最新房地产论文 房地产营销策略论文(优质12篇)

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房地产论文篇一

一、打造特色的产品营销主题

在房地产产品的营销过程中，我们要根据产品自身的实际情况，挖掘其中的特色，打造一个独特的营销主题，来吸引广大的消费群体。对于房地产产品，在营销的过程中，我们所需要的是抓住产品所具有的特色，打造不同的营销主题。首先我们要进行房地产品牌的营销，出于广大消费群体的消费心理，是品牌的就是好的，值得大家信赖，品牌在一个业界就是一种权威，例如，宜昌万达广场的营销3大杀手锏首先就是品牌先行，通过各种报纸等媒体展示新产品的新形象。再者就是对房地产产品的一个特色营销:人人都需要买房，但是每个消费者对于产品的需求不同，有人喜欢依山而住，有人喜欢傍水而居，所以呢，我们可以根据房地产产品最独特的特点，最直接的优势条件推出我们营销的主题，来吸引一批“志同道合”的消费者。社会不断发展，有的消费群体对于房地产产品更多关注的是其周边的环境状况，所以，我们可以对房地产产品进行绿色营销，通过景观环境的绿化来吸引广泛的受众群体，绿色环保已成为一大营销主题。我们还可以用房地产项目的文化价值作为市场产品营销的主题，房地产项目临近文物古迹，增加其文化内涵，提高产品的知名度，例如济南万达广场的营销突围策略，就是利用魏家庄官商大院的文化历史进行营销。营销的手段有许多种，但关键是我们要抓住产品特色，吸引其受众体。

二、进行合理灵活的营销定价

首先，房地产产品应该根据产品的成本进行定价。在进行房产交易的过程中，价格是人们最关心的问题，在市场行情的影响下，一个合理的价格容易被广大消费群体接受，有利于房地产商树立一个良好的形象，建立一个良好的信誉，这是对于房地产发展来说至关重要的。其次是在销售过程中灵活调整定价，面对激烈的市场竞争，我们需要采取一定的价格措施来面对市场上的种种竞争，根据我们自身发展的特点，在房产产品的销售过程中低开逐步高走，或者高开逐渐低走等，通过价格的调整来实现产品的最大销售和盈利。再者就是在定价过程中运用折扣的方式，通过一些让利活动来博得广大消费者的好感，吸引消费者;根据时间差进行定价，限定时间，优先购买者价格便宜，获得更多的优惠条件，来达到销售的目的;还可以采用组合定价，不同但有相互关联的房地产产品可以组合在一起进行捆绑销售，价格便宜，通过这种让利优惠的方式，增加人们的购买欲望，达到销售的目的。最后就是关于房地产产品的差价来进行销售，分析不同的地理位置，方位朝向，周边的景观设计和交通状况等分别定价，以此来诱导消费者购买，在房屋的差价中获得利润。价格就是一个调控杆，在营销的过程中，通过价格的多方位调整，积极应对各种挑战，吸引广大的消费者，实现房地产产品的销售。

三、拓宽营销的渠道

如果只是通过一个单一的渠道去进行营销，那力量相对来说是较小的，其中的效果可想而知，不会起到多大的效果与成效，所以在房地产项目的市场营销过程中，我们要积极探索，不断的拓宽营销的渠道，达到产品销售的效果。最关键的是企业自身直接的推销，通过对公司人员的培养进行房地产产品的销售，在这种渠道下，我们需要加强对于专业销售队伍的培养，例如，万达企业在进行房地产项目的市场销售过程中，积极对销售人员进行房地产基本知识，销售的基本技能进行教育培训，对员工的工作进行不断的改进与指导，构建一支高效能干的销售团队。在互联网快速发展的今天，网络营销已成为一种最新的最具发展潜力的营销方式，各个房地产商家积极在互联网上推广自己的产品，呈现大量的图片展示，给消费者带来一个生动形象的感官体验，能够对产品进行一个全方位的认识，各种房地产网站纷纷兴起，不断促进房地产项目的市场销售。

四、加大房产促销力度

当产品销售受阻，销售量低下，我们需要重振旗鼓，大力进行房地产产品的促销活动，通过各种优惠活动来吸引消费者，从而全面推动产品的销售。促销的方式有很多，我们需要在促销的过程中不断创新形式，其中广告是促销的一大亮点，广告就是广而告知，通过巨大的广告招牌鲜艳夺目，展现房地产产品的卖点，让大家对产品得到了解。其次，我们还可以运用各种影视媒介进行宣传，通过照片采集，拍摄关于房地产产品的相关短片进行宣传活动，例如，20xx年万达集团百万大奖征集广告的创意活动，以微视屏的方式进行传播，不断创新，实现了升级，在社会上形成了一种较为热烈的反响。最后，为了加大房产促销，开展相关的活动也是一种有效的促销方式，我们可以开展各种有趣的活动，颁发各种优秀的奖品，吸引人们的参与，例如，万达在开业前开展万达影城、大歌星，大玩家等体验活动，给与客户极致感受，塑造一个良好的印象。在产品促销的过程中，还可以邀请明星代言，利用明星的影响效益，吸引广大的消费者，来达到产品促销的目的。总之，促销是实现房地产产品营销的一种重要方式，在这个过程中我们需要借助各种多媒体进行宣传，然后积极开展各种关于房地产项目的活动，实现产品的营销。

房地产论文篇二

在国家工业化。国家化进程中兴起。发展，形成了独立的产业；反过来，房地产又推动和促进国家工业化。国家化以及现代化的发展。因此，房地产和国家经济是紧密结合在一起的。

目前，国内外房地产学术界对房地产的定义并不统一。一般来说，房地产是指房产和地产的总称，又叫不动产或者地产。清华大学张红教授认为，房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物。构筑物和其他附属物的总称。建筑物是指人工建筑而成，主要有建筑材料。建筑构配件和相关设备（如给排水。卫生。燃气。照明。空调。电梯。通讯。防灾设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指能够遮风挡雨并供人们居住。工作。娱乐。储藏物品。纪念或进行其他活动的空间场所，一般有各种主要构件组成，如基础。墙。门。窗。柱。梁和屋顶等。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱。水塔。水井。道路。隧道。桥梁和水坝等。

房地产按照不同的分类标准导致不同的分类结果。从房地产的用途出发，房地产可以分为居住物业（包括普通住宅。公寓。别墅等）。商业物业（酒店。商场。娱乐场所等）。工业物业（厂房。研发用房与仓储物业）。旅游房地产。农业房地产（包括旅游农业展示场及其附属服务设施）。特殊用途物业（飞机场。加油站。高尔夫球场）等。从地上物的类型出发，房地产又可以分为空置土地和土地及其地上物。土地及其地上物又可以分为建筑物和构筑物，这里的建筑物和构筑物都是依附在土地之上的，和土地形成为统一体。从房地产的性质来看，房地产可以分为资源性房地产和资产性房地产。一方面，房地产作为资源，是生产和生活中不可缺少的生产要素。此时，人们更看重其使用价值，也更愿意用空间量来衡量资源性房地产的数量。另一方面，房地产作为一种资产，是资本市场中的重要投资对象，也是家庭和国家财富的组成部分。

2.1.对国家经济发展的基础性作用

房地产作为国家经济的一个组成部分，它的发展会对国家经济发展的基础部分产生一定影响作用。

（1）房地产为国家经济发展提供了物质空间。城市的聚集效益是国家形成的原因之一，也是城市规模扩大和国家经济发展的原因。城市人口和产业的集中，在需求方面为工业的发展提供市场条件，促进国家工业经济的发展。国家工业化的发展导致其它部门相应产生，形成了包括商业。金融。交通。中介。媒体等国家网络。房地产作为重要的生产和生活要素，为国家这些经济网络提供了必要的空间基础和物质载体。另外，房地产所提供的生产设施。生活服务设施。公共设施和文化娱乐设施等体现了一个国家的经济环境。生态环境和投资环境，发展房地产，建设良好的生态环境和投资环境可以增强国家对外投资的吸引力，促进国家经济的良性循环发展。

（2）房地产税收是国家财政收入的主要组成部分。在市场经济条件下，房地产税费不仅是保证房地产成为国家财政收入来源的重要条件，也是维护市场公平竞争，实现国家对房地产宏观调控的有力杠杆。随着我国房地产的快速发展和国家化进程的加快，房地产将成为我国居民的重要资产，以房地产为对象的房地产税将成为我国国家财政收入的一个重要来源。

（3）房地产是国家经济的重要产业，为国家各个经济组织和社会团体提供经济和社会活动空间。也就是说，房地产产品是国家经济的一个重要的硬件设备。所以，房地产的发展可以改善国家面貌，提高国家价值和综合竞争力，从而吸引更多投资，促进国家经济更快增长。房地产的发展可以改善国家居民居住环境，提高人民生活质量，促进社会和谐发展；同时，也改善了国家商业活动环境条件，提高商贸交易水平和档次，对国家经济增长产生基础性影响。

2.2.房地产的投资作用

实践表明，在其他条件没有重大变化时，要保证国家经济能以较高速度增长，必须通过适量的增加投资来拉动国家经济增长。房地产投资作为国家经济投资的有机组成部分，将有效拉动国家经济增长。房地产投资对国家经济增长的影响主要有三个方面：一是房地产投资本身对国家经济增长有促进作用；二是房地产投资的关联效应；三是房地产投资的挤出效应。

全统计，我国每增加1亿元的住宅类房地产投资，能够引起的其他20多个相关产业增加近1.5亿元的投入，被带动的直接或间接相关产业达60多个。此外，随着房地产投资的增加，还能够带动诸如建材。化工。家电。装饰等生产生活资料行业的消费增长。由此可见，房地产投资能够直接或间接的启动或带动其相关产业的投资与收益。生产与消费，并增加社会就业机会，提升产业结构，从而引起整个社会的经济增长。

另一方面，房地产投资具有资金占用规模大，发展周期长的特点。当房地产处于发展上升期时，各类型的资金如来自银行。基金。股市。投资机构以及其他实业团体出于获取超额利润的考虑都加入这种大规模的投资中，一些对经济长期与持续增长起关键作用的行业或产业所需要的投资将被占用，这也称为投资的“挤出效应”。当其他对国民经济有关键作用的产业或行业发展受到限制时，将对国家经济产生长期的。根深蒂固的负面影响。房地产投资的“挤出效应”还有由于投资引起的消费“挤出效应”。当居民收入一定时，房地产投资增多，居民用于房地产消费的比重也会增多，这样就影响一到了其他方面的消费，从而影响了其他产业的发展。

2.3.房地产的消费效应

消费对于一个国家的经济发展起着至关重要的作用，因为只有消费才能带动投资，进而带动整个国家的经济增长。在改革开放初期，我国经济高速增长主要是靠满足人们吃。穿和用的需要，这是人们生活生存的基本需要。因此，它们的需求规模极大，从而推动了我国经济的较高速度增长。但是，我们进入90年代中期以后我国居民，特别是城镇居民吃。穿。用的基本需求已得到了较大程度的满足，从而导致了与此相关的工业品农产品需求增长率的明显下降。全国的恩格尔系数有明显下降，1998年全国城镇居民恩格尔系数为44.48%，20xx年下降到37.9%。西安市1998年恩格尔系数为44.69%，到20xx年降低到36.47%[2]。现今，我国城镇居民的消费需求正转向对住。行以及服务的需求。随着我国国民经济的增长和房地产的发展，房地产消费将是我国城镇居民的主要消费之一，房地产消费将带动城市房地产的投资增加，进而带动房地产以及相关产业的发展，实现城市产业结构全面升级，促进城市经济增长。

虽然房地产发展为我国经济增长提供了很大的帮助，但是在我国经济发展加快的过程中，仍然引起了一定的问题。

3.1.重复建设扭曲了经济增长模式

在固定资产投资快速增长的同时，行业重复极为严重，各地“缺点”惊人地相似。能耗大。环境污染严重，工艺技术落后和产业布局显然很不合理。以水泥为例，全国共有规模以上水泥厂4813家，远远超过世界其他国家的企业总数。在这4000多家企业中，75%还采用落后的工艺进行生产。重复建设必然会加剧生产能力过剩，已形成的生产能力得不到发挥，对于我们这样一个资本紧缺的发展中国家来说这种浪费十分痛惜。这不仅延缓结构调整和产业升级的步伐，还将造成资金和资源配置上的巨大浪费。20xx年前两个月，房地产业投资增长50%，钢铁工业投资增长了172.6%，钢铁行业的投资已经超前5年。在制造业30个行业中，投资增幅超过100%的竟有16个。已被国家宏观调控亮红灯的有钢铁。房地产。水泥。电解铝等行业。全国煤电油运供需矛盾依然十分突出，目前国有原煤大矿生产能力接近饱和。在电力方面，20xx年前10个月，全国24个省级电网行后拉闸限电。20xx年能源。交通瓶颈制约依然存在。

扭曲了的经济增长模式，势必导致这些行业和相关企业的产品供过于求，经营的困难，银行呆坏账的增加，将引发更大量工人的下岗失业。到那时，局部问题就可能演变成全局问题。

3.2.投资结构和投资增长方式没有根本改变

20xx年我国全社会固定资产投资55118亿元，增幅高达26.7%。东部沿海地区投资24666亿元，增长33.6%；中部地区投资10092亿元，增长33.1%；西部地区投资7171亿元，增长26.4%[3]。西部地区投资增长速度虽较前加快，但占全国的比重仍在下降。东中部的投资明显高于西部，投资向东。中部地区集中的趋势仍在继续。

个百分点，高新技术行业的优势没有得到充分的认可和释放。这说明，不论经济结构，还是投资结构，这种不够理想的状况将对国民经济结构的合理化产生不利影响。

引发经济增长和固定资产投资加快的原因，主要是居民消费中住房和汽车需求的形成。进入上世纪90年代中期以来，随着城市居民在家用电器方面需求的饱和，农村居民收入提高还面临很多困难的情况下，居民消费需求的扩张是宏观经济启动的关键变量。20xx年以来，随着住房制度的改革，金融领域住房贷款制度的创新，汽车价格的下降等，居民的住房和汽车需求终于出现强劲增长的势头。在住房和汽车需求的推动下，导致对钢材。水泥。电力和运输等中间投入产品需求的大增，从而引发了新一轮的固定资产的快速投资。但问题的关键是投资增长的方式依然属于外延型，仍然热衷于铺新摊子。20xx年的投资中，外延性投资（新扩建）比重达80.3%，与上世纪90年代初期相比，外延性投资的比例不仅没有减少，反而继续增大。

从前面的分析可以知道，房地产的发展为国家经济发展提供空间。影响城市财政收入和改善城市投资环境；房地产投资可以拉动城市经济持续增长；房地产消费推动城市经济增长；房地产财富效应则会对城市居民消费产生影响作用。但同时，房地产的发展也给我国经济的发展带来了隐患。在这种情况下，如何把握好房地产发展的方向，使其更好的促进我国经济的发展，具有非常重要的现实意义。

[1]叶剑平。房地产与社会经济协调发展的研究[m]。中国人民大学出版。

[2]刘文丽，闫鸿。我国房地产存在的问题与对策[j]。北方经济。

[3]明孟晓苏。中国房地产业发展的理论与政策研究[m]。北京经济管理出版社

房地产论文篇三

（一）财产课税体系的比较

广义地看，世界各国对财产的课税主要分为三大体系，一是对转让财产的交易行为征税，多以流转额为计税依据，一般以营业税、转让税、登记税、印花税或增值税等形式，征收比例税率或累进税率；二是对占有、使用财产进行课税，多以财产评估价值为计税依据，分为对全部财产征税（一般财产税）和对个别财产征税（如土地税，房屋税、房地产税），征收比例税率或累进税率；三是对转让财产的收益征税，如土地增值税，多采用累进税率。

（二）财产税比重的比较

据oecd组织资料显示，发达国家财产税收入占地方税收入总额比例较高，美国占80%，加拿大占84.5%，英国占93%，澳大利亚则高达99.6%。由于财产税征收金额较大、权数较重，从而形成了“多征税、多提供公共服务、税源多增加”的良性循环机制，使其在地方经济建设中发挥了积极的调节作用。发展中国家财产税占地方税收入比重较低，但多把财产税划归地方收入。亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入比重一般在23%～54%之间。由此可见，世界各国财产税在地方税中都占有举足轻重的地位，是地方财力的重要来源。

（三）财产税制要素的比较

1、课税主体。转让财产交易行为的课税主体多数以卖方为纳税人；也有以买方为纳税人，主要是设置不动产或房地产购置税的国家，如韩国、日本等。世界各国对转让、占有和使用财产的课税，纳税人一般是产权所有者或使用者。

2、课税对象和税基。对世界上多数国家来说，财产税最主要的课税对象是房屋和土地，但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税，计税依据是财产的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、印尼、美国、瑞典都将土地和建筑物的资本价值纳入税基；但瑞典只有住宅用地和住宅楼缴纳财产税，剔除了商业财产；英国对包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据征税；有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税，船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税。其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者，课税对象包括纳税人拥有的一切房屋，计税基础是房屋的估定价值；巴西的土地税分为农村土地税和城市财产税，前者的课税对象是用于种植、放牧和其他农业性活动的土地，城镇土地不在应税范围内，计税标准按土地面积和土地使用比率分为三类计征，后者的课税对象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，计税依据是应税土地和房屋建筑物的评估价值。

3、税率。比较广泛使用比例税率，在对财产转让收益和流转额课税时也采用累进税率，仅有个别国家采用定额税率。税率可由中央政府法定，也可由地方政府根据受益人的预算需要和预算周期确定。如美国、加拿大，税率的确定一般由地方政府自行决定，较高一级政府只对其设限制规定。而丹麦、法国和日本，中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高额。

4、起征点和减免税优惠。一些国家或地区在税收管辖权内，对财产课税制定有起征点，如澳大利亚维多利亚州对低于14万元的财产价值不征税，日本对土地占有税也规定了免征额，确定了固定资产税和城市规划税的最低起征点。同时各国对农业用地给予不同程度的减免税。荷兰、英国、澳大利亚和瑞典农业用地全部不计入税基。法国对农场建筑实行免税，其他许多国家都通过特殊估价和征税措施给农业提供税收优惠待遇，如日本对城区的农业用地按其估算价值的一半进行征税；国际上对林地一般都提供免税待遇。如智利、法国都给林地提供了免税照顾。

二、我国财产税制的现状及存在的问题

目前，我国采用的是个别财产税，主要税种有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、车船使用税、车船使用牌照税、契税，有人也把土地增值税、耕地占用税包括进去。

我国的财产税制在以下方面存在着明显的不足：一是财产课税范围窄、税种少，收入规模小。据统计，全国财产税收入约占税收总收入的2.04%，约占地方税收入的4.12%。据四川省及成都市“九五”期间的统计，财产各税占全部地方税收的比重约5%～6%。由于所占比重过低，导致其职能弱化，难于充分发挥调节功能作用；二是内外两套财产税制，既增加了征管难度，又不符合世贸组织要求的统一、公平、公正的原则；三是计税依据不合理、不规范；四是财产评估制度、财产登记制度和财产税收政策不健全，税收征管不严，部门协作配合不够，税款流失现象较为严重；五是个别税种设置重叠，税基交叉，存在重复征税之嫌。

三、国际财产税制借鉴

（一）税种设置覆盖面广、征收范围宽。目前，各国的财产税覆盖了财产的转让、占有、使用和收益各环节，体现了税制调节课税对象价值运动全过程的客观要求。征收范围较宽，不仅仅局限于城镇房地产，而且也包括农村、农场建筑物和土地。遗产税和赠与税广泛受到各国重视。

（二）各国普遍建立以市场价值（又称改良资本价值）或评估价值为核心的税基体系。以价值为核心能够准确反映真实的税基，随经济的发展带动税基的提高进而稳步提高财产税收入；同时，也可以体现公平税负、合理负担的原则。

（三）税率设计以比例税率和累进税率居多。对财产转让、占有、使用环节多采用比例税率，对收益和所得环节多采用累进税率，但这不是绝对的，各国根据各自的经济、文化背景设计各具特色的税率制度；各国的遗产税和赠与税税率仍将以超额累进税率为主，但级次表现出减少趋势。

（四）大多数发达国家都建立了规范而严密的财产登记和系统、完整的财产评估制度。这是财产税课税的基础，但发展中国家与发达国家比较有较大的差距。

（五）建立内外统一的财产税制。

四、改革财产税制的建议

（一）合理设置税种，增加税种覆盖面

1、合并、统一房地产税制，设立房地产税。合并现行的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等三个税种，设立统一的房地产税。一方面体现了世贸组织的国民待遇原则，另一方面符合简化税制、便于征管和降低征收成本的国际通行做法。而且城镇土地使用税本身属于财产税而非资源税，“房依地存、地随房走”，房屋和土地的规划、评估紧密相连，城镇土地的国家所有不影响三税的合并和统一；且房价的上涨多半缘于地价的上涨，三税统一有可行的理论基础。

2、合并内外两套车船税税制。对凡在我国境内拥有车船的单位和个人，不论车船是否被使用以及使用的频率如何，均应缴纳车船税。

3、适时开征遗产税和赠与税。在遗产税和赠与税的开征上，一是要科学地选择税制模式。基于我国遗产继承人可自行分割交接财产，公民的纳税意识不强等实际情况，宜选择美国等实行的总遗产税制和总赠与税制。即对被继承人的遗产总额征收遗产税，对赠与人的财产征收赠与税。二是科学确定征税对象、范围及征管程序。参照国际惯例，课税对象范围应包括动产和不动产，以超额累进税率并规

定适当的起征点，合理确定扣除项目，如设丧葬费用扣除，遗产管理费用扣除、债务扣除、捐赠扣除、合理负担费用扣除等。最后，制定有关部门相互协调配合的征管措施。

（二）扩大财产税征收范围

1、扩大房地产税的征税范围。一是房地产税的征税范围应该扩大到农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地及房屋。与此同时，相应调整降低农业产出税负。二是对城镇居民拥有的房屋征收房地产税。随着我国住宅商品化的发展和人们收入水平的'提高，私人拥有的房产不断增加，已经具备了对私有房产课税的条件。同时，房屋的折算价值分配逐步向高收入个人倾斜，因而对城镇居民自用住房课征（比例税率）财产税在整体上将产生“累进”效应。在具体征收时，可借鉴国际通行做法，对人均居住面积设置起征点，对城镇居民自用房课征比例税，使城市房地产税的纳税人涵盖全部城镇土地和房屋的所有人。

2、合理设置房地产税的税目。我国房地产税可下设农村土地使用税和城镇房地产税，前者对农村用于种植、放牧和其他农业性活动的田、地、山、荡占地课征，后者主要对城镇企业和个人拥有的土地使用权及土地上的房屋和建筑物课征。城郊结合部的土地及房屋、建筑的处理可借鉴巴西的做法，即确定土地是否属于城市房地产税的课税范围，一是看其是否作为农用，二是在土地的1.5英里范围内至少有以下设施中的两项：人行道、自来水主线、排污设施、街灯、公共学校。如土地不作为农用，又符合第二项要求，就应该视为城市土地。

（三）建立以市场价值为核心的税基体系，科学确定财产税的计税依据

1、调整房地产税计税依据。从国际上看，财产税的计税依据包括年度租金价值，改良资本价值（市场评估价值）、未改良资本价值和占用面积。改良资本价值制度的计税依据是土地和房产的完全市场价值，更符合“量能纳税”原则。此外，该计税依据具有“交易证据多、便于诚信纳税，收入富有弹性”的特点，是各国的房地产税趋于采用该计税依据的重要因素。当然，这需要相应完善符合我国国情的房地产评价方法体系和房地产评估制度。

2、调整车船税计税依据。作为世界通行的财产税的计税依据主要有两种：一是依车船原值作一定比例的扣除；二是依车船的市场价值，即评估值。从理论上讲，后者更科学，但是考虑到市场和评估工作本身的局限性、工作量和征收成本，现阶段可采用前者作为计税依据。至于扣除比例中央可规定一个幅度范围，各地方政府视本地实际情况在此范围内确定具体的扣除比例。另外，对单位价值低于一定标准的车船给予免征照顾。

（四）合理确定各财产税的税率

1、合理确定房地产税的税率。参照美国、加拿大的做法，在确定税率的形式和大小时可以赋予地方政府一定幅度范围（如0.5%～3%）内的自主权。税率的确定应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。

2、合理确定车船税税率。在以车船价值为计税依据的情况下，改过去的固定税额为比例税率，以公平税赋，比例税率的大小应该与目前对车船的收费及环保问题统筹考虑。

（五）建立以财产评税制度为核心的征管运作体系

1、建立以房地产评税制度为核心的财产评税制度体系。应建立完善的财产税评估制度，制定评税法规和操作规程，设置专门的财产评税机构，是未来财产税制发展的基本趋势。

2、建立与财产登记、评估、税收征管有关的信息数据库，运用计算机技术对信息进行搜集、处理、存储和管理，以获取有效的财产信息和征管资料。

（六）财产税的税收优惠问题

1、取消城镇居民住房的财产税优惠。避免对出租住房的歧视，有利于加强对个人私房出租的税收征管。可对国家规定标准内的居民住房采取起征点的办法予以免税优惠。

2、借鉴瑞典、荷兰，日本等国的做法，适当确定林地免税和农村土地的税收优惠。

3、改革事业单位的财产税优惠。企业化的事业单位按照企业身份征收财产税；对于改革后具有一定行政职能的事业单位仍视同行政机构对待，对其业务用财产给予免税优惠。

房地产论文篇四

在社会经济市场竞争力与日俱增的今天，我国房地产行业经济波动较多，为其经济泡沬的形成创造了条件。由于房地产投资商在投机过程中，房地产价格与市场基础值、实际需求存在较大的差异，使得房地产价格持续攀升房地经济泡沫是一种社会主义市场经济发展中不可避免的波动现象，在短时期内波动较大，不仅会加剧房地产行业经济发展波动，还会为我国国民经济发展带来巨大的威胁房地产经济市场作为整个市场体系的重要部分，在推动国民k济快速发展、提高人们生活质量等方面具有十分重要的意义，但近年来我国房地产行业畸形发展，对我国社会、经济、政治等带来了严重危害，具体表现为土地资源浪费、社会矛加深、贫富加剧等，这一系列的问题都将导致房地一经济泡沫的出。因此立足于实际，积极采取防范措施，有利于避免泡沫现象出现，从而促进我国房地产行业及整个国民经济健康发展。

(1)导致经济结构失衡

与其他行业相比，房地产行业投资回报率非常高，且在房地产经济泡沫出现之前，房地产价格上升速度较快，对很多经济投资主体产生了误导，使其大呈的资金投入房地产行业，仅仅只关注自身利益的提升‘在这样的背景下，其他服务产业或基础建设缺乏一定的资金，从根本上抑制了其应有的发展，从而导致整个市场经济结构失衡。

(2)破坏金融系统

由于房地产行业市场预期回报率远远超过了其他产业，银行为了获取更多的贷款利息，将大呈的资金投入房地产市场中，导致银行资金投放标准被扭曲，大幅度降低了银行抵御风险的能力。在这样的背景下，一旦房地产市场形成经济泡沫，将给银行？来诸多坏账和呆账，不仅房地产企业面临着破产，整个金融市场还会受到威胁，甚至导致金融危机的出现。

(3)加剧社会两极化

在房地产经济泡沫整个过程中，逐渐会出现贫富两极分化，一部分房地产投资商一夜暴富，但多数人赔得倾家荡产，从而导致国民收入不平、社会财富分配不均，加剧了社会贫富两极化的发展i同时，房ife产经济泡沫的出现，大多数企业面临着破产和倒闭社会失业人数增多，非常容易诱发经济、社会及政治危机。

(l)土地资源问题

我国可利用土地资源不足，使得我国土地具有一定的稀缺性。近年来我国城市化进程不断加快，土地作为房地产行业商品？^生的基础，各企业之间的竞争与曰俱增，导致土地脱离实际利用价值，进而产生房地产经济泡沫。另外一方面，在进行土地交易过程中，若虚构地价较多，房k产经济泡沫成分就越多，造成经济泡沫的`几率就越大。

(2)房地产市场不规范

针对房地产市场，由于消费者对相关信息了解不全面，容易形成不公平交易的现象，且大多数房地产企业在进行定价和交易时，没有根据相关的规定，往往是私下进行的。在这样的背景下，房地产企业与消费者产生的成交价在一定程度上无法充分反映出成交商品的实际价值。

(3)银行贷款的倾向性

由于房地产行业具有保值性、增值性等特点，且该行业投资回报率普遍高于其他行业u房、地产企业在向银行申请贷款时，银行会适当降低审核标准，使贷款申请轻易通过，且快速地将贷款发放给房地产企业。这样一来，房地产企业拥有的可利用资金增多，新项目开发^建设速度增快，这种盲目的贷款方式为房地产经济泡沫的出现埋下了隐患。

(1)加强对土地资源的管理

在房地产市场交易中，由于土地资源相对紧张，导致近年来商品房价格持续上升。因此相关部门应加强土地资源的管理，合理地调节用于住房建设的土地资源，从而有效地控制房价增长速度。

(2)规范金融市场秩序

为进一步规范金融机构市场，科学合理地调控金融企业结构，尤其是对于央行来讲，应加大对商业银行的管控力度，避免银行将更多的资金贷款给房地产企业。

(3)完善房地产价格监测系统

在房地产市场经济运作中，相关部门应及时收集、整理和分析全国房地产市场信息，科学合理地评价和预测房ife产市场发展情况，定期发布市场分析报告，建立完善的房地产价格监测体系，通过土地供应、税收等方式及时调控行业发展方向，有效地避免房地产经济^沫的产生。

房地产行业作为我国国民经济重要的组成部分，直接关系着我国经济的的健康发展。面对持续攀升的房价，为避免房地产经济泡沫的产生给社会、经济、政治带来危害，相关部门应积极分析房地产经济泡沫出现的原因，并采取相关防范措施，加大土地资源管理力度，规范金融市场秩序，完善房地产价格监测系统，从而提高房地产企业管理水平，有效地抑制房地产经济泡沫的出现，促进我国经济稳定发展。

房地产论文篇五

房地产企业是我国支柱型企业，房地产企业直接占gdp的比重高达6%由此可见其对于我国经济的重要性。随着我国的营改增的税务政策调整以及公允价值计量模式的推行使得我国的房地产行业正在面临着一场比变革，其资产运营模式正在逐渐转换由原本的中资产模式走向轻资产模式，这种模式的转变与财务管理是息息相关的，因此我们必须对财务管理的房地产企业资产运营模式的转型进行深入的分析从而找到影响其转型的各类因素，今天笔者就和大家来谈一谈关于财务管理的房地产企业资产运营模式转型的相关话题。

（一）重资产运营模式

重资产运营模式就是指在企业内部的财务结构当中资产负债中其固定的投资比例较高的资产结构，这种资产结构如果放在产业准入门槛高、市场需求量大供给小于需求且竞争压力不大的情况下还是非常容易盈利的，但是如果市场是处于饱和状态的，从而使得供大于求那么总资产模式下其大量的固定资产投入就回是的其资金无法在短时间内进行回笼，使得其现现金流极具缩小最终十分容易造成资金链断裂。

（二）轻资产运营模式

轻资产模式是一种较为新型的资产模式，其整个资产就能够的当中流动现金和交易性金融资产所占的比重大大增加，而相对的固定投资的比例会大幅度缩减，其更重视于产品研发、品牌宣传、营销开发和用户体验等方面。轻资产所强调的是对企业品牌和企业运营能力的增强，利用杠杆效应原理，以最少的资金来获得最多的资源，从而使得固定资本的投入u降低，增加对知识产权、品牌、客户资源和运营的投入。

（一）土地成本因素

我国是一个人口大国所以土地资源显得相对珍贵很多，这一点尤其在人口较为稠密的一线城市显得更加突出。近些年来我国的土地价格正在节节攀升并且政府也加大了对于土地资源的管控，这些因素都是的，土地的需求量远远大于土地的供给量二者之间出现了严重地不平衡现象。土地成本的大幅度上升一方面必然会造成开发商拿地难度和拿地价格明显增高从而使得其开发成本大幅度增加。另一方面随着土地价格的快速上升使得开发商已经购买的土地价格变得越来越高其享受到的土地红利也会因此增加，最终使得其固定资产的价值有所增值。因此土地成本因素对于开发商而言可谓是爱恨掺杂的，房地产企业必须权衡好土地增值的幅度与财务费用之间的关系，如今房地产的黄金时代已然过去，土地价格的增长幅度已经不再是以往那种以倍数增值的年代，这就使得如今很多房地产企业其资金成本飞速增加而财务费用也越来越高，导致其投入到土地当中的资金过多，其现金流量过少就很可能会导致企业资金链断裂。

（二）楼盘库存压力因素

近些年来房地产市场一直处在一个较为低迷的状态下，其库存量节节攀升，楼盘库存对于房地产企业的资金占用是十分严重的，房地产企业的高投入却无法得到迅速的资金回笼甚至会由于这种资金无法回笼造成房地产企业无法偿还银行贷款引发一连串的财务危机，尽管今年我国提出了销库存的国家战略但是库存量依旧十分庞大，这对于房地产运营模式转型而言也是一个巨大的威胁。

（三）现金流因素

房地产行业属于一个资金密集型产业，并且其资金运转的周期较长通常需要3年以上的时间才能够进行一次资金回笼，而在项目建设的过程中是需要持续投入的，任意一笔资金无法到位都可能使得整个企业出现财务风险发生。

凯德集团丝毫东南亚最大的房地产企业，其目前已经成功的进行了转型，由原本的房地产开发企业（重资产结构）转换为了房地产投资企业（轻资产机构），在其转型过程中同样受到了各类因素的影响，但是凯德通过拍卖非核心业务和资产来弥补核心资产产生的债务，成功地进行了转型。在转型期间也遭遇过财务数据下降的情况，但是其坚定地从原本的香港模式转为美国模式，在房地产土地价格较低时买入土地进行储备，再在房地产市场回暖趋于繁荣是卖出土地，从而获得差价进行盈利，这样的轻资产运营模式使得凯德的利润回报大大提升，而财务风险却大大降低。

对于我国而言房地产企业资产运营模式的转型已经是一个势在必行的趋势，我们必须对影响其转型的各类因素进行了解和控制，使得我国房地产行业能够在财务风险最低的情况下实现成功转型。

房地产论文篇六

房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。

我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是:应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。

1、利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。

2、剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。

3、增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于2%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的1%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。

我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，21年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于20xx年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为:自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。

1、分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。

2、把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。

3、把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。

行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。

（二）全程全方位的进行纳税筹划房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。

（三）时刻关注政策法规的变化目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。

在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。

房地产论文篇七

1、国家的宏观调控抑制市场的需求。一直来我国颁布的宏观的调控政策都在或多或少地对房地产市场的发展产生不同的影响，如今全国已有超过40个重点城市都统一实行了基本限购令，国家宏观的房地产调控中有关于经济调控、行业行政的管理以及有关土地的管理这几个方面的政策所起到的作用还是挺好的。

2、房地产的资金链稳定性低。房地产企业所需要的资金是属于紧密型的，因此也需要金融有关行业与其的默契配合，两两互助、支持和交流共同将房地产的价位渐渐推高；并且在三年前银行出现钱荒的情况后，国内许多银行资金并不充足的真相也被挖了出来，现在越来越多不同的电子银行进入人类生活中，许多的银行短期的存款就被这些网上的理财软件收纳了，最终致使银行业流动性的压力渐渐变大。

1、依照自身情况制定长期的战略规划。现在我国房地产市场有了一个明显的分化：位居一、二线的城市因为经济、产业、教育以及医疗的发展都比较好，因而吸引力较大，但因土地资源缺乏而使房地产供不应求。而位居三、四线的城市各方面相对来说就落后于一、二线城市，由于经济水平低，因此购买力也就弱，市场空间有限，人口和资金都往外流并且加上前一次的调控后，许多的开发商都入驻三、四线城市释放当地的许多土地，导致房产资源供求失衡并且还在继续。

那么，房地产企业就要将目标尽量聚集，不要过于分散，其中也包括区域跟城市的布局以及产品线的规划。万达就是目标聚集战略的成功典例。

2、联合开发可降低风险。房地产企业可发挥自己存在的优势共同发展，开发项目，联合开发项目可以实施多房产企业联合的战略，这样能够有资本与其他有实力的企业抗衡，以此将房产企业融资能力低的弱势得到缓解，也可使经营的风险得到降低；并且在实施这个战略的过程中各企业可以互相取长补短来增强自身的综合实力。

3、规范管理方式。在设计流程跟分析任务点的基础上另建立各方面的管理准则，并且必须依照部门职责，组织构造以及管理的标准有一个清晰的方案设计，还要掌握好平衡和原则以保障管理制度能切实实行。并且还要清楚企业本身的实际的情况，所建立的管理制度要适合企业的发展，尽量少参考其他企业的管理制度。还要为企业建立一个监督体系，将企业信息的透明度升高，以此将企业效率提高。

4、实施“多元化”融资，稳定资金链。除国内的银行信贷来融资以外，也可通过股权融资：房地产企业出让公司的小部分股权进行融资，以此吸引基金或者是社会上的一些闲散的资金来投资，从而将企业资金上的压力得到缓解；发行私募债券：通过在外贸交易的市场发行私募债券来为房产企业增加一个有效的融资道路；民营、外资银行合作：民营与外资的银行信贷机制相对来说更灵活，对房地产融资有极大的好处；抵押融资：房产企业可将拥有的土地或是其他资源作为抵押来向银行等获得开发投资的资金。

5、加强人力资源管理，引进并培养人才。房地产企业对一个项目进行开发设涉及了许多的环节以及部门，并且每个部门都需要一定的专业人才对化解进行专业指导才能完成。所以，专业人才对企业的发展来说是很重要的；首先反铲企业应根据自身实际情况切实建立合适的薪水管理模式来将人才吸引进来，并且构建一个人性化的管理模式以及将工作环境改善这些方法让专业人才对企业的满意、忠诚的程度提高；然后好药对人才做一个进一步的培养，定期或不定期的培训，将他们的知识面更加地扩大，让这些引进来的人才既具有相关专业知识和实战的经验，同时也具有分析财务和市场营销的知识。最终成为一个复合型的人才。

6、实施产品创新和产品标准化，提高产品的竞争力。结合当前房地产企业的实际情况和特点，可以从这两个方面来将产品的竞争力提高：第一是产品的创新：产品创新包含了单一产品、项目的创新，比如户型、围墙的样式以及外立面等方面的创新，产品创新最主要的作用就是将产品的附加值提高以此将企业的经济效益也随之提高。第二是实施产品的标准化：现在占多数的大型房产企业都已在企业内部形成了许多条产品线以及产品系列，而且还在许多城市和项目上将其开展连锁、复制开发等。现在实施产品标准化的房地产企业也越来越多，因为这样能够将企业的周转快速实现，还能让企业的成本、费用得到降低。所以无论是大型还是中小型房地产企业乐意实施产品标准化方法。

参考文献：

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[3]俞炉烽。浅析中国房地产市场新形势[j].城市开发，20xx,(2).

房地产论文篇八

关键词:税收房地产问题

目前，我国已初步建立了房地产税收体系。

房地产税收在促进房地产业的健康发展，完善税制、保护和合理使用土地资源等方面发挥了积极作用。但我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系还存在税收政策不统一、税制结构不合理、税收级次分配不够合理、税收征管的配套措施不完善和征税范围过于狭窄等问题，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。

一、我国现阶段的房地产税收体系

我国现行的房地产方面税收主要分为房地产财产税、房地产收益税、房地产资源税、房地产流通环节税、房地产行为目的税等几大类别。

二、我国现阶段房地产税收现状

房地产业己成为我国国民经济的支柱产业，房地产税收在国家财政收入中占的比例越来越重，是国家与城市政府收入的重要来源。国家不仅通过房地产税收取得收入，维持国家机器运转，而且还通过税收调节国民经济和房地产经济的运行。我国房地产税收收入主要来自房产税、城镇土地使用税、土地增值税和契税等几个主要税种，其收入在地方税收入中的比重已达到10%以上，如果再加上间接以房地产为课税对象的营业税和所得税，房地产税收收入占地税收入的比例已达到20%左右，是地方财政收入的重要来源。我国房产税实现收入575.05亿元，同比增长1l.62%，土地使用税实现收入385.45亿元，同比增长117.90%，土地增值税实现收入403.15亿元，同比增长74.28%。

随着我国城市化建设步伐的不断加快，到我国的城市化程度计划达到70%左右，大约有超过9亿的人口将要住在城市。为此在未来的中，至少要新增住宅1亿多套，也即新建100亿平方米以上的住宅。这意味着房地产企业发展空间在今后相当一段时间内是非常巨大的，房地产企业税收将在国家税收收入占有重要地位。

三、现阶段我国房地产税制存在的.问题

(一)税收政策不统一

这种税制不公平主要表现在内外资企业和个人适用两套房产税法、两套企业所得税法，且内外资企业和个人适用的税种数量不同，使得内外资房地产开发企业在费用列支、税率、税收优惠等方面享受不同待遇。这主要表现以下二个方面：一是内资企业和外资企业分别实行两套税制。按现行税制体系，中外合资、中外合作、外商独资企业免缴耕地占用税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税。房产税、城镇土地使用税仪适用于内资企业，不适用于“三资企业”。

另外，内外资企业实行不同的所得税，这造成了内外资企业在所得税税负上的严重不均。

二是内资企业也因地区差异而实行不同的税收政策。比如，经济特区的企业所得税仍按15%执行，而内地企业的所得税税率为33%，税收政策的不统一，税率不一，优惠各异，不符合税负公平、平等竞争的市场规则。

(二)税收级次分配不够合理

根据国务院关于分税制财政管理体制的规定，我国税收税款入库预算级次分为中央收入、地方收入、中央与地方共享收入。而房地产企业缴纳的各项税收均为地方财政收入，政府性的收费就更不用说了。目前，我国的房地产税收绝大部分属于地方政府的财政收入。地方财政收入过多的依靠房地产业，必然造成地方政府为了财政收入的大幅增长，或明或暗鼓励和刺激房地产业的急速发展，为房地产企业大开绿灯。从这个角度上说，地方政府在房地产行业快速发展中发挥了推波助澜的作用。

(三)税制结构不合理

目前，我国房地产税制政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。

(四)税收征管的配套措施不完善

我国现行的房地产税制，立法层次偏低，税收法规多变，严重影响着国家税法的严肃性和权威性。在分税制财政体制下，税权过多地集中于中央，地方只有征管权而无立法权，难以适应房地产的区域性特点，无法促进房地产的资源优化配置和有效利用。我国目前的财产登记制度不健全，尤其是缺乏私有财产登记制度，致使不少税源流失，更出现化公有财产为私有财产的非法行为，严重影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全。应当看到，以市场价值为计税依据是房地产税制改革的必然趋势，需要定期对房地产进行评估，这就对评估机构和评估人员提出了较高的要求。以税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。

(五)征税范围过于狭窄

我国现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外。同时，镇土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象，使征税范围非常狭窄。

因此，应积极建立统一、规范的房地产税收体系，拓宽房产税征税范围，进一步完善房地产税课税的相关配套制度，完善收入筹措机制和强化宏观调控功能相结合等政策，促进房地产业的健康、快速发展。

参考文献

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[2]聂银学：我国当前房地产税收制度问题探讨，理论学刊，2009(5)。

[3]吴z：试论我国房地产税制改革，财会月刊，2009(4)。

[4]付俊花：改革与完善我国房地产税收制度的探讨，会计之友，(1)下。

房地产论文篇九

我国社会经济的稳定增长，对我国房地产行业的整体发展而言，起到良好的带动作用。房地产企业要想在市场环境中占据有利位置，就需要提高其综合实力，实现经济效益的有效增长。因此，文章针对房地产企业并购重组的税收筹划在落实过程中的风险、原则以及相对应的原因进行逐一分析。并且结合实际情况，提出有针对性的房地产企业并购重组税收筹划措施。

房地产企业；并购重组；税收筹划

在当前社会经济不断快速发展的背景下，房地产企业在日常经营管理过程中，需要面临社会上非常激烈的竞争。房地产要想在这种大环境背景下占据有利位置，就需要提高其综合实力。房地产并购重组是企业在日常资本运作和管理过程中非常重要的一种运行方式，房地产企业可以通过并购方式的有效实施，将企业原本的一些边界进行打破，实现资源科学合理的配置。这样不仅有利于从根本上促使企业自身的产权关系得到改变，而且还能够改变企业的产权结构。这些变动现象对企业未来的整体发展、或者是税收负担而言，都会产生一定的影响。由于不同企业在日常经营管理过程中，其需要面临的纳税差别具有明显的差异性，所以需要结合房地产企业的实际情况对其采取有针对性的措施，这样才能够保证房地产企业并购重组税收筹划的有效性和合理性。

对于现代房地产企业而言，虽然房地产整体行业发展形势比较良好，但是各个企业相互之间的竞争越来越激烈，如果想要在市场中占据有利位置，就需要提高其综合势力。房地产企业并购重组税收筹划在具体实施过程中，其主要是指现代房地产企业在日常经营管理过程中，不违背国家相关法律法规、政策以及税收法规的前提条件下，可以通过并购过程中的税费对其进行统一合理的安排。这样不仅能够设计出符合企业实际发展的战略要求，而且还能够实现对税收成本的有控制，保证税务方案科学合理的制定和落实，从而实现房地产企业经济效益最大化。现阶段国内有很多房地产企业在实施并购的时候，由于对税收筹划并没有形成全面、有效的认识，这样就会导致筹划的目标过于单一化。与此同时，在具体实施过程中，并没有严格按照并购的基本条例和税收政策进行相对应的纳税筹划，对相关法律法规的认识也不够充足。这样不仅会导致企业在日常经营管理过程中的税收筹划缺乏合理性和科学性，而且还会导致房地产企业在日后经营管理过程中，很容易遭受到严重的税务风险威胁。

（一）房地产企业并购重组税收筹划基本原则分析

房地产开发企业在日常经营管理过程中，想要真正实现并购税收筹划，就需要遵循相对应的原则，这样才能够最大限度保证最终的实施效果。首先，需要将企业自身的发展战略作为基础和目标，并且将其看作是必须要遵循的原则之一。企业想要实现并购，必然是处于战略的基本需求，所以税收筹划在制定方案以及具体落实时，都需要围绕该原则对其进行落实。其次，要遵循我国相关法律法规、政策的依据和支持，这样对税收筹划的落实具有实质性意义。除此之外，要遵循企业整体效益最优的原则，最后要遵循筹划风险管理的基本原则。房地产企业在日常并购时，需要对整个筹划过程进行实时有效的关注和重视，一旦发现隐藏在其中的税务风险，要及时提出有效措施对其进行深入了解并且进行控制。

（二）房地产企业并购重组税收筹划的原因

房地产企业并购重组税收筹划的根本原因可以分为两个方面，其一是外部动因，而其二则是内部动因。首先，房地产企业在实施并购税收筹划的时候，其外部动因主要体现在几个方面。由于并购在实施过程中，或多或少都会对纳税人的身份选择产生影响，其次并购重组会涉及到一般性税务处理和特殊性税务处理这两种方式。由于这两种方式在具体处理过程中，其税基范围具有明显的差异性，所以在选择方法时，也需要结合实际情况，这样才能够保证并购充足税收筹划的合理性和有效性。筹划的内部动因表现在以下几个方面。由于并购在具体实施过程中，其最大的收益者就是税收在策划时的直接原因。在并购时，虽然会涉及到一定的风险因素，但是要采取有针对性的措施保证将这些风险控制在最小状态。

（一）在并购融资阶段的税收筹划

房地产企业在日常经营管理过程中，要想提高其综合实力，就需要结合自己的实际情况，实现企业并购重组税收的筹划，并且保证整个筹划过程具有真实性和有效性。一般企业在进行相对应的并购融资时，大多数都会利用内部、债权、股权以及混合融资这四种不同类型的方式。不同融资方式在具体使用过程中，需要涵盖的条件因素和使用的税收筹划方式也具有明显的差异性。在内部融资具体使用时，房地产开发企业应当尽可能将个人股东逐渐转变成为企业股东。同时，要根据先分配再投资的顺序对注册资产进行相对应的增加，这样不仅有利于降低内部融资在具体实施过程中的税收负担，而且还能够保证并购重组的效果。在针对债权融资进行合理使用的时候，需要提前对债务利息的税前地税效应进行综合考量。与此同时，还需要对资本弱化的反避税措施的具体实施情况进行深入了解。除此之外，在股权融资具体实施时，需要对优先股的整体使用情况给予足够的关注和重视，在必要的条件下，可以实现免税。但是在具体支付之前，不能够利用抵税的方式。

（二）在并购交易阶段的税收筹划

房地产企业在日常经营管理过程中，并购重组已经逐渐成为各个房地产企业的发展趋势，对其未来发展而言，具有实质性意义和作用。一般企业在实施并购重组的时候，有三种支付方式，其中包括定向增发、资产置换以及换股合并。定向增发这种支付方式科学合理的利用，需要结合实际情况，尽可能利用国税发〔20xx〕59号文件当中的免税条款对其进行特殊处理。也就是如果被采购方的应税所得在当期不能够对其进行确定的时候，可以采取延期纳税的方式。在资产置换支付的使用时，需要真正有效落实所有资产的全部转移，这样不仅能够实现特殊性税务处理的基本要求，而且还能够避免出现增值税。除此之外，在利用换股和其他方式进行支付的时候，企业可以结合实际情况，直接通过权益联营的方式，对相对应的报表进行妥善处理。这样不仅能够从根本上促使收购企业不必负担一些商誉影响，而且还会通过这种方式的利用，促使其资产折旧率得到有效提升。股东在这种状态下，不仅可以推迟收益的时间，而且还可以延迟纳税。

（三）从并购对象方面进行税务筹划

房地产企业开发在并购重组的具体方案落实过程中，可以通过对并购对象进行科学合理的选择，实现税收筹划的有效落实。比如在具体操作时，房地产企业可以选择将装修作为主体的一些装修公司，将其纳入到税收筹划方案的制定和落实当中。房地产企业如果在并购重组过程中，能够吸收到装修行业的企业，那么可以设立独立的装修公司，并且利用这种方式实现纳税筹划。这样不仅能够从根本上将装修费用全部都纳入到土地增值税的抵扣项目当中，而且在我国营改增方案的具体落实之后，装修公司在其中能够获取到跟多增值税的进项税抵扣额。在保证房地产企业自身抵扣额得到有效提升的基础上，能够最大限度保证房地产企业自身的增值税缴纳额也一并得到有效的降低。房地产企业在并购重组过程中，不可避免会涉及到一些风险，在实践中需要采取有针对性的措施对这些风险进行有效的管控。首先，可以将企业的整体发展作为战略角度，需要注意的问题就是不能够只是单纯对个别税种的税费问题给予关注，而是要对全局可能会造成税收筹划风险的问题进行综合考量。其次，需要提高企业财务管理的整体水平，同时还要强化相关工作人员自身的素质和专业技能水平。这样才能够对并购重组税收风险起到良好的控制效果。

综上所述，房地产企业在并购重组的具体落实过程中，不仅能够对其综合竞争力的提升起到良好的作用，而且还能够对我国房地产整个行业的发展势头产生一定积极影响。因此，房地产企业并购充足税收筹划想要得到有效落实，就需要意识到各个项目中的税务风险，并且对这些风险进行有效把控，实现税负成本的降低目标。

[1]于志科。房地产开发企业吸收并购涉税筹划与税务风险管理[j]。中国国际财经（中英文），20xx(19)

[2]张冲。上市公司并购纳税筹划研究[d]。广东财经大学，20xx

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房地产论文篇十

房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要的一环，所以房地产经济学的基本学科定位应该属于产业经济学范畴，归属于部门经济学。

然而房地产经济学又是多学科的交汇，具有交叉学科的性质。主要表现有：（1)房地产经济（学）与城市经济（学）的交叉重叠，城市土地利用与内部空间结构、城市住房、城市经营中的土地经营等都与房地产经济（学）有交叉重叠；（2)与资源经济学的交叉重叠。资源经济学主要研究土地开发利用和土地资源合理配置，而这些同样是房地产经济学的研究重点；（3)与生态经济学的交叉重叠，房地产业的可持续发展理论与生态经济学的生态平衡理论的一致性；（4)房地产金融有第二金融之称，从而把房地产经济学与金融学紧密联系起来；（5)房地产经济学与理论经济学的关系，这不仅表现在房地产经济学要受理论经济学的指导，同时还表现在土地制度、价值理论、地租理论等同属理论经济学和房地产经济学研究的永恒主题等等。

正由于房地产经济学是多学科的交汇，加之自身房和地的耦合性，所以涉及的理论不仅多且复杂。大体可分为相互关联相互依从的三个层面：一是核心理论层如土地产权理论、地租地价理论、区位理论等；二是直接支配房地产运行的一般理论或内层理论，如房地产投资、房地产开发建设、房地产市场、房地产价格和房地产价格评估、房地产周期等理论；三是间接影响房地产经济运行的外延交叉理论，如外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学理论、制度经济学理论等。这种分类不一定严密科学合理，其目的在于凸显不同理论在支配和影响房地产经济运行时其地位和作用的不同，在揭示和反映房地产经济运行的特点和规律时也会有差异。这里只就产权和土地产权问题提出几点：

其一，产权是制度的基础，是经济学的前提条件，土地产权作为整个产权理论的重要组成部分，势必要成为房地产经济学的核心理论。

其二，关于“权利束”问题。在学界不论是讨论一般产权问题，还是讨论土地产权问题，一般都论及所有权内部权能结构和“权利束”问题，通常都认为这个“权利束”除了所有权外，还包括占有权、使用权、处分（置）权、支配权、收益权、分配权等等。在论及土地产权“权利束”时，除了包括上述权能外，一般还包括地上权、地役权、租赁权、典权、抵押权等等。“权利束”越来越大，权能越来越多，似乎没有边界，并且强调每个权能都很重要，主次不分。对此，可概括为“多权平行权能结构”简称“多权平行结构”。在市场经济条件下，强调产权“明晰”，权能“细分”是正确的，但产权“明晰”和权能“细分”的最终目的是产权在经济上的实现。因此，我们认为从经济学的角度来看，所有权，特别是包括土地在内的生产资料所有权的内部权能结构，或“权利束”中，最主要最本质的权能只有所有权和使用（经营）权，其他诸如占有权、支配权、收益权等，不是所有权的占有、支配、收益，就是使用（经营）权的占有、支配、收益。都是后者从属于前者，即占有、支配、收益等权从属于所有权或使用权。对此，可称之为“多权主从权能结构”简称“多权主从结构”。总之，我们认为“权利束”不是“多权平行结构”，而是“多权主从结构”。所以，不论是产权“明晰”还是权能“细分”，最终都是为了保证所有权和使用权的落实，不是为了“明晰”而“明晰”、“细分”而“细分”。其实有些从属权能就是所有权或使用权的延伸，或它们的实现形式。

其三，土地产权在房地产经济中的特殊经济意义。这主要是由于土地的自然特性及其所衍生的产权经济特性，通过房和地的物态耦合与产权耦合在房地产经济运行中的特有表现。土地的自然特性及其所衍生的权利的基本经济特征是垄断，主要表现在：土地的稀缺性使土地所有权的垄断成为可能，从而形成绝对收益权；土地的区位差及其固定性，相应形成级差收益的垄断性；土地的永续利用和自然增值性，从而产生自然增溢的独占性；土地产权的垄断性，势必导致产权交易的价格垄断性等。土地的这些产权经济特征，将随同房和地的物态耦合，参与房和地的产权耦合，使房、地、产（产权）三者融为一体，形成房地产。房地产的这种耦合性产权，除了具有一般产权的基本特性外，由于土地产权经济特征的融入还会给房地产开发建设带来一系列特有的经济现象，这就是：（1)在房地产开发建设中，业主有权利用土地参与社会剩余价值的分配，以地租的形式通过房屋造价得到实现；（2)利用土地区位差的`垄断，形成房地增溢互动机制，即利用优越的土地区位，带来房屋建筑的增溢，反过来房屋的精良设计建造，物业管理周到规范，小区组团布局合理’形成集聚效应’又会提升土地的区位优势，增加区位差收益；（3)土地永续利用和自然增值的权能特性，适应广大投资者保值增值的普遍心理要求，促使更多的投资者（包括家庭投资）投资房地产市场，这是无需广告的促销，施惠于房地产业主；（4)房地产保值增值的权能特性，使房地产成为金融活动，特别是房地产金融活动中最理想的抵押物，从而会使房地产业获得最有力的金融支持等等。这些就是土地产权在房地产经济中的特殊经济意义。

关于房地产经济学的研究对象学界论述不少，主要观点有：1.“城市房地产经济学的研究对象，是城市房地产经济的运动及所体现的经济关系”。2.“房地产经济学的研究对象就是整个社会房地产业经济运动的客观规律”。3.认为房地产经济学“主要研究社会主义市场经济条件下房地产经济的实践活动及其所体现的人与人之间的经济关系”。4.认为“房地产经济学是一门研究房地产运动规律及其表现形式的科学”，“也是一门研究房地产资源配置效率的科学”。

前三种观点的表述基本是从我国传统政治经济学的研究对象移植过来的。长期以来在学术界有一种占统治地位的观点，认为马克思主义政治经济学的研究对象是生产关系或经济关系及其运动规律；西方经济学的研究对象是资源配置，并且把二者完全对立起来。其根据之一是马克思曾在著作中多处说过，“政治经济学，从最广的意义上说，是研究人类社会中支配物质生活资料的生产和交换的规律的科学”;“经济学所研究的不是物，而是人与人之间的关系”，或类似的话。根据之二是西方学者对经济学的定义，即“经济学是研究人和社会如何进行选择，来使用可以有其他用途的稀缺的资源以便生产各种商品，并在现在或将来把商品分配给社会的各个成员或集团以供消费之用”。还有的西方学者说，经济学是“研究人们如何分配他们有限的资源来满足人们的需要的科学”。其实只要我们不完全停留在马克思对政治经济学研究对象的表述上，而看他实际研究的内容，就会发现他对资源配置的研究也很多，并且很精彩，比如他的两部类再生产理论模型，第二种含义的社会必要劳动理论和劳动资源配置理论等。他曾说“要想得到和各种不同的需要量相适应的产品量，就要付出各种不同的和一定数量的社会总劳动量。这种按一定比例分配社会劳动的必要性，决不能被社会生产的一定形式所取消，而可能改变的只是它的表现形式。”同样对西方经济学不只是看它的某一流派，而是着眼于整个西方经济学，其中有的流派也研究资本主义经济关系，如制度经济学。至于他们的研究出发点和方法有何不同，那是另一个问题。

所以，我们基本同意上述第四种观点，房地产经济学既研究经济关系，也研究资源配置。但是，有两点值得一提：一是关于资源配置与经济关系研究以谁为基础的问题，我们认为应通过资源配置研究来揭示和反映经济关系和经济规律；二是相对于政治经济学等理论经济学来说，房地产经济学等部门经济学更侧重资源配置的研究，包括行业内外资源配置。外部资源配置主要是讲产业地位及其与国民经济的关系；内部资源配置有多层含义：其一是住宅房地产与非住宅房地产之间的比例，其二是非住宅房地产所涉及的不同行业资源的配置，其三是同一房地产中各类档次比例，如住宅高、中、低档的比例。

总结前面的分析，我们认为，房地产经济学的研究对象是行业内外资源配置及其所体现的经济关系和运行规律。

房地产经济学的研究方法除了常规定性与定量分析、规范分析与实证分析以及比较分析等方法外，还可运用经济学前沿分析方法“博弈论”。

房地产经济学是房地产经济活动的理论化系统化，它不仅可以供教学用，供理论研究工作者参考，同时对实际工作者，尤其是主管领导者和决策者有重要的学习应用参考价值。这主要有以下几方面：

(1)房地产经济学是一个多层次的理论结构体系，并且是多学科交叉，学习应用时要从多角度多层面来把握，立体地分析房地产经济运行实际’规避风险，作出科学合理的判断和决策，这样可以避免或少出失误。

房地产经济学除了具有经济学的一般原理特征外，还有自己明显的特点。如房地产发展倒u曲线理论，即经济起飞国家初始阶段房地产发展建设，随着国际经济的进一步发展，房地产发展速度，逐渐与国民经济发展同速，甚至低于国民经济发展速度，其发展运行轨迹呈倒us。又如住宅市场发展三个阶段的理论，即以生存需求为主，改善需求为辅的初级阶段；生存需求和改善需求并重的第二阶段或中级阶段；以改善需求为主，生存需求为辅的成熟阶段。还有房和地产权耦合的特点等。掌握这些很重要，可以取得出其不意的效果。

(1)房地产经济学是以房地产市场体系（如上图）为依托，因此，学习和运用房地产经济学要有全局观点’总观整个房地产市场体系’分析判断其中的薄弱环节，并找出相应的对策。对主管部门来说，有利于合理配置资源，促进房地产市场的平衡协调发展；对开发经营者来说，有利于投资活动的顺利推进，提高投资的周转速度和回报率。

(2)房地产经济学中对房地产政策和法律环境有较充分的论述，可供管理决策层学习应用，对提高他们的政策法律水平、规范管理有很大的帮助’有利于树立企业诚信形象，从而推动整个房地产业的健康有序发展。

房地产经济学中有相当多的国际比较研究和国际经验介绍。通过对这方面理论知识的学习，对借鉴国外经验，提高中国房地产业经营管理水平和发展涉外房地产都有重要的作用。

房地产论文篇十一

我国是世界上最大的碳排放国之一，越来越严重能源危机使我国开始加快对于低碳经济的发展。而房地产行业一直是高污染行业，所有，为了适应现在社会的发展需求，促进低碳经济的发现愈发的重要。为了促进经济发展，消除资产泡沫，增加就业几率，低碳房地产经济的发展，对于促进绿色生产具有十分重要的意义。低碳经济在房地产方面的展开，离不开国家支持和房地产行业内部对其的关注，当然社会整体对于低碳消费观念的认可，也是实现低碳经济的必要因素。

一、我国房地产行业走低碳发展道路的重要性

对于房地产行业来说，提高能源效率以及减少废气污染的排放是低碳发展道路的主要目标，所以，我们首先要确保，使用的原料必须是无污染，无毒。而在生产建材企业也需要符合建筑行业的地毯发展需求，才能让他们的产品对社会接纳。所以说，房地产行业的低碳发展，最为关键的是可以推动该行业的绿色生产，绿色消费，促进下游实施。而低碳房地产行业的发展，以降低资源的减少浪费，以得到更高质量的生活，节能减排，也是抑制气候变暖的最要措施。

二、低碳经济对我国房地产经济产生的影响

1.低碳经济对房地产经济的不利影响。

1.1致使房地产的开发成本增加。低碳经济的核心内容需要利用新能源、新材料和新技术，在我国房地产行业发展低碳经济，需要花更多的钱去开发新技术、新设施，同时更昂贵、更高效地利用能源来代替传统的高污染、高能耗的能源，实际上是一种更为昂贵的行为。因此，低碳经济将增加房地产行业发展的成本。

1.2低碳经济会在短期内制约我国房地产经济的发展。目前，我国的房地产建设模式所采用的共同特点是高耗能，短期内很难改变这一特点。例如，在能源和技术上，很难在短时间内实现适当的变化。房地产行业的发展并没有脱离能源的支持，而能源价格低廉，使用方便，使我国房地产行业得到了快速发展。在发展低碳经济的情况下，如果失去了低能量支撑，房地产行业的发展在短期内会受到一定程度的影响和制约。

2.低碳经济对房地产经济的有利影响。

2.1调整了房地产行业内部结构。目前，中国的房价一直居高不下，一个更重要的因素是投机，有些人不明白房地产市场开发商只是盲目炒高房价，房地产和房地产市场的情况，使消费者太过重视的位置和价格的房子，并忽略了内部质量和舒适的房子。因此，低碳建筑的发展，可以从根本上改善的情况，因此，从长远来看，低碳经济，有利于中国的房地产行业内部结构调整。

2.2能够促进房地产行业长期的健康发展。目前，在我国房地产行业发展过程中，房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场，繁荣背面可能是泡沫，房价的不断提高，势必会给我国的房地产行业带来危机。房地产行业的低碳经济发展，会使房地产开发商用比较长远的眼光来看待房地产业发展，更加注重对建筑品质以及质量的提升，而不是只顾经济利益。因此，低碳经济的发展有利于我国房地产行业的长期健康发展。

2.3能有效实现房地产的节能减排和建筑的智能化。目前我国房地产行业在建筑材料和建筑设备上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳经济的要求，房地产行业是致力于建设低碳，智能，时间长，建筑节能减排和智能化是中国建筑行业的重点。和低碳经济将导致房地产行业积极引进和应用低碳新材料，新设备和新技术，这样，可以有效地减少建筑施工的能耗，从而实现低能耗和智能发展的未来架构。

三、在房地产经济中发展低碳经济的有效措施

1.政府应加大政策支持力度。

低碳经济的发展不仅有利于环境的可持续发展，也有利于我国经济的长远发展，政府应加强对环境的关注。政府应加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指标；应跳出单体建设思维，站在区域和城市发展的角度对建设计划的设计，应制定相应的奖励政策，对低碳技术的商人提供一定的奖励，并对缺乏节能减排和对商家给予严厉处罚；政府还可以改革税收政策，发展低碳经济的企业减免一定的税收费用等等。不仅有利于调整产业结构，也有利于我国低碳经济的发展。

2.提高房地产公司的重视。

房地产公司，不能一味的追求经济利益，除了赚钱，他们更应该关注全球的生态平衡，关注社会的未来发展，他们理应更多的去了解低碳文化，低碳住宅和绿色建筑。关于房地产的开发，除了使用新的低碳环保材料，例如铝合金材料，生态纳米石材，双层玻璃幕墙，也要有着全新的低碳环境建设技术，提高对于新材料，新能源的使用率，例如外墙外保温技术属于低碳环保技术。在这方面西方国家已经有所发展，我们也可以对此加以借鉴。另一方面，住房产业化、工业化生产方法应用于建设，实现节能减排，提高质量，促进低碳经济发展。

3.提高开发技术水准，合理地规划户型布局。

目前，我国的房地产行业基本采用了粗放型的管理模式，开发商更注重经济效益的结果，而忽视了低碳经济的要求和买房子的消费需求的。实际情况。大多数房地产开发商都加大面积住宅开发，这在一定程度上造成了资源的浪费。房地产开发单位应不断提高自身的发展质量，做好户型的规划布局工作。

4.积极推广使用环保材料和节能技术。

很多房地产在我国的建设，对于玻璃有着大面积的使用，目的也是为了采光的更充分性，但是这也带来了相应的问题，由于玻璃本身的物理特性，使得它的导热性能非常好，所以，往往天气一热，室内的温度就会特别高，为了保持室内温度恒定，人们往往会使用空调降温，在某些方面来说，这也是间接的增加了电能消耗。有关于这方面问题的解决，我国房地产商，可以适当的使用新型玻璃，譬如，隔热辐射玻璃，它能在为住户提供一样采光需求的同事，还能隔绝因为室外光线照射二导致的房间温度过高的问题，从而减少在因选择空调降温时的电力资源浪费问题。此外，在住宅区更多的去种植绿色植物，提高绿化覆盖率也是一种不错的节能手段，它在美化周围环境的同时，也能吸收一些有害气体，让周围的空气变得更清新，特别是在夏天，树荫的阴凉也会为燥热的夏天带来些许凉意。

5.积极倡导低碳消费。

随着现代化的进程，房地产行业应该对低碳经济发展有着清楚的认识，同时，对于其的发展，应该有着更大的，更积极的宣传推广，让消费者更深刻地对低碳建筑的认识，对于低碳环保的认识。虽然由于技术以及材料的限制，低碳建筑价格会普遍的概予同类型的普通建筑，但在未来，随着技术的革新，有关低碳建筑的价格自然也会随着降下来的首先，要保持自然环境的可持续发展，保证人类生存环境的质量，发展低碳经济是十分重要的。低碳经济是房地产经济发展的有利和不利的方面，房地产行业应大力发展有利方面，加强现有的优化和改进的缺点，并应采取有效措施，使低碳经济概念发展成房地产经济，为自身在社会和经济上的利益找到一个平衡点，争取在低碳经济时代里寻求长久的经济、环境共赢，为我国房地产经济的可持续发展贡献自己的力量。

1.房地产经济和市场经济协调发展的措施

市场经济是房地产经济的重要组成部分，尤其是近几年我国房地产经济发展势头非常好，在市场经济中所占比例越来越高，但是这种快速发展的势头存在着很多不良的因素，如果不及时的遏制住，很可能会影响市场经济的正常发展，因此必须有针对性的采取对策，是房地产经济与市场经济能够和谐发展，相互促进而不是相互产生消极影响。可以从以下几方面入手：

1.1控制好房地产商品的价格

过高的房地产商品价格如果不实时的控制，使其无限的发展下去，非常容易出现经济泡沫，而使整个市场经济陷入瘫痪状态，从国外的历史经验中我们也可以总结出这一点。控制控制好房地产商品的价格并不说一定要强制性将房产价格降下去，价值决定价格，市场应该按照房地产商品的价值却制定相应的价格，真正的实现供需平衡，而如果价格已经远远的超出了价值，这种不良的现象，终有一天会使房地产陷入绝境。房地产价格过高目前已经成为我国市场经济中最重要的矛盾，国家也采取了很多的措施来缓解矛盾，其中利用价值以及价格规律来进行调节是主要的措施。价值与价格的合理才能实现供需之间的平衡，进而使房地产市场处于稳步发展的状态中。

1.2做好金融监督

无论是哪一行业，在市场经济环境下，政府以及相关部门都应该做好金融监督工作，以维护金融市场秩序。我国目前的房地产市场之所以会出现价格虚高的现象，主要就是金融监督工作不到位，有很多的房地产企业自身并不具备开发大规模房地产的实力，但是通过向银行借贷等方式进行了大规模的开发，这种行为非常容易引起银行坏账现象，很多的开发商开发出来的房地产价格过高，无人问津，银行贷款也就无法按时归还，因此政府与银行都应该做好金融监督工作，全方位的了解房地产企业的各个信息，尤其是偿还能力，加强控制力度，并且对银行贷款行为进行相应的调整，从而使资金更加隔离的配置，从房地产行业逐渐的流向其他有更有希望的产业中，也使整个市场经济繁荣发展起来，而不是过度集中在某一产业中。为了达到金融监督的目的，政府以及银行都应该对自身的很多业务进行改进创新，在改进传统的存贷模式的同时，还要引入更多的没有任何问题的资产，尽可能的降低高风险贷款的比例，从而实现房地产经济与市场经济的协调发展。

1.3尽快实现房地产经济转型

目前房地产经济发展与市场经济并没有完全的靠拢，甚至有些脱离市场经济的发展走向，因此政府在各方面上鼓励房地产企业实现经济转型，实现低碳环保，不再只是考虑经济效益问题。政府可以利用杠杆经济原理来对房地产企业进行有效的调整。杠杆作用主要表现在以下两方面：一方面，政府可以通过政策支持鼓励更多的房地产企业投资智能建筑，在开发的过程中给予更多的优惠，这样参与智能化建筑的开发的开发商就会越来越多，进而改变这种房地产开发商经济发展模式；另一方面，政府也可以对购买低碳环保的住宅的用户实行优惠，进而扩大购买人数，购买人数的增多，又会促进开发商开发智能化的环保的建筑，进而完全的实现了房地产经济的转型，也促进了我国建筑行业的良性发展。

2.结语

综上所述，可知就我国目前的房地产经济与市场经济发展现状来说，采取措施使其能够和谐发展已经成为刻不容缓的任务，房地产产业的初期发展对市场经济来说起着非常大的作用，但是因为市场监管等工作并没有落实到位，使其越来越偏离市场经济发展方向，因为相关部门应该给予更多的优惠政策，促进房地产企业转型。本文是笔者多年房地产经济发展研究经研究的总结，希望为市场经济的发展提供借鉴。

房地产论文篇十二

摘 要：本文通过对我国房地产市场的历史回顾和现状总结，分析了目前房地产价格的不合理性，以及宏观调控不能取得预期效果的原因。

关键词：房地产 价格 地租

一、我国房地产市场的发展历程及现状

中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中 自然 有不可比拟的重要性。

我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲 金融 危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。

房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需 规律 开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。

2006年以前，房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006年到2007年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到2008年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。

二、对我国现在房地产价格合理性的分析

世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍，为房价收入比所设定了5的警戒线。而从上图中可以清楚的看到，我国的房价收入比已经远远超过了这一警戒线。

我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。

对于一个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。虽然房地产业的快速增长可能会使gdp呈现出一种非常繁华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。大量 经济 学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是一个严重的隐患，这泡沫一旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。据国家 统计局网站2008年8月5日消息，2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。

三、国家宏观调控措施及效果分析

房地产问题引起了国家有关部门的高度重视，早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。仅2006年，就出台了一系列政策对房地产业进行宏观调控。其中最引人注目的莫过于5月17日国务院温家宝在国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（即通常所称的“国六条”），覆盖了住房供应结构、 税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，这是行政手段开始调控房地产市场的开始。此外，央行也提高了银行利率，国税局对个人将购买不足5年的住房的对外销售全额征收营业税，建设部对商品房户型比例结构进行了调整，国务院设立土地督察局监管地方土地批租，外汇 管理局和建设部共同发出通知限制外资进入房地产开发和经营领域，并且进一步加强了土地调控。2008年政府还会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，而且政策的针对性会更强一些，从需求上面，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手，来降低购房需求。从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。

由此可见，国家在房地产的宏观调控上做出了相当的努力，但是结果到底如何呢？可以说是收效甚微。虽然增幅有所放缓，但绝对值仍然在大幅增长中。2008年以来，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸媒体报端。然而，国家发改委公布的6月份70个大中城市房屋销售价格指数为108.2%，同比上涨8.2%。这似乎显示房价仍在上涨。从房屋销售价格指数的新涨价因素看，2008年上半年，在35个大中城市中有6个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房价上涨幅度超过4%（新涨价因素）的有3个城市，分别是北京、乌鲁木齐、银川，其中银川上涨幅度最大，为7.1%。

为什么会出现这种现象呢？主要有地方政府，房地产开发商，购房者三方面的原因。

在我国很多地方，都把房地产作为支柱产业来发展。第一，房地产业产业链长，关联度高，产业拉动能力极强，除了自身的发展，还可以带动如建材，家装等很多相关产业的发展，对gdp的快速增长有强劲的拉动作用。第二，房地产的活跃将大大推进本地的基础设施建设，提高土地使用价值，对地方的形象提升和招商引资都会提供有力的后备支持。第三，在整个房地产建设交易的过程中，政府得到的土地出让金，各种税费收入绝对是一个不容小觑的数字。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30～40%左右。如果再加上占房地产价格20～40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80%。如此，房地产业给地方政府带来如此巨大的好处，难怪地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度，对房地产业的过热投资不是遏制，而是采取默许甚至是鼓励的态度。

实际上我国住房消费水平已明显提前，住房自有率，住房人均面积甚至超过了很多发达国家。中国人对住房是有特殊情结的，而且从中国现实国情看，人多地少，人口数量继续增加，经济高速增长，城市化进程加速，家庭规模化小型化，超前消费意识形成等等因素相互作用，导致需求膨胀，而且具有相当的刚性，不随价格的上升而需求下降。再加上境内外许多购房者并不是出于居住的需要，而完全是在投资或者说是投机的 心理驱使下，在房价的高峰期蜂拥而上，导致房价进一步上涨。不断上涨的房价又使一大批本来持币观望的前仆后继，出于“羊群效应”，大量资金源源不绝进入房地产市场，如是恶性循环，炙手可热的房价便可以得到理解了。

参考 文献 ：

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