的破坏损毁。

答案：bd。

10.下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有()。

a.土地的位置、面积、形状、地势、地质条件。

c.环境改善、基础设施。

d.利率因素。

答案：bd。

房地产估价师理论与方法历年真题篇十七

1、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则()。

a、甲大于乙。

b、甲小于乙。

c、甲等于乙。

d、难以判断。

2、抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术，它适合于对已设定特定抵押的房地产进行估价。()。

a、对。

b、错。

3、在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，而并不是一定要化为单价。()。

a、对。

b、错。

4、用成本法估价房地产时，房屋现值=()。

a、房屋重置价格-房屋年折旧额。

b、房屋重置价×房屋成新度。

c、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限。

d、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限。

5、建筑物的物质折旧包括()。

a、功能衰退。

b、正常使用的磨损。

c、环境恶化。

d、意外的破坏损毁。

6、房地产的交易类型有()。

a、土地使用权协议出让。

b、一般买卖。

c、租赁。

d、征用。

7、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。

a、1.05。

b、0.98。

c、0.95。

d、1.03。

8、房屋拆迁管理费以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿的安置费用的0.3%～0.5%收取。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。()。

a、对。

b、错。

9、某市于2005年对市中心一平房区进行改造，该市出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2，重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2，则最合理的拆迁补偿价格应以()元/m2为基础进行修正。

a、4000。

b、5000。

c、6000。

d、9000。

10、为评估出公平合理的价值，估价人员应当遵循()。

a、具有良好的职业道德。

b、假设各方当事人都是理性的、精明的。

c、“换位思考”

d、以专家的身份反复、精细的权衡评估价值。

11、建筑物的重新构建价格，可以采用()来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。

a、比较法。

b、成本法。

c、收益法。

d、假设开发法。

12、206月，根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为()。

a、事业单位。

b、公私合营企业。

c、有限责任公司或合伙企业。

d、私营企业或个体企业。

13、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合()。

a、交易日期与估价时点相近

b、使用性质相同。

c、地点相近。

d、价格相同。

14、现行的土地权属证书有()。

a、《国有土地所有证》。

b、《国有土地使用证》。

c、《集体土地所有证》。

d、《土地他项权利证明书》。

15、()是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。

a、权益原理。

b、均衡原理。

c、适合原理。

d、收益原理。

16、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般()。

a、不能作为可比实例。

b、取相同的部分作可比性。

c、仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例。

d、仍然可作为可比实例。

17、母公司与子公司之间、公司与其职工之间的.房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。()。

a、对。

b、错。

18、在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式，且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。()。

a、对。

b、错。

19、()是随着时间的推移而减少的。

a、原始价值。

b、账面价值。

c、市场价值。

d、投资价值。

20、一宗房地产的价格，虽然受到许多复杂多变的因素的影响，但仔细观察其形成和运动的过程，仍然有它自身的基本性规律，并不以个人的主观意志为转移。因此，估价人员对房地产的估价应该做到()。

a、公正。

b、公开。

c、客观。

d、合理。

答案：

1、b2、b3、b4、b5、bd6、abc7、c8、b9、d10、abcd。

房地产估价师理论与方法历年真题篇十八

1. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。 ( )

2. 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。( )

3. 收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。 ( )

4. 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 ( )

5. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 ( )

6. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 ( )

7. 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的'评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 ( )

8. 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。 ( )

9. 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期修正。 ( )

10. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 ( )

11. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 ( )

12. 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 ( )

13. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。 ( )

14. 传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。 ( )

15.房地产数量有限性的本质，还不在于土地总量有限和不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二性造成的房地产供给不能集中于一处。

12.√ 13. × 14.√ 15.×

房地产估价师理论与方法历年真题篇十九

1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有( )。

b.在实际估价中应尽量先采用定性分析，判断房地产价格的影响因素

c.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

d.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

a.朝向

b.楼层

c.方位

d.交通条件

3、影响某套住房价格的实物因素不包括( )【2011年真题】

a.装修

b.户型

c.层高

d.楼层

4、下列属于房地产影响因素中的自身因素的是( )。

a.完备程度

b.基础设施

c.实物因素

d.环境状况

5、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是( )。

a.空间直线距离

b.交通路线距离

c.交通时间距离

d.经济距离

6、影响房地产价格的环境因素不包括( )。(2005年试题)

a.大气环境

b.声觉环境

c.卫生环境

d.治安环境

7、当人口数量增加时，对房地产的需求就会( )，房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时，对房地产的需求就会( )，房地产价格也就会下落。

a.增加，增加

b.减少，减少

c.减少，增加

d.增加，减少

8、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。

a.上涨

b.下跌

c.保持相对稳定

d.先涨后跌

9、一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格( );相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格( )。

a.下降，下降

b.下降，上升

c.上升，下降

d.上升，上升

10、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )。

a.降低房地产开发贷款利率

b.增加土地有效供给

c.降低契税

d.提高购房贷款利率

11、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。

a.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

b.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

c.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

d.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

12、影响房地产价格的经济因素，不包括( )。

a.人口状况

b.居民收入水平

c.物价

d.利率

13、理论上，利率上升，房地产价格( )。

a.上升

b.下降

c.不变

d.不相关

14、在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格( )。

a.上升

b.下降

c.不变

d.不相关

15、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。(2005年试题)

a.社会因素

b.环境因素

c.人口因素

d.行政因素

16、在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于( )。(2005年试题)

a.社会因素

b.环境因素

c.人口因素

d.行政因素

17、下列影响房地产价格的因素中.不属于国际因素的是( )。

a.世界经济状况

b.政治安定状况

c.政治对立状况

d.军事冲突状况

e.城市化状况

18、影响房地产价格的`心理因素不包括( )。

a.投机心理

b.讲究风水

c.吉祥数字

d.时尚风气

1、下列房地产影响因素中属于个别因素的是( )。

a.基础设施

b.区位

c.土地形状

d.规模

e.建筑结构

2、对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为( )三个层次。

a.一般因素

b.国际因素

c.经济因素

d.区域因素

e.个别因素

3、对房地产区位因素进行分解，不包括( )方面。

a.交通

b.地势

c.环境景观

d.面积

e.外部配套设施

4、影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有( )等。

a.大气环境

b.治安环境

c.声觉环境

d.水文环境

e.卫生环境

5、土地实物因素包括( )。

a.面积

b.形状

c.地形

d.土壤

e.位置

6、影响房地产价值的权益因素包括( )。(2008年真题)

a.房地产权利设立和行使的限制

b.房地产区位的限制

c.房地产使用管制

d.房地产通风采光的限制

e.房地产相邻关系的限制

7、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有( )。

a.交通便捷程度

b.朝向、楼层

c.周围环境和景观

d.建筑规模

e.外部配套设施

8、判定工业房地产区位优劣的主要因素有( )。【2011年真题】

a.临街状况

b.是否便于动力取得

c.是否便于废料处理

d.是否接近大自然

e.是否便于产品和原料运输

9、根据人口增长的绝对数量，人口增长有( )几种情况。

a.人口正增长

b.人口累计增长

c.人口净增长

d.人口零增长

e.人口负增长

10、影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括( )等。

a.严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款

b.上调或下调金融机构存款基准利率

c.提高或降低最低购房首付款比例

d.提高或降低最高房地产抵押贷款成数

e.延长或缩短最长购房贷款期限

11、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有( )。

a.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升

c.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

e.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

12、影响房地产价格的社会因素，不包括( )。

a.政治安定状况

b.社会治安状况

c.城市化

d.居民收入

e.环境

13、下列影响房地产价格的因素中，属于经济因素的是( )。

a.房地产投机

b.物价变动

c.经济发展状况

d.居民收入水平

e.政府规制

14、影响房地产价格的社会因素，主要有( )。

a.政治安定状况

b.社会治安程度

c.房地产投资

d.房地产投机

e.城市化